Obsah (4)

§ 11§ 3§ 4§ 15

1. Ob ein Hotel garni die Merkmale eines kleinen Betriebes des Beherbergungsgewerbes erfüllt, kann maßgeblich nach der vorgehaltenen Bettenanzahl bestimmt werden. Dabei kann als Anhaltspunkt dienen, d

§ 11Bau

NVO Nr. 8; Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, § 3 BauNVO RdNr. 33). Es überschreitet auch den Begriff des Beherbergungsbetriebes nicht dadurch, daß - wie sich z. B. aus der geplanten Einrichtung eines "Frühstückszimmers" ergibt - die Gäste im üblichen Rahmen (Frühstück und Erfrischungsgetränke) bewirtet werden sollen (BVerwG, Beschluß v. 24.11.1967 - 4 B 230.66 -, BRS 18 Nr. 24 ; Bielenberg, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 3 BauNVO RdNr. 20; Boeddinghaus/Dieckmann, BauNVO, 3. Aufl. 1995, § 3 RdNr. 10). Das geplante Hotel garni ist auch ein "kleiner" Beherbergungsbetrieb. Wann dieses weitere Merkmal des § 3 Abs. 3 BauNVO 1962 (bzw. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990) erfüllt ist, läßt sich zwar nicht allgemein umschreiben, weil sein Bedeutungsgehalt auch von den tatsächlichen Auswirkungen der Baugebietsfestsetzung in der konkreten Örtlichkeit abhängt (BVerwG, Beschluß v. 27.11.1987 - 4 B 230 u. 231.87 -, BRS 47 Nr. 36 =

§ 3Bau

NVO Nr. 2; Fickert/Fieseler, a.a.O., § 3 RdNr. 19.3). Es entspricht aber allgemeiner Ansicht, daß die Frage, ob der Betrieb noch als "klein" einzustufen ist, im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal beantwortet werden kann (BVerwG, Beschluß v. 27.11.1987, a.a.O. ; OVG Lüneburg, Urt. v. 17.7.1979 - VI A 124/78 -, BRS 35 Nr. 49 ; Leder, BauNVO,

1. Aufl. 1990, § 3 RdNr. 6; Bielenberg, a.a.O. RdNr. 21 m.w.N.; Fickert/Fieseler, a.a.O.). Als Anhalt kann dabei dienen, daß die durchschnittliche Bettenzahl der Fremdenpensionen in Deutschland zwischen 15 (Leder, a.a.O.) und 17,8 (Fickert/Fieseler, a.a.O.; OVG Lüneburg, a.a.O.) liegt. Hinter diesem Mittelwert bleibt das geplante Hotel garni selbst dann deutlich zurück, wenn mit der Widerspruchsbehörde davon ausgegangen wird, daß die in den Bauvorlagen als Einzelzimmer bezeichneten Räume doppelt belegt werden können, mithin eine Aufnahmekapazität von zwölf Gästen besteht.
2. Die Baurechtsbehörden haben zu Unrecht von ihrem sonach gegebenen Ermessen in versagendem Sinne Gebrauch gemacht. Denn das Hotel garni kann sich nicht in dem von den Behörden und dem Verwaltungsgericht angenommenen Maße störend auf seine Umgebung auswirken. Dabei ist davon auszugehen, daß im Rahmen der bei der Erteilung einer Ausnahme zu treffenden Ermessensentscheidung nur städtebauliche Gründe Berücksichtigung finden dürfen (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 31 RdNr. 26; Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
3. Aufl. 1994, § 31 RdNr. 19). Da die Ausnahme (vgl. § 31 Abs. 1 BauGB) - anders als eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB - im Bebauungsplan selbst angelegt ist, beschränkt sie sich nicht nur auf die Zulassung einzelner atypischer Sonderfälle im strengen Sinne (VGH Bad.-Württ., Beschluß v. 18.1.1995 - 3 S 3153/94 - VBlBW 1996, 24 ; Dürr, in: Brügelmann, BauGB, § 31 RdNr. 16 m.w.N.). Die Ausnahme darf andererseits nicht dazu dienen, den Bebauungsplan in seinen Grundzügen zu verändern und die eigentlichen planerischen Festsetzungen in ihr Gegenteil zu verkehren. Ausnahmsweise zugelassene Vorhaben müssen quantitativ deutlich hinter der Regelbebauung zurückbleiben. Sie dürfen keine prägende Wirkung auf die Eigenart des Baugebiets entfalten (Dürr, a.a.O., § 31 RdNr. 17). Insbesondere darf der Nutzungscharakter eines Baugebiets durch Ausnahmen nicht in einer seiner gesetzlichen Typik widersprechenden Weise verändert werden. Dies folgt unmittelbar aus § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO, der auch das Ausnahmeermessen begrenzt (VGH Bad.-Württ, Beschluß v. 18.1.1995, a.a.O. ; Löhr, a.a.O., § 31 RdNr. 14), sowie aus § 15 BauNVO, der sich nach allgemeiner Meinung sowohl auf die generelle als auch die ausnahmsweise Zulässigkeit von Vorhaben bezieht (BVerwG, Beschluß v. 18.8.1995 - 4 B 183.95 -, ZfBR 1996, 52 =

§ 4Bau

NVO Nr. 11; Urt. v. 5.8.1993 - 4 C 96.79 -, VBlBW 1984, 111 =

§ 15Bau

NVO Nr. 1; Bielenberg, a.a.O., § 15 BauNVO RdNr. 7). Nach diesen Maßstäben kann die Erteilung der erforderlichen Ausnahme nicht verweigert werden. Die Grundzüge der Planung und die festgesetzte Nutzungsart als reines Wohngebiet werden nicht berührt. Ein quantitatives Zurückbleiben hinter der Regelbebauung steht ebenfalls außer Frage. Etwas anderes wird auch von den Behörden und dem Verwaltungsgericht nicht angenommen. Die Behörden und das Verwaltungsgericht berufen sich statt dessen auf § 15 Abs. 1 BauNVO. Auch diese Vorschrift trägt jedoch die Ablehnung des Bauantrags nicht:

1. a)Nach § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO sind auch die in den Ausnahmekatalogen der jeweiligen Baugebietsvorschriften der §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Allerdings können die Kriterien "Umfang" und "Zweckbestimmung" bei Vorhaben, die den Begriff des kleinen Beherbergungsbetriebs i.S.v. § 3 Abs. 3 BauNVO erfüllen, keine Rolle mehr spielen. Denn durch das Attribut "klein" wird eine Umfangsbegrenzung bereits in § 3 Abs. 3 BauNVO vorweggenommen (Ziegler, a.a.O., § 3 BauNVO RdNr. 42; Bielenberg, a.a.O., § 3 BauNVO RdNr. 21). Ein kleiner Beherbergungsbetrieb kann deshalb nicht - dennoch - wegen seines Umfangs der Eigenart eines reinen Wohngebiets widersprechen. Dasselbe muß für das Merkmal "Zweckbestimmung" gelten, das in der Beschränkung auf reine Beherbergungsbetriebe in § 3 Abs. 3 BauNVO ebenfalls bereits enthalten ist. Die "Anzahl" kann - wie die Kläger zu Recht hervorheben - im vorliegenden Fall keine Bedeutung gewinnen, weil das Hotel garni das erste seiner Art im Plangebiet ist. Schließlich kann auch das vierte in § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO genannte Unzulässigkeitsmerkmal, die Lage, dem Vorhaben der Kläger nicht entgegengehalten werden. Denn der Bebauungsplan läßt offensichtlich bewußt durch die bloße Ausweisung von Baugrenzen entlang der Straßen eine Bebauung auch der gerade im Bereich zwischen der A-Straße und der S.-Straße überwiegend sehr großen Grundstückstiefen zu. Dazu bestand schon bei der Planaufstellung Anlaß. Denn aus der am 28.10.1969 gefertigten Planunterlage geht hervor, daß bereits damals in den rückwärtigen Bereichen der Baugrundstücke bzw. auf "gefangenen" Grundstücken Wohngebäude vorhanden waren. Hinzugekommen sind zwischenzeitlich die Wohnhäuser S. 18 A, C und D sowie 20. Bestätigt wird dieser Planungswille durch die Ausweisung und den Verlauf des Leitungsrechts, das den hier zwischen 80 und 125 m breiten Baustreifen vom Grundstück Flst.Nr. im Osten bis zum Flst.Nr. im Westen etwa in der Mitte durchschneidet und nur den Zweck haben kann, eine Versorgung von in diesen rückwärtigen Zonen zu errichtenden Gebäuden sicherzustellen. Insofern entspricht der geplante Standort des Vorhabens der Kläger durchaus den Bebauungsvorstellungen, die dem Plan zugrunde liegen. Es setzt die planerisch und tatsächlich gegebene Situation fort und kann deshalb nicht wegen seiner "sensiblen Lage", wie das Verwaltungsgericht meint, unzulässig sein. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Fall ausschlaggebend von dem, ebenfalls einen Beherbergungsbetrieb in einem reinen Wohngebiet betreffenden Fall, der dem Beschluß des BVerwG v. 29.1.1982 (- 4 B 204.81 -, BRS 39 Nr. 45) zugrunde lag. Denn dort war der das Baugrundstück unmittelbar umgebende Teil des reinen Wohngebiets in besonderer Weise durch eine "ruhige Sackgasse" geprägt. Demgegenüber kann vorliegend nicht in gleicher Weise darauf abgestellt werden, wie es im Widerspruchsbescheid geschehen ist, daß das Gebiet seine besondere Prägung durch den Umstand erfahre, daß die in es hineinführenden Straßen nicht der Aufnahme von Durchgangsverkehr dienten. Denn immerhin handelt es sich bei ihnen um großräumige, mehrfach verknüpfte Straßen, die - über die L.straße im Südosten und die C-Straße im Nordwesten - mit dem weiteren Straßennetz verbunden sind.
2. b)Auch die Annahme des Regierungspräsidiums, das geplante Hotel garni sei nach § 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO unzulässig, weil von ihm unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen könnten, trifft nicht zu. Soweit es hierzu anführt, das für Hotelbetriebe allgemein und auch für solche der hier geplanten Art typische Kommen und Gehen der Gäste in den Abendstunden sei der Wohnruhe in besonderem Maße abträglich, vermag ihm der Senat schon deshalb nicht zu folgen, weil selbst bei einer in der Widerspruchsentscheidung unterstellten Maximalbelegung mit zwölf Gästen allenfalls das Geräuschniveau eines - ohne weiteres zulässigen - Mehrfamilienwohnhauses erreicht wird. Daß der auf der - von der A-Straße stark abschüssigen - Zufahrt zu den Stellplätzen zu erwartende Fahrzeuglärm die Grenze der Zumutbarkeit (vgl. dazu Senatsurt. v. 11.5.1990 - 8 S 220/90 -, VBlBW 1990, 463 = ESVGH 40, 287 ) auch nicht annähernd erreichen wird, ergibt sich aus den einleuchtenden Ausführungen in der von den Klägern mit dem Baugesuch vorgelegten schalltechnischen Stellungnahme des Ingenieurbüros B.+ S. vom 5.5.1995. Entgegen der Annahme des Regierungspräsidiums kann ihr nicht entnommen werden, daß nach der von den Gutachtern angewandten Berechnungsweise dann eine nicht mehr gebietsverträgliche Beeinträchtigung der Wohnruhe gegeben sei, wenn eine Aufnahmekapazität von zwölf Gästen angenommen werde, wovon nach dem objektiven Inhalt der Bauvorlagen auszugehen sei. Denn der Stellungnahme liegt ausdrücklich die Annahme zugrunde, daß die An- und Abfahrt der Gäste eines Doppelzimmers mit einem Pkw erfolgt. Bedenken gegen diesen Ausgangspunkt sind - wie die Kläger zu Recht anführen - nicht angezeigt. An der angenommenen Fahrzeugfrequenz würde sich deshalb bei einer Umwandlung der Einzel- in Doppelzimmer nichts ändern. Dies haben die Gutachter mit Schreiben vom 10.7.1996 ausdrücklich bestätigt.
3. c)Da sonstige städtebaulichen Gründe, die der Zulassung des Vorhabens der Kläger im Wege der Ausnahme widersprechen könnten, weder vorgetragen noch ersichtlich sind, bleibt für eine negative Ermessensentscheidung kein Raum mehr. Damit wird das dem Institut der Ausnahme wesenseigene Regel-Ausnahme- Verhältnis (vgl. dazu: VGH Bad.-Württ., Beschluß v. 18.1.1995, a.a.O. ) nicht aufgegeben. Vielmehr entspricht es allgemeiner Meinung und - soweit ersichtlich - durchgängiger Behördenpraxis, daß das an sich durch § 31 Abs. 1 BauGB und § 3 Abs. 3 BauNVO eingeräumte Ermessen auf "Null" reduziert ist, wenn keine sonstigen städtebaulichen Gründe der Ausnahme entgegenstehen (Fickert/Fieseler, a.a.O. § 3 RdNr. 19.6; Ziegler, a.a.O., § 2 BauNVO RdNr. 56; Söfker, a.a.O., § 31 RdNr. 26; Schlichter, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 2. Aufl. 1995, § 31 RdNr. 15; vgl. auch zu § 4 Abs. 1 LBO: Senatsurt. v. 12.9.1996 - 8 S 1844/96 -, VBlBW 4/1997). 3. Auch im übrigen widerspricht das Vorhaben der Kläger nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Die zulässigen Geschoß- und Grundflächenzahlen werden eingehalten. Das ergibt sich im einzelnen aus den auch von der Beklagten nicht beanstandeten Berechnungen des Architekten der Kläger vom 4.12.1995 (/38 und /39 der Akten der Beklagten). Das über das Grundstück der Kläger verlaufende Leitungsrecht wird nicht tangiert. Der Vorbau an der Südwestfassade des geplanten Gebäudes ragt zwar bis maximal 0,7 m in die Leitungsrechtsfläche hinein, er steht aber - wie sich dem Schnitt A-A der Bauvorlagen entnehmen läßt - nicht auf dem Gelände auf und kann deshalb eine Verlegung oder Reparatur von Leitungen nicht behindern. Im Hinblick auf eventuell mit der Baugenehmigung zu verbindende Auflagen ist die Sache noch nicht spruchreif, weshalb der Senat die Beklagte nur verpflichten kann, die Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu bescheiden (§ 113 Abs. 5 S. 2 VwGO). Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren durch die Kläger ist gemäß § 162 Abs. 2 S. 2 VwGO für notwendig zu erklären. Ein verständiger Beteiligter in der Lage der Kläger durfte mit Blick auf die Bedeutung und Schwierigkeit der Sache vernünftigerweise die Einschaltung eines Rechtsanwalts schon im Widerspruchsverfahren für erforderlich halten. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der Zulassungsgründe nach § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist. Permalink: https://openjur.de/u/337631.html ( https://oj.is/337631 ) Volltext Zitate 14 Zitiert 7 Referenzen 0 Themenverwandt Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen openJur e.V. Spenden English 0.9.8c