LG Hamburg, Urteil vom 17. August 2006 - Az. 307 S 46/06

Tenor I. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 17.2.2006 (508 C 172/02) wird kostenpflichtig zurückgewiesen. II. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe I. Hinsichtlich des Sachverhalts wird vollen Umfanges auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 I 1 Nr. 1 ZPO). II. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die vom Kläger ausgesprochenen Kündigungen sind, wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat, sämtlich unwirksam. Keine der Kündigungen hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beenden können. Im Einzelnen:

1. Kündigung vom 22.7.2002 Ein Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 2 Ziffer 3 besteht wegen Verzuges mit Zahlungen aus einem Kostenfestsetzungsbeschluss nicht. Dem steht nicht entgegen, dass die bestehenden Ansprüche aus einer Rechtsstreitigkeit betreffend das Mietverhältnis zwischen den Parteien bestehen. Soweit die Kündigung auf die in ihr beschriebenen Pflichtverletzungen der Beklagten (unter Ziffern 3)-5) des Kündigungsschreibens) gestützt wird, steht der Wirksamkeit der Kündigung entgegen, dass es bereits an einer gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erforderlichen Abmahnung fehlt.
2. Kündigung vom 15.11.2005 Die Kündigung ist unwirksam, weil sich die Beklagte zum Zeitpunkt der Kündigung nicht im Zahlungsverzug befunden hat. § 6 Ziffer 1 des Mietertrages sieht zwar eine Zahlung der Miete im Voraus, spätestens am
3. Werktag eines Monates vor. Im Zusammenhang mit § 14 Ziffer 2 und 3 des Mietvertrages erweist sich die Vorauszahlungspflicht gem. § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages allerdings als unwirksam, da die Kombination beider Klauseln zu einer unzulässigen Einschränkung des Minderungsrechtes führt (vgl. BGHZ 127, 245 ff.; Schmidt/Futterer, MietR, 8.Aufl., § 556b Rn. 19 m.w.N.). Hiernach befand sich die Beklagte am 15.11.2005 mit der Zahlung der November-Miete nicht im Verzug, da diese – entsprechend der zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden gesetzlichen Regelung gem. Art. 229 § 3 Abs. 1 Ziffer 7 EGBGB, § 551 Abs. 1 BGB a.F. – erst am Monatsende fällig wurde. Soweit die Kündigung auf ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten vom 26.3.2005 gestützt ist, ist sie ebenfalls unwirksam, da die Kündigung erst nach über sieben Monaten und damit nicht innerhalb angemessener Frist, ausgesprochen wurde (vgl. Schmidt/Futterer, MietR, 8.Aufl., § 543, Rn. 61 unter Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB).
4. Kündigung vom 5.12.2005 Auch diese Kündigung ist unwirksam und hat das Mietverhältnis daher nicht beendet. Zahlungsverzug hat zum Zeitpunkt der Kündigung nicht vorgelegen. Die Miete für November 2005 ist am 30.11.2005 fällig geworden (s.o. Ziffer 2.). Da es für die Rechtzeitigkeit der Leistung in Fällen der Banküberweisung auf den Zeitpunkt des Überweisungsauftrages und nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Gläubigers ankommt (hM, vgl.nur Münchener Kommentar/Krüger,
5. Aufl., § 270, Rn. 2; Palandt/Heinrichs,
6. Aufl., § 270, Rn. 1, 6 m.w.N) war die Gutschrift auf dem Konto des Klägers am 1.12.2005 noch rechtzeitig erfolgt. Die Miete für den Monat Dezember 2005 war am 5.12.2005 noch nicht fällig (s.o. Ziffer 2.).
7. Kündigung vom 4.1.2006 Aus den zuvor genannten Gründen (s.o. Ziffer
8. und 3.) ist auch die Kündigung vom 4.1.2006 unwirksam. Denn Verzug mit der am 3.1.2006 gezahlten Dezembermiete bestand zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr. Die Januarmiete war am 4.1.2006 noch nicht fällig (s.o. Ziffer 2.).
9. Kündigung vom 11.1.2006 Auch diese Kündigung ist unwirksam. Ein Kündigungsgrund ist (s.o. Ziffer 1.) nicht darin zu sehen, dass offene Forderungen aus Kostenfestsetzungsbeschlüssen bestehen.
10. Kündigung vom 8.2.2006 Diese Kündigung hat das Amtsgericht zu Recht nach § 296a ZPO nicht mehr bei seiner Entscheidungsfindung berücksichtigt. Aus diesem Grund ist dem Kläger auch die Geltendmachung in der Berufung gem. § 531 Abs. 1 ZPO verwehrt. Ungeachtet dessen ist auch diese Kündigung bereits deswegen unwirksam, weil sich die Beklagte zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung am 8.2.2006 nicht im Zahlungsverzug mit der Miete für Februar bestand (s.o. Ziffer 2.).
11. Kündigung vom 26.6.2006 Schließlich erweist sich auch die Kündigung vom 26.6.2006 als unwirksam. Es ist bereits fraglich, ob aus dem vom Kläger in der Kündigung beschriebenen Fehlverhalten der Tochter ein gravierendes Fehlverhalten der Beklagten im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt. Dies kann indes dahinstehen, da es jedenfalls an einer Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB fehlt. Eine Abmahnung war nicht entbehrlich und kann insbesondere nicht in der Kündigung vom 22.7.2002 gesehen werden, da jene Kündigung eine andere Pflichtverletzung der Beklagten zum Anlass hatte.
12. Soweit der Kläger schließlich einen Kündigungsgrund darin sieht, dass die Beklagte die Mietzahlungen fortwährend unpünktlich zahle, ist erneut auf die Ausführungen unter Ziffer
13. zu verweisen, wonach die Miete aus den dort aufgeführten Gründen erst jeweils zum Ende des Monates fällig wurde. Im Hinblick hierauf ist eine fortwährende unpünktliche Zahlung der Mieten nicht ersichtlich. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 713 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/31321.html Kommentare