G in einem Teil des alten Ortskerns in der Stadt B" vom 25.1.1980, jedoch außerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets. Nach dem vom Gemeinderat der Beklagten am 9.6.1978 beschlossenen Rahmenplan für die Stadtkernsanierung sind für den westlichen Teil des Grundstücks B-platz 15 eine Konzentration von Einzelhandel und Dienstleistungen sowie für dessen östlichen Teil und das Grundstück Flst.Nr. 90 Parkierungseinrichtungen vorgesehen. Die Klägerin verhandelte zunächst mit der Beklagten, die im Hinblick auf Sanierungsmaßnahmen und eine in Erwägung gezogene Planung einer Tiefgarage an dem Erwerb der beiden Grundstücke interessiert war, über eine Veräußerung. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 16.6.1987 verkaufte sie die Grundstücke jedoch den Beigeladenen. Nachdem der Beklagten der Kaufvertrag am 22.6.1987 mitgeteilt worden war, informierte ihr Bürgermeister zunächst den Technischen Ausschuß des Gemeinderats hierüber in dessen nichtöffentlicher Sitzung vom 29.6.1987. Der Gemeinderat der Beklagten führte in nichtöffentlicher Sitzung vom 3.7.1987 eine Vorberatung über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch. Die Klägerin, die von dem bevorstehenden Beschluß des Gemeinderats über die Ausübung des Vorkaufsrechts Kenntnis erlangt hatte, wandte sich mit einem an den Bürgermeister gerichteten Schreiben vom 27.7.1987 gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte. Am 29.7.1987 fand eine weitere Gemeinderatssitzung statt, in deren nichtöffentlichen Teil die Ausübung des Vorkaufsrechts nach dem Sitzungsprotokoll nochmals vorberaten wurde. Dabei wurde der Gemeinderat auch von den in dem Schreiben der Klägerin vom 27.7.1987 dargelegten Einwänden informiert. In dem anschließenden öffentlichen Teil der Gemeinderatssitzung gab der Bürgermeister eine ausführliche Darstellung der Sach- und Rechtslage ab. Ohne weitere Aussprache faßte der Gemeinderat darauf entsprechend der Empfehlung des Bürgermeisters den Beschluß, auf den Kaufvertrag zwischen der Klägerin und den Beigeladenen vom 16.6.1987 das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 BBauG auszuüben. Darauf übte der Bürgermeister der Beklagten das Vorkaufsrecht mit Bescheid vom 18.8.1987 aus und gab zur Begründung an: Seit langem plane sie eine Neugestaltung des sogenannten Ser Viertels, in dem auch die hier betroffenen Grundstücke lägen. Hierfür gebe es auch Vorstellungen, die allerdings im einzelnen planerisch noch nicht konkretisiert worden seien. Eine von mehreren Möglichkeiten sei eine bauliche Neugestaltung des gesamten Geländes zwischen B- und Wstraße. Geländebedingt werde in diesem Bereich der Bau einer Tiefgarage in Erwägung gezogen, um die u.a. in Zusammenhang mit der städtebaulichen Aufwertung steigende Nachfrage nach Parkplätzen befriedigen zu können. Nur durch eine langfristige Planung und geeignete Erschließungsmaßnahmen könne dem Parkplatzproblem Rechnung getragen werden. Eine Tiefgarage könne sowohl den Bedarf aus einer Neubebauung oder Umgestaltung des Platzes als auch den zusätzlichen Bedarf aus den umliegenden Bereichen aufnehmen. Der Erwerb der Grundstücke durch die Stadt sei auch ein gewichtiger Schritt zur Weiterentwicklung der bisher gelungenen Sanierungsmaßnahmen in der Kernstadt. Der Umstand, daß der Abschluß eines langfristigen Mietvertrages zwischen den Beigeladenen und der Klägerin zum Gegenstand des Kaufvertrags gemacht worden sei, stehe der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Die Erhaltung des E-Markts als Einkaufsmöglichkeit sei auch gegeben und erwünscht, wenn die Stadt Grundstückseigentümerin sei. Ziel der Ausübung des Vorkaufsrechts seien ausschließlich städtebauliche Gründe mit allen sich eröffnenden Möglichkeiten, vor allem im Zusammenhang mit der Erschließung. Den dagegen eingelegten Widerspruch wies das Landratsamt L mit Widerspruchsbescheid vom 9.1.1989 als unbegründet zurück. Am 7.2.1989 erhob die Klägerin vor dem Verwaltungsgericht Stuttgart Klage und beantragte, den Bescheid der beklagten Stadt vom 18.8.1987 und den Widerspruchsbescheid des Landratsamts L vom 9.1.1989 aufzuheben. Zur Begründung führte sie aus: Für die Ausübung des Vorkaufsrechts bestehe keine Rechtsgrundlage, denn die Satzung über ein
G in einem Teil des alten Ortskerns in der Stadt B sei nichtig, da sie an einem Abwägungsfehler leide, und die Beklagte habe die Satzung nur deshalb beschlossen, weil immer wieder Grundstücke im Stadtkern ohne ihre Kenntnis veräußert worden seien und sich daraus gewisse Schwierigkeiten für die Stadtkernsanierung ergäben. Es sei jedoch nicht vorstellbar, daß die Beklagte ohne die Satzung über das Vorkaufsrecht keine Kenntnis von Grundstücksverkäufen erlange, da eine Gemeinde im Hinblick auf die Mitteilungspflicht des Verkäufers gemäß § 24 Abs. 5 BBauG/§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB von jedem Abschluß eines Kaufvertrages über ein Grundstück auf ihrer Gemarkung benachrichtigt werde. Das Satzungsvorkaufsrecht sei kein Instrument zur Erleichterung der Information über Grundstücksgeschäfte. Ein anderes schützenswertes Interesse der Beklagten an einem satzungsgemäßen Vorkaufsrecht sei im Gemeinderat weder geltend gemacht noch erörtert worden. Ebensowenig sei geprüft worden, welches Gewicht den Belangen der Eigentümer der konkret betroffenen Grundstücke oder der Käufer zukomme. Der angefochtene Bescheid sei auch formell rechtswidrig, denn sie sei entgegen § 28 VwVfG nicht vorher angehört worden. Dieser Fehler habe nicht nach § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG im Widerspruchsverfahren geheilt werden können. Weiterhin sei der Bescheid rechtswidrig, weil der ihm zugrundeliegende Beschluß des Gemeinderats der Beklagten vom 29.7.1987 gegen die Verfahrensvorschriften des § 35 Abs. 1 GemO verstoße, denn über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht in öffentlicher Sitzung verhandelt worden. Zwar habe der Bürgermeister ausweislich des Sitzungsprotokolls in der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats am 29.7.1987 zur Ausübung des Vorkaufsrechts vorgetragen. Eine Diskussion mit den Gemeinderäten habe jedoch nicht stattgefunden; vielmehr sei der Antrag des Bürgermeisters, das Vorkaufsrecht auszuüben, im Anschluß an seinen Vortrag in geheimer Abstimmung mehrheitlich angenommen worden. Es genüge nicht, daß den öffentlichen Gemeinderatssitzungen zwei umfangreiche -- nichtöffentliche -- Vorberatungen vorausgegangen seien, in denen die in der öffentlichen Sitzung unterbliebenen Erörterungen stattgefunden hätten. Schließlich erfordere das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht. Die Planungsvorstellungen der Beklagten seien nicht hinreichend konkretisiert. Daher sei der Schluß zwingend, daß die Ausübung des Vorkaufsrechts nur dazu diene, das Eigentum an den Grundstücken in die öffentliche Hand zu überführen. Die Beklagte trat der Klage entgegen und führte aus: Ihre Satzung über ein
G sei formell und materiell rechtmäßig. In der Gemeinderatssitzung vom 25.1.1980 seien die verschiedenen Belange gegeneinander abgewogen worden. Eine Anhörung der Beteiligten vor Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtlich nicht geboten. Im übrigen sei den Grundsätzen der Anhörung gemäß § 28 VwVfG genügt worden. Der Gemeinderatsbeschluß über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei ordnungsgemäß zustandegekommen. Die Tatsache, daß hierüber in nichtöffentlicher Sitzung vorberaten worden sei, sei unschädlich. Die Ausübung des Vorkaufsrechts habe auch nicht einer unzulässigen Bodenbevorratung gedient. Sie erwäge vielmehr, die frühere Kelter und die benachbarten Freiflächen zur Schaffung einer neuen städtebaulichen Ordnung einer Flächensanierung zuzuführen. So werde im Hinblick auf den Mangel an Parkflächen in der Altstadt von B in Betracht gezogen, diese Flächen zum Bau einer Tiefgarage zu verwenden und den B-platz völlig neu zu gestalten. Das Verwaltungsgericht gab der Klage durch Urteil vom 15.11.1989 statt und führte in den Entscheidungsgründen aus: Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bereits deshalb rechtswidrig, weil der Gemeinderat darüber nicht in öffentlicher Sitzung verhandelt habe. Der in § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO aufgestellte Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats gelte nicht nur für die Beschlußfassung, sondern erfordere auch eine öffentliche Verhandlung über den Tagesordnungspunkt. Das Vorbringen der Beklagten, in den vorangegangenen öffentlichen Sitzungen sei die Frage des Vorkaufsrechts mehrfach erörtert worden, werde durch die vorgelegten einschlägigen Sitzungsunterlagen nicht bestätigt. Vielmehr ergebe sich aus den Niederschriften über die Sitzungen des Gemeinderats, daß in mehreren nichtöffentlichen Sitzungen eine Vorberatung mit Sachdiskussion über die Ausübung des Vorkaufsrechts stattgefunden habe. Eine nichtöffentliche Vorberatung sei gem. §§ 39 Abs. 5 Satz 2 und 41 Abs. 3 GemO lediglich in einer Ausschußsitzung, nicht aber in einer Gemeinderatssitzung zulässig. Es habe sich bei den Vorberatungen auch nicht um eine ausschließlich der Information der Gemeinderäte dienende Vorbehandlung des Tagesordnungspunkts gehandelt. Den Anforderungen des § 35 GemO werde nicht entsprochen, wenn der Bürgermeister in öffentlicher Gemeinderatssitzung als Ergebnis der in nichtöffentlicher Sitzung durchgeführten Sachdiskussion unter den Gemeinderäten zusammenfassend die Sach- und Rechtslage vortrage. Der in dem Verstoß gegen den Grundsatz der Öffentlichkeit liegende wesentliche Verfahrensfehler führe zur Rechtswidrigkeit des Gemeinderatsbeschlusses und damit auch zur Rechtswidrigkeit der angefochtenen Bescheide. Gegen dieses ihr am 18.12.1989 zugestellte Urteil richtet sich die am 8.1.1990 eingelegte Berufung der Beklagten. Die Beklagte beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 15.11.1989 zu ändern und die Klage abzuweisen. Zur Begründung bringt sie vor: Das der Ausübung des Vorkaufsrechts zugrundeliegende Verfahren biete keinen Anlaß zu rechtlichen Beanstandungen. Der Gemeinderat habe in seiner öffentlichen Sitzung am 29.7.1987 über die Ausübung des Vorkaufsrechts beraten und beschlossen. Der Vorsitzende habe zu Beginn des Tagesordnungspunktes dem Gemeinderat und der Öffentlichkeit einen ausführlichen Sachbericht gegeben. Anschließend sei dem Gemeinderat Gelegenheit zur Aussprache und Diskussion gegeben worden. Darauf sei der Beschluß über die Ausübung des Vorkaufsrechts gefaßt worden. Damit habe sie dem Grundsatz genügt, daß der Gemeinderat über das einer Gemeinde zustehende Vorkaufsrecht beim Verkauf eines Grundstückes in öffentlicher Sitzung zu verhandeln und zu beschließen habe. Daß die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits Gegenstand vorangegangener nichtöffentlicher Sitzung gewesen sei, stehe der Rechtmäßigkeit des Beschlusses nicht entgegen. Ferner könne die Tatsache, daß ein ausführlicher Sachbericht in rechtlich zulässiger Weise im nichtöffentlichen Teil der Gemeinderatssitzung gegeben worden sei, dazu führen, daß ein Diskussionsbedarf der Gemeinderäte in öffentlicher Sitzung vor der Beschlußfassung nicht mehr bestehe. Wenn es deshalb nicht mehr zu einer umfassenden Diskussion komme, so liege darin noch kein Verstoß gegen den Grundsatz der Öffentlichkeit. Im übrigen nimmt die Beklagte auf ihr Vorbringen im erstinstanzlichen Verfahren zur materiellen Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts Bezug. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie teilt die Auffassung des Verwaltungsgerichts, daß der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig sei, weil er einen Gemeinderatsbeschluß ausführe, der entgegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO in nichtöffentlicher Sitzung gefaßt worden sei, ohne daß hierfür ausreichende Gründe vorgelegen hätten. Der Sinn des Gebots der Sitzungsöffentlichkeit verbiete es, den öffentlichen Teil der Sitzung lediglich dazu zu benutzen, den formellen Anforderungen des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO zu genügen, nachdem -- wie hier -- die eigentliche Beratung im Gemeinderat in den nichtöffentlichen Teil der Sitzung verlagert worden sei. Im übrigen hält sie an ihrer im erstinstanzlichen Verfahren vertretenen Auffassung fest, daß die Satzung der Beklagten über das Vorkaufsrecht unwirksam sei, der angefochtene Bescheid ohne ausreichende Anhörung der Klägerin erlassen worden sei und die Ausübung des Vorkaufsrechts zu einer unzulässigen Bodenbevorratung führe. Die Beigeladenen stellen -- wie schon im erstinstanzlichen Verfahren -- keinen Antrag und äußern sich auch nicht zu Sache. Dem Senat liegen die einschlägigen Akten der Beklagten und die im erstinstanzlichen Verfahren angefallenen Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart vor. Hierauf und auf die Schriftsätze der Beteiligten wird hinsichtlich der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Gründe Die Berufung der Beklagten ist zulässig, aber nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben, denn die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Als Rechtsgrundlage für die angefochtenen Bescheide kommt § 25 Abs. 1 Satz 1 BBauG in der Fassung der Bekanntmachung vom 18.8.1976 ( BGBl. I S. 2256 , ber. BGBl. I S. 3617) in Verbindung mit der Satzung der Beklagten über ein
G in einem Teil des alten Ortskerns in der Stadt B vom 25.1.1980 (nachfolgend: Vorkaufssatzung) in Betracht. Nach der Überleitungsvorschrift des § 235 Abs. 1 BauGB sind auf das Vorkaufsrecht die bisher geltenden Vorschriften des Bundesbaugesetzes weiter anzuwenden, wenn es sich um einen Verkaufsfall aus der Zeit vor dem 1.7.1987 handelt. Dies ist hier der Fall, da der Zeitpunkt des Kaufvertrages (16.6.1987) maßgebend ist (vgl. auch Lemmel, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, RdNr. 1). Formelle Mängel der Vorkaufssatzung sind weder geltend gemacht worden noch sonst ersichtlich. Auch die materiellen Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 BBauG für den Erlaß der Satzung waren erfüllt. Insbesondere hat die Beklagte in dem Gebiet, auf das sich das Vorkaufsrecht nach der als Anlage zu der Satzung beigefügten Karte erstreckt, entsprechend dem am 9.6.1978 vom Gemeinderat beschlossenen Rahmenplan zur Stadtkernsanierung städtebauliche Maßnahmen in Betracht gezogen. Eine konkrete förmliche Planung der städtebaulichen Maßnahmen muß hierfür nicht vorliegen. Es genügt vielmehr, daß die Gemeinde für bestimmte Gebiete eine spätere förmliche Bebauungsplanung ernsthaft in Erwägung zieht und dies einer Entwicklungsplanung entspricht (vgl. hierzu z.B. Grauvogel in Brügelmann, Bundesbaugesetz, § 25 Anm. II 2 a. aa; Dyong in Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Bundesbaugesetz, § 25 RdNr. 4; Battis/Krautzberger/Löhr, Bundesbaugesetz, § 25 RdNrn. 3 und 4). Der Senat neigt auch zu der Auffassung, daß die Vorkaufssatzung frei von Abwägungsfehlern ist. Solche Fehler bei der Aufstellung der Satzung können von der Klägerin noch geltend gemacht werden, denn nach der hier einschlägigen Übergangsvorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind derartige Mängel von Satzungen, die vor dem 1.7.1987 bekanntgemacht worden sind, erst unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb von 7 Jahren nach dem 1.7.1987 schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden sind. § 25 BBauG enthält keine ausdrückliche Regelung über die für einen Satzungsbeschluß zur Begründung eines besonderen Vorkaufsrechts erforderliche Interessenabwägung. Für die gerichtliche Überprüfung ergeben sich jedoch hierfür Maßstäbe aus den in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entwickelten Grundsätzen zur Rechtskontrolle der Bauleitpläne, die entsprechend herangezogen werden können. Danach kommt es darauf an, ob das Gebot sachgerechter Abwägung zwischen den in Betracht zu ziehenden städtebaulichen Maßnahmen und einem ihnen entsprechenden räumlichen Geltungsbereich der Satzung beachtet worden ist, ob dabei in die Abwägung an in Betracht zu ziehenden Maßnahmen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden mußte, ob deren Bedeutung verkannt oder der Ausgleich in einer Weise vorgenommen worden ist, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner städtebaulicher Maßnahmen außer Verhältnis steht (vgl. Grauvogel, a.a.O. Anm. 4). Die Beklagte macht zwar in ihrer Klageerwiderung geltend, ihr Gemeinderat habe in seiner Sitzung vom 25.1.1980 die verschiedenen widerstreitenden Belange in ausführlicher Erörterung gegeneinander abgewogen. Allein anhand des Wortlauts der bei den Satzungsakten befindlichen Niederschrift über die öffentliche Sitzung des Gemeinderats der Beklagten vom 25.1.1980 -- genauere Akten zu der Satzung über das Vorkaufsrecht gibt es nach einem Vermerk vom 19.8.1988 in den Widerspruchsakten nicht -- läßt sich jedoch nicht ohne weiteres nachvollziehen, daß dem Satzungsbeschluß eine den oben dargelegten Anforderungen entsprechende Abwägung vorausgegangen wäre. Es wird lediglich berichtet, daß die Verwaltung einen Entwurf über ein Vorkaufsrecht für das Gebiet des alten Stadtkerns von B ausgearbeitet habe, weil in diesem Bereich immer wieder "Gebäude und Grundstücke" ohne Kenntnis der Stadt veräußert würden und damit gewisse Schwierigkeiten für die Stadtkernsanierung bestünden. Dem daran anschließenden Hinweis auf die Ermächtigungsnorm des § 25 BBauG folgen die Beschreibung der Umgrenzung des Gebiets und der Satzungsbeschluß, verbunden mit dem Hinweis, daß der Gemeinderat zum vorgelegten Satzungsentwurf keine Einwendungen habe. Der Verdacht von Mängeln im Abwägungsvorgang ist somit nicht von vornherein von der Hand zu weisen. Gleichwohl dürfte er unter den hier gegebenen Umständen nicht durchgreifen. Dabei ist zu beachten, daß für Satzungsentwürfe nach § 25 BBauG keine den Anforderungen des § 2 a Abs. 6 BBauG für Bauleitpläne entsprechende Begründung vorgesehen war. Auch die Gemeindeordnung enthält in § 4 hierzu keine Regelung. Daher dürfen die Anforderungen an die Begründung eines derartigen Satzungsentwurfs auch nicht überzogen werden. Sie sind um so geringer, je mehr der Erlaß einer Satzung mit dem beschlossenen Inhalt bei den in der Gemeinde gegebenen Umständen als sachgerecht einleuchtet. So liegt der Fall hier. Wie bereits oben ausgeführt, hat die Beklagte am 9.6.1978 einen Rahmenplan zur Stadtkernerneuerung beschlossen. Dies war -- wie auch die von der Beklagten herausgegebene Informationsschrift zur Stadtkernerneuerung zeigt -- ein allgemein bekannter Umstand. Da die Sanierung durch den Widerstand von Grundstückseigentümern erheblich erschwert und verzögert werden kann, besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse daran, daß die Gemeinde selbst Grundeigentum im künftigen Sanierungsgebiet erwirbt. Der Beklagten konnte aber nur durch das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 BBauG die Möglichkeit eröffnet werden, in dem zur Sanierung anstehenden Gebiet rechtzeitig den erforderlichen Grunderwerb zu tätigen; denn weder waren die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 BBauG für ein allgemeines Vorkaufsrecht erfüllt, noch stand ihr ein Vorkaufsrecht nach § 17 StBauFG zu. Der Beschluß der Satzung über das Vorkaufsrecht ist damit die städtebaulich sinnvolle Konsequenz des beschlossenen Rahmenplans. Dies bedarf keiner eingehenden Begründung. Das Protokoll über die Gemeinderatssitzung vom 25.1.1980 läßt sinngemäß erkennen, daß das besondere Vorkaufsrecht allein der vorgezogenen Sicherung der Rahmenplanung durch frühzeitigen Grunderwerb dienen sollte (vgl. zu diesem Zweck Grauvogel a.a.O. Anm. I 1). Der einleitende Satz des Protokolls vom 25.1.1980 darf nicht isoliert betrachtet werden und ist daher nicht geeignet, die Auffassung der Klägerin zu stützen, das Vorkaufsrecht sei lediglich als Instrument zur Erleichterung der Information über Grundstücksgeschäfte begründet worden. Umstände, die Zweifel an der Erforderlichkeit des besonderen Vorkaufsrechts zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung begründen könnten, sind weder substantiiert vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Insbesondere liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die Beklagte in dem in Aussicht genommenen Sanierungsgebiet bereits über ausreichenden Grundbesitz verfügte, um eine Sanierung ohne bedeutende Hemmnisse verwirklichen zu können. Schließlich sind auch keine durchgreifenden Gründe dafür erkennbar, daß der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verletzt wäre. Der Geltungsbereich der Vorkaufssatzung beschränkt sich auf das Gebiet des Rahmenplans für die Stadtkernerneuerung. Die Auswirkungen für die betroffenen Grundstückseigentümer lagen für den Gemeinderat auf der Hand: Sie ergeben sich ohne weiteres aus § 24 Abs. 4 Satz 2 BBauG i.V.m. den in dieser Vorschrift genannten Bestimmungen des BGB und brauchten deshalb in der Begründung der Gemeinderatsvorlage nicht noch besonders hervorgehoben zu werden. Daß der Gemeinderat in ihnen offensichtlich keinen Anlaß gesehen hat, das öffentliche Interesse an der Begründung eines besonderen Vorkaufsrechts zurückzustellen, begegnet auch unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG keinen rechtlichen Bedenken, denn in den vom Gesetz gezogenen Grenzen ist das gemeindliche Vorkaufsrecht keine Enteignung, sondern eine Sozialbildung der belasteten Grundstücke (vgl. hierzu Dyong in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 24 RdNr. 37 m.w.N.). Einer abschließenden Entscheidung über die Frage, ob die Vorkaufssatzung wegen Abwägungsfehlern nichtig ist, bedarf es jedoch nicht, denn die der Ausübung des Vorkaufsrechts dienenden angefochtenen Bescheide sind jedenfalls deshalb rechtswidrig, weil der hierfür erforderliche Beschluß des Gemeinderats der Beklagten in der Sitzung vom 29.7.1987 gesetzeswidrig war, denn er ist formell fehlerhaft zustandegekommen: Entgegen der Bestimmung des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO wurde nämlich hierüber nicht in öffentlicher Sitzung verhandelt. Dies hat das Verwaltungsgericht mit zutreffender und im Einklang mit der Rechtsprechung des erk. Gerichtshofs stehender Begründung im einzelnen dargelegt (vgl. Beschluß vom 9.11.1966, ESVGH 17, 118 ff.; ferner Urteil vom 18.6.1980 -- III 503/79 --, vom 16.6.1981 -- 3 S 271/81 -- und vom 14.4.1989 -- 8 S 3283/88 --). Auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils kann daher Bezug genommen werden (Art. 2 § 6 EntlastG). Die Berufungsbegründung rechtfertigt keine andere Beurteilung. Es reicht nicht aus, daß der Beschluß in öffentlicher Sitzung gefaßt wurde; vielmehr mußte über die Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts auch öffentlich beraten werden. Dies ist nicht geschehen, vielmehr wurde die eigentliche Beratung mit Aussprache in die nichtöffentliche Sitzung des Gemeinderats vom 3.7.1987 und in den nichtöffentlichen Teil der Sitzung vom 29.7.1987 -- jeweils als Vorberatung deklariert -- verlagert. Eine nichtöffentliche Vorberatung durch den Gemeinderat widerspricht grundsätzlich der klaren Regelung des § 35 GemO. Es kann dahingestellt bleiben, ob es unter besonderen Umständen zulässig ist, im Interesse einer sachlich gut vorbereiteten und auch reibungslos ablaufenden Behandlung in öffentlicher Sitzung eine der Information der Gemeinderäte und des Bürgermeisters dienende Vorbehandlung durchzuführen; denn jedenfalls darf eine solche nichtöffentliche Vorberatung nicht -- wie hier geschehen -- die Sachdiskussion vorwegnehmen (vgl. Kunze/Bronner/Katz/v. Rotberg, GemO für Bad.-Württ., § 35 RdNr. 12). Gründe, die nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GemO eine nichtöffentliche Verhandlung gerechtfertigt hätten, liegen entgegen der Auffassung der Beklagten nicht vor. Das öffentliche Wohl erfordert den Ausschluß der Öffentlichkeit, wenn Interessen des Bundes, des Landes, der Gemeinde, anderer öffentlich-rechtlicher Körperschaften oder der örtlichen Gemeinschaft durch eine öffentliche Sitzung mit Wahrscheinlichkeit wesentlich verletzt werden könnten (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18.6.1980 -- III 503/79 --). Ein solcher Fall ist hier offensichtlich nicht gegeben. Berechtigte Interessen einzelner im Sinne des § 35 Abs. 1 Satz 2 GemO können rechtlich geschützte oder sonstige schutzwürdige Interessen sein. Sie erfordern den Ausschluß der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung, wenn im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zur Sprache kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann und deren Bekanntgabe dem einzelnen nachteilig sein könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18.6.1980, a.a.O. ). Auch diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die von der Beklagten vorgetragenen Gründe geben nichts dafür her, daß die berechtigten Interessen des Verkäufers -- also der Klägerin -- eine nichtöffentliche Sitzung erfordert hätten. Der Kaufvertrag und der in ihm (vgl. § 4 Abs. 4) angesprochene Mietvertrag enthalten nichts, was im Interesse der Klägerin vor der Öffentlichkeit geheimzuhalten gewesen wäre und was zu einer nachteiligen Offenlegung ihrer persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse hätte führen können. Dies gilt auch für die Beigeladenen als Käufer. Insbesondere die Offenlegung des vereinbarten Kaufpreises und des Mietzinses erfüllt diese Voraussetzungen nicht (vgl. hierzu Urteil des erk. Senats vom 16.6.1981 -- 3 S 271/81 --). Im übrigen kann sich der für die Vorbereitung der Gemeinderatssitzungen nach § 43 Abs. 1 GemO zuständige Bürgermeister -- worauf der Senat bereits in seinem erwähnten Urteil vom 16.6.1981 hingewiesen hat -- dadurch Gewißheit hinsichtlich der Frage, ob berechtigte Interessen einzelner die Ausübung des Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung erfordern, verschaffen, daß er bei den Vertragsbeteiligten anfragt, ob aus ihrer Sicht begründete Bedenken gegen eine Beratung und Beschlußfassung in öffentlicher Sitzung bestehen. Unterbleibt eine solche Anfrage, kann er nicht einfach unterstellen, berechtigte Interessen des Verkäufers oder Käufers erforderten den Ausschluß der Öffentlichkeit. Dies gilt auch, soweit die Beklagte geltend macht, die Tatsache, daß der Beigeladene der Gemeinde selbst vom Kaufvertrag keine Mitteilung gemacht habe, hätte sich auf die Wertschätzung seiner Person nachteilig auswirken können. Abgesehen davon, daß nicht die Beigeladenen, sondern die Klägerin zunächst mit der Beklagten über den Verkauf der Grundstücke verhandelt hatte, oblag es nach § 25 Abs. 1 Satz 2 2. Halbs. i.V.m. § 24 Abs. 5 BBauG der Klägerin als dadurch das Vorkaufsrecht Verpflichteten und nicht den Beigeladenen, der Beklagten den Inhalt des Grundstückskaufvertrages unverzüglich mitzuteilen. Ob zusätzlich auch von dem Beigeladenen wegen seiner Mitgliedschaft im Gemeinderat eine Mitteilung des Kaufvertrags hätte erwartet werden können, mag dahingestellt bleiben; denn jedenfalls ist nicht ersichtlich, inwiefern sich ein Unterlassen der Mitteilung nachteilig auf seine Wertschätzung hätte auswirken können. Im übrigen hätte sich dieser Umstand auch bei nichtöffentlicher Sitzung des Gemeinderats in einer kleinen Stadt wie B kaum auf Dauer verheimlichen lassen. Schließlich enthält auch das an den Bürgermeister der Beklagten gerichtete Schreiben der Klägerin vom 27.7.1987, das dem Gemeinderat in dessen Sitzung vom 29.7.1987 bekanntgegeben wurde, keine detaillierte Angaben zu den besonderen wirtschaftlichen Verhältnissen des Beigeladenen, die einen Ausschluß der Öffentlichkeit erfordert hätten. Allein der Hinweis, daß ein Abbruch des Gebäudes zur Erstellung einer Tiefgarage die Existenz des Weinbaubetriebes des Beigeladenen gefährde, reicht hierfür offensichtlich nicht aus. Für die in dem Schreiben weiterhin angesprochene Existenz des Lebensmittelhändlers H., der in dem Gebäude einen E -Markt betreibt, gilt Entsprechendes. Auch insoweit enthält das Schreiben der Klägerin keine geheimhaltungsbedürftigen Angaben. Die sich aus dem Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO ergebende Rechtswidrigkeit des Beschlusses des Gemeinderats der Beklagten vom 29.7.1987 führt zur Rechtswidrigkeit auch des Bescheides der Beklagten vom 18.8.1987 und des Widerspruchsbescheides des Landratsamts L vom 9.1.1989. Der Bescheid der Beklagten stellt nämlich den Vollzug des Beschlusses des Gemeinderats dar (vgl. § 43 Abs. 1 GemO). Er hätte nicht ergehen dürfen, weil der Bürgermeister nur gesetzmäßig gefaßte Beschlüsse vollziehen darf (vgl. hierzu § 43 Abs. 2 Satz 1 GemO). Zwar kann nach § 46 LVwVfG die Aufhebung eines Verwaltungsakts, der -- wie hier -- nicht nach § 44 LVwVfG nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustandegekommen ist, wenn keine andere Entscheidung in der Sache hätte getroffen werden können. Diese Voraussetzungen sind hier aber offensichtlich nicht erfüllt, denn die Entscheidung des Gemeinderats darüber, ob die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen soll, stellte eine Ermessensentscheidung dar und hätte auch in verneinendem Sinne ergehen können (vgl. hierzu Urteil des erk. Senats vom 16.6.1981, a.a.O. ). Da die angefochtenen Bescheide somit auch bei gültiger Rechtsgrundlage aus den vorstehenden Gründen rechtswidrig sind, kann es offen bleiben, ob sich weitere Rechtswidrigkeitsgründe etwa auch daraus ergeben, daß die Klägerin vor Ausübung des Vorkaufsrechts nicht förmlich angehört wurde oder die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht dem Wohl der Allgemeinheit, sondern einer unzulässigen Bodenbevorratung dient. Permalink: https://openjur.de/u/371350.html ( https://oj.is/371350 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 3 Zitiert 24 Referenzen 0 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.
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