barrechte nicht verletzt. Es spreche jedoch Überwiegendes dafür, dass der Bebauungsplan unwirksam sei, weil die Festsetzung eines besonderen Wohngebietes allein zu dem Zweck, einen Hotelkomplex zu ermöglichen (anstatt Wohnungen zu erhalten oder fortzuentwickeln) wohl weder erforderlich sei noch dem Abwägungsgebot entspreche. Ob das Vorhaben einen Gebietserhaltungsanspruch der Antragsteller verletze, hänge davon ab, ob die nähere Umgebung einem Mischgebiet entspreche und ob die Grundstücke der Antragsteller zu diesem Gebiet gehörten. Zweifel an der erforderlichen wechselseitigen Prägung könnten bestehen, weil das Anwesen der Antragsteller zu 1 und 2 vom Vorhaben etwa 50 m entfernt jenseits öffentlicher Verkehrsflächen liege. Bei Vorliegen eines Mischgebiets wäre das Vorhaben seiner Art nur zulässig, wenn es sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes handle, der die gebotene Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe nicht störe und auch nicht aus anderen Gründen der Eigenart des Gebiets widerspreche. Dass bei dem Vorhaben vielfältige Nebennutzungsmöglichkeiten vorgesehen seien, stelle die Einstufung als Beherbergungsbetrieb nicht in Frage, weil die Beherbergung die Hauptsache bleibe. Allerdings spreche viel dafür, dass das Vorhaben in dem Mischgebiet wegen seines Umfangs unzulässig sein könnte. Maßgeblich sei dabei nicht allein die Flächenausstattung eines Vorhabens. Diese sei vielmehr eine Frage des nicht
barschützenden Maßes der baulichen Nutzung. In der Regel sei aber die zur Verfügung stehende Fläche ein gewichtiges Indiz für den Umfang einer Nutzung. Der Umfang des Vorhabens lasse sich aufgrund der Zimmer- bzw. Bettenzahl zuzüglich der nicht nur Hotelgästen offenstehenden Nebennutzungsmöglichkeiten bestimmen.
den genehmigten Plänen handle es sich um ein überdurchschnittlich großes Hotel mit 233 Betten und damit um einen Großbetrieb. Die nähere Umgebung weise demgegenüber die typische Struktur eines Ortszentrums einer kleineren Gemeinde (etwa 8.000 Einwohner) mit touristischer Prägung auf. Dass sich der Anspruch des Vorhabens nur schwer mit seiner unmittelbaren Umgebung in Einklang bringen lasse, zeige sich an der enormen Höhenentwicklung. Was sich auf der vorhandenen Grundfläche von immerhin etwa 1.900 m² nicht verwirklichen lasse, werde auf sieben oberirdischen Geschossen untergebracht. Dies zeige, dass der Umfang des Vorhabens als Großbetrieb der Eigenart eines etwa vorzufindenden Mischgebietes im Zentrum des Marktes wohl widersprechen würde. Ob darüber hinaus das in einem Mischgebiet zu fordernde etwa gleichwertige Miteinander von Wohnen und von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich störten, voraussichtlich aus dem Gleichgewicht gebracht würde, lasse sich nicht mit Bestimmtheit feststellen. Die Erfolgsaussichten der Klagen seien jedoch anders zu beurteilen, wenn die nähere Umgebung des Vorhabens keinem Gebiet der Baunutzungsverordnung entsprechen würde. Ein
barlicher Abwehranspruch bestehe in diesem Fall nur bei einer Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme. Es sei nicht ersichtlich, weshalb gerade in Beziehung zu den Wohn- und Geschäftsgrundstücken der Antragsteller eine unzumutbare Verschlechterung der bisherigen Verhältnisse eintreten sollte. Bei einem Hotel handele es sich nicht um einen stark emittierenden Betrieb. Unzumutbare Lärm- oder Geruchsbelästigungen seien nicht zu erwarten. Die Einhaltung bestimmter Immissionswerte sei zugunsten des angrenzenden „besonderen Wohngebietes“ durch Auflagen gesichert. Bei der M.-Straße handle es sich um die Hauptdurchgangsstraße des Ortskerns mit einem entsprechend hohen Verkehrsaufkommen; die DTV liege derzeit bei über 7.000 Fahrzeugen. Eine nennenswerte zusätzliche durch das Vorhaben ausgelöste Verkehrsbelastung sei deshalb nicht wahrscheinlich. Auch sonstige unzumutbare Lärmbelastungen seien aufgrund der jeweiligen Entfernungen nicht anzunehmen. Mit der Beschwerde wenden sich die Antragsteller gegen diese Entscheidungen. Sie beantragen jeweils, die Nrn. I und II des Beschlusses des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom
Auffassung des Senats ist der Ausgang des Rechtstreits nicht offen; denn
summarischer Prüfung des
GO für die Beschwerdeentscheidung in erster Linie (zu dieser Einschränkung vgl. BayVGH vom 27.8.2002 BayVBl 2003, 304 ; vom 10.7.2006 - 1 CS 06.407 ) maßgebenden Beschwerdevorbringen verstößt die Baugenehmigung gegen Rechte der Antragsteller schützende Vorschriften des Bauplanungsrechts (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Damit überwiegt das Interesse der Antragsteller, dass vor Eintritt der Bestandskraft der Baugenehmigung keine zu ihren Lasten gehenden vollendeten Tatsachen geschaffen werden, das Interesse der Beigeladenen zu 1, möglichst bald von der Genehmigung Gebrauch machen zu können. Die Baugenehmigung verletzt aller Voraussicht
einen Gebietsbewahrungsanspruch (Gebietserhaltungsanspruch) der Antragsteller. Der Gebietsbewahrungsanspruch gibt den Eigentümern von Grundstücken in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 3 BauNVO) oder in einem „faktischen“ Baugebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB) das Recht, sich gegen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässige Vorhaben zur Wehr zu setzen. Der Anspruch beruht auf der Erwägung, dass die Grundstückseigentümer durch die Lage ihrer Anwesen in demselben Baugebiet zu einer Gemeinschaft verbunden sind, bei der jeder in derselben Weise berechtigt und verpflichtet ist. Im Hinblick auf diese wechselseitig wirkende Bestimmung von Inhalt und Schranken des Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) hat jeder Eigentümer - unabhängig davon, ob er tatsächlich beeinträchtigt ist - das Recht, sich gegen eine „schleichende Umwandlung“ des Gebiets durch Zulassung einer gebietsfremden Nutzung zur Wehr zu setzen (BVerwG vom 16.9.1993 BVerwGE 94, 141; vom 23.8.1996 BVerwGE 101, 364 ; vom 2.2.2000 NVwZ 2000, 679 ; BayVGH vom 14.7.2006 BayVBl 2007, 334 mit weiteren
weisen). In einem „faktischen“ Baugebiet ist der Anspruch in räumlicher Hinsicht auf die Grundstücke begrenzt, die zur näheren Umgebung (§ 34 Abs. 2 Satz 1 BauGB) des Baugrundstücks zählen (BVerwG vom 20.8.1998 NVwZ-RR 1999, 32). 1. Den Antragstellern steht ein Anspruch auf Bewahrung der Eigenart des „faktischen“ Mischgebiets (§ 34 Abs. 2 BauGB, § 6 BauNVO) zu, das die Bebauung in der Umgebung des ehemaligen „Hotel …“ bildet. Maßstab für die Beurteilung des Hotelbauvorhabens ist § 34 BauGB und nicht § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans „Hotel …“ (a). Die in der näheren Umgebung des Baugrundstücks vorhandene Bebauung, zu der das Anwesen der Antragsteller zu 1 und 2 und das Anwesen der Antragstellerin zu 3 gehören, entspricht hinsichtlich der Nutzungsart einem Mischgebiet (b). Damit ist die Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung allein
GB in Verbindung mit § 6 BauNVO zu beurteilen. Das Einfügungsgebot des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB und damit auch die Abweichungsvorschrift des § 34 Abs. 3 a BauGB kommen nicht zur Anwendung. Davon abgesehen dürften auch die Voraussetzungen des § 34 Abs. 3 a BauGB nicht erfüllt sein. Die Vorschrift begünstigt (u. a.) nur die Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbebetriebs. Um ein solches Vorhaben handelt es sich wohl nicht. Die Errichtung des Hotels „…“ kann wohl nicht als Erneuerung und Erweiterung des früheren „Hotel …“ angesehen werden. a) Das Bauvorhaben ist
GB zu beurteilen, weil der Bebauungsplan „Hotel …“ wegen eines Mangels der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) insgesamt unwirksam ist. Die Baugebietsfestsetzung verstößt gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
dieser Vorschrift haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Nicht erforderlich sind Darstellungen (§ 5 Abs. 2 BauGB) oder Festsetzungen (§ 9 Abs. 1 bis 4 BauGB), die nicht geeignet sind, den mit ihnen verfolgten Zweck zu erreichen (OVG NRW vom 14.5.2004 NVwZ-RR 2005, 7 /8). Eine Baugebietsdarstellung oder -festsetzung (§ 1 Abs. 2 und 3 BauNVO) verstößt gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wenn von vorneherein feststeht, dass die in dem Gebiet zulässigen baulichen Anlagen nicht in einer Weise genutzt werden, die dem Zweck des Baugebiets entspricht (so genannte anfängliche Funktionslosigkeit; vgl. HessVGH vom 15.2.2005 ZfBR 2005, 386 ). Um einen solchen Fall handelt es sich hier. Der Bebauungsplan setzt das Plangebiet, das im Wesentlichen die beiden Grundstücke, auf denen das „Hotel …“ stand, umfasst, als besonderes Wohngebiet fest (§ 1 Abs. 3, Abs. 2 Nr. 4, § 4 a BauNVO).
NVO sind besondere Wohngebiete überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in § 4 a Abs. 2 BauNVO genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne von § 4 a Abs. 2 und 3 BauNVO, soweit diese Betriebe und Anlagen
der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind. Es erscheint von vorneherein ausgeschlossen, dass in dem Plangebiet eine dieser Zweckbestimmung entsprechende Bebauung verwirklicht werden wird. Der Bebauungsplan hat ausschließlich den Zweck, das Baurecht für eine gewerbliche Nutzung, nämlich für das Hotelbauvorhaben der Beigeladenen zu 1, zu schaffen. Bei den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksfläche, zur Bauweise etc. handelt es sich um „maßgeschneiderte“ Regelungen, die auf das Vorhaben abgestimmt sind, das Gegenstand der Baugenehmigung ist. Eine Wohnnutzung, die bei einem besonderen Wohngebiet nicht nur, wie beim Mischgebiet, eine der Hauptnutzungsarten des Baugebietstyp ist, sondern darüber hinaus in besonderer Weise gefördert werden muss, ist nur in Form einer Betriebsleiterwohnung, wie sie auch in einem Gewerbegebiet zugelassen werden kann, vorgesehen. Das reicht bei weitem nicht aus, um der Zweckbestimmung eines besonderen Wohngebiets gerecht zu werden. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht dadurch, dass der Altstadtbereich, in dem das Bebauungsplangebiet liegt, im Flächennutzungsplan als besonderes Wohngebiet dargestellt ist (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO). Der Sachverhalt ist nicht mit dem Sachverhalt zu vergleichen, der dem vom Beigeladenen zu 2 genannten Urteil des Senats vom 12. Januar 2007 ( NVwZ-RR 2007, 656 ) zugrunde lag.
jenem Urteil kann ein neu ausgewiesenes Dorfgebiet die erforderliche landwirtschaftliche Prägung auch durch Betriebe erfahren, die ihren Standort in einem unmittelbar angrenzenden, durch einen anderen Bebauungsplan festgesetzten Dorfgebiet haben. Diese Feststellung könnte nur dann auf den vorliegenden Fall übertragen werden, wenn auch die Umgebung des Baugrundstücks durch Bebauungsplan als besonderes Wohngebiet ausgewiesen wäre, und wenn dieses angrenzende Plangebiet so groß und der Wohnanteil in ihm so hoch wäre, dass der Zweck eines besonderen Wohngebiets bei einer Gesamtbetrachtung des streitgegenständlichen und des angrenzenden Plangebiets trotz des dominanten Hotelprojekts noch erreicht werden kann. Die Darstellung im Flächennutzungsplan, der nur die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung aufzeigt (§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauGB) und im Innenbereich keine Bedeutung für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben hat (vgl. BVerwG vom 3.4.1981 BVerwGE 62, 151 = NJW 1981, 2770 ), genügt nicht. Die Frage, ob zur Wahrung des Gebietscharakters auch eine Prägung durch die Bebauung eines angrenzenden „faktischen“ Baugebiets (§ 34 Abs. 2 BauGB) ausreichen würde, stellt sich nicht, weil es kein „faktisches“ besonderes Wohngebiet gibt. Wesentliches Merkmal dieses Gebietstyps ist die in die Zukunft gerichtete planerische Absicht einer Fortentwicklung der Wohnbebauung und damit ein Kriterium, das sich nicht in der für eine Einstufung als „faktisches“ Baugebiet maßgebenden vorhandenen Bebauung niederschlägt (BVerwG vom 11.12.1992 NVwZ 1993, 1100 ). Die Unwirksamkeit der Baugebietsfestsetzung hat die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans zur Folge. Die Ungültigkeit eines Teils eines Bebauungsplans führt dann nicht zur Gesamtunwirksamkeit, wenn die Festsetzungen ohne den ungültigen Teil eine sinnvolle städtebauliche Ordnung ergeben und wenn
dem mutmaßlichen Willen des Normgebers angenommen werden kann, dass dieser den Bebauungsplan notfalls auch ohne die unwirksamen Bestimmungen erlassen hätte. Die Unwirksamkeit einer Baugebietsfestsetzung hat regelmäßig die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans zur Folge, weil die Gebietsfestsetzung die planerische Grundaussage trifft, in welcher Weise sich die städtebauliche Entwicklung im Plangebiet vollziehen soll und weil die übrigen Festsetzungen regelmäßig auf die festgesetzte Art der baulichen Nutzung bezogen, teilweise sogar von ihr abhängig sind (BVerwG vom 8.8.1989 NVwZ 1990, 159 ). Ein Grund, von dieser Regel abzuweichen, ist nicht ersichtlich; es deutet nichts darauf hin, dass der Beigeladene zu 2 den Bebauungsplan im Zweifel auch ohne wirksame Festsetzungen zur Nutzungsart erlassen hätte. b) Die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks, zu der auch die Anwesen der Antragsteller gehören, entspricht hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einem Mischgebiet.
summarischer Prüfung mindestens die Bebauung beidseits der M.-Straße und des W.-Platzes sowie im Einmündungsbereich der G. Straße in die M.-Straße. Die Bebauung östlich der M.-Straße zählt nicht dazu. Die Grenzen der für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeitsprüfung
GB maßgeblichen näheren Umgebung sind
der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in der sich das für die Bebauung vorgesehene Grundstück befindet. Zu berücksichtigen ist die Bebauung, auf die sich das zu beurteilende Vorhaben auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstückes mitbestimmt (BVerwG vom 26.5.1978 BVerwGE 55, 369 ). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls. Das gilt auch für die trennende oder verbindende Funktion einer Straße, für deren Vorliegen auch Unterschiede der Bebauung diesseits und jenseits der Straße eine Rolle spielen können (BVerwG vom 28.8.2003 - 4 B 74.03 - Juris; vom 10.6.1991 - 4 B 88/91 – Juris; vom 29.11.1974 DVBl 1975, 509 ).
diesem Maßstab zählt die Bebauung östlich der M.-Straße nicht zur näheren Umgebung des Baugrundstücks, weil diese Straße eine trennende Wirkung hat. Für diese Wirkung spricht, dass es sich um eine stark befahrene Straße handelt, die im fraglichen Abschnitt - im Bereich der Einmündungen des W.-Platzes, der G. Straße sowie der Zufahrt zur Tiefgarage - durch eine Abbiegespur bzw. eine Verkehrsinsel sowie eine Bushaltestelle verbreitert ist. Verstärkt wird die trennende Wirkung des bis zu 12 m breiten Straßenraumes durch die erheblichen Unterschiede der Bebauungsstruktur. Westlich der Straße befindet sich die dichte, geschlossene, durch kleinere und mittelgroße, überwiegend drei oder viergeschossige Gebäude geprägte Bebauung der Altstadt, zu der auch die inzwischen abgebrochenen Gebäude des ehemaligen „Hotel …“ gehörten, während auf der Ostseite der Straße zunächst von Verkehrswegen (Zufahrt zur Tiefgarage) und Kfz-Parkplätzen unterbrochene Grünflächen anschließen, auf die - nördlich - der Kurpark und die diesen umgebende Bebauung einschließlich des Kurhauses sowie - südlich - der bis zur … Kirche reichende Friedhof folgen. Gegenüber diesen deutlich für eine trennende Wirkung sprechenden Umständen fällt
summarischer Prüfung nicht ins Gewicht, dass das „Hotel …“ seinen Eingangs- und Zufahrtsbereich auf der an die M.-Straße grenzenden Ostseite hatte und dass sich der Betrieb mit einem kleinen, dem älteren Gebäude vorgelagerten Biergarten zur Straße hin öffnete. Dass das geplante Hotel stärker zum Kurhaus hin ausgerichtet sein soll, hat außer Betracht zu bleiben. Maßstab für die Beurteilung ist die vorhandene, nicht aber die geplante Bebauung. Wie weit die nähere Umgebung des Baugrundstücks im Bereich der Altstadt reicht, lässt sich anhand der zahlreichen Pläne und aussagekräftigen Fotografien, die dem Senat vorliegen, nicht abschließend beurteilen. Außer Zweifel steht jedoch, dass die Bebauung beidseits des W.-Platzes einschließlich der Gebäude, die an den platzartig erweiterten Bereich der Einmündung dieser Straße und der Gr.- Straße in die M.-Straße grenzen - und damit auch das vom Baugrundstück rund 36 m entfernte Anwesen der Antragsteller zu 1 und 2 - sowie die Bebauung beidseits der der M.-Straße - und damit auch das mit seiner Rückseite bis zu dieser Straße reichende, vom Baugrundstück rund 28 m entfernte Anwesen der Antragstellerin zu 3 - zur Umgebung zählen. Mit großer Wahrscheinlichkeit zählt ferner die Bebauung am M.platz einschließlich des Bereichs der Einmündung des …-Platzes in den M.platz noch zur näheren Umgebung. Ob die wechselseitige Prägung (im oben dargelegten Sinn) im Hinblick auf den erheblichen Umfang des Vorhabens, insbesondere auf dessen die vorhandene Bebauung deutlich überragende Höhe, noch weiter reicht und sich bis zur …-Straße sowie in die G. Straße hinein erstreckt und auf der Westseite der …-Straße auch Gebäude südlich des Anwesens der Antragsteller zu 1 und 2 erfasst, lässt sich nur an Ort und Stelle entscheiden. Diese Einschränkung wirkt sich jedoch nicht aus, weil die Bebauung hinsichtlich der Nutzungsart in dem gesamten als Umgebung in Betracht zu ziehenden Bereich im Wesentlichen einheitlich strukturiert ist. Aus diesem Grund wäre die im Folgenden darzulegende Einstufung als faktisches Mischgebiet auch dann nicht in Frage gestellt, wenn sich bei einer abschließenden Prüfung zeigen sollte, dass die nähere Umgebung über den Bereich hinausreicht, der
summarischer Prüfung zweifelsfrei zu ihr gehört.
NVO dient ein Mischgebiet sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Kennzeichnend für den Baugebietstyp ist eine qualitative und quantitative Mischung der Hauptnutzungsarten. Um diese Mischung zu erreichen, müssen die beiden Hauptnutzungsarten nicht zu genau oder annähernd gleichen Anteilen im Gebiet vertreten sein. Eine der Hauptnutzungsarten darf jedoch nicht
der Anzahl der Anlagen und/oder deren Umfang das Übergewicht erlangen. Ob dies der Fall ist, ist nicht nur
den Prozentsätzen der für die eine oder andere Nutzungsart in Anspruch genommenen Grundflächen zu beurteilen. Eine Störung des gebotenen quantitativen Mischungsverhältnisses kann sich auch aus einem Missverhältnis der Geschossflächen oder der Zahl der eigenständigen gewerblichen Betriebe im Verhältnis zu den vorhandenen Wohngebäuden oder auch erst aus mehreren solchen Merkmalen zusammengenommen ergeben. Erforderlich ist stets eine Bewertung aller für eine Beurteilung in Frage kommenden tatsächlichen Umstände im jeweiligen Einzelfall (BVerwG vom 11.4.1996 NVwZ-RR 1997, 463 ; vom 4.5.1988 NJW 1988, 311; vom 25.11.1983 NJW 1984, 1572 ; vom 28.4.1972 DVBl 1973, 40 ).
diesem Maßstab handelt es sich um ein „faktisches“ Mischgebiet. Die Auflistung der Nutzungen in der Umgebung des Baugrundstückes durch die Antragsteller (vgl. insbesondere Schriftsatz vom 21.4.2008 S. 10 ff.) sowie die vom Antragsgegner und von dem Beigeladenen zu 2 vorgelegten Nutzungstabellen zeigen, dass in dem oben als maßgeblich bezeichneten Bereich neben gewerblichen Nutzungen, die in den Erdgeschossen dominieren und sich bei einer größeren Zahl von Anwesen auch in das erste, zum Teil auch in weitere Obergeschosse erstrecken, in einem erheblichen Umfang, in den oberen Geschossen deutlich überwiegend, Wohnnutzung vorhanden ist.
der jeweils vom Antragsgegner und vom Beigeladenen zu 2 vorgelegten, nahezu den gesamten Altstadtbereich erfassenden und damit mit großer Wahrscheinlichkeit über die nähere Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 und 2 BauGB hinausgreifenden Aufstellung sind die Anteile der Gewerbebetriebe und der Wohnungen nahezu gleich groß (44 % Gewerbe, 53 % Wohnen, 3 % gemischt genutzte Einheiten).
einer weiteren, nur vom Beigeladenen zu 2 vorgelegten Tabelle überwiegt im Bereich …-Straße, …-Straße, M.-Straße, M.-Platz zwar die gewerbliche Nutzung (62 % Gewerbe, 35 % Wohnen, 3 % gemischt genutzte Einheiten).
summarischer, in erster Linie auf diesen Zahlenvergleich abstellender Prüfung dominiert das Gewerbe aber auch in diesem engeren Bereich nicht so stark, dass es im oben dargelegten Sinn „übergewichtig“ erscheint. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Mischgebiet, wie sich aus § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO ergibt, in einem Teilbereich überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sein kann. Bei den Grundstücken des ehemaligen „Hotel …“ und deren nächster Umgebung (Südostseite der M.-Straße, Ostseite des …-Platzes), auf die der Beigeladenen zu 2 besonders hingewiesen hat, dürfte es sich um einen solchen Bereich handeln. Der Einstufung als Mischgebiet steht nicht entgegen, dass in der näheren Umgebung des Baugrundstückes nicht alle
NVO zulässigen Nutzungen vorhanden sind. Es fehlen vor allem produzierende Gewerbe- bzw. Handwerksbetriebe. Neben Wohnungen, Betrieben des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften und Einzelhandelsbetrieben (Läden) befinden sich in der näheren Umgebung aber auch Büros, eine Bankfiliale, eine Fahrschule, ein Tanzstudio, zwei Friseure und mehrere Praxen. Diese Nutzungspalette reicht aus, um der Zweckbestimmung des § 6 Abs. 1 BauNVO zu entsprechen. Ein Bebauungsplan, der die in einem Mischgebiet zulässigen Nutzungsarten bzw. Anlagen auf der Grundlage von § 1 Abs. 4, 5 und 9 BauNVO so beschränkt, dass nur diese Nutzungspalette zulässig ist, wäre nicht zu beanstanden. Unerheblich ist ferner, dass die Annahme eines Mischgebietes dem Planungswillen des Beigeladenen zu 2 widerspricht. Für die Beurteilung eines Vorhabens
GB ist nur die vorhandene Bebauung maßgebend. Dass die Darstellungen im Flächennutzungsplan für die Zulassung eines Vorhabens im unbeplanten Innenbereich keine Bedeutung haben, wurde bereits ausgeführt. 2. Die Baugenehmigung verletzt den Anspruch der Antragsteller auf Erhaltung der Eigenart des Mischgebiets, in dem sich ihre Grundstücke und das Baugrundstück befinden, weil das Vorhaben
seinem Umfang der Eigenart des Gebiets widerspricht (§ 34 Abs. 2 BauGB, § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO). Die zuletzt genannte Vorschrift vermittelt auch einen Anspruch auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung eines Baugebiets (BVerwG vom 13.5.2002 NVwZ 2002, 1384 ). Die Verweisung auf die §§ 2 ff. BauNVO in § 34 Abs. 2 BauGB schließt die Vorschrift des § 15 BauNVO ein (BVerwG vom 12.2.1990 NVwZ 1990, 557 ).
NVO sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie
Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Die Eigenart eines Baugebiets wird in erster Linie durch die für den Gebietstyp maßgebliche allgemeine Zweckbestimmung bestimmt. Auch die jeweilige Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO für die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung hat Einfluss auf die Eigenart der einzelnen Baugebietstypen (vgl. Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 15 BauNVO RdNr. 22). Bei einem „faktischen“ Gebiet, bei dem keine die Eigenart mitbestimmenden Festsetzungen vorliegen, ist ergänzend vor allem auf den sich aus den örtlichen Verhältnissen ergebenden besonderen Charakter des konkreten Baugebiets abzustellen. Dabei spielt auch die Größe der Gemeinde eine Rolle. So wird etwa ein Kerngebiet in der Innenstadt einer Großstadt eine andere Eigenart aufweisen als ein entsprechendes Gebiet in einer mittelgroßen Stadt (vgl. BVerwG vom 29.7.1991 NVwZ 1991, 1078 = BayVBl 1992, 347 ). Ein Widerspruch zur Eigenart eines Gebiets
dem Umfang des Vorhabens liegt bei einem „faktischen“ Baugebiet vor, wenn sich das Vorhaben wegen seines Umfangs signifikant von dem Vorhandenen abhebt. Insoweit geht § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO davon aus, dass eine - primär das Maß der baulichen Nutzung berührende - größere Quantität im Einzelfall auch eine andere Qualität zur Folge haben und damit auch im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung rechtlich erheblich sein kann. Ein Vorhaben kann wegen der Größe der geplanten baulichen Anlage nicht nur hinsichtlich des Nutzungsmaßes, sondern auch der Art der baulichen Nutzung
anders zu beurteilen sein als ein kleineres Vorhaben derselben Nutzungsart (BVerwG vom 16.3.1995 NVwZ 1995, 899 ). Ein Widerspruch zur Eigenart eines Gebiets ergibt sich dabei insbesondere dann, wenn das Vorhaben den Charakter des Gebiets durch eine auf seinem Umfang beruhende dominierende Wirkung verändert (vgl. BVerwG vom 29.7.1991 NVwZ 1991, 1078 = BayVBl 1992, 347 ). Diese Wirkung kann insbesondere dann eintreten, wenn sich die geplante Anlage
ihrer Fläche und ihrer Höhe erheblich von den vorhandenen, den Gebietscharakter prägenden Anlagen unterscheidet.
diesen Maßstäben widerspricht das genehmigte Hotel
seinem Umfang der Eigenart des Mischgebiets. Bei den zur näheren Umgebung des Baugrundstücks zählenden Teilen der Altstadt von Berchtesgaden handelt es sich zwar um ein überwiegend in geschlossener Bauweise (§ 22 Abs. 3 BauNVO) dicht bebautes Gebiet. Die Bebauung hat jedoch - dies lässt sich den Plänen und zahlreichen von den Antragstellern vorgelegten großformatigen Fotografien, welche die Bebauung in der näheren Umgebung nahezu vollständig abbilden, entnehmen - einen allenfalls kleinstädtischen Zuschnitt. Auch die größeren Anwesen im maßgeblichen Bereich (…-Platz 2 und 4, M.-Platz 1, 19 und 24 sowie die beiden Gebäude des früheren „Hotel …“ […-Platz 3, …-Straße 2]) haben bzw. hatten entlang ihrer Straßenfront keine größere Länge als rund 25 m bis 30 m; zum Teil bestehen diese Anwesen ohnehin aus mehreren Gebäuden. Entsprechend verhält es sich mit der Gebäudetiefe, die überwiegend nicht mehr als 15 m bis 20 m beträgt. Dieser Gebäudestruktur entspricht – dies ist der für die Anwendung von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO auf das Vorhaben der Beigeladenen zu 1 ausschlaggebende Gesichtspunkt – die Struktur der Geschäfte und Büros (§ 6 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) sowie der Gewerbebetriebe (§ 6 Abs. 2 Nrn. 3 und 4 BauNVO) in dem Gebiet. Sowohl die Einzelhandelsbetriebe (einschließlich des Drogeriemarkts in dem Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. … und der „…-Filiale“ in dem Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 259) eine größere Schank- und Speisewirtschaft („…“ [Grundstück Fl.Nr. …]) und Beherbergungsbetriebe (ehemaliges „Hotel …“), als auch die sonstigen Gewerbebetriebe und die Bankfiliale (Grundstück Fl.Nr. …) haben einen dem alpenländisch geprägten Zentrum einer größeren Marktgemeinde entsprechenden Zuschnitt. Demgegenüber weist das geplante Hotel eine völlig andere Dimension auf. Der Gebäudekomplex soll eine Länge (von Südwesten
Nordosten) von rund 75 m und eine Tiefe von bis zu rund 40 m haben. Zu der beachtlichen Grundfläche, die an die des Schlosses und des Kurhauses heranreicht, kommen die die nähere Umgebung deutlich - mindestens um das Maß von zwei Geschossen – überragende Gebäudehöhe und die sehr hohe Baudichte.
den Angaben im Bauantrag liegt die Geschossflächenzahl bei 3,31; damit wird die Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO für Kerngebiete (3,0) überschritten. Die angegebene Baumassenzahl von 11,23 (!) überschreitet sogar die Obergrenze für Gewerbe- und Industriegebiete (10,0). Ein Hotelkomplex mit diesen Ausmaßen gehört städtebaulich gesehen zu einer anderen Kategorie als die vorhandenen Betriebe. Als Vorhaben, das von seinem Zuschnitt her seinen Standort auch in einem Kerngebiet einer mittelgroßen Stadt haben könnte, wird das geplante Hotel seiner näheren Umgebung eine mittelstädtische Prägung geben und dadurch der Eigenart des durch kleinere Betriebe geprägten „faktischen“ Mischgebiets im Zentrum der Marktgemeinde widersprechen. Das Baurecht für ein Vorhaben mit solchen Auswirkungen lässt sich nicht nur hinsichtlich des Nutzungsmaßes, sondern auch hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht aus der vorhandenen Bebauung ableiten. Verletzt das Hotelbauvorhaben aber jedenfalls deswegen den Gebietserhaltungsanspruch der Antragsteller, weil es
seinem Umfang der Eigenart des Gebiets widerspricht, dann kann offen bleiben, ob das Vorhaben auch deswegen in dem faktischen Baugebiet unzulässig ist, weil es ein in einem Mischgebiet nicht mehr zulässiges Übergewicht der gewerblichen Nutzung zur Folge hat und damit auch ein Widerspruch
der Anzahl vorliegt (vgl. BVerwG vom 4.5.1988 BVerwGE 79, 309 = NJW 1988, 3168 ). Offen bleiben kann ferner, ob der Gebietsbewahrungsanspruch der Antragsteller auch deswegen verletzt ist, weil die in dem Hotel geplante Tanzbar als „kerngebietstypische“ und mithin auch in dem gewerblich geprägten Teil des Mischgebiets nicht zulässige Vergnügungsstätte einzustufen ist (vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 8, Abs. 3 BauNVO). 4. Als Unterlegene tragen der Antragsgegner und der Beigeladene zu 2 die Kosten der Verfahren in beiden Rechtszügen je zur Hälfte (§ 154 Abs. 1 VwGO, § 159 Satz 1 VwGO in Verbindung mit § 100 Abs. 1 ZPO). Dem Beigeladenen zu 2 dürfen Kosten auferlegt werden, weil er - in beiden Instanzen - jeweils einen Antrag gestellt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1 sind zum einen deswegen nicht für erstattungsfähig zu erklären (§ 162 Abs. 3 VwGO), weil diese keinen Antrag gestellt und sich damit nicht dem Risiko, Kosten auferlegt zu bekommen, ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO), zum anderen deswegen, weil die Beigeladene zu 1 auf der Seite der Unterlegenen steht. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 2 werden nicht für erstattungsfähig erklärt, weil dieser mit seinem Antrag unterlegen ist. Die Berichtigung von Nr. III Satz 1 der Entscheidungsformel beruht auf § 122 Abs. 1, § 118 Abs. 1 VwGO.
der zuletzt genannten Vorschrift sind Schreibfehler, Rechenfehler und ähnliche offenbare Unrichtigkeiten in der Entscheidung vom Gericht jederzeit zu berichtigen. Diese Voraussetzungen liegen vor. Der Kostenausspruch war in der am 26. Mai 2008 verkündeten Fassung („Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen“) offenbar unrichtig. Die Unrichtigkeit ergibt sich daraus, dass der Beigeladene zu 2 sowohl in den Verfahren vor dem Verwaltungsgericht als auch in den Beschwerdeverfahren jeweils einen Antrag gestellt hat und mit diesen Anträgen unterlegen ist. Damit liegen die Voraussetzungen vor, unter denen einem Beigeladenen - neben dem unterlegenen Hauptbeteiligten - Kosten aufzuerlegen sind (§ 154 Abs. 1, Abs. 3 VwGO). Die Unrichtigkeit ist auch offensichtlich. Hinsichtlich der Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ergibt sie sich aus den Schriftsätzen, mit denen der Beigeladene zu 2 seine Anträge gestellt hat, sowie aus den Entscheidungsformeln, denen zufolge die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen zu 2 jeweils für erstattungsfähig erklärt wurden. Letzteres erfolgt nämlich regelmäßig nur dann, wenn der Beigeladene einen Antrag gestellt hat. Hinsichtlich des Verfahrens vor dem Verwaltungsgerichtshof ergibt sich die Unrichtigkeit aus der Niederschrift über die mündliche Verhandlung, in der die im Beschwerdeverfahren gestellten Anträge protokolliert sind. Der Fehler war damit für alle Beteiligten und für jeden mit der Aktenlage vertrauten Dritten erkennbar. Die Berichtigung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das offensichtliche Versehen eine Berichtigung der Beschlussformel
sich zieht (vgl. Clausing in Schoch/ Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO, § 118 RdNr. 4; Rennert in Eyermann, VwGO,
weisen). Bei dem sich auf die Verteilung der Kostenlast auswirkenden Versehen, nicht berücksichtigt zu haben, dass der Beigeladene zu 2 jeweils Anträge gestellt hat und damit als Unterlegener im Sinne von § 154 Abs. 1 VwGO neben dem Antragsgegner kostenpflichtig ist, handelt es sich um einen Irrtum, der einem "Rechenfehler" vergleichbar ist (vgl. OLG Köln vom 25.4.1980 MDR 1980, 761 /762 zu einer bei der Kostenentscheidung des Urteils nicht berücksichtigten Rücknahme einer Widerklage). Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1 Satz 1, § 53 Abs. 3 Nr. 1, § 52 Abs. 1 und § 39 Abs. 1 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 1.5 Satz 1 und Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs 2004 (NVwZ 2004, 1327). Permalink: http://openjur.de/u/412678.html Kommentare
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.