LG Hamburg, Urteil vom 8. März 2007 - Az. 307 S 151/06

Tenor Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 24. November 2006 – Gesch.-Nr.: 508 C 156/06 – wird zurückgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten der Berufung nach Kopfteilen. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird zugelassen. Tatbestand Die Kläger begehren vorliegend von den Beklagten als ihren Mietern die Duldung von Maßnahmen zur Errichtung eines Staffelgeschosses, dessen Aufstockung nach der bereits erstellten Planung gemäß der Grundrisszeichnung des Staffelgeschosses (Anl. K 1) sowie der Ansichtszeichnungen vom 14. Dezember 2005 (Anln. K 2 u. K 3) auch über das von den Beklagten auf der Grundlage des schriftlichen Mietvertrages vom 1. August 1996 von dem Rechtsvorgänger der Kläger angemietete Mietobjekt erstrecken soll. In diesem Mietvertrag, in den die Kläger im Wege der Erbfolge als Rechtsnachfolger eingetreten sind, heißt es in dem formularmäßig vorformulierten Passus unter „§ 1 Mieträume“, Ziffer 1. „Zur Benutzung als Wohnung werden im Hause … vermietet:“ nunmehr aufgrund der bei Vertragsabschluss vorgenommenen maschinenschriftlichen Eintragungen wörtlich wie folgt: 1. Zur Benutzung als Wohnung ---werden im Hause--- wird das Reihenmittelhaus mit Terrassse vermietet: im ...weg... in HH (Osdorf) bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, Vordergarten, Gäste-WC, Hobbyraum im Untergeschoß ...“. § 19 Ziffer 2. des Vertrages hat folgenden Wortlaut: „Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser, oder zur Schaffung neuen Wohnraums, hat der Mieter zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Verwendungen des Mieters und die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen. Die Erhöhung des Mietzinses bleibt außer Betracht, wenn die gemieteten Räume oder sonstigen Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand versetzt werden, wie er allgemein üblich ist. Der Vermieter hat dem Mieter zwei Monate vor dem Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses schriftlich mitzuteilen.“ Nach einer Informationsveranstaltung am 15. Februar 2006 und vorangegangener Korrespondenz zwischen den Prozessbevollmächtigten der Parteien mit Schreiben vom 2. März 2006 (Anl. K 5) sowie vom 22. März 2006 (Anl. K 6) kündigten die Kläger noch im März 2006 mit undatiertem Schreiben (Anl. K 7) gemäß § 554 Abs. 3 BGB den für den 1. Juli 2006 beabsichtigten Beginn der beabsichtigten Maßnahmen zur Errichtung des Staffelgeschosses unter Mitteilung von weiteren Einzelheiten hinsichtlich Dauer und Umfang und unter Beifügung der vorstehend bereits erwähnten Grundriss- und Ansichtszeichnungen (Anln. K 1 bis K 3) an. Unstreitig soll nach der Planung der Kläger das zu errichtende Staffelgeschoss ausschließlich Wohnzwecken dienen. Die Kläger vertreten den Standpunkt, ihnen stehe ein Duldungsanspruch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1, 3. Fallgruppe BGB zu. Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hat mit der angefochtenen Entscheidung die Duldungsklage der Kläger abgewiesen. Dabei ist es nicht der Ansicht der Beklagten gefolgt, die Anwendung des § 554 Abs. 2 BGB scheide bereits von vornherein aus, weil im vorliegenden Fall ein Reihenhaus an die Beklagten vermietet sei und die Errichtung eines Staffelgeschosses über dem Reihenhaus den Mietgegenstand ändere. Nach dem ausdrücklichen Gesetzeswortlaut umfasse diese Vorschrift auch die Schaffung neuen Wohnraums. Hierunter falle auch die Aufstockung eines Gebäudes durch Errichtung eines neuen Geschosses. Eine Einschränkung dahingehend, dass neuer Wohnraum nur dann geschaffen werden dürfe, wenn es sich nicht um ein Einfamilienhaus handele, lasse sich weder dem Wortlaut noch dem Sinn des Gesetzes entnehmen. Eine Differenzierung dahingehend, dass Mieter eines Reihenhauses von vornherein einen umfassenden Schutz vor der Schaffung neuen Wohnraums genießen sollten, sei nicht begründbar. Durch die Errichtung des Staffelgeschosses würde der Mietgegenstand auch nicht verändert. An dem Mietgegenstand ändere sich durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums nichts. Insoweit gelte dasselbe wie bei einer angemieteten Dachgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Fall einer Aufstockung würde eine derartige Wohnung auch ihren Charakter, hier als Dachgeschosswohnung, verlieren. Dieser Umstand könnte allein im Rahmen von Zumutbarkeitserwägungen eine Rolle spielen. Das Amtsgericht hat den Klaganspruch wegen des Vorliegens einer Härte i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB wegen gravierender Beeinträchtigungen für die Beklagten verneint. Insoweit sei die Zumutbarkeitsschwelle bei der gebotenen Abwägung insbesondere deswegen überschritten, weil die Beklagten ein gesamtes Einfamilien-Reihenhaus angemietet hätten. Gegen dieses Urteil haben die Kläger form- und fristgemäß Berufung eingelegt, mit der sie den Duldungsanspruch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB weiterverfolgen. Die Kläger folgen ausdrücklich dem Amtsgericht insoweit, als dies die Einhaltung der formellen Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB bejaht und den Ausschluss der Anwendung des § 554 Abs. 2 Satz 1, 3. Fallgruppe BGB auf Reihenhäuser verneint hat. Die Kläger vertreten aber den Rechtsstandpunkt, dass der Ausnahmetatbestand des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB und damit eine Härte im Sinne dieser Bestimmung vorliegend nicht gegeben ist. Die Kläger beantragen, unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichtes Hamburg-Blankenese zum Aktenzeichen 508 C 156/06 die Beklagten zu verurteilen, es zu dulden, dass oberhalb des aus dem Erdgeschoss und dem 1. OG bestehenden und mit einem Flachdach versehenen Baukörpers ...weg... in HH ab 01.07.2006 eine Staffelgeschosswohnung in dem Umfang errichtet wird, wie er sich aus dem Grundriss (Anlage K 1) sowie der Nord- und Südansicht (Anlagen K 2 und K 3) ergibt; des Weiteren werden die Beklagten erurteilt, es zu dulden, dass im Rahmen der Errichtung der Staffelgeschosswohnung - die nördliche, südliche und westliche Seite der von den Beklagten angemieteten Wohnung für sechs Monate eingerüstet sein wird, - während der 6-monatigen Einrüstungsphase die Sichtverhältnisse verschlechtert sind, - während der 6-monatigen Einrüstungszeit die nach Süden gelegene Terrasse zur eingeschränkt genutzt werden kann, - während der maximal 12-monatigen Bauzeit die Wohnverhältnisse durch Lärmemissionen eingeschränkt sind, - während der 12-monatigen Bauzeit der nur der über die Wohnung der Beklagten erreichbare Hausanschlusskeller betreten wird, um dort die Versorgungsleitungen der neuen Staffelgeschosswohnungen für Wasser, Abwasser und Energie auszuschließen, - das oberhalb des Treppenhauses im Flachdach befindliche Oberlicht verschlossen und durch ein mit elektrischem Licht betriebenes Glaskastenoberlicht ersetzt wird. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Kammer hat im Ortstermin vom 15. Februar 2007 das streitgegenständliche Mietobjekt sowie den gesamten Baukörper und das Grundstück, auf dem sich dieser Baukörper befindet, in Augenschein genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung sowie der in beiden Instanzen eingereichten Schriftsätze nebst eingereichten Anlagen sowie die Protokolle der Berufungsverhandlungen vom 18. Januar 2007 und 15. Februar 2007 Bezug genommen. Gründe Der zulässigen Berufung bleibt der Erfolg in der Sache versagt. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die auf Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen gerichtete Klage zurückgewiesen. Denn der „zur Schaffung neuen Wohnraums“ gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1, 3. Fallgruppe BGB verfolgte Duldungsanspruch ist vorliegend in dem streitgegenständlichen Umfang aufgrund vertraglicher Regelung der Parteien konkludent ausgeschlossen. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass die durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 mit Wirkung zum 1. September 1993 zu diesem Zweck erweiterte Duldungsverpflichtung des Wohnungsmieters, die damit zum Zeitpunkt des streitgegenständlichen Vertragsabschlusses – damals noch i.d.F. § 541 b BGB a.F. – in Kraft gewesen ist, insbesondere auch die Aufstockung auf ein bereits bestehendes Gebäude erfasst (siehe nur Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A. RdNote 1102

1. b)m.w.N.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., RdNote A4; Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 BGB RdNote 179; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 554 BGB, RdNote 24; Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 554, RdNote 13; vgl. auch BGH, Urteil v. 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03 –, 4. Leitsatz, NJW 2005, 218 = NZM 2005, 60 = WuM 2004, 715 ). Dieser grundsätzlich dem Vermieter zustehende Duldungsanspruch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1, 3. Fallgruppe BGB ist vorliegend indes durch die beim Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages vom 1. August 1996 (Anl. K 4) getroffene Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich des angemieteten Objektes zwar nicht ausdrücklich aber jedenfalls stillschweigend für Maßnahmen der geplanten Art ausgeschlossen worden. Insoweit haben die Parteien durch die vorstehend im Tatbestand im Einzelnen wörtlich zitierte Vereinbarung in § 1 Ziffer 1. des Mietvertrages (Anl. K 4) eine sogenannte Soll-Beschaffenheit vereinbart, die bei der im vorliegenden Rechtsstreit im Duldungswege verfolgten Baumaßnahme in Wegfall geraten und einen ganz erheblichen Sachmangel darstellen würde. Ein Sachmangel liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist dann der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit nachteilig abweicht. Diese sogenannte „Soll-Beschaffenheit“ ist im jeweiligen Einzelfall nach den Auslegungsgrundsätzen gemäß §§ 133 , 157 BGB unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Welchen Tauglichkeitsanforderungen die Mieträume im Einzelnen genügen müssen, hängt von den getroffenen Vereinbarungen, bzw. der Auslegung des Mietvertrages ab, wobei alle den Parteien erkennbaren Umstände mit zu berücksichtigen sind, insbesondere auch der dem Mieter bei Vertragsschluss bekannte „Ist-Zustand“ (Urteil der Kammer vom 1. Juli 2004 – Geschäfts-Nr.: 307 S 52/04 –, NZM 2005, 103 , m.w.N., insbesondere auf BGH NZM 2004, 454 = NJW 2004, 2230 unter II. 1. b); sowie Kraemer, a.a.O., III. RdNrn. 1178 f., 1283, 1328 f.). Unter Zugrundelegung dieser Auslegungskriterien ergibt sich vorliegend, dass unabdingbare Beschaffenheit des angemieteten Wohnraums die Eigenschaft als „Reihenmittelhaus mit Terrasse“ sein sollte. Unter Zugrundelegung sämtlicher Umstände, insbesondere auch des vorstehend bereits erwähnten für die Auslegung maßgeblichen „Ist-Zustandes“, über den sich die Kammer im Wege der gerichtlichen Inaugenscheinnahme im Ortstermin vom 15. Februar 2007 einen unmittelbaren Eindruck verschafft hat, verbleiben der Kammer keinerlei Zweifel daran, dass die in § 1 Ziffer 1. des Vertrages vereinbarte Eigenschaft als „Reihenmittelhaus mit Terrasse“ prägendes und nicht zu veränderndes Merkmal der angemieteten Wohnräume sein sollte. Schon nach dem vorstehend im Tatbestand zitierten Wortlaut dieser Bestimmung wird deutlich, dass es sich nicht lediglich um Wohnräume innerhalb eines Mehrfamilienhauses, das durch den gesamten Baukörper gebildet wird, handeln sollte, sondern um Räume in einem selbständigen, in sich abgeschlossenen Haus. Dies wird nicht zuletzt auch daran deutlich, dass in dem verwendeten Formularvertrag, der insbesondere auf Wohnraum in Mehrfamilienhäusern zugeschnitten ist, der formularmäßige Passus „werden im Hause“ gestrichen worden ist. Vom Wortlaut her ist „ das Reihenmittel haus “ als Mietgegenstand vermietet worden und nicht ein näher spezifizierter Raumbereich innerhalb eines Hauses. Auch bei näherer Auslegung kann unter Berücksichtigung aller Umstände nur davon ausgegangen werden, dass es sich bei dem Mietgegenstand um ein eigenständiges, in sich abgeschlossenes Haus handeln soll, das in fortlaufender Reihe mit weiteren Einheiten nur in der Weise verbunden sein soll, dass es mit weiteren Wohneinheiten nur mit gleichartigen Gebäuden seitlich Berührung haben soll, und zwar entweder durch gemeinsame Seitenwände oder aber durch jeweils aneinander stoßende Seitenwände. Hierfür spricht insbesondere auch der „Ist-Zustand“, von dem sich die Kammer im Ortstermin vom 15. Februar 2007 einen Eindruck und entsprechende Überzeugung verschafft hat. Danach hat die Kammer keinen Zweifel daran, dass die Parteien – wie nicht zuletzt auch im allgemeinen Sprachgebrauch – mit der Bezeichnung als Reihenhaus nur eine seitliche Verbindung mit anderen Wohnräumen als prägendes Merkmal des vermieterseits geschuldeten Vertragsgegenstands verbindlich vereinbart haben. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht voraussetzt, dass die Maßnahme dem duldungspflichtigen Mieter Vorteile bringt, sondern im Gegenteil vielmehr u.U. die Pflicht zur Hinnahme von dauerhaften Nachteilen – vorbehaltlich der Härteklausel gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB – begründen kann (siehe dazu nur Kraemer, a.a.O. III. A. RdNote 1102
2. b)mit Beispielsfällen). Dies gilt aber nicht für diejenigen dauerhaften Nachteile, die das prägende Merkmal des Mietobjekts als solchen entfallen lassen und insoweit den Charakter des Mietgegenstandes verändern. Allgemein anerkannt ist, dass die durch die zu duldenden Maßnahmen bedingten vorübergehenden Gebrauchsbeeinträchtigungen – insbesondere infolge von Emissionen – eine Mietminderung gemäß § 536 BGB rechtfertigen; dies gilt ebenso für dauerhafte Nachteile (Kraemer a.a.O. m.w.N.; Sternel a.a.O.). Würde man – entgegen vorstehenden Ausführungen – grundsätzlich vorliegend für das Mietobjekt eine streitgegenständliche Duldungspflicht bejahen, würde dies zu einer ganz erheblichen und massiven Mietminderung gemäß § 536 BGB führen, da sich der Gebrauchs- und Wohnwert aufgrund der Umstrukturierung und Veränderung der prägenden Beschaffenheitsmerkmale verringern würde. Auch dieser Umstand spricht im Rahmen der gebotenen Vertragsauslegung gemäß §§ 133 , 157 BGB dafür, dass die Parteien vorliegend den Charakter der angemieteten Räume als Reihenmittelhaus als unabdingbar und unabänderlich vereinbart und zugrunde gelegt haben. Die ansonsten gebotene Mietwertminderung und Veränderung des Vertragsgegenstandes wird insbesondere daran deutlich, dass die streitgegenständlichen Mieträume nach Durchführung der im Duldungswege eingeklagten Maßnahmen hinsichtlich der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete in den Anwendungsbereich des Hamburger Mietenspiegels fallen würden. Es ist gerichtsbekannt, dass Reihenhäuser – ebenso wie Doppel- und Einfamilienhäuser – nicht in den Datenbestand des Hamburger Mietenspiegels fallen, worauf die Parteien im Verhandlungstermin vom 18. Januar 2007 von der Kammer hingewiesen worden sind. Nicht zuletzt dieser Umstand ist Gegenstand ausführlicher Erörterungen und Grundlage der sich daran anschließenden Vergleichsverhandlungen gewesen, die letztlich ohne Ergebnis geendet haben. Diese gerichtsbekannte Tatsache ist im Übrigen auch durch die allgemein zugänglichen Erläuterungen zum Mietenspiegel 2005 (siehe dazu nur unter Ziffer 1. Vorbemerkungen) offenkundig (§ 291 ZPO). Darüber hinaus ist ferner gerichtsbekannt, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für Reihenhäuser regelmäßig weit über dem Oberwert des ansonsten einschlägigen Rasterfeldes des Mietenspiegels liegt. Auch auf diesen Umstand hat die Kammer die Parteien im Berufungsverhandlungstermin vom 18. Januar 2007 ausdrücklich hingewiesen. Auch dieser Umstand ist Gegenstand von ausführlichen Erörterungen und von Vergleichsverhandlungen gewesen. Nach alledem haben die Parteien durch die konkrete Beschaffenheitsvereinbarung konkludent einen Duldungsanspruch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen, der auf eine Veränderung des Baukörpers abzielt, durch den der vorstehend im Einzelnen dargelegte Reihenhauscharakter entfällt und sich die Wohnräume nach Durchführung der Maßnahme als eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus darstellen würde (im Ergebnis ebenso: Blank a.a.O. unter Hinweis auf AG Vechta, WuM 1994, 476 ). Nicht zuletzt durch die gerichtliche Inaugenscheinnahme ist die Kammer davon überzeugt, dass die geplante Maßnahme den Charakter des Objekts in dem vorstehend aufgezeigten Sinne verändern würde. Prägendes Merkmal ist danach die „Scheibe“, d.h. eine selbständige Wohneinheit mit eigenem Zugang und Vorgarten, die unmittelbare bauliche Verbindung zu weiteren Wohneinheiten nur über die Seitenwände hat und nach oben hin Kontakt nur zu Luft und ggf. – wie vorliegend insbesondere durch das in Augenschein genommene Oberlicht – zu Licht hat. Soweit die Kläger auf das Fehlen von gesondertem Realeigentum oder von Wohnungseigentum verweisen, ist dieser rechtliche Gesichtspunkt im Rahmen der Auslegung gemäß §§ 133 , 157 BGB nicht von Relevanz. Auch den tatsächlichen Umständen der zentralen Versorgung mit Gas, Wasser, Elektrizität und Heizung kommt insoweit nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Dasselbe gilt für den Umstand, dass die hinter der angemieteten Terrasse liegende Hintergartenfläche nicht der ausschließlichen Nutzung der Beklagten zugewiesen ist, sondern eine von allen Bewohnern nutzbare Gemeinschaftsfläche darstellt. Dies berührt indes nicht den – insbesondere auch durch die jeweils abgegrenzten Terrassenflächen hervorgerufenen – faktischen Eindruck und Charakter des Reihenhauses. Insbesondere können sich die Kläger auch nicht auf die vorstehend wörtlich zitierten Bestimmungen gemäß § 19 Ziffer 2. des Mietvertrages berufen. Insoweit handelt es sich um keine eigenständige Regelung, sondern um die bloße – exakte – Wiedergabe des damals gültigen Gesetzeswortlauts der Vorschrift des § 541 b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB a.F., die die Parteien aufgrund der vorstehend erörterten Beschaffenheitsvereinbarung in ihrer Anwendung eingeschränkt haben. Auf das Vorliegen der Voraussetzungen einer – grundsätzlich nur im Einzelfall relevanten – Härte i.S.d. Ausnahmetatbestandes gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB kommt es deswegen vorliegend nicht mehr an. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Die Zulassung der Revision beruht auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2, 1. Alternative ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/31323.html Kommentare