Tenor I.Die Klägerin wird verurteilt an den Beklagten2.845,99 €zu zahlen nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2008. Die Klage wird abgewiesen. II.Die Kläge

§ 24

MV gibt es bei isolierter Betrachtung ebenso wenig Bedenken, zumal die Individualvereinbarung für sich betrachtet der AGB-Kontrolle nicht unterliegt. Die Unwirksamkeit von § 11 II MV folgt vielmehr aus der Kombination beider Vereinbarungen (sog. Summierungseffekt). So ist auch für das Gewerbemietrecht anerkannt, dass die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer Klausel über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts unwirksam sein kann (BGH NJW 2005, 2006 ). Die unzulässige Benachteiligung des Mieters im Fall einer solchen Summierung zweier für sich unbedenklicher Klauseln liegt darin, dass der Mieter verpflichtet wird, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende frisch renoviert zu übergeben (BGH NJW 2005, 2006 [2007]). Diese Situation liegt auch hier vor, da die im Zusatz zu §

§ 24

MV geregelte Endrenovierungsverpflichtung eine Berücksichtigung des Zeitpunkts der Vornahme der letzten turnusmäßigen Schönheitsreparatur nicht erlaubt, sondern dem Beklagten schlechthin auferlegt, die Räume bei Mietende frisch gestrichen und instandgesetzt zurückzugeben. Der Annahme eines Summierungseffekts steht nicht entgegen, dass hier die Kombination einer Formular- und einer Individualklausel vorliegt. Auch das hat der BGH für einen vergleichbaren Fall bereits entschieden (BGH NJW 2006, 2116 [1117], grundlegend BGH NJW 1993, 532 ), sodass der gesamte Vertragsinhalt einschließlich der Individualvereinbarungen zu würdigen ist. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. c) Die damit gegebene Unwirksamkeit zunächst allein des § 11 II MV (vgl. Beyer NJW 2008, 2065 [2069]) führt in einem zweiten Schritt dazu, dass die Klägerin auch aus der Individualvereinbarung im Zusatz zu §

§ 24MV für sich keine Rechte ableiten kann.

Das Gericht kann es vorliegend dahin gestellt sein lassen, ob sich dies bereits aus einer Anwendung des § 139 BGB ergibt (vgl. zu dieser Argumentation Beyer aaO.; LG Hamburg ZMR 2008, 454 ; BGH NJW 2006, 2116 [2117]); dafür spräche die enge sprachliche und inhaltliche Verknüpfung von Formularklausel und Individualabrede, die bereits in der Anknüpfung „Zusatz zu…“ deutlich wird. Denn jedenfalls ist das Gericht der Auffassung, dass die Unwirksamkeit der formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel der individualvertraglichen Pflicht des Beklagten zu Rückgabe der Mieträume in frisch renoviertem Zustand die Grundlage entzieht (OLG Düsseldorf OLG-Report 2007, 199 [200]). Ist nämlich die Formularklausel über die Erfüllung der laufenden Schönheitsreparaturen – wie hier – unwirksam, so obliegt ihre Durchführung während der gesamten Vertragslaufzeit dem Vermieter, also der Klägerin. Damit läuft aber die Verpflichtung zur Rückgabe in renoviertem Zustand, die dem Beklagten auferlegt wird, ins Leere. Jedenfalls kann sich die Klägerin nach Treu und Glauben nicht auf die Individualklausel berufen, wenn sie ihrerseits die turnusmäßigen Renovierungen unterlassen hat, denn dann kann nicht mehr festgestellt werden, ob sich die Mieträume aufgrund einer vertragsmäßigen oder einer übermäßigen Nutzung in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden oder ob dieser auf die Nichterfüllung der durch die Klägerin geschuldeten turnusmäßigen Reparaturen zurückzuführen ist (so OLG Düsseldorf aaO.).

1. d)Kein anderes Ergebnis zu Gunsten der Klägerin ergibt sich vorliegend unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Nach § 313 I BGB ist Voraussetzung für eine Vertragsanpassung, dass „einem Teil unter Berücksichtung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“ Mit unverändertem Vertrag ist hier der Vertrag gemeint, wie er sich nach durchgeführter AGB-Kontrolle darstellt (also ohne § 11 II MV und ohne den Zusatz hierzu in § 24 MV). Das Gericht verkennt nicht, dass beide Parteien übereinstimmend bis zu letzt davon ausgingen, dass eine Verpflichtung der Beklagtenseite zur Durchführung bzw. zur Veranlassung und Bezahlung der Schönheitsreparaturen bestehe. Der Streit ging zunächst allein um die Höhe der hierfür erforderlichen Aufwendungen. Erst im Prozess ist der Beklagte – anwaltlich beraten – auf den Gedanken verfallen, dass seine Verpflichtung bereits aus Rechtsgründen nicht bestehen könnte. Die ursprünglich dem Vertrag zugrunde gelegten Rechtsauffassungen waren hingegen übereinstimmend auf eine entsprechende Verpflichtung des Beklagten hin gerichtet. Diese tatsächliche Vertragsgrundlage ist allerdings aus Rechtsgründen nicht schutzwürdig, so dass das Festhalten an dem Vertrag der Klägerin im Rechtssinne zugemutet werden kann. Insoweit verweist das Gericht auf die Auffassung des BGH, wonach dem Verwender von allgemeinen Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung oder erstmaligen Äußerung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen ist (BGH NJW 2008, 1438 [1439]; BGHZ 132, 6 [12]). Bereits das Gesetz schiebt das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln dem Verwender zu (vgl. § 305c , 306a , 307 ff. BGB bzw. die entsprechenden Regelungen des AGBG). Wenn sich das damit latente Risiko einer Klauselunwirksamkeit einstellt und ein Vertrauensschutz für die Vergangenheit nicht gewährt wird, ist für die Anwendung der Grundsätze der Störung oder den Wegfall der Vertragsgrundlage – zumindest in einem Fall wie diesem – kein Raum (ebenso Beyer NJW 2008, 2065 [2070]; Sternel ZMR 2008, 501 [504] und neuestens für die Wohnraummiete BGH, 9.7.2008, VIII ZR 181/07 ); denn hierdurch würde die Regelfolge der Klauselnichtigkeit umgangen.
2. e)Nur der Vollständigkeit halber sei bemerkt, dass sich eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Beklagten auch nicht aus dem vorgerichtlichen Schreiben seines Anwalts vom 24.07.2007 (Anlage K6) ergibt. Dieser schreibt dort: „Die Renovierungsverpflichtung unserer Mandanten aus dem ihrerseits zitierten Mietvertrag ist völlig unstreitig.“ Daraus lässt sich nämlich eine Bestätigung im Sinne des § 141 BGB nicht herauslesen, denn diese setzte einen Bestätigungswillen und damit das Bewusstsein von der Unverbindlichkeit des früheren Geschäfts voraus (vgl. BGH NJW 1999, 3704 [3705]; NJW 2006, 2116 [2117]). Ein solches Bewusstsein ist hier auf Seiten des Beklagtenvertreters nicht ersichtlich – erstmals im Schriftsatz vom 14.03.2008 wird eine Argumentation vorgelegt, die von der Unwirksamkeit der Vertragsverpflichtung ausgeht – und kann auch nicht unterstellt werden. Aus demselben Grunde kann dieser Satz nicht als ein Schuldanerkenntnis oder dergleichen verstanden werden.
3. f)Nachdem für die Klägerin in der Hauptsache nichts zu gewinnen war, geht auch ihr Anspruch auf Erstattung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ins Leere. II. Die Widerklage ist begründet. Dies ergibt sich als Umkehrschluss aus dem zu I. Ausgeführten. Einen Grund für die Klägerin, die geleistete Kaution zurückzubehalten, gibt es danach nicht. Damit ist sie gemäß § 20 I MV zu deren Herausgabe an den Bekl. verpflichtet. III. Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 , 709 ZPO, §§ 286 , 288 , 291 BGB. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.972,72 € festgesetzt ab dem 02.02.2008 und auf 7.818,71 € ab 01.04.2008. Permalink: http://openjur.de/u/469516.html Kommentare