Tenor I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Einzelrichters der 22. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 24.11.2006 - 22 O 318/06 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:1

dem die Beklagte Ziff. 1 für den Monat März 2006 Mietzins in Höhe von 825,07 EUR schuldig blieb und für die Monate April und Mai 2006 weder Mietzins noch die geschuldete Betriebskostenpauschale entrichtete und für den Abstellplatz ab März 2006 keine Miete mehr bezahlte, forderte die Verwalterin die Beklagte Ziff. 1 mit Schreiben vom 10.05.2006 (Anlage K 3, Bl. 24 d.A.) dazu auf, die Rückstände bis zum 19.05.2006 auszugleichen. Weil Zahlungen der Beklagten Ziff. 1 ausblieben, kündigte die Hausverwaltung das Mietverhältnis schriftlich fristlos mit Schreiben vom 29.05.2006 (Anlage K 4, Bl. 25 d.A.); gleichzeitig forderte sie die Mieterin auf, die Räumlichkeiten bis 06.06.2006 zu räumen und herauszugeben. Mit weiterem Schreiben vom 28.06.2006 (Anlage K 6, Bl. 28 d.A.) wurden der Beklagte Ziff. 2 und die Beklagte Ziff. 3, die die von der Beklagten Ziff. 1 angemieteten Räumlichkeiten nebst drei Kindern zumindest teilweise zu Wohnzwecken nutzten, über die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses informiert und zur Räumung und Herausgabe aufgefordert. Außerdem ließ die Klägerin eventuell zu Stande gekommene Mietverhältnisse mit dem Beklagten Ziff. 2 bzw. der Beklagten Ziff. 3 mit Anwaltsschreiben vom 04.08.2006 (Anlage K 9, Bl. 42 f d.A.) wegen Mietzinsrückstands fristlos kündigen unter Einräumung einer Räumungsfrist bis zum 15.08.

1. Die Klägerin hat zunächst die Beklagten Ziff. 1 bis 3 auf Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten im
2. Obergeschoss des vermieteten Objektes (Antrag Ziff. 1) sowie des Autoabstellplatzes (Antrag Ziff. 2) in Anspruch genommen, ferner die Beklagte Ziff. 1 auf Zahlung von Mietrückständen bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von 7.589,39 EUR für den Zeitraum Februar bis Juli 2006 (Antrag Ziffer 3). Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf Seite 4 der Klage vom 20.07.2006 Bezug genommen. Im Zuge des Prozesses hat die Klägerin die Klage dahin erweitert, dass gegenüber dem Beklagten Ziff. 2 als Gesamtschuldner mit der Beklagten Ziff. 1 1.646,58 EUR nebst Zinsen für den Monat Juli 2006 (modifizierter Antrag Ziff. 3) und gegenüber der Beklagten Ziff. 1 und dem Beklagten Ziff. 2 als Gesamtschuldner weitere 4.939,74 EUR nebst Zinsen für die Monate August bis Oktober 2006 geltend gemacht wurden (Antrag Ziff. 4). Darüber hinaus stellte die Klägerin den Antrag, die Beklagten Ziff. 1 und Ziff. 2 als Gesamtschuldner dazu zu verurteilen, ab November 2006 bis zur Räumung und Herausgabe der Mietgegenstände jeweils monatlich 1.646,58 EUR nebst Zinsen zu bezahlen (Antrag Ziff. 5). Zur Begründung hat die Klägerin vorgetragen, aufgrund des Zahlungsrückstandes sei die fristlose Kündigung des Mietvertrages wirksam. Ein Vertragsverhältnis zum Beklagten Ziff. 2 sei nicht

§ 565BGB zu Stande gekommen, dessen Voraussetzungen nicht erfüllt seien.

Der Mietgegenstand sei lediglich teilweise von den Beklagten Ziff. 2 und/oder Ziff. 3 genutzt worden. Von einer Schutzbedürftigkeit der Beklagten Ziff. 2 und 3 sei nicht auszugehen, weil der Beklagte Ziff. 2 Geschäftsführer der Beklagten Ziff. 1 gewesen sei. Eine Weitervermietung an den Beklagten Ziff. 2 sei

dem Mietvertrag nicht bezweckt worden. Weder ihr noch der Verwalterin sei bekannt gewesen, dass eine Nutzung zu Wohnzwecken durch die Beklagten Ziff. 2 und 3 beabsichtigt gewesen sei. Sie sei davon ausgegangen, dass die Beklagte Ziff. 1 ihre Verwaltungsgeschäfte in den streitgegenständlichen Mieträumen führen werde. Die Beklagten sind der Klage unter Berufung auf § 565 BGB entgegengetreten. Aufgrund eines Untermietvertrages zwischen der Beklagten Ziff. 1 und dem Beklagten Ziff. 2 vom 30.04.2004 (Anlage B 2, Bl. 74 ff. d.A.) seien die Räumlichkeiten überwiegend zu Wohnzwecken genutzt worden. Dass die vermieteten Räume den Beklagten Ziff. 2 und Ziff. 3 von vornherein zu Wohnzwecken dienen sollten, sei der Verwalterin bekannt gewesen. Mit der Untervermietung habe die Beklagte Ziff. 1 gewerbliche Zwecke verfolgt, von der Beklagten Ziff. 1 werde der Mietgegenstand seit der Kündigung nicht mehr genutzt. Das Untermietverhältnis beziehe sich nicht auf das Arbeitszimmer mit einer Größe von ca. 28 qm. In Folge der Kündigung des Mietvertrages vom 13.04.2004 sei ein Mietvertragsverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten Ziff. 2 zu Stande gekommen, sodass eine Räumung nicht verlangt werden könne. Gleiches gelte für die Beklagte Ziff. 3, da der Beklagte Ziff. 2 berechtigt gewesen sei, seine Lebensgefährtin samt deren Kinder in die Wohnung aufzunehmen. Zur Kündigung des mit dem Beklagten Ziff. 2 bestehenden Mietvertrages sei die Klägerin nicht befugt, weil dem Beklagten Ziff. 2 die Rechte aus dem Mietvertrag verwehrt würden mit der Folge, dass ein Zurückbehaltungsrecht bestehe und ein Verzug ausscheide. Wegen des Zurückbehaltungsrechtes seien die eingeklagten Zahlungsansprüche nicht fällig. Über das Vermögen der Beklagten Ziff. 1 wurde

Durchführung der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 20.10.2006 am 15.11.2006 das Insolvenzverfahren eröffnet (Anlage B 3, Bl. 86 d.A.). Das Landgericht hat mit Urteil vom 24.11.2006 die Beklagten Ziff. 1 bis 3 zur Räumung und zur Herausgabe der angemieteten Räume und des Stellplatzes verurteilt, ferner wegen tatsächlichen Gebrauchs die Beklagte Ziff. 1 zur Zahlung von 5.942,81 EUR nebst Zinsen für den Zeitraum Februar bis Juli 2006, zusätzlich den Beklagten Ziff. 2 gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 1.646,58 EUR nebst Zinsen für den Monat Juli 2006. Darüber hinaus hat das Landgericht die Beklagten Ziff. 1 und 2 als Gesamtschuldner zur Zahlung von 4.939,74 EUR für den Zeitraum August bis Oktober 2006 nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen (Antrag Ziffer 5) abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, § 565 BGB greife nicht zu Gunsten der Beklagten ein, weil der Mietvertrag nicht auf eine gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum an Dritte angelegt gewesen sei. Der Mietvertrag habe ausdrücklich nur die wohnwirtschaftliche Nutzung eines untergeordneten Teils gestattet, das Maß einer Nutzung zu Wohnzwecken sei offen geblieben. Bis einschließlich Mai 2006 sei die Mieterin zur Entrichtung des Mietzinses verpflichtet, ab Juli 2006 (richtig wohl: Juni 2006) ergebe sich eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten Ziff. 1 aus § 546 a BGB. Der Beklagte Ziff. 2 sei der Klägerin gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet, weil er der Klägerin das Mietobjekt vorenthalten habe. Auf die angebotene Rücknahme eines kleinen Teils der Räumlichkeiten habe sich die Klägerin nicht einlassen müssen. Für die Zukunft sei zwar von einem Anspruch der Klägerin auszugehen, jedoch müssten sich dessen tatsächliche Voraussetzungen erst noch verwirklichen. Die Voraussetzungen der §§ 257 , 258 ZPO seien nicht gegeben. Gegen das den Beklagten Ziff. 2 und Ziff. 3 am 30.11.2006 zugestellte Urteil (Bl. 98 d.A.) haben diese mit am 29.12.2006 eingegangenem Schriftsatz (Bl. 112 d.A.) Berufung eingelegt, die innerhalb der bis zum 28.02.2007 verlängerten Berufungsbegründungsfrist (Bl. 120 d.A.) begründet worden ist (Bl. 121 d.A.). Mit ihrem Rechtsmittel verfolgen der Beklagte Ziff. 2 und die Beklagte Ziff. 3 ihren Klagabweisungsantrag weiter. Sie machen, ihren bisherigen Vortrag vertiefend und ergänzend, im Wesentlichen geltend, die Klägerin sei gemäß § 565 BGB, der zumindest analog anzuwenden sei, in das zwischen der Beklagten Ziff. 1 und dem Beklagten Ziff. 2 bestehende Untermietverhältnis eingetreten, weshalb ein Recht zum Besitz bestehe und ein Räumungsanspruch ausscheide. Die Voraussetzungen des § 565 Abs. 1 S. 1 BGB seien bereits dann zu bejahen, wenn es sich bei den zu überlassenden Räumen objektiv gesehen um zur Wohnnutzung geeignete Räume handele und dem Vermieter bei deren Überlassung an den Hauptmieter bekannt sei, dass dieser die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken an natürliche Personen zu überlassen beabsichtige, was vorliegend der Fall gewesen sei. Mit der Zahlung von Mietzins seien die Beklagten nicht in Rückstand geraten, weil die Klägerin ihnen gegenüber das Bestehen eines Mietverhältnisses leugne und ihnen deshalb die vertragsgemäße Nutzung der Mietgegenstände vorenthalte, woraus sich ein Zurückbehaltungsrecht ergebe. Zur Zahlung von Nutzungsentschädigung

§ 546a BGB könne der Beklagte Ziff.

2 nicht herangezogen werden, weil das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Untermieter von dieser Vorschrift nicht erfasst werde. Die Beklagten Ziff. 2 und Ziff. 3 beantragen, das angegriffene Urteil des Einzelrichters der 22. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 24.11.2006 insoweit abzuändern, als dort zum

teil des Zweit- und der Drittbeklagten erkannt worden ist, und die Klage insgesamt abzuweisen, soweit sie sich gegen den Zweit- und die Drittbeklagte richtet. Die Klägerin stellt den Antrag, die Berufung zurückzuweisen. Sie hat gegen das erstinstanzliche Urteil mit hier am 02.04.2007 per Telefax innerhalb der Frist des § 524 Abs. 2 S. 2 ZPO eingegangenem Schriftsatz (Bl. 135 d.A.) unselbständige Anschlussberufung eingelegt,

dem mit Terminsverfügung vom 09.03.2007 (Bl. 128 d.A.) Gelegenheit zur Berufungserwiderung bis zum 02.04.2007 gegeben wurde. Sie wendet sich gegen die Abweisung ihres auf Titulierung von künftigen Ansprüchen aus dem Mietverhältnis gerichteten Antrages Ziff. 5 und erweitert im

1. Rechtszug ihre gegen den Beklagten Ziff. 2 gerichtete Zahlungsklage um 10.119,48 EUR nebst Zinsen. Mit der Klageerweiterung verlangt die Klägerin für den Zeitraum November 2006 bis April 2007 aufgrund der Nutzung der ursprünglich an die Beklagte Ziff. 1 vermieteten Räumlichkeiten Miete, Nutzungsentgelt bzw. Schadensersatz in Höhe von monatlich 1.686,58 EUR. Weil der Beklagte Ziff. 2 weder zur Räumung des Mietgegenstandes noch zur Zahlung eines Nutzungsentgeltes bereit sei, bestehe die Sorge, dass der Beklagte Ziff. 2 sich auch in Zukunft entsprechend verhalte. Die Klägerin beantragt zusätzlich,
2. Auf die Anschlussberufung wird Ziff. 5 des Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 24.11.2006 abgeändert und der Beklagte Ziff. 2 verurteilt, weitere 10.119,48 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jährlich - aus1.686,58 EUR seit dem 07.11.2006,- aus weiteren 1.686,58 EUR seit dem 05.12.2006,- aus weiteren1.686,58 EUR seit dem 06.01.2007,- aus weiteren1.686,58 EUR seit dem 06.02.2007,- aus weiteren1.686,58 EUR seit dem 06.03.2007 sowie- aus weiteren1.686,58 EUR seit dem 05.04.2007 zu bezahlen und
3. Der Beklagte Ziff. 2 wird verurteilt, bis zur Räumung und Herausgabe der Mietgegenstände gemäß Ziff. 1 und 2 des Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 24.11.2006 monatlich jeweils 1.686,58 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jährlich ab dem
4. Werktag des jeweiligen Monats zu bezahlen, erstmals für den Monat Mai
5. Der Beklagte Ziff. 2 beantragt, die Anschlussberufung zurückzuweisen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie auf die zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen verwiesen. B. Beide Rechtsmittel sind zulässig. Die sich aus der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten Ziff. 1 ergebende Unterbrechungswirkung stand der Verkündung einer Entscheidung nicht entgegen, § 249 Abs. 3 ZPO. Die Berufungen der Beklagten Ziff. 2 und Ziff. 3 sind unbegründet (I.). Die von der Klägerin eingelegte Anschlussberufung hat zum überwiegenden Teil Erfolg (II.). I. Berufung der Beklagten Ziff. 2 und Ziff. 3:
6. Zu Recht hat das Landgericht die Beklagten Ziff. 2 und 3 zur Räumung der von der Beklagten Ziff. 1 angemieteten Räumlichkeiten im
7. OG im Gebäude (Straße)... in & verurteilt. Eine entsprechende Verpflichtung ergibt sich aus § 985 BGB sowie aus § 546 Abs. 2 BGB. Von einer Erledigung des Räumungsverlangens in der Hauptsache ist nicht auszugehen. Zwar hat der Beklagte Ziff. 2 in der Sitzung des Senats vom 11.06.2007 Schlüssel an die Klägerin übergeben. Dadurch ist aber eine vollständige Räumung und Herausgabe nicht unstreitig geworden. Eine entsprechende Erledigungserklärung wurde von der Klägerin nicht abgegeben. a) Die Klägerin ist Eigentümerin der Immobilie.

§ 546Abs.

2 BGB richtet sich die Rückgabepflicht auch an den Beklagten Ziff. 2, dem die Mietsache zumindest teilweise von der Beklagten Ziff. 1 überlassen worden ist. Dass der Beklagte Ziff. 2 unmittelbaren Besitz am Mietgegenstand hat, ist inzwischen unstreitig geworden. b) Ein Recht zum Besitz des Beklagten Ziff. 2 besteht nicht. Das mit der Beklagten Ziff. 1 geschlossene Hauptmietverhältnis, das dem Beklagten Ziff. 2 ein Recht zum Besitz verschafft hat, ist aufgrund der fristlosen Kündigung vom 29.05.2006 (Anlage K 4) beendet worden. Die erklärte außerordentliche Kündigung war gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirksam. Eine vorherige Abmahnung war nicht notwendig (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Klägerin ist nicht

§ 565Abs. 1 S. 1 BGB bei der Beendigung des Hauptmietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem (Unter-)

Mietverhältnis zwischen der Beklagten Ziff. 1 und dem Beklagten Ziff. 2 eingetreten. Im Übrigen könnte ein solcher Eintritt der Klägerin in den Untermietvertrag ein Rückgabeverlangen der Klägerin nicht ausschließen. aa) Der Vermieter tritt

§ 565Abs.

1 S. 1 BGB bei der Beendigung des Mietverhältnisses dann in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis ein, wenn der Mieter

dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten sollte. Eine gewerbliche Weitervermietung durch den Mieter ist anzunehmen, wenn ein Arbeitgeber Räume zum Zwecke der Weitervermietung an Betriebsangehörige anmietet (BGH NJW 1981, 1377 ). Bei einer juristischen Person als Mieterin kommt die Verfolgung eines eigenen Wohnzwecks von vornherein nicht in Betracht (Krämer in Bub/Treier, 3. Aufl., III. RN 1032). Der Mietvertrag muss zu dem in § 565 BGB genannten Zweck, nämlich zur gewerblichen Weitervermietung der Wohnung, abgeschlossen worden sein. Nicht erforderlich ist, dass dieser Vertragszweck bereits beim Vertragsschluss vereinbart worden ist. Es genügt, wenn die Parteien während der Vertragszeit den Vertragszweck ändern. Die Vereinbarung über den Vertragszweck muss auch nicht ausdrücklich getroffen werden; es reicht aus, wenn Vermieter und Mieter übereinstimmend davon ausgehen, dass die Wohnung vom Mieter an Dritte weitervermietet werden soll. Dagegen ist § 565 BGB nicht anwendbar, wenn es dem Mieter

dem Vertragszweck freigestellt ist, wie er mit der Sache verfährt (Blank in Schmidt/Futterer, 9. Aufl., RN 2 zu § 565 BGB). Von diesen Grundsätzen ausgehend scheidet eine direkte Anwendung von § 565 BGB aus. Zwar war Herrn Kraft von der Verwalterin bei Vertragsabschluss, wie von der Klägerin eingeräumt worden ist, bekannt, dass der Beklagte Ziff. 2 mit seiner Lebensgefährtin (der Beklagten Ziff. 3) und deren Kindern in einem Teil des Mietgegenstandes wohnen werden (Bl. 138 d.A.). Einer Vernehmung der von den Beklagten dazu angebotenen Zeugen bedarf es daher nicht. Daraus kann aber nicht der Schluss gezogen werden, dass eine Weitervermietung zu Wohnzwecken von den Vertragsparteien bezweckt worden wäre. Vielmehr war es der Beklagten Ziff. 1 freigestellt, wie sie mit dem Mietgegen-stand verfährt. Dass es dem Vertragszweck zumindest auch entsprochen hat, dass die Beklagte Ziff. 1 den Mietgegenstand selbst nutzt und nicht weitervermietet, lässt sich dem Inhalt der in § 24 des Mietvertrages enthaltenen sonstigen Vereinbarungen entnehmen, wonach ein untergeordneter Teil der Geschäftsräume wohnwirtschaftlich genutzt werden kann. Eine solche Auslegung des Vertrages wird zudem gestützt durch das vom Beklagten Ziff. 2 in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Beklagten Ziff. 1 abgegebene Anforderungsprofil vom 09.03.2004 (Bl. 67 d.A.), wonach Gewerberäume gesucht werden und das einen Hinweis auf eine beabsichtigte Untervermietung nicht enthält. Im Übrigen setzte eine Nutzung der Räumlichkeiten durch den Beklagten Ziffer 2 und die Beklagte Ziffer 3 zu Wohnzwecken nicht zwingend den Abschluss eines Untermietvertrages voraus. Eine derartige Verwendung hätte auch durch eine einfache (unentgeltliche) Gebrauchsüberlassung erfolgen können,

dem ein Mietverhältnis zwischen der Beklagten Ziff. 1 und der Eigentümerin bereits bestand. bb) Eine analoge Heranziehung von § 565 BGB auf den vorliegenden Fall kommt nicht in Betracht.

der Entscheidung des BGH vom 03.07.1996 ( NJW 1996, 2862 ) ist bei einer Vermietung einer Wohnung an einen gemeinnützigen Verein, dessen Aufgabe in der Betreuung schwieriger Personen liegt, dem Dritten im Verhältnis zum Vermieter nicht

Art. 3

GG Kündigungsschutz zuzubilligen, weil bei der Weitervermietung durch einen gemeinnützigen Verein eine enge Beziehung zwischen dem Mieter und dem Dritten besteht, die bei der gewerblichen Zwischenvermietung regelmäßig nicht gegeben ist, und weil die Untervermietung nicht nur den Interessen des Vermieters, sondern mindestens gleichgewichtig den originären Interessen des Mieters und dem jeweiligen Dritten dient. In seiner Entscheidung vom 30.04.2003 (BGH NJW 2003, 3054 ) hat der BGH ausgesprochen, dass auch bei nichtgewerblichen Zwischenvermietungen ein Herausgabeanspruch des Eigentümers gegen den Untermieter durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz dahin eingeschränkt ist, dass der Untermieter sich auf die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts gegenüber dem Eigentümer dann berufen kann, wenn die Interessenlage der an dem gestuften Mietverhältnis Beteiligten den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung vergleichbar ist. Eine solche Vergleichbarkeit wird von der Literatur teilweise dann bejaht, wenn auf der Seite des Vermieters dieselbe Interessenlage besteht, wie sie typischerweise bei Vermietern gegeben ist, die ihre Wohnungen anbieten, um durch die Vermietung Einnahmen zu erzielen, und wenn der Dritte in ähnlicher Weise schutzbedürftig ist wie der durchschnittliche Mieter, der seine Wohnung unmittelbar vom Eigentümer angemietet hat (Blank in Schmidt/Futterer, a.a.O., RN 14 zu § 565 BGB).

dem Vertragsinhalt bezweckt war. Im Übrigen erscheint der Beklagte Ziff. 2 nicht schutzwürdig im vorgenannten Sinn, da er die Räumlichkeiten selbst zu Mietzwecken hätte anmieten können. Wenn die Beklagte Ziff. 1 aus unternehmerischen - insbesondere steuerlichen - Gründen als Mieterin fungierte, muss dies der Beklagte Ziff. 2 als deren Geschäftsführer grundsätzlich hinnehmen. Dies gilt auch für das Risiko einer möglichen Überschuldung bzw. Zahlungsunfähigkeit der GmbH, welches sich hier aus-gewirkt hat. cc) Selbst dann, falls § 565 BGB entsprechende Anwendung finden sollte, wäre ein Herausgabeanspruch der Klägerin zu bejahen. Denn in der Zwischenzeit wurde ein eventuell zwischen der Klägerin und dem Beklagten Ziff. 2 bestehendes Mietverhältnis wirksam fristlos von der Klägerin gekündigt. Der Beklagte Ziff. 2 hat

der Beendigung des Hauptmietverhältnisses vom 29.05.2006 bis Juli 2006 kein Nutzungsentgelt an die Klägerin bezahlt. Die Klägerin war demnach

§ 543Abs.

2 Nr. 3 lit. a) i.V.m. Abs. 3 Nr. 3 BGB zur außerordentlichen Kündigung eines

§ 565BGB zustande gekommenen Mietverhältnisses berechtigt.

Eine solche Kündigung ist mit Schreiben vom 04.08.2006 (Anlage K 9) gegenüber dem Beklagten Ziff. 2 und der Beklagten Ziff. 3 erklärt worden. Auf ein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB können sich die Beklagten nicht berufen. Den Beklagten wurde die vertragsgemäße tatsächliche Nutzung für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht vorenthalten. Die Beklagten konnten den Mietgegenstand in der Vergangenheit ohne jede Einschränkungen in Gebrauch nehmen und nutzen und haben ihn auch einschränkungslos genutzt. Das bloße Bestreiten eines Vertragsverhältnisses mit dem Beklagten Ziff. 2 durch die Klägerin stand dem Gebrauch nicht entgegen. Spürbare Beeinträchtigungen werden von den Beklagten gar nicht vorgebracht und sind auch nicht erkennbar, zumal die Klägerin für die Entziehung des Besitzes einen gerichtlichen Titel benötigt. Vielmehr hat sich der Beklagte Ziff. 2 dadurch, dass er der Klägerin eine Nutzungsentschädigung vorenthalten hat, selbst nicht vertragstreu verhalten mit der Folge, dass ein Rückgriff auf § 320 BGB von vornherein ausscheidet (BGH NJW 2002, 3541 ; OLG Düsseldorf Grundeigentum 2001, 692; Emmerich in Münchener Kommentar, 5. Aufl., RN 37 zu § 320 BGB). c) Da die Beklagte Ziff. 3 ihren Besitz vom Beklagten Ziff. 2 ableitet, ist auch diese zur Räumung und zur Herausgabe verpflichtet. 2. Aus den gleichen Gründen erweist sich das Herausgabe- und Räumungsverlangen bezüglich des Autoabstellplatzes als berechtigt. 3. Der Beklagte Ziff. 2 wurde durch das Landgericht zu Recht als Gesamtschuldner mit der Beklagten Ziff. 1 zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.646,58 EUR nebst Zinsen für den Monat Juli 2006 verurteilt. a) Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 546 a BGB. Ein Entschädigungsanspruch des Vermieters bei verspäteter Rückgabe

dieser Vorschrift setzt einen wirksamen Mietvertrag voraus. Daher ist § 546 a BGB nicht anwendbar, wenn kein Mietverhältnis besteht (Gather in Schmidt/Futterer, 9. Aufl., RN 13 zu § 546 a BGB). Auf ein Untermietverhältnis zwischen der Beklagten Ziff. 1 und dem Beklagten Ziff. 2 kann wegen der Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht abgestellt werden (OLG Brandenburg ZMR 1999, 102 ; Gather in Schmidt/Futterer, a.a.O., RN 13 zu § 546 a BGB). b) Jedoch kann sich die Klägerin auf §§ 990 Abs. 1, 987 Abs. 1, 421 BGB stützen.

der Rechtsprechung (BGH NJW-RR 2005, 1542 ) finden die Vorschriften der §§ 987 ff BGB auch auf denjenigen Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht später entfallen ist, und damit auch auf den infolge des Wegfalls des Hauptmietvertrages nicht (mehr) zum Besitz berechtigten Untermieter Anwendung. Durch den Erhalt des Schreibens der Klägerin vom 28.06.2006 (Anlage K 6, Bl. 28 d.A.) sind die Beklagten Ziff. 2 und 3 bösgläubig im Sinne von § 990 Abs. 1 BGB geworden. Bösgläubigkeit erfordert die Kenntnis vom fehlenden Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer (BGH NJW-RR 2005, 1542 ). Im vorerwähnten Schreiben vom 28.06.2005 wurden der Beklagte Ziff. 2 und die Beklagte Ziff. 3 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Mietverhältnis mit der Beklagten Ziff. 1 beendet worden ist. Demzufolge hat der Beklagte Ziff. 2 diejenigen Nutzungen herauszugeben, die er

dem Eintritt der Bösgläubigkeit gezogen hat. Die Höhe der Nutzungsentschädigung bestimmt sich

dem objektiven Verkehrswert, d.h. bei vermieteten Sachen

dem objektiven Mietwert (BGH NJW-RR 1998, 803 ; OLG Hamburg NZM 1999, 1052 ). Dieser bemisst sich hier nicht

dem Betrag, den der Beklagte Ziff. 2 als Untermieter mit dem Hauptmieter vereinbart hat. Denn bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahren über das Vermögen der Beklagten Ziff. 1 vom 15.11.2006 wurde auch der im Untermietvertrag vom 30.04.2004 ausgenommene Arbeitsraum vom Beklagten Ziff. 2 genutzt, wie im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 11.06.2007 unstreitig geworden ist (vgl. S. 3 des Protokolls). Deshalb erscheint es gerechtfertigt, den

dem Mietvertrag vom 13.04.2004 geschuldeten Mietzins als objektiven Mietwert zugrunde zu legen. Dieser beläuft sich für den Monat Juli 2006 auf 1.679,60 EUR (Staffelmiete i.H.v. 1.480,00 EUR netto, Betriebskostenpauschale i.H.v. 130,00 EUR und für den Abstellplatz weitere 69,60 EUR),

dem

dem übereinstimmenden Vortrag beider Parteien die Nebenkostenvorauszahlung ab April 2006 auf 130,00 EUR ermäßigt worden ist (vgl. ebenfalls S. 3 des Protokolls vom 11.06.2007).

§ 308

ZPO konnten der Klägerin lediglich die von ihr verlangten 1.646,58 EUR zugesprochen werden.

1. c)Dass dem Beklagten Ziff. 2 kein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB zusteht, wurde bereits näher begründet (vgl. dazu unter B. I. 1.
2. b)cc)). 4. Die Verurteilung des Beklagten Ziff. 2 zur Zahlung von 4.939,74 EUR (3 x 1.646,58 EUR) nebst Zinsen für den Zeitraum August 2006 bis Oktober 2006 ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Wie bereits dargelegt sind die Voraussetzungen der §§ 990 , Abs. 1, 987 Abs. 1, 421 BGB erfüllt. Als Nutzungsentschädigung ist mindestens der von der Klägerin verlangte Betrag in Höhe von monatlich 1.646,58 EUR in Ansatz zu bringen. II. Anschlussberufung der Klägerin: Für den weiteren Zeitraum vom 01.11.2006 bis zum 30.04.2007 (6 Monate), der Gegenstand der Klageerweiterung ist, schuldet der Beklagte Ziff. 2 der Klägerin eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 8.515,79 EUR nebst Zinsen (1.). Die Abweisung des Antrages Ziff. 5 durch das Landgericht kann in Bezug auf den Beklagten Ziff. 2 keinen Bestand haben (2.). 1. Die Klageerweiterung ist gemäß § 533 ZPO zulässig. Sie ist sachdienlich, weil sie einen weiteren Prozess überflüssig macht (§ 533 Nr. 1 ZPO). Außerdem wird sie auf Tatsachen gestützt, die der Verhandlung und Entscheidung ohnehin

§ 529ZPO zu Grunde zu legen waren (§ 533 Nr.

2 ZPO). Die Klageerweiterung ist auch zum überwiegenden Teil begründet. Für den Monat November 2006 beläuft sich die Zahlungsverpflichtung des Beklagten Ziff. 2 gem. §§ 990 Abs. 1, 987 Abs. 1 BGB auf 1.540,79 EUR (für die ersten 15 Tage 1.686,58 EUR zur Hälfte und für die zweiten 15 Tage 1.395,00 EUR zur Hälfte), da die Klägerin eine Nutzung des im Untermietvertrag ausgenommenen Arbeitszimmers über den 15.11.2006 hinaus nicht bewiesen hat. Ab dem 16.11.2006 ist als Nutzungsentschädigung ein Betrag in Höhe von monatlich 1.395,00 EUR zu Grunde zu legen, da der Beklagte Ziff. 2

dem Untermietvertrag für das Mietobjekt und den Abstellplatz 1.225,00 EUR zuzügl. Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 170,00 EUR zu entrichten hat. Wegen der eingeschränkten Nutzung ist hinsichtlich des Wertes der Nutzung auf den Betrag abzustellen, den der Endmieter mit dem Hauptmieter vereinbart hat (Gather in Schmidt/Futterer, 9. Aufl., RN 14 zu § 546 a BGB; LG Stuttgart NJW-RR 1990, 654 ). Insgesamt ergibt dies 8.515,79 EUR (5 x 1.395,00 EUR zuzügl. 1.540,79 EUR).

§§ 990Abs.

1, 987 Abs. 2 BGB kann die Klägerin für die Zeit ab 16.11.2006 keine höhere Nutzungsentschädigung beanspruchen. Ein Verschulden des Beklagten Ziff. 2 i.S.v. § 987 Abs. 2 BGB ist nicht gegeben. Insoweit ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dann, wenn das Besitzrecht objektiv eine Nutzungsmöglichkeit eröffnet, der Besitzer dann regelmäßig schuldhaft handelt, wenn er seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht erfüllt (BGH NJW 2002, 1050 ; BGH NJW-RR 2005, 1542 ). In diesen Fällen hat der Besitzer in entsprechender Anwendung des § 280 Abs. 1 S. 2 BGB n.F. darzulegen und zu beweisen, dass ihm die unterlassene Ziehung von Nutzungen nicht vorzuwerfen ist (BGH NJW-RR 2005, 1542 ). Ein nicht zum Besitz berechtigten Besitzer handelt nicht schuldhaft, wenn er - wie hier - einen Arbeitsraum nicht separat vermietet, der sich in zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten befindet, zumal Räumungsklage bereits erhoben war und mit der Räumung gerechnet werden musste.

§§ 288Abs.

1, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. § 3 Ziff. 5 lit. a) des Mietvertrages stehen der Klägerin Zinsen in gesetzlicher Höhe jeweils monatlich ab dem Tag, der dem 3. Werktag des Monats

folgt, zu. 2. Das Landgericht hat den von der Klägerin gestellten Antrag Ziff. 5 zu Unrecht als unzulässig abgewiesen.

1. a)Die Zulässigkeit der Klage folgt insoweit aus § 259 ZPO. § 259 ZPO gilt auch für Ansprüche, die nicht nur einseitig sind. Im vorliegenden Fall ist die Besorgnis gerechtfertigt, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dafür spricht das bisherige Verhalten des Beklagten Ziff. 2, der, obwohl er den Mietgegenstand seit März 2006 in Gebrauch hat, diesen bis zum 10.06.2007 weder zurückgegeben noch Mietzinszahlungen entrichtet hat.
2. b)Die Höhe der Zahlung, zu der der Beklagte Ziff. 2 zu verurteilen ist, bestimmt sich wiederum

dem Wert der Nutzung, den der Senat mit 1.395,00 EUR monatlich veranschlagt. C. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1, 92 Abs. 2, 100 Abs. 4 ZPO. Der Streitwert für die Räumungsanträge wurde gem. § 41 Abs. 2 GKG festgesetzt. Hierbei ist wie bei § 41 Abs. 1 GKG das Nettoentgelt ohne Nebenkosten maßgeblich (Schneider-Herget, Streitwertkommentar,

1. Aufl., RN 3520). Für Klagen auf künftige Leistung gem. § 259 ZPO (Antrag Ziff. 5) ist grundsätzlich der volle Wert der begehrten Leistung anzusetzen, wenn diese bestimmt ist. § 41 GKG enthält für Mietzinsansprüche für gewerblich genutzte Räume keine Spezialregelung. Da es sich bei den Mietzinszahlungen um wiederkehrende Leistungen handelt, ist jedoch § 9 ZPO zu beachten (BGH JurBüro 2004, 378 ; OLG Stuttgart NJW-RR 1997, 1303 ). Falls mit einer Räumung sicher zu rechnen ist, die unterhalb der Zeitgrenze des § 9 ZPO liegt, gilt § 3 ZPO (KG ZMR 2006, 207 ; Zöller-Herget,
2. Aufl., RN 16 zu § 3 ZPO unter dem Stichwort Mietstreitigkeiten ). Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die Beklagten Ziff. 2 und Ziff. 3 die Räumlichkeiten der Klägerin innerhalb einer Frist von spätestens 1 Jahr (notfalls zwangsweise) räumen, weshalb der Senat insoweit die Höhe der einjährigen verlangten Nutzungsentschädigung für die Bestimmung des Streitwertes dieses Antrages herangezogen hat. Die Klägerin hat im Berufungsverfahren nahezu voll obsiegt (§ 92 Abs. 2 ZPO), sodass die Beklagten Ziffer 2 und Ziff. 3 die Kosten dieses Rechtszuges zu tragen haben. Da die Beklagte Ziff. 3 nur hinsichtlich der Räumungsklage (und somit nur im Umfang von 33 %) am Verfahren beteiligt war, tragen beide Beklagten von den Kosten 33 % als Gesamtschuldner, der Beklagte weitere 67 % alleine. Da der Antrag Ziff. 5 gegenüber dem Beklagten Ziff. 2 Erfolg hat, war die für die erste Instanz vom Landgericht getroffene Kostenentscheidung teilweise zu korrigieren.

der materiell-rechtlichen Rechtslage hätten aufgrund der unterschiedlichen Beteiligung der Beklagten am Rechtsstreit die Beklagten Ziff. 1, Ziff. 2 und Ziff. 3 als Gesamtschuldner 36,8 %, die Beklagten Ziff. 1 und Ziff. 2 als Gesamtschuldner weitere 51,2 % und der Beklagte Ziff. 1 alleine weitere 12 % der Gerichtskosten zu tragen. Jedoch ist zu berücksichtigen, dass der Prozess im Verhältnis zur Beklagten Ziff. 1 wegen der Eröffnung des Insolvenzverfahrens unterbrochen ist, sodass die bereits ergangene Kostenentscheidung,

der auf die Beklagte Ziff. 1 insgesamt 36,8 % entfallen, zum

teil der Beklagten Ziff. 1 nicht abgeändert werden kann. Daraus ergibt sich, dass den Beklagten Ziff. 1, Ziff. 2 und Ziff. 3 als Gesamtschuldner 36,8 % der Gerichtskosten aufzuerlegen sind, dem Beklagten Ziff. 2 weitere 51,2 %. Die Klägerin hat im Umfang ihres Unterliegens gegenüber der Beklagten Ziff. 1 von 12 % die Gerichtskosten zu tragen. Bei der Verteilung der außergerichtlichen Kosten des Verfahrens erster Instanz musste es bei der vom Landgericht hinsichtlich der Beklagten Ziff. 1 getroffenen Entscheidung verbleiben. Die übrigen Beklagten haben den Rechtsstreit voll verloren. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Fragen von einer über den vorliegenden Einzelfall hinausgehenden Bedeutung sind nicht ersichtlich. Die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichtes nicht. Permalink: http://openjur.de/u/352230.html Kommentare