LG Konstanz, Beschluss vom 9. Januar 2008 - Az. 62 T 134/07 A

1. Für sofortige Beschwerden in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren, die noch dem FG-Verfahren unterliegen, ist nicht das Konzentrationsgericht nach § 72 GVG, sondern das nach § 19 Abs. 2 FGG übergeordnete Landgericht zuständig (entgegen LG Leipzig NJW 2007, 3791) 2. Die Jahresabrechnung ist vollständig aufzuheben, wenn die Einnahmen in der Abrechnung nicht vermerkt sind und die Abrechnung der Ausgaben in mehreren Punkten der Gemeinschaftsordnung widerspricht. 3. Ein Beschluss ist aufzuheben, wenn sich das Abstimmungsergebnis nicht ermitteln lässt, weil nur die Enthaltungen oder die Gegenstimmen im Protokoll ausgewiesen sind. 4. Die Entlastung des Verwalters hat keinen Bestand, wenn die Jahresabrechnung aufgehoben wird. 5. Dem Verwalter sind die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, wenn er es zu verantworten hat, dass die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären ist oder wenn der Beschluss deshalb aufzuheben ist, weil das Protokoll lückenhaft erstellt ist und sich das Abstimmungsverhältnis nicht ermitteln lässt. § 49 Abs. 2 WEG ist auf Verfahren, die noch dem FG-Verfahren unterliegen, nicht anwendbar. Es gehört zu den elementaren Aufgaben des Verwalters, die Gemeinschaftsordnung zu beachten. Tenor 1. Auf die Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 27.07.2007 aufgehoben. 2. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.11.2005 zu TOP 5 - Anerkennung der Abrechnung 2004, 2005 - zu TOP 6 - Entlastung der Verwaltung - und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.11.2006 zu TOP 5 - Anerkennung der Abrechnung -, TOP 6 - Entlastung der Verwaltung - und TOP 9 - Verwalterbestätigung nach Ablauf der gesetzlichen maximalen Laufzeit von 5 Jahren - werden für ungültig erklärt. 3. Der Beschluss zu TOP 8 - Wirtschaftsplan und Annahme der vorgeschlagenen Hausgeldvorauszahlung vom 01.01.2006 - der Versammlung vom 17.11.2005 ist erledigt. 4. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben die Antragsteller und die weitere Beteiligte je zur Hälfte zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten der ersten Instanz findet ansonsten nicht statt. Die weitere Beteiligte hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und die den Antragstellern entstandenen außergerichtlichen Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens zu erstatten. Eine Erstattung außergerichtlichen Kosten findet ansonsten nicht statt. 5. Der Geschäftswert für das erstinstanzliche Verfahren wird auf 53.540,- EUR und für das zweitinstanzliche Verfahren bis zum 7.12.2007 auf 23.540 EUR und ab 8.12.2007 auf 20.500 EUR festgesetzt. Gründe I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft .... Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die rechtlichen Beziehungen sind in der Teilungserklärung vom 15.05.1996 (As. 681-709) enthalten. Dort ist unter anderem geregelt: § 14 Lasten und Kosten 1. In Ergänzung und teilweiser Änderung des § 16 WEG wird folgendes bestimmt: Die Wohnungs- und Teileigentümer müssen alle Betriebskosten gemeinsam, entsprechend der Verhältnisse der Miteigentumsanteile tragen, sofern nachstehend keine andere Regelung vereinbart ist:

1. a)Die Kosten der Beheizung (einschl. Wartung, Reinigung und anteiliger Stromkosten sowie weitere mit dieser Kostenart entstehenden Aufwendungen) werden zu 30 % im Verhältnis der Wohn-/Nutzfläche und zu 70 % nach der Verbrauchsmessung (Heizkostenverteiler abgerechnet. Hierbei werden die einschlägigen Vorschriften der Heizkostenverordnung zugrunde gelegt.
2. b)Die Aufteilung der Wasserkosten erfolgt nach den Verbrauchsmessungen der Wasseruhren pro Wohnung. Bei der Warmwasserabrechnung werden die Aufbereitungskosten (Wärmebedarf) gemäß Heizkostenverordnung angesetzt.
3. c)Die gemeinsamen Stromkosten im Treppenhaus sowie sonstigen gemeinschaftlichen Einrichtungen sind auf die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu verteilen, nachdem vorher ein Anteil für den Heizungsbetrieb (60 % der gesamten allgemeinen Stromkosten) abgezogen wurde.
4. d)Versicherungen Für das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum als Ganzes werden folgende Versicherungen abgeschlossen: - Eine Versicherung gegen Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht der Gemeinschaft der Wohnungs-/Teileigentümer aus dem gemeinschaftlichen Eigentum am Grundstück; die Kosten werden auf die Eigentümer gemäß den angegebenen Wohn- bzw. Nutzflächen (auch Stellplatz) verteilt; - eine Gebäudefeuerversicherung; die Kosten werden gem. den Miteigentumsanteilen verteilt, sofern nicht der Versicherungsträger bereits eine Aufteilung vorgenommen hat; - eine Gebäude-Leitungswasserversicherung; die Kostenverteilung erfolgt auf die Miteigentümer gem. den Miteigentumsanteilen der Wohnungen; - eine Glasversicherung für die gemeinschaftliche Verglasung am Gebäude; die Kostenverteilung erfolgt im Verhältnis der Miteigentumsanteile der Wohnungen. Für den Abschluss bzw. Unterhalt geeigneter Versicherungen ist der Verwalter verantwortlich, wobei die Eigentümer über den Abschluss jeweils zu beschließen haben. 2. Im Übrigen gelten für die Lasten- und Kostentragung ergänzend die Bestimmungen des Gesetzes über das Wohnungs- und Teileigentum (WEG) sowie das BGB. § 15 Eigentümerversammlung: 8. In Ergänzung des § 25 WEG wird bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das Protokoll ist vom Verwalter und von einem von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungs-/Teileigentümer zu unterzeichnen. § 16 Wirtschaftsplan 1. Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplatz aufzustellen, der von der Eigentümerversammlung zu beschließen ist. 2. Die in § 14 Ziff. 1 dieser Teilungserklärung angeführten Kosten sind im Wirtschaftsplan in der für das Geschäftsjahr zu erwartenden Höhe einzusetzen. Bei den Instandhaltungskosten ist zu berücksichtigen, dass ein angemessener Betrag zur Vornahme späterer großer Instandhaltungsarbeiten der Bauerneuerungsrückstellung zuzuführen ist. Die Antragsteller haben unter anderem folgende Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.11.2005 angefochten: TOP 4: Fragen zur Abrechnung 2004/2005 Die Fragen werden sofort beantwortet. Herr ... weißt auf die Bezeichnung der Rücklagen (Wohnung + Keller) hin. Auf den Kesseltausch wird noch kurz eingegangen (siehe TOP 9). TOP 5: Anerkennung der Abrechnungen 2004/2005: Auf Antrag erfolgt die einstimmige Anerkennung (mit 4 Enthaltungen) der Abrechnungen. TOP 6: Entlastung der Verwaltung: Ohne Gegenstimme (4 Enthaltungen) wird die Verwaltung entlastet. TOP 8: Verwendung der vorliegenden Abrechnung als Wirtschaftsplan und Annahme der vorgeschlagenen Hausgeldvorauszahlungen ab 01.01.2006: Die aktuelle Abrechnung wird als Wirtschaftsplan genehmigt und die neuen Hausgelder einstimmig festgelegt. Herr ... möchte für den Keller bis auf weiteres monatlich Euro 2,- bezahlen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.11.2006 fassten die Wohnungseigentümer unter anderem folgende Beschlüsse: TOP 5: Anerkennung der Abrechnungen: Auf Antrag erfolgt die einstimmige Anerkennung der Abrechnungen (mit 4 Enthaltungen). Der Beschluss wird festgestellt und verkündet. TOP 6: Entlastung der Verwaltung: Mit 4 Gegenstimmen wird die Verwaltung entlastet. Der Beschluss wird festgestellt und verkündet. TOP 9: Verwalterbestätigung nach Ablauf der gesetzlichen maximalen Laufzeit von fünf Jahren für die Fortsetzung der Tätigkeit (ab 01.09.2007): Es handelt sich hier um die normale gesetzliche Verlängerung/Bestätigung des Verwalters. Frau ... und Herr ... haben hierzu kurz vor der Versammlung ein Fax geschickt, das zudem unvollständig ankam. Schriftlich wurde auf dieses Fax bereits reagiert. Herr ... führt wieder aus. Verwaltung und Gemeinschaft bestehen auf Besprechung des formulierten Tagesordnungspunktes und stellen den Antrag. Mit 4 Gegenstimmen wird die ... bis zum 31.08.2012 als Verwalter bestätigt. Der Beschluss wird festgestellt und verkündet. In der Wohnungseigentümerversammlung lagen jeweils Abrechnungen vor, auf die wegen der Einzelheiten (As. 249) Bezug genommen wird. Die Antragsteller sind der Meinung, die Abrechnungen würden in mehrfacher Hinsicht nicht den Anforderungen einer Wohnungseigentumsabrechnung entsprechen. Es würden die Einnahmen fehlen. Das Wohnungseigentum sei nicht korrekt bezeichnet. Die Berechnung des Allgemeinstroms sei nicht richtig. Die Rücklagen seien nicht nachvollziehbar. Die Abrechnung sei auch nicht verständlich und nachprüfbar. Die Entlastung der Verwaltung habe jeweils nicht erfolgen können, da die Abrechnung mangelhaft sei. Der Wirtschaftsplan sei auch, wie die Abrechnung, fehlerhaft. Die Wiederwahl der weiteren Beteiligten stelle keine ordnungsgemäße Verwaltung dar. Die Verwalterin habe nicht ordnungsgemäß die Mängelbeseitigung durchgeführt. Sie habe sich in zahlreichen Fällen als unfähig gezeigt, korrekt die Wohnungseigentümerversammlung zu leiten und den Hergang richtig zu protokollieren. Die Protokolle seien laienhaft formuliert. Die Verwaltung habe es versäumt, den Hausmeister ausreichend zu überwachen. Anderen Wohnungseigentümern sei vom weiteren Beteiligten nicht die Möglichkeit gegeben, sich vorzustellen. Das Protokoll sei auch nicht, wie es die Teilungserklärung vorschreibe, von den zuständigen Wohnungseigentümern unterschrieben worden. Die Antragsteller haben erstinstanzlich unter anderem beantragt, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.11.2005 zu TOP 5 - Jahresabrechnung -, TOP 6 - Verwalterentlastung - und TOP 8 - Wirtschaftsplan - und von der Wohnungseigentümerversammlung Vom 15.11.2006 zu TOP 5, 6, 9, für unwirksam zu erklären. Die weitere Beteiligte und der Antragsgegner zu Ziffer 20 haben beantragt, die Anträge zurückzuweisen. Sie sind der Meinung, die beschlossene Abrechnung sei nicht zu beanstanden. Die Verwalterbestellung sei ordnungsgemäß erfolgt. Die Vorwürfe gegen die Verwaltung seien haltlos. In der Zwischenzeit sei die Sanierung abgeschlossen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 27.07.2007 die Anträge, soweit sie noch streitgegenständlich sind, abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Zwar sei den Miteigentümern keine Gesamtabrechnung des Objekts zur Verfügung gestellt worden, in der die Einnahmen und Ausgaben und die Kontensalden am Ende des Abrechnungsjahres vollständig ersichtlich seien. Aus den vorgelegten Abrechnungen ergebe sich nur, dass den Eigentümern Einzelabrechnungen erteilt worden seien. Dies führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses. Die Wohnungseigentümer könnten nur Ergänzungen verlangen. Nur bei groben Fehlern und Lücken komme eine Erklärung zur Ungültigkeit des Beschlusses in Betracht. Da die Abrechnungen nicht für ungültig zu erklären seien, bestehe auch kein Grund, die Verwalterentlastung für ungültig zu erklären. Dies gelte auch für den Wirtschaftsplan. Die Wiederwahl des Verwalters sei ordnungsgemäß zustande gekommen. Gegen diesen ihn am 01.08.2007 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller beim Landgericht Konstanz Beschwerde eingelegt und zur Begründung ergänzend vorgetragen, die Entscheidung verletze § 15 Ziff. 8 der Teilungserklärung. Eine Gesamtabrechnung liege nicht vor. Der Mehrheitsbeschluss, den Verwalter zu entlasten, verletze § 21 Abs. 3 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe bei der Wahl des Wohnungsverwalters den ihm zustehenden Ermessensspielraum bei weitem überschritten. Die Entscheidung des Amtsgerichts laufe darauf hinaus, dass einzelne Wohnungseigentümer eine unfähige Verwaltung hinzunehmen haben. Der Antrag, den Beschluss zu TOP 2 der Versammlung vom 07.12.2005 gefassten Beschluss, mit den Sanierungs- und Gewährleistungsarbeiten zu warten und den Antragsgegnern die Beseitigung einzelner Mängel aufzugeben (zu den Einzelheiten des Antrages (vgl. Beschluss des Amtsgerichtes Seite 4, AS 517) für nichtig zu erklären, wurde in der Beschwerdeinstanz nicht weiterverfolgt. Die Antragsteller beantragen zuletzt, den Beschluss des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 27.07.2007 dahingehend abzuändern, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.11.2005 zu TOP 5 und 6 und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.11.2006zu TOP 5, 6, 9 für ungültig erklärt werden. Die weitere Beteiligte und der Antragsgegner haben im Beschwerdeverfahren keine ausdrücklichen Anträge gestellt. Sie tragen vor, die Abrechnungen seien in den letzten Jahren in der gleichen Form vorgenommen worden. Die Mehrzahl der Wohnungseigentümer sei mit der Arbeit der Verwalterin zufrieden. Die Beteiligten haben übereinstimmend den Rechtsstreit im Termin der mündlichen Verhandlung am 7.12.2007 hinsichtlich der Anfechtung des Wirtschaftsplanes 2005/2006 für erledigt erklärt. II. Die zulässige Beschwerde ist, soweit sie sich nicht erledigt hat, zulässig und begründet. 1.) Die Beschwerde ist zulässig; sie wurde form und fristgerecht beim zuständigen Landgericht Konstanz eingelegt. Nach der Regelung des § 62 I WEG n.F. ist für alle am 1. 7. 2007 bei Gericht anhängigen Verfahren - somit auch für das hier zur Entscheidung anstehende Verfahren - die bisherigen Vorschriften des 3. Teils des WEG aF anzuwenden. Dies bedeutet, dass das AG und die Rechtsmittelgerichte im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit über die in § 43 WEG aF genannten Rechtsstreitigkeiten zu entscheiden haben. § 45 I WEG a.F. bestimmt, dass gegen die amtsgerichtliche Entscheidung die sofortige Beschwerde als zulässiges Rechtsmittel geführt werden kann. Auch das WEG aF enthält keine Bestimmung, wer das Beschwerdegericht ist. Dies regelt § 19 II FGG, da § 43 Abs. 1 WEG aF die Verfahren zwingend der freiwilligen Gerichtsbarkeit zuwies (Palandt, 63. Aufl. § 43 Rz 1). Hiernach entscheidet über Beschwerden gegen Beschlüsse des AG das LG . Hier ist zunächst über die örtliche Zuständigkeit nichts ausgesagt. Regelmäßig ist somit davon auszugehen, dass das allgemein für Rechtsmittel gegen Entscheidungen des AG Villingen-Schwenningen das zuständige LG Konstanz zur Entscheidung im Rechtsmittelverfahren der sofortigen Beschwerde berufen ist. Zwar ordnet § 72 II GVG nunmehr an, dass für die dort genannten Verfahren in Wohnungseigentumssachen das LG zuständig ist, welches am Sitz des OLG besteht. Die Vorschrift trat am 01.07.2007 in Kraft. Sie enthält keine Übergangsvorschrift. Entgegen der Ansicht des LG Leipzig (Beschluss vom 5. 9. 2007 - 16 T 635/07 - NJW 2007, 3791 ) ist aber die Zuständigkeit des sogenannten Konzentrationsgerichtes - in Baden das LG Karlsruhe - für die Verfahren, die nach den Bestimmungen der freiwilligen Gerichtsbarkeit durchzuführen sind, nicht gegeben. § 72 Absatz 2 Satz 1 und 2 GVG lauten nunmehr: In Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes ist das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des Oberlandesgerichts, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat. Dies gilt auch für die in§ 119 Abs. 1 Nr. 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b und c genannten Sachen. § 72 Abs. 2 GVG sieht die Konzentrationszuständigkeit nicht allgemein für Verfahren in Wohnungseigentumssachen (so das LG Leipzig) vor, sondern in Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes . Die Zuständigkeit knüpft damit erkennbar an die Neuordnung des Verfahrensrechts an, für dessen Anwendbarkeit es auf § 62 Abs. 1 WEG ankommt. § 43 WEG aF hat mehrere Absätze. Die Zuständigkeitsregelung in § 43 Abs. 1 hat 4 Ziffern und nicht wie in der Neufassung 6 Ziffern. Im ursprünglichen Gesetzentwurf (BTDrucks 16/887) war vorgesehen, dass über Rechtsmittel der Berufung und der Beschwerde bei Streitigkeiten nach § 43 WEG das OLG entscheidet. Der Gesetzentwurf enthält auch insoweit keine Übergangsvorschrift. Wenn aber das Oberlandesgericht bereits über Beschwerden nach altem Recht zu entschieden hätte, dann wäre die Regelung für Altverfahren unsinnig gewesen denn das Oberlandesgericht hätte nach § 27 FGG selbst über die bei ihr eingelegten weiteren Beschwerden gegen ihre Beschwerdeentscheidungen entscheiden müssen. Dies zeigt bereits, dass der Gesetzgeber für Altverfahren es beim bisherigen Rechtsmittelzug belassen wollte. Dies folgt auch aus der Begründung zur Übergangsvorschrift des § 62 WEG (BTDrucks 16/887 S. 43), in der ausdrücklich dargelegt ist, dass die im Entwurf vorgesehene Erstreckung der ZPO-Regelungen die im Zeitpunkt des Inkrafttretens anhängigen Verfahren nicht berühren sollen. Der Bundesrat hat die Meinung vertreten, es sei kein überzeugender Grund erkennbar, in Wohnungseigentumssachen eine Berufungszuständigkeit der Oberlandesgerichte zu schaffen. Die Regelung in § 119 GVG sollte daher entfallen. Auch aus dem Bericht des Rechtsausschusses folgt, dass der Gesetzgeber in § 72 Abs. 2 GVG keine Regelung schaffen wollte, dass ab 1.7.2007 alle Wohnungseigentumsverfahren vom Konzentrationsgericht zu entscheiden sind. So ist im Bericht des Rechtsausschusses (BTDrucks 16/3843, S. 60f) von der Befassung des zuständigen Berufungsspruchkörpers mit der komplexen Materie des Wohnungseigentumsrechts und der Herausbildung einer gleichmäßigen, von der nunmehr vorgesehenen Berufungszuständigkeit des Landgerichts die Rede. Auch im Bericht des Rechtsausschusses zur Änderung der missglückten Vorschrift des § 72 Abs. 2 GVG durch Art 5 des Gesetzes zur Vereinfachung des Insolvenzverfahrens wird von einer eindeutigen Bestimmung des gesetzlichen (Berufungs-) Richters gesprochen. (BTDrucks 16/4194, S. 15). Nach Meinung der Kammer sprechen weiter Sinn und Zweck der Konzentrationszuständigkeit gegen eine Rechtsmittelkonzentration auch für die nach bisherigem Verfahrensrecht (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 - 4 WEG a.F.) zu behandelnden Verfahren. Die FG-Verfahren sollten noch von den Beschwerdekammern, die für FG- Verfahren zuständig sind, weiter betrieben werden. Der Gesetzgeber wollte nur für die ZPO- Verfahren eine Konzentration erreichen, unter anderem zur Herausbildung einer gleichmäßigen Revisionszulassungspraxis sich herausbildet. Dieser Gesichtspunkt hat bei den Altverfahren kein Gewicht; es lässt sich auch kein sachlicher Grund erkennen, weshalb eine Beschwerde, die am 2.7.2007 eingelegt wird, beim Konzentrationsgericht entschieden werden muss, eine Beschwerde vom 30.06.2007 aber beim normalen Beschwerdegericht. Da das materielle Recht bereits ab 1.7.2007 zur Anwendung kommt, haben sich die Rechtsmittelgerichte sowohl im FG-Verfahren als auch im ZPO-Verfahren mit dem neuen Recht zu befassen, so dass auch der Grundsatz der Prozessökonomie nicht greift. Hinzu kommt, dass auch nicht gewährleistet ist, dass die Kammern, die nunmehr für Wohnungseigentumssachen zuständig sind, bereits mit FG-Sachen befasst waren und nicht auch ein zusätzlicher Arbeitsaufwand erforderlich wäre. Bei Verfahren, mit der die Beschwerdekammer bereits befasst war (zurückgewiesene Verfahren, Vollstreckungsbeschwerden, Beschwerden wegen unrichtiger Sachbehandlung), müsste sich das Konzentrationsgericht bei einem Übergang der Rechtsmittelzuständigkeit erst einarbeiten. 2.) Die Beschwerde ist auch begründet. a.) Die Beschlüsse zur Jahresabrechnung 01.09.2004 - 31.08.2005 (TOP 5 der Versammlung vom 17.11.2005), zur Jahresabrechnung 01.09.2005 - 31.08.2006, (TOP 5) waren aufzuheben. aa.) Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche (OLG Hamm ZWE 2001, 1001; OLG Düsseldorf ZMR 2004, 282 ), inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen (OLG Düsseldorf WE 1991, 251) und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr ergeben (KG NJW-RR 1987, 1160 , 1161). Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Die Buchungsvorgänge sind in verständlicher Weise darzustellen. Die Jahresabrechnung ist keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberstellt (OLG Frankfurt 20 W 231/01 - 08.02 2005; BayObLG WE 1990, 133; WE 1991, 225; 231; NJW-RR 1993, 1166 ; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; OLG Düsseldorf WuM 1999, 357 ; OLG Zweibrücken ZMR 1999, 66 ). Da die Abrechnung keine Bilanz ist, gibt es in ihr auch keine Rechnungsabgrenzungspositionen. Maßgebend ist der Zeitpunkt des Geldflusses, nicht die Periode, in der der Geldfluss seinen Rechtsgrund hat. Die Jahresabrechnung muss ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums ( BGH NJW 2003, 3554 ; BayObLG - 2Z BR 58/04 - 30.06.04; BayObLG ZMR 2004, 50 ; OLG Düsseldorf WuM 1999, 357 ; ZMR 1997, 323 ; BayObLG - 08.05.2003, 2Z BR 8/03 ; OLG Köln OLGR Köln 2001, 267 ), insbesondere der Instandhaltungsrücklagen und die Zinserträge , ausweisen (BayObLG - 2Z BR 58/04 - 30.06.04; BayObLG WuM 1989, 530 , 531; BayObLG WuM 1994, 568, 569), um zu überprüfen, ob Geld gewinnbringend angelegt wurde und ob die Rücklagen für zukünftige Maßnahmen ausreichen (OLG Düsseldorf ZMR 1997, 323 ). bb.) Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass bereits unklar ist, was die Wohnungseigentümer denn beschlossen habe. Nach dem Wortlauf der Beschlussfassung wurden die Abrechnungen beschlossen und der Wirtschaftsplan genehmigt. Dem Wortlaut lässt sich damit nicht entnehmen, ob die Jahresgesamtabrechnung oder nur die Einzelabrechnungen, ob der Jahresgesamtwirtschaftsplan oder die Einzelwirtschaftspläne beschlossen wurden. Das Amtsgericht ging offensichtlich nur von Einzelabrechnungen aus. Die Einzelabrechnungen sind aus der Gesamtabrechnung abzuleiten; ohne beschlossene Gesamtabrechnung können die Einzelabrechnungen keinen Bestand haben (BayObLG WuM 1994, 569). Die Genehmigung eines Wirtschaftsplanes ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH NJW 2005, 2061 ). Der Beschlussfassung lässt sich nicht entnehmen, was der einzelne Wohnungseigentümer konkret an Vorauszahlungen zu leisten hat. Die Abrechnungen und die darauf basierenden Wirtschaftspläne entsprechen aus mehreren Gründen nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz: aaa.) Die Abrechnung dürfte bereits deshalb fehlerhaft sein, da sie nicht das gesamte Kalenderjahr umfasst (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 26.09.2006 - 3 Wx 120/06 ). Nach § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Die Abrechnung für den Zeitraum 01.09. - 31.08. ist deshalb bereits fehlerhaft, weil es sich um keine Abrechnung des Kalenderjahres handelt. bbb.) Beschlossen wurden nur die in der Abrechnung beinhalteten Kosten. Ein Beschluss über die Gesamtabrechnung kann darin nicht gesehen werden. ccc.) Die Einnahmen der Gemeinschaft sind nicht enthalten. ddd.) Auch die Verteilung der angefallenen Kosten ist fehlerhaft. Die Abrechnung widerspricht der Teilungserklärung. § 14 der Teilungserklärung regelt, dass die Kosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind, soweit keine andere Regelung vereinbart ist. Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (BGH NJW 2000, 3500 ; KG KGR Berlin 2005, 261 ; Würfel DWE 2000, 14) kann nur durch eine Vereinbarung, nicht durch einen nicht angefochtenen Beschluss erfolgen. Die Teilungserklärung enthält auch keine so genannte Öffnungsklausel. Die gesetzliche Haftpflichtversicherung ist nach der Wohn- und Nutzfläche zu verteilen ( § 14 Buchstabe d 1. Absatz). Die Verwalterkosten werden nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt und nicht, wie von der Gemeinschaftsordnung gefordert, nach Miteigentumsanteilen. Der Gemeinschaftsordnung widerspricht auch die Verteilung von nur 980/1000 Miteigentumsanteilen. Von der Gemeinschaftsordnung ist auch nicht gedeckt, dass getrennte Abrechnungen für die Wohnungen und die Garagen erfolgen. Fehlerhaft ist weiter, die Rücklagen nach Quadratmeter Garagenfläche zu verteilen. Unzutreffend ist weiter die Darstellung der Rücklage WHG. Die Abrechnung nach qm ist fehlerhaft; die Ausgaben und Einnahmen gehören in die Gesamtabrechnung. Auch die Abrechnung der Stromkosten ist nicht korrekt. Nach der Teilungserklärung (§ 14 Buchstabe
5. c)sind vorab 60 % des gesamten Verbrauches auf den Heizungsbetrieb zu verteilen. Stromkosten in Höhe von insgesamt 546,01 EUR sind angefallen (AS 257). Eingestellt wurden nicht 40 % dieses Betrages = 218.40 EUR sondern auf die Wohnanlage werden 480,42 EUR und auf die Garage 65.59 EUR nach einem Schlüssel 7825,0000 (Wohnung) zu 2175,0000 (Garage) verteilt. eee.) Die Abrechnung ist aus sich nicht verständlich und übersichtlich. Die Gebäude-/Leitungsversicherung hat 655,03 EUR gekosten. Hiervon werden 980,0000 von 10000,0000 verurteilt, hinsichtlich der Garage 118,0000 10,0000, Wo der Rest bleibt, ist unklar. Verwalterkosten werden auf die Garagen nicht verteilt. Weshalb Schornsteinfegerkosten nicht zu den Betriebskosten der Heizung gehören, erschließt sich nicht. Übersichtlich wird die Abrechnung auch nicht dadurch, wenn die von der weiteren Beteiligten erstellte Wohnungsübersicht mit Einnahmen/Ausgaben-Aufstellung betrachtet wird. Ausgewiesen werden nicht die tatsächlichen Zahlungen von 19031,48 EUR sondern die Sollzahlung (AS 253). Die Gesamtausgaben von 20.059,74 EUR lassen sich nicht in Einklang bringen mit den Gesamtkosten Wohnung 17.083,94 EUR und 5738,72 EUR Garage. fff.) Auch die Abgrenzung diverser Reparaturen/Abgang für Instandhaltung erschließt sich nicht. Es nicht ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer beschlossen haben, die Kosten für die Instandhaltung über die Instandhaltungsrücklage zu finanzieren. cc.) Der Beschluss der Wohnungseigentümer war insgesamt für ungültig zu erklären. Fehlen Bestandteile der Abrechnung, so kann jeder Wohnungseigentümer eine entsprechende Ergänzung der Abrechnung durch den Verwalter und die Gemeinschaft verlangen (KG ZMR 1997, 541 ). Der Beschluss ist aber nicht nur in einzelnen Punkten für ungültig zu erklären, wenn die Abrechnung nicht aus sich heraus nachvollziehbar und verständlich ist (OLG Düsseldorf ZMR 1999, 275. BayObLG - 2Z BR 110/02 - 17.06.03; BayObLG - BayObLG - 2Z BR 150/03 - 17.09.03). Die Abrechnung ist angesichts der großen Fehler und Lücken insgesamt für ungültig zu erklären. Der Wortlaut des Beschlusses ist nicht eindeutig. Der Verteilungsschlüssel wurde teilweise fehlerhaft angewandt. Die Abrechnung ist auch hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage nur schwer verständlich. Obwohl die Antragsteller bereits mit Schriftsatz vom 14.12.2005 die fehlerhafte Abrechnung gerügt hatten, hat dies die weitere Beteiligte nicht gehindert, erneut gleich grob fehlerhaft abzurechnen. Auch der Vortrag, die Abrechnungen seien in der gleichen Form so in den letzten Jahren erstellt worden, ist dies unerheblich. Es gehört zu den elementarsten Aufgaben eines Verwalters, eine Abrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Teilungserklärung entspricht. Die Anforderungen an eine Abrechnung und an einen Wirtschaftsplan sind in der Rechtsprechung seit langem geklärt. Das Amtsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vor der weiteren Beschlussfassung angeregt, dass hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels - Form der Rücklagenerhebung - eine Überprüfung erfolgt. Dies hinderte die Verwalterin aber nicht, erneut gleich falsch abzurechnen. b.) Auch der Beschluss über die Entlastungen Jahr 2005/2006 - Jahr 2006/2007) der Verwalterin war aufzuheben. aa.) Es lässt sich bereits nicht feststellen, ob ein Mehrheitsbeschluss vorliegt. In der Gemeinschaftsordnung wird auf das WEG Bezug genommen, so dass jeder Wohnungseigentümer/ Teileigentümer eine Stimme hat. Wer vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, kann auch nicht in Vollmacht anderer Wohnungseigentümer abstimmen (KG, WuM 1989, 102 ; BayObLG WE 1991, 226,227). Nach 25 Abs. 5 WEG ist der Verwalter bei seiner Entlastung nicht stimmberechtigt (OLG Karlsruhe, WuM 1988,327 ). Dies gilt auch dann, wenn Wohnungseigentümer und Verwalter - beide juristische Personen - wirtschaftlich so stark verbunden sind, dass sie nach Lage ihrer Interessen als Einheit zu betrachten sind (OLG Düsseldorf, WuM 1999,59). In der Versammlung vom 17.11.2005 waren offensichtlich nur 4 Wohnungseigentümer (...) anwesend. Bei 4 Enthaltungen stellt sich die Frage, wer überhaupt für die Entlastung gestimmt hat, nachdem ansonsten nur Stimmrechtsübertragungen an die weitere Beteiligte vorhanden sind. Die Beschlussfähigkeit bei diesem Tagesordnungspunkt wurde nicht festgestellt. Es stand auch nicht fest, dass die Hälfte der Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen waren (KG, NZM 2003,901 ; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 191), so dass hier auch nicht von einer sofortigen Beschlussfähigkeit ohne Zweitberufung ausgegangen werden kann (KG NJW-RR 2003, 1596 ; BayObLG, ZMR 2002, 527 ). bb.) Bei der Versammlung am 15. November 2006 waren zwar 8 Wohnungseigentümer anwesend und stimmberechtigt. Die Verwalterin war nicht stimmberechtigt. Geht man vom Protokoll aus, sind insgesamt 15 Personen überhaupt stimmberechtigt. Da die Anzahl der Ja-Stimmen nicht ermittelt wurde, 4 Gegenstimmen vorlagen, kann ein Mehrheitsbeschluss zur Entlastung nicht festgestellt werden. Die Vertretung ist auch nur aufgrund schriftlicher Vollmacht zulässig; dass diese vorlagen und geprüft werden, lässt sich dem Protokoll nicht entnehmen (vgl. hierzu auch OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 - 34 Wx 91/07 ). cc.) Selbst wenn man mit dem Amtsgericht davon ausginge, dass die Verwalterin nur eine Ergänzung der Abrechnung schuldete, entspricht die Entlastung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG Düsseldorf, NZM 2007, 165 ; BayObLG ZMR 2003, 760 ). Werden die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für ungültig erklärt, hat auch die Entlastung keinen Bestand (BayObLG, ZWE 2002, 32 ,33; ZMR 1997, 256 , 258). c.) Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters war ebenfalls aufzuheben. aa.) Es lässt sich bereits nicht feststellen, ob ein Mehrheitsbeschluss gefasst wurde. Der Versammlungsleiter hat den Beschluss zwar festgestellt und verkündet. Da aber weder die Jastimmen ausgezählt noch Feststellungen enthalten sind, wer sich der Stimme enthalten hat, und vier Gegenstimmen vorlagen, kann trotz der Feststellung des Versammlungsleiters nicht von einem Mehrheitsbeschluss ausgegangen werden. Hinzu kommt, dass im Eingang des Protokolls die Miteigentumsanteile aufgelistet sind, aber nach der Teilungserklärung jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Unklar ist auch, ob und mit welcher Stimmenanzahl die weitere Beteiligte von der Stimmübertragung Gebrauch gemacht hat und es bereits aus diesem Grund es zur Wahl der weiteren Beteiligten zum Verwalter kam. Beschlussfähigkeit wurde nur aufgrund der vorliegenden Vollmachten festgestellt. bb.) Aber selbst wenn man von einer wirksamen Wahl ausgehen würde, wäre der Beschluss aufzuheben. aaa.) Ein wichtiger Grund für die Aufhebung des Beschlusses der Verwalterbestellung ist gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter, auch wenn die Umstände nicht vom Verwalter verschuldet sind, nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH, NJW 2002, 3249; BayObLG, WuM 1989, 264; WuM 1999, 354 = ZMR 1999, 269; OLG Düsseldorf, ZMR 2006,144 ; WuM 1998, 311 ; OLG Karlsruhe, WE 1998, 189; OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2003 - 20 W 302/01 ; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, 53 ; BayObLG, ZMR 2005, 301 ). Die Überprüfung ist auf Missbrauchsfälle beschränkt; ein Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer ist zu akzeptieren (OLG Düsseldorf, ZMR 2006,144 ; OLG Hamburg ZWE 2002, 483 ). In der Rechtsprechung wurde beispielsweise eine erneute fehlerhafte Jahresabrechnung trotz gerichtlicher Aufhebung der vorangegangenen Abrechnung als wichtiger Grund angesehen. Die Rechtsprechung (OLG Frankfurt, OLGR Frankfurt 2006, 136 ) stellt allerdings bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Anfechtung der Abberufung (OLG Düsseldorf ZMR 2006, 144 , da ohne zwingende Notwendigkeit nicht in die Mehrheitsentscheidung eingegriffen werden soll (OLG Frankfurt, OLGR Frankfurt 2005, 378 ). Als Gründe für die Anfechtung dürfen nur die Tatsachen berücksichtigt werden, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorlagen (Dies ist nach Meinung der Kammer allerdings unzutreffend, denn dies hätte zur Konsequenz, dass bei weiteren Gründen jeweils ein Antrag auf Abberufung gestellt und beschlossen werden müsste). Das BayObLG ( ZMR 2005, 561 ) geht zutreffend davon aus, dass die weitere Entwicklung der Verwaltungsführung berücksichtigt werden kann. bbb.) Die Antragsteller rügen zu Recht, dass die Protokolle mangelhaft erstellt sind. Es erschließt sich nicht, wie die Gemeinschaft, ohne dass ein Beschluss gefasst wurde, darauf bestehen kann, dass nach erfolgter Rechnungsprüfung keine erneute Prüfung in der Versammlung stattfinden kann. Aufgabe des Verwalters ist es, mit der Einladung die Gesamtabrechnung und die jeweilige Einzelabrechnung den Wohnungseigentümern zu übersenden (OLG Oldenburg, ZMR 2006, 72 ). Aufgrund des Verwaltervertrages ist der Verwalter gemäß §§ 675 , 666 BGB verpflichtet, auf Verlangen jederzeit Auskunft über den Stand seiner Verwaltungsverhandlungen zu erteilen (OLG Frankfurt, OLGR Frankfurt 2005, 783 ). Es gehört daher zu den elementaren Rechten eines Wohnungseigentümers, noch in der Wohnungseigentümerversammlung dem Verwalter Fragen zur Abrechnung oder zum Wirtschaftsplan zu stellen. Das Prüfungsrecht in der Versammlung lässt sich nicht einschränken; von einem Profi- Verwalter lässt sich erwarten, dass er die Versammlung darüber aufklärt. Das Protokoll ist weitgehend unpräzise. Bei der Neuwahl der Verwaltungsbeiräte wird nur eine Person gewählt. Die Beschlüsse sind entweder unbestimmt gefasst oder unzutreffend protokolliert. Die Verwalterin hat nicht einmal dafür Sorge getragen, dass der Wohnungseigentümer, der das Protokoll zu unterschreiben hat, vorher bestimmt wird. Besonders deutlich lässt sich die fehlerhafte Arbeit der Verwalterin am TOP 9 feststellen. Die Jastimmen werden nicht ermitteln. Bei der Entlastung lässt sich damit dem Protokoll nicht einmal entnehmen, ob ein Mehrheitsbeschluss vorliegt. Die weitere Beteiligte hat sich auch nicht damit beschäftigt, wer jeweils stimmberechtigt ist. Dass dem besondere Aufmerksamkeit zu widmen ist, ist angesichts der Verflechtung der weiteren Beteiligten mit dem Bauträgern und einzelnen Wohnungseigentümern offensichtlich. Eine normale gesetzliche Verlängerung gibt es nicht sondern die Verwalterin wurde für die Höchstzeit erneut bestellt. Die Passage Herr ... führt wieder aus. Verwaltung und Gemeinschaft bestehen auf Besprechung des formulierten Tagesordnungspunktes und stellen den Antrag. ist unverständlich. Welcher Antrag gestellt wurde, lässt sich dem Protokoll nicht entnehmen. ccc.) Es ist auch unklar, was beschlossen wurde. Die Bestellung erfolgt, ohne dass die wesentlichen Bedingungen des Verwaltervertrages besprochen oder ein entsprechender Beschluss gefasst wurde. Der weitere Beteiligte wurde als Verwalterin auch nicht bestätigt sondern erneut gewählt. Der vorgelegte Verwaltervertrag datiert vom 06. November 1997. Es ist bereits höchst unklar, ob dieser nach wie vor in Kraft ist. Da dieser Verwaltervertrag beispielsweise die Kompetenz zur Anstellung eines Hausmeisters enthält und auch in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung eine Vertretungsregelung enthält, muss auch sicher gestellt sein, welche Rechte die weitere Beteiligte als Verwalter weiterhin hat. Auch § 16 der Teilungserklärung wird keine Aufmerksamkeit geschenkt. Dort ist ausdrücklich geregelt, dass der Wirtschaftsplan für ein Kalenderjahr, wie dies auch dem WEG entspricht, aufzustellen ist. Auch aus dieser Regelung lässt sich nicht der geringste Anhaltspunkt für eine getrennte Ansammlung der Instandhaltungsrücklage entnehmen. Der Beschluss zur Verwalterwahl war daher sowohl aus formellen als auch aus materiellen Gründen aufzuheben. 3.) Bei der Kostenentscheidung nach § 47 Satz 1 WEG ist der Ausgang des Verfahrens von maßgeblicher, aber nicht allein ausschlaggebender Bedeutung (BayObLG WuM 2003, 349 = NZM 2003, 317 = Rpfleger 1972, 144). Es entspricht im Regelfall billigem Ermessen, dass der unterlegene Beteiligte die Gerichtskosten zu tragen hat. (OLG Schleswig - 2 W 78/04 - 07.07.04 - unter Hinweis auf BGHZ 111, 148 , 153). a.) Die Gerichtskosten der ersten Instanz haben jeweils die Antragsteller und die weitere Beteiligte jeweils zur Hälfte zu tragen. aa.) § 49 Abs. 2 WEG n.F. ist auf den vorliegenden Rechtstreit nicht anzuwenden. Nach dieser Vorschrift können dem Verwalter nur Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. Die Gesetzesmaterialien (BTDrucks 16/887) führen zur Kostenbelastung des Verwalters aus: "Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er an dem Rechtsstreit nicht (als Partei) oder nur als Nebenintervenient beteiligt ist. Nach derzeitiger Rechtslage können dem Verwalter Verfahrenskosten auferlegt werden, soweit er deren Anfall wegen Verletzung seiner Vertragspflichten zu vertreten hat ( BayObLGZ 1975, 369 , 371; BGH ZMR 1997, 531 , 533). Dies soll aus Gründen der Prozessökonomie weiterhin möglich bleiben, da anderenfalls die Wohnungseigentümer ihren materiellrechtlichen Schadensersatzanspruch in einem gesonderten Verfahren durchsetzen müssten. Jedoch erscheint es geboten, die Kostentragung auf grobes Verschulden zu begrenzen. Hiermit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass dem Verwalter künftig auch dann Verfahrenskosten auferlegt werden können, wenn er nicht als Partei an dem Rechtsstreit beteiligt ist. Der Entwurf übernimmt insoweit den Ansatz des § 13a Abs. 2 Satz 1 FGG, der auch im Rahmen der FG-Reform beibehalten werden soll. Nach § 62 WEG sind für die am 1. Juli 2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentums- oder in Zwangsversteigerungssachen die durch die Artikel 1 und 2 des Gesetzes vom 26. März 2007 ( BGBl. I S. 370 ) geänderten Vorschriften des III. Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden. § 49 Abs. 2 WEG erweitert den Anwendungsbereich der Kostenbelastung des Verwalters, indem er regelt, dass dieser auch mit Kosten belastet werden kann, wenn er nicht Beteiligter ist. Anderseits wird die Haftung auf grobes Verschulden beschränkt. Dies zeigt, dass aufgrund des unterschiedlichen Regelungsgehaltes bei. Alt- bzw Neuverfahren § 49 Abs. 2 WEG nicht auf vor dem 1.7.2007 anhängige Verfahren - auch nicht analog - anwendbar ist. bb.) Nasch § 47 S. 1 WEG aF kann eine Kostenbeteiligung des Verwalters der Billigkeit entsprechen, wenn er in Wahrnehmung eigener Interessen oder wegen eines eigenen Verschuldens am Verfahren beteiligt war (BayObLG, WuM 1992, 91; BayObLG 1985, 63, 71; OLG Frankfurt, OLGZ Frankfurt 1980, 74; OLG Celle, DWE 1990, 137), wenn ein Beschluss aufgrund formeller Fehler aufzuheben ist (OLG München, ZMR 2006, 230 ) oder wenn der Verwalter den Anfall der außergerichtlichen Kosten wegen Verletzung seiner Vertragspflicht gemäß §§ 675 , 276 BGB zu vertreten hat (BGH, NJW 1997, 2956 , 2957 = WuM 1997, 520 mAnm Wangemann = JZ 1998, 415 mablAnm Lüke; BGH, NJW 1998, 756 ; OLG München, NZM 2006, 934 ; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 47., Rdnr. 5; Niedenführ/Schulze, 7. Aufl., WEG, § 47 Rdnr. 18). Die weitere Beteiligte hat als Verwalterin pflichtwidrig gehandelt. Es gehört zu den elementaren Aufgaben des Verwalters, die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung anzuwenden. Wie dargelegt, ist die angefochtene Abrechnung aus mehrerer Gründen fehlerhaft. Die Abrechnung ist nicht nur unvollständig sondern widerspricht der Teilungserklärung. Das Handeln der weiteren Beteiligten wird auch nicht dadurch gerechtfertigt, dass die Handhabung über Jahre so erfolgt ist. Bei der weiteren Beteiligten handelt es sich um eine Profi-Verwalterin, so dass erwartet werden kann, dass sich mit den einschlägigen Vorschriften beschäftigt hat. Auch bei der Verwalterbestellung hat sie die Aufhebung des Beschlusses zu verantworten, da sie es zugelassen hat, dass ein unbestimmter Beschluss gefasst wurde und zudem auch das Abstimmungsergebnis nicht ordnungsgemäß festgehalten wurde. Die weitere Beteiligte hat daher die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu tragen, soweit die Beschlüsse aufgehoben wurden bzw. sich erledigt haben. Der Wirtschaftsplan wäre, soweit sich die Anfechtung nicht erledigt hätte, aufzuheben gewesen. b.) Die weitere Beteiligte hat die Gerichtskosten des zweitinstanzlichen Verfahrens zu tragen. Die weitere Beteiligte ist im vollem Umfang unterlegen, so dass es billigem Ermessen entspricht, sie mit den Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu belasten. Auch insoweit liegt es in ihrem Verantwortungsbereich, dass die Beschlüsse aufzuheben waren. Auf die Ausführungen zu a wird ergänzend Bezug genommen. c.) Bei den außergerichtlichen Kosten geht § 47 Satz 2 WEG von dem Grundsatz aus, dass jeder - auch der obsiegende Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat (OLG Karlsruhe Die Justiz 1983, 416; KG ZMR 1988, 110); die Anordnung der Kostenerstattung bedarf einer besonderen Rechtfertigung durch die Lage des Einzelfalls. Dies ist hinsichtlich der erstinstanzlichen Verfahrens nicht gegeben. Es bestand keine Veranlassung, ausnahmsweise die Erstattung außergerichtlicher Kosten erster Instanz anzuordnen (vgl. hierzu auch die Entscheidung des KG, NJW 2006, 1529 ) Das Obsiegen- und Unterliegen ist ungefähr gleichgewichtig. d.) Die Erstattung außergerichtlicher Kosten war aber hinsichtlich des Beschwerdeverfahrens anzuordnen. Zur Begründung wird auf oben a Bezug genommen. Die weitere Beteiligte ist dafür verantwortlich, dass die Beschlüsse aufzuheben waren. Sie hat ihre Vertragspflichten verletzt. Sie mußte erkennen, dass die Abrechnung und die Wirtschaftspläne nicht den Anforderungen des WEG und der Rechtsprechung genügen. Sollten die Wohnungseigentümer tatsächlich auf der entsprechenden Abrechnung bestanden haben, war die weitere Beteiligte verpflichtet darauf hinzuweisen, dass die Beschlüsse fehlerhaft sind und dies im Protokoll zu vermerken. Die Verwalterin hat aufgrund der mangelhaften Protokollierung und weiterer formaler Fehler aber darüber hinaus dazu beigetragen, dass die Beschlüsse aufzuheben waren. Es entspricht daher billigem Ermessen, sie mit den außergerichtlichen Kosten der Antragsteller zu belasten. Da die übrigen Wohnungseigentümer sich am Verfahren nicht beteiligt haben, bzw. wie der Antragsgegner Ziffer 20 die Beschlüsse verteidigt haben, war insoweit nicht anzuordnen, dass ihnen die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zu erstatten sind. 5.) Der Geschäftswert bemisst sich in Wohnungseigentumssachen gemäß § 48 Absatz 3 Satz 1 WEG nach dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung. Dabei kommt es wegen der Rechtskraftwirkung der angestrebten Entscheidung für und gegen alle Beteiligten auf das Interesse aller Beteiligten an (BayObLG WE 1997, 116; WE 1999,197,198). a.) Ziffer 3 des Beschlusses des Amtsgerichtes war abzuändern. Der Geschäftswert kann durch das Beschwerdegericht von Amts wegen, auch wenn nur ein Teil in der Rechtsmittelinstanz hängt (BayObLG ZMR 2004, 833 ), nach § 31 Abs. 1 S. 2 KostO geändert werden. Für das erstinstanzliche Verfahren war der Geschäftswert wie folgt festzusetzen: aa.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2004/2005 20 % aus 17.083,94 EURgerundet3.416 EURbb.) Entlastung 1.000 EURcc.) Wirtschaftsplan 2005/2006 20 % aus 17.083,94 EURgerundet3.416 EURdd.) Abwicklung Gewährleistungsrechte 30.000 EURee.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2005/2006 20 % aus 17.968 EURgerundet3.993 EURff.) Entlastung 1.000 EURgg.) Wiederwahl Verwalter 5 x 2.143,68 EUR 10.715 EURGesamt 53.540 EUR Zu den oben festgelegten Gegenstandswerten ist erstinstanzlich der Gegenstandswert für die Abwicklung der Gewährleistungsrechte festzusetzen. Dieser war entsprechend der Festsetzung des Amtsgerichtes, die kein Beteiligter angegriffen hat, auf 30.000 EUR festzusetzen. Für das Beschwerdeverfahren war der Geschäftswert bis zur Erledigung wie folgt festzusetzen: aa.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2004/2005 20 % aus 17.083,94 EURgerundet3.416 EURbb.) Entlastung 1.000 EURcc.) Wirtschaftsplan 2005/2006 20 % aus 17.083,94 EURgerundet3.416 EURee.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2005/2006 20 % aus 17.968 EURgerundet3.993 EURff.) Entlastung 1.000 EURgg.) Wiederwahl Verwalter 5 x 2.143,68 EUR 10.715 EURGesamt 23.540 EUR und ab Erledigung aa.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2004/2005 20 % aus 17.083,94 EURgerundet3.416 EURbb.) Entlastung 1.000 EURee.) Anfechtung der Jahresabrechnung 2005/2006 20 % aus 17.968 EURgerundet3.993 EURff.) Entlastung 1.000 EURgg.) Wiederwahl Verwalter 5 x 2.143,68 EUR 10.715 EUR und anteilige Kosten für erledigten Teil 376 EURGesamt 20.500 EUR Zur Begründung des Geschäftswertes im Einzelnen: Zu aa und ee: Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten, so ist zunächst von dem Gesamtvolumen auszugehen. Als Geschäftswert ist aber jedenfalls dann, wenn keine konkreten Beanstandungen erhoben werden, nur ein Bruchteil festzusetzen; nach der Rechtsprechung des BayObLG in der Regel 1/5 bis 1/4 (BayObLG WE 1997,392,393; WE 1999,197,198). Das BayObLG setzt dann die Summe der zuletzt erhobenen Einzelbeanstandungen zuzüglich ca. 20 % des Gesamtvolumens der Jahresabrechnung an (zuletzt BayObLG WuM 2003, 413 = ZMR 2003, 692 unter Hinweis BayObLG WE 1990, 62/63; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 48 Rn. 40; so schon Kammer Beschluss vom 12.09.1999 6 T 114/99 W =12 WEG UR II 2/99; AG Konstanz; Beschluss vom 23.04.1999 6 T 55/99 Wie 13 WEG UR II 71/98 AG Konstanz). Bei einem Volumen von ca. 17.083 bzw. 17.968 EUR und angesichts der erheblichen Einzelbeanstandungen ist der Geschäftswert mit jeweils 20 % anzusetzen. Zu cc Hier gelten die entsprechenden Erwägungen wie bei der Abrechnung, so dass der Geschäftswert hier auch auf 20 % des Volumens festzusetzen war. Nach Erledigung im Beschwerdeverfahren war der Geschäftswert zu reduzieren und nur noch nach den anteiligen Verfahrenskosten festzusetzen (376 EUR). Zu bb und ff - Entlastung Angesichts der Größe der Gemeinschaft setzte die Kammer den Wert auf 1.000 EUR jeweils an (so auch KG, Z; MR 2006, 224; aA OLG München NZM 2006, 587 ; ZWE 2002, 272 ,273 - jeweils 500 EUR; BGH WE 1991,132 - 2.5000 EUR). Zu gg - Wiederwahl Verwalterin Der Gegenstandwert richtet sich nach der für die fragliche Zeit der Wiederwahl zu entrichtenden Verwaltervergütung (OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.08.2006 - 20 W 215/06 OLG Zweibrücken ZMR 1999, 663). Permalink: http://openjur.de/u/356304.html Kommentare