OLG Köln, Urteil vom 14. Februar 1992 - Az. 20 U 121/91

Tenor Auf die Berufung der Kläger wird das am

1. April 1991 verkündete Urteil des Landgerichts Aachen - 8 O 50/91 - abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger je 15.000,00 DM nebst 7,41 % Zinsen seit dem
2. Mai 1990 zu zahlen, Zug um Zug gegen Óbereignung und Auflassung des 2/52 Miteigentumsanteils an dem im Wohnungsgrundbuch von G., Blatt 1798 eingetragenen Wohnungseigentum, bestehend aus einem 50/1145-Miteigentumsanteil an den Gründstücken Gemarkung G. Flur 32 Nummer 440, in einer Größe von 17,39 Ar, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 8 im Erdgeschoß in einer Größe von ca. 50 qm, bestehend aus Wohnzimmer mit Kochnische, Schlafzimmer, Bad mit WC, Diele, Abstellraum, Terrasse sowie Kellerraum K
3. Die Kosten des Rechtsstreits - beider Rechtszüge - tragen die Beklagten. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe (§ 543 Abs. 1 ZPO) Die Berufung der Kläger ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Rückerstattung des Kaufpreises für die Miteigentumsanteile nebst Sondereigentum an dem als Time-Sharing-Objekt ausgestatteten Ferienpark in G. Zug um Zug gegen Rückübertragung der erworbenen Rechte zu. Es kann dahinstehen, ob den Beklagten eine arglistige Täuschung der Kläger durch den Zeugen O. im Rahmen der Vertragsverhandlungen anzulasten ist und deshalb aufgrund der von den Klägern erklärten Anfechtung des Kaufvertrages ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages aus Bereicherungsrecht besteht. Denn die Beklagten schulden Rückabwicklung des Kaufvertrages jedenfalls als Schadensersatz wegen einer schuldhaften Verletzung ihrer vorvertraglichen Pflichten durch den für sie tätigen Zeugen O.. Wer als Verkäufer für eine Immobilie wirbt und dabei Steuervorteile einer Anlage- oder Kaufentscheidung herausstellt oder in konkrete Finanzierungsvorschläge einbezieht, muß Voraussetzungen, Hinderungsgründe und Ausmaß der Steuervorteile richtig und so vollständig darstellen, daß bei dem Kunden oder Käufer über keinen für seine Entscheidung möglicherweise wesentlichen Umstand eine Fehlvorstellung erweckt wird (BGH NJW 1991, 2556 , 2557; BGH NJW-RR 1988, 548, 549). Gegen diese Sorgfaltspflicht hat der Zeuge O. verstoßen, indem er in dem Finanzierungsbeispiel die wegen der Finanzierung des Kaufpreises auf die Kläger zukommende Belastung unrichtig dargestellt hat. Die Aussage des Zeugen O. bei seiner Vernehmung vor dem Landgericht ist dazu entgegen der Auffassung der Beklagten verwertbar. Der Zeuge O. ist nach dem in der Sitzung des Landgerichts vom 28.03.1991 verkündeten Beweisbeschluß zu der Frage vernommen worden, wie es dazu kam, daß die Kläger eine Beteiligung an dem Freizeitpark in G. erwarben. Nach der protokollierten Aussage hat der Zeuge diesen Vorgang ausführlich dargestellt. Dabei hat er sich auch eingehend zu den Punkten geäußert, die für den Vorwurf einer fahrlässigen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten in gleichem Maße von Bedeutung sind wie für den Vorwurf einer arglistigen Täuschung. Entgegen der von den Beklagten in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom
4. Januar 1992 geäußerten Auffassung hätte der Zeuge O. auch nicht näher zu dem von ihm bekundeten Hinweis an die Kläger befragt werden können, daß sie die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nehmen sollten. Der Zeuge hat sich zu diesem Punkt mehrfach, auch auf Befragen geäußert. Daß dabei Fragen offengeblieben sind, ist nicht ersichtlich, solche Fragen werden von den Beklagten auch nicht formuliert. Nach alledem kann keine Rede davon sein, daß bei einer Verwertung der Aussage des Zeugen ohne Wiederholung der Beweisaufnahme das rechtliche Gehör der Beklagten verletzt wird. Der Senat hat auch keine Veranlassung gehabt, die Beklagten vor der mündlichen Verhandlung auf die Möglichkeit einer Verurteilung unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß hinzuweisen, nachdem die Kläger in der Berufungsbegründung die Klage ausdrücklich auf diese Anspruchsgrundlage gestützt haben. Nach eigenem Eingeständnis des Zeugen O. ist die Berechnung des Steuervorteils in dem Finanzierungsbeispiel schon deshalb grob unrichtig gewesen, weil der Zeuge trotz richtiger Kenntnis der steuerlichen Anknüpfungspunkte die Steuern nach der falschen Tabelle ermittelt hat. Der Zeuge hat außerdem das Bruttoeinkommen als steuerpflichtiges Einkommen angesetzt, was den Berechnungsfehler noch vergrößert hat. Nicht nur die Anwendung der falschen Steuertabelle, sondern auch die unrichtige Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens gereicht dem Zeugen zum Verschulden. Der Zeuge hat zwar behauptet, der Kläger habe ihm den Betrag von 50.000,00 DM als sein zu versteuerndes Einkommen angegeben. Nach seiner weiteren Aussage kann dies aber so nicht zutreffen. Denn der Zeuge hat auf weiteres Befragen eingeräumt, daß er die Kläger nicht gefragt hat, ob sie von den angegebenen 50.000,00 DM Steuern zahlen müßten. Er habe sie nur gefragt, was sie netto verdienten. Erst auf weitere Nachfrage hat der Zeuge dann wieder behauptet, er habe nach dem zu versteuernden Einkommen gefragt. Diese Widersprüche in seiner Aussage lassen darauf schließen, daß dem Zeugen der Unterschied zwischen dem Nettoeinkommen und dem zu versteuernden Einkommen selbst nicht ganz präsent gewesen ist. Deutlich wird aber vor allem, daß der Zeuge die Kläger nicht mit der gebotenen Sorgfalt nach ihrem zu versteuernden Einkommen befragt, nämlich eine Begriffserläuterung gegeben hat, die einen Irrtum ausgeschlossen hätte. Der Zeuge O. hat damit den für die Kläger möglichen Steuervorteil unrichtig dargestellt, auch wenn er den Klägern, wie am Ende seiner Vernehmung bekundet, gesagt haben sollte: "Geht zum Steuerberater. Das kann so sein, wie ich vorgerechnet habe; das muß aber nicht so sein." Daß seine Berechnung auch der Größenordnung nach völlig unzutreffend sein könnte, hat der Zeuge den Klägern damit nicht klargemacht. Denn die Kläger haben ihm nach seinen Bekundungen erwidert, wenn in etwa der von ihm errechnete Betrag herauskäme, sei das kein Thema. Eine solche Belastung könnten sie schon tragen. Zuvor hat der Zeuge bekundet, er haben den Klägern gesagt, wenn sie genau wissen wollten, was steuerlich herauskäme, müßten sie sich bei einem Steuerberater erkundigen. Die Kläger hätten ihm erwidert, wenn es etwa bei 137,00 DM bliebe, wäre das kein Problem. 20,00 DM bis 30,00 DM spielten keine große Rolle. Der Zeuge O. hat den Klägern darauf nicht etwa erklärt, daß das Berechnungsbeispiel völlig unverbindlich sei und keinerlei Aussage über die Größenordnung des möglichen Steuervorteils von ihm gemacht werden könne. Ohne eine solche Klarstellung sind seine Angaben aber dahin zu werten, daß der zu erwartende Steuervorteil in dem Finanzierungsbeispiel für die Kläger der Größenordnung nach richtig errechnet wurde. Ob der Zeuge O. in dem Finanzierungsbeispiel auch bezüglich der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit als solche und bezüglich der vermögenswirksamen Leistungen, die zur Finanzierung verwendet werden sollten, unrichtige Angaben gemacht hat, bedarf keiner Entscheidung. Zweifel bestehen insofern immerhin, weil die Kläger die Lebensversicherungsbeiträge zunächst fortentrichten mußten und keinerlei Anhaltspunkte dafür gegeben sind, daß die erworbene Immobilie zur Erzielung eines steuerpflichtigen Einkommens eingesetzt werden sollte, was Voraussetzung für die Abschreibungsmöglichkeit nach § 7 Abs. 5 EStG ist. Der Zeuge O. ist bei den Vertragsverhandlungen offenbar davon ausgegangen, daß die Kläger das Objekt für ihre Ferien nutzen und nicht vermieten wollten. Eine abschließende Beurteilung darüber verbietet sich jedoch, weil dieser Punkt bei der Vernehmung des Zeugen nicht weiter aufgeklärt worden ist. Die oben festgestellten Pflichtverletzungen des Zeugen O. müssen sich die Beklagten gemäß § 278 BGB zurechnen lassen, weil der Zeuge als ihr Verhandlungsgehilfe aufgetreten ist und nicht etwa wie ein Makler die Interessen beider Parteien wahrgenommen hat. Die Beklagten haben sich damit gegenüber den Klägern als Gesamtschuldner (§ 421 BGB) schadensersatzpflichtig gemacht und schulden die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Eigentumsrechte. Denn es ist davon auszugehen, daß die unrichtigen Angaben des Zeugen O. für den Erwerb des Wohungsanteils ursächlich gewesen sind. Die Kläger haben vorgetragen, daß ihr Kaufentschluß wesentlich von der durch den Zeugen O. hervorgerufenen Vorstellung beeinflußt worden ist, daß die monatliche Belastung erheblich reduzierende Steuervorteile mit dem Erwerb verbunden sein würden. Die Beklagten haben Gegenteiliges nicht vorgetragen und unter Beweis gestellt, obschon sie beweispflichtig dafür sind, daß der in dem Erwerb der Immobilie bestehende Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten des Zeugen O. entstanden wäre (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB
5. Aufl., § 282 Randziffer 15 mit Nachweisen). Die Kläger trifft kein Mitverschulden, das sie sich gemäß § 254 Abs. 1 BGB auf ihren Schadensersatzanspruch anrechnen lassen müßten. Für die Kläger hat nach den gegebenen Umständen kein Anlaß bestanden, der Richtigkeit der Berechnung des Steuervorteils zu mißtrauen. Das Formular für das Finanzierungsbeispiel ist differenziert ausgearbeitet und muß den Eindruck erwecken, daß damit die monatliche Belastung im wesentlichen zutreffend ermittelt wird. Grundsätzlich kann sich der Berater, als der sich der Zeuge O. geriert hat, nach Treu und Glauben auch nicht darauf berufen, daß der Beratende seinem Rat ohne eigene Nachprüfung folgt (BGH NJW 1982, 1095 , 1096). Der damit in vollem Umfang gegebene Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß ist durch den Vorrang der Gewährleistungsvorschriften des Kaufrechts nicht ausgeschlossen. Steuervorteile nach § 7 EStG knüpfen an Umstände in der Person des Erwerbers an und sind deshalb keine Eigenschaft der Kaufsache (vgl. BGH NJW 1991, 2556 ). Bei den unrichtigen Angaben des Zeugen O. geht es deshalb nicht um einen Mangel der Kaufsache oder um eine unrichtige Eigenschaftszusicherung. Im Ergebnis ist daher die angefochtene Entscheidung abzuändern und der Klage stattzugeben. Die zur Finanzierung des Objekts aufgewendeten Zinsen, die der Höhe nach nicht bestritten sind, gehören zu dem gemäß § 249 BGB ersatzfähigen Schaden der Kläger. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Ein Fall des § 97 Abs. 2 ZPO ist nicht gegeben, weil der Klage auch bereits in erster Instanz unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß hätte stattgegeben werden können. Einer Berufung auf diese Anspruchsgrundlage hat es angesichts des Klageantrags nicht bedurft. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Berufungsstreitwert und Beschwer der Beklagten: 30.000,00 DM Permalink: http://openjur.de/u/443713.html Kommentare