AG Landsberg, Urteil vom 24. April 2008 - Az. 3 C 575/07

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger wird verurteilt, die beiden im Mietobjekt befindlichen Fenster auf der Gebäudewestseite des Anwesens ..., fachmännisch abdichten zu lassen, so dass weder Regenwasser, noch ein kalter Luftzug durch die geschlossenen Fenster nach innen eindringen kann.
3. Der Kläger wird verurteilt, die vier im Mietobjekt befindlichen Fenster auf der Gebäudesüdseite des Anwesens ... ebenfalls so abdichten zu lassen, dass durch diese Fenster im geschlossenen Zustand weder Regen, noch kalte Zugluft in das Gebäudeinnere eindringen kann.
4. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,– EUR vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Der Kläger macht mit der Klage Ansprüche auf Mietzins aus einem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis geltend. Der Beklagte begehrt mit der Widerklage Instandsetzung der Mietsache. Die vom Beklagten zu zahlende monatliche Gesamtmiete beläuft sich auf 1.558,– EUR. In den Monaten Mai 2007 und Juni 2007 minderte der Beklagte die Miete um jeweils 158,– EUR. Der Kläger beantragt: Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 316,– EUR nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegende Zinsen aus einem Betrag von 158,– EUR seit dem 3.5.2007 und aus weiteren 158,– EUR seit dem
6. Juni 2007 zu bezahlen. Der Beklagte beantragt in Hinblick auf die Klage, die Klage abzuweisen. Er beantragt im Wege der Widerklage weiterhin:
7. Der Kläger und Widerbeklagte wird verurteilt, die beiden im Mietobjekt befindlichen Fenster auf der Gebäudewestseite des Anwesens ... fachmännisch abdichten zu lassen, so dass weder Regenwasser, noch ein kalter Luftzug durch die geschlossenen Fenster nach innen eindringen kann.
8. Der Kläger und Widerbeklagte wird ferner verurteilt, die vier Fenster im Mietobjekt des Beklagten und Widerklägers auf der Gebäudesüdseite des Anwesens ..., ebenfalls so abdichten zu lassen, dass durch diese Fenster im geschlossenen Zustand weder Regen noch kalte Zugluft in das Gebäudeinnere eindringen kann. Der Beklagte trägt vor, das Fenster auf der Westseite der Küche des angemieteten Objekts sei so undicht geworden, dass es bei von Westen kommenden Regenfällen ständig zu Wassereintritten im Mietobjekt komme. Während der kälteren Jahreszeit oder bei kühler Witterung dringe außerdem ständig kühle Luft in das Innere des Mietobjekts ein. Auch am linken Küchenfenster auf der Südseite des Mietobjekts käme es bei Regen zu ständigen Regenwassereintritten. Ebenso dringe während der kälteren Jahreszeit oder bei kühlerer Witterung ständig kühle Luft in das Innere des Mietobjekts ein. Auch die Fenster im Gastraum/Schankbereich auf der Westseite, in der Küche auf der Südseite von innen rechts und im Speiseraum Südseite rechts, seien regenundicht. Dort regne es nicht immer herein, sondern nur bei entsprechendem Schlagregen. Auch durch diese Fenster käme es bei kühlem Wetter oder in der kälteren Jahreszeit ständig zum Eintritt kalter Zugluft in das Innere des Mietobjekts. Dasselbe gelte für die weiteren Fenster auf der Südseite im Gastraum. Der Kläger beantragt im Hinblick auf die Widerklage Klageabweisung. Er trägt hierzu vor, der Beklagte habe bei Einzug in die Räumlichkeiten gewusst, dass die Fenster älteren Datums sind. Der Zustand der Fenster sei ordnungsgemäß und entspreche den technischen Möglichkeiten, die zum Zeitpunkt des Einbaus der Fenster bauseits möglich waren. Das Gericht erhob Beweis durch Einvernahme der Zeugen ... sowie durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen ... Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf das schriftsätzliche Parteivorbringen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.10.2007 Bezug genommen. Gründe I. Die zulässige Klage ist unbegründet. 17Der Anspruch des Klägers auf Mietzahlung gem. § 535 Abs. 2 BGB war im streitgegenständlichen Zeitpunkt gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB in Höhe von monatlich 158,– EUR gemindert. Während der Mietzeit entstand ein Mangel an der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch minderte. Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich die vom Beklagten bemängelten Fenster in einem schlechten Allgemeinzustand befinden, der sich unmittelbar auf die Dichtigkeit gegen Schlagregen und Winddruck bzw. Zugluft auswirkt, so dass es zu einem Eintritt von Regenwasser und Zugluft kommt. Aus dem Sachverständigengutachten ergibt sich im Hinblick auf die Fenster der Küche, dass diese funktionale Mängel aufweisen, die bei entsprechenden Versuchen zu einem Wassereintritt führten. Gleiches gilt für die Fenster im Gastraum. Dort entstand lediglich beim südseitigen Fenster rechts kein Wassereintritt. Der Sachverständige geht jedoch davon aus, dass in naher Zukunft auch hier der Eintritt von Wasser stattfinden wird. Die Feststellungen des Sachverständigen wurden durch die Zeugen ... bestätigt. Auch der Zeuge ... bestätigte die Möglichkeit des Wassereintrittes durch die Fenster. Den Gründen, die der Zeuge ... für den Wassereintritt angibt, kann im Hinblick auf die Feststellungen des schriftlichen Sachverständigengutachtens nicht gefolgt werden. Darüber hinaus handelt es sich hierbei um Fragen, die durch einen Sachverständigen und nicht durch einen Zeugen zu beantworten sind. Mieträume müssen so beschaffen sein, dass sie bei gewöhnlichen, der örtlichen Lage entsprechenden Wasserverhältnissen gegen Eindringen des Wassers geschützt sind (Eisenschmid in Schmidt/Futterer, Mietrecht,
9. Auflage, 2007, § 536 Rn 145). Das Mietobjekt ist damit mangelhaft. Der Kläger dringt mit dem Einwand, der Zustand der Fenster entspreche dem vertragsgemäßen Zustand, da die Fenster den technischen Möglichkeiten, die zum Zeitpunkt ihres Einbaus bauseits möglich gewesen wären, entsprechen würden, nicht durch. Zum einen ergibt sich die negative Abweichung der Beschaffenheit der Fenster vom ursprünglichen vertraglichen Zustand bereits aus den Aussagen der Zeugen ..., die übereinstimmend angaben, dass es erst im Laufe der Zeit zu Wassereintritten an den Fenstern kam. Darüber hinaus ergibt sich auch aus dem Sachverständigengutachten, dass der Zustand der Fenster in keiner Weise als ordnungsgemäß oder entsprechend den technischen Möglichkeiten zum Zeitpunkt des Einbaus ist. Die Tauglichkeit zur Verwendung der gemieteten Räume als Gaststätte ist auch nicht lediglich unerheblich beeinträchtigt (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Minderung ist auch nicht gem. § 536 c Abs. 2 BGB ausgeschlossen, da die Mängel an den Fenstern gegenüber dem Kläger angezeigt wurden. Unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls minderte sich die Miete aufgrund der Mängel in Höhe von 10 % (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 287 ZPO; vgl. auch LG Hamburg, Urteil v. 31.7.1997, WuM 1997, 488 ; LG Kassel, Urteil v. 30.7.1997, WuM 1988, 108 ; LG Potsdam, Urteil v. 4.8.1997, WuM 1997, 677 ). Mangels Hauptanspruch besteht damit auch kein Anspruch des Klägers auf Zahlung von Verzugszinsen. II. Die zulässige Widerklage ist begründet. 27Es besteht ein Anspruch des Beklagten auf Instandsetzung der mangelhaften Fenster gem. § 335 Abs. 1 Satz 2 BGB. Wie bereits dargelegt, steht nach der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sowohl die beiden westseitigen, als auch die vier südseitigen Fenster des Anwesens ... mangelhaft sind. Es besteht deshalb ein Anspruch des Beklagten auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/467876.html Kommentare