AG Memmingen, Urteil vom 28. Februar 2008 - Az. 21 C 1754/07

Tenor I. Die Klage wird abgewiesen. II. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. IV. Die Berufung wird nicht zugelassen. Tatbestand (entfällt gem. § 313 a ZPO) Gründe Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Zahlung auf die streitgegenständlichen Nebenkostenpositionen "laufende Instandhaltung", "laufende Instandhaltung Haus", "Verwaltervergütung Haus" und "Rücklagenzuführung Haus" besteht weder für das Jahr 2005 noch für das Jahr der streitgegenständlichen Abrechnung,

1. Die Kostentragungspflicht ist insoweit nicht wirksam auf die Beklagte überwälzt. Auch im Gewerberaummietrecht hat der Vermieter grundsätzlich die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten und somit auch Betriebs- und sonstige Nebenkosten zu tragen (§ 546 BGB). Soweit Lasten der Mietsache ganz oder teilweise auf den Mieter abgewälzt werden sollen, bedarf es auch beim Gewerberaummietvertrag einer Überwälzungsvereinbarung, in deren Rahmen die gesondert zu tragenden Nebenkosten eindeutig und unmißverständlich genannt werden. Hinsichtlich der streitgegenständlichen Nebenkostenpositionen fehlt es hier an einer solchen wirksamen Überwälzung.
2. Im Ausgangspunkt ist für die Pflicht des Mieters zur Tragung von Nebenkosten § 3 Abs. 1, Abs. 3 des Mietvertrages maßgeblich. Demnach werden durch den Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sowie auf die übrigen Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung gezahlt. Gem. § 3 Abs. 3 des Mietvertrages ist für Art und Umfang der Betriebskosten die Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend. Insoweit ist rechtlich unproblematisch und zwischen den Parteien letztlich außer Streit, dass die Kostentragung der Beklagten hinsichtlich der streitgegenständlichen Nebenkostenpositionen sich nicht aus § 3 des Mietvertrages ergeben kann. Sämtliche streitgegenständlichen Nebenkostenpositionen zählen nämlich zu Aufwendungen für Verwaltung und Instandhaltung des vermieteten Anwesens. Gem. § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung gehören Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht zu den Betriebskosten. Diese sind also im Rahmen von § 3 des Mietvertrages nicht auf die Beklagte überwälzt.
3. Die streitgegenständlichen Positionen sind jedoch auch nicht durch Nr. 2 der "zusätzlichen Vertragsbedingungen" (Anlage Nr. 1 zum Mietvertrag) wirksam auf die Beklagte überwälzt. Der Wortlaut dieser Bestimmung lautet: "die Betriebs- und Heizkosten werden jährlich in Umfang und Höhe so abgerechnet, wie sie von der Wohnungsverwaltung festgesetzt werden (Hervorhebung durch das Gericht)." Neben den Heizkosten spricht diese vertragliche Abrede lediglich von den Betriebskosten. Der Begriff der "Betriebskosten" ist in § 1 der Betriebskostenverordnung eindeutig normativ definiert. Gem. § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung gehören indes Verwaltungs- und Instandhaltungskosten begrifflich gerade nicht zu den Betriebskosten. Die Kostentragung bezüglich sonstiger Lasten bzw. Nebenkosten, welche dem in § 1 Betriebskostenverordnung definierten Begriff der Betriebskosten nicht unterfallen, ist folglich durch Nr. 2 der "zusätzlichen Vertragsbedingungen zum Mietvertrag" nicht auf die Beklagte überwälzt. Weder aus Sicht eines objektiven Empfängers noch aus Sicht der Beklagten wird ersichtlich, dass sich der Mieter mit dieser Bestimmung einer Kostentragungspflicht bezüglich anderer Kosten als der Betriebs- und Heizkosten unterwirft. Im Übrigen ist – ohne dass es hierauf noch ankäme – der Wortlaut auch insoweit unklar, als nicht hinreichend deutlich wird, ob mit Nr. 2 der "zusätzlichen Vertragsbedingungen" überhaupt eine Kostentragungspflicht normiert werden sollte, oder ob sich die Bestimmung lediglich auf die Abrechnungsmodalitäten bezieht. Soweit das klägerseits vorgelegte Endurteil des Amtsgerichts Memmingen vom 13.02.2005 eine identische Klausel betroffen haben sollte, teilt der im hiesigen Rechtsstreit zur Entscheidung berufene Richter des Amtsgerichts Memmingen die rechtliche Bewertung dieser Klausel durch die damals entscheidende Kollegin nicht.
4. Eine wirksame Überwälzung der streitgegenständlichen Positionen ergibt sich auch nicht aus dem handschriftlichen Zusatz "Rücklagen u. Verwalterkosten" auf der Anlage 5 zum Mietvertrag. An keiner Stelle des Mietvertrages findet sich eine vertragliche Vereinbarung dahingehend, dass für Art und Umfang der überwälzten Nebenkosten die Anlage 5 zum Mietvertrag maßgeblich sein soll. Wie ausgeführt ist gem. § 3 Abs. 3 des Mietvertrages "für Art und Umfang der Betriebskosten (...) die Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend". Wie ebenfalls oben ausgeführt, spricht auch Nr. 2 der "zusätzlichen Vereinbarungen" von den "Betriebskosten". konsequenter Weise trägt die Anlage 5 zum Mietvertrag auch die Überschrift "Aufstellung der Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung". Zutreffend bezeichnet auch der Kläger daher in der Anspruchsbegründung vom 26.11.2007 den Betriebskostenkatalog als "klarstellend". Die "Aufstellung der Betriebskosten" stellt sich als deklaratorische Auflistung dar; eine für die Kostenüberwälzung konstitutive Wirkung kommt ihr nicht zu. Die eindeutige Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages steht dem entgegen. Der handschriftliche Zusatz setzt sich sowohl mit § 3 Abs. 3 des Mietvertrages als auch mit dem Rest der "Anlage 5 zum Mietvertrag" in Widerspruch. Wie ausgeführt zählen die "Rücklagen und Verwalterkosten" als Instandhaltungs- bzw. Verwaltungskosten gerade nicht zu den Betriebskosten, wie sich aus § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung ergibt. Es handelt sich bei ihnen mithin nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne des § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung. Zutreffend ist auf "Anlage 5 zum Mietvertrag" auch ausgeführt: "Zu den Betriebskosten gehören nicht die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung)". Da in dem gesamten Mietvertrag ein Hinweis darauf fehlt, dass nach dem Parteiwillen entgegen § 3 Abs. 3 des Mietvertrages nicht die Betriebskostenverordnung, sondern die Anlage 5 zum Mietvertrag maßgeblich sein soll, stellt sich die handschriftliche Ergänzung als ein – rechtsirrtümlicher – deklaratorischer Zusatz dar, welcher zum Ausdruck bringt, dass der Vermieter davon ausging, dass Rücklagen und Verwalterkosten "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung sind bzw. sein können. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass unter § 14 des Mietvertrages bestimmt ist: "Folgende Anlagen zum Mietvertrag sind Vertragsbestandteil: (...) Anlage 5: Kautionsunterlagen und Aufstellung der Betriebskosten." Hieraus ergibt sich nicht, dass die Anlage 5 eine konstitutive Bestimmung zur Überwälzung von nicht zu den Betriebskosten zählenden sonstigen Nebenkosten enthalten soll. Die Formulierung "Aufstellung der Betriebskosten" verstärkt vielmehr den Charakter der Anlage 5 als klarstellende Aufzählung derjenigen Kosten, die zu den "Betriebskosten" rechnen. Wie ausgeführt zählen die sonstigen Nebenkosten, auch in Gestalt der Verwalter – und Instandhaltungskosten wegen des klaren Wortlautes des § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung gerade nicht zu den Betriebskosten. Eine rechtsirrtümliche Erweiterung der "Aufstellung" der Betriebskosten begründet aus sich heraus keine gesonderte Kostentragungspflicht des Mieters. Es ist darauf hinzuweisen, dass alle oben gen. Überlegungen unabhängig davon sind, ob es sich bei dem Mietverhältnis um ein Wohn- oder Gewerberaummietverhältnis handelt. Auf die Frage, ob die handschriftliche Ergänzung auf Anlage 5 einen Bestandteil allg. Geschäftsbedingungen darstellt, kommt es aus den oben gen. Gründen bei der Entscheidung nicht an. Allerdings hat die Beklagte durch die Vorlage der Originalunterlagen nachgewiesen, dass der Passus "Rücklagen u. Verwalterkosten" bereits auf die Anlage aufkopiert war, als die Beschriftung ("Anlage 5") erfolgte. Nach den Grundsätzen des Beweises des ersten Anscheins wäre daher vom Vorliegen von allg. Geschäftsbedingungen auszugehen (Palandt, § 305 BGB Randnr. 24). Würde die wirksame Überwälzung nicht schon aus den oben gen. Gründen scheitern, hätte sich das gleiche Ergebnis aus § 305 c Abs. 1 BGB ergeben. Würde man dem Passus eine konstitutive Bedeutung zumessen, so wäre er nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich, dass der Vertragspartner, – auch ein Unternehmer – nicht mit ihm zu rechnen braucht. Wenn nämlich sowohl § 3 Abs. 3 als auch die "zusätzlichen Vertragsbedingungen" des Mietvertrages von Betriebskosten sprechen und auch die Anlage V zum Mietvertrag mit "Aufstellung der Betriebskosten gem. § 3 Betriebskostenverordnung" überschrieben ist und den Passus enthält "zu den Betriebskosten gehören nicht die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungskosten", so braucht der Mieter nicht damit zu rechnen, dass Kostenpositionen eingefügt sind, die eindeutig nicht zu den Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung rechnen. Da es sich hierbei allerdings um eine reine Hilfserwägung handelt, ist auf diesen Gesichtspunkt nicht näher einzugehen. II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO. IV. Die Berufung war nicht zuzulassen, da die ges. Voraussetzungen nicht vorliegen (§ 511 ZPO). Permalink: http://openjur.de/u/466579.html Kommentare