AG München, Urteil vom 19.01.2009 - 424 C 18547/08

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 11/10 des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird festgesetzt auf EUR 16.845,
5. Tatbestand Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Räumung eines Mietobjektes. Mit Mietvertrag vom 18.07.2002 vermietete die Klägerin das Anwesen F straße .. ab dem 01.07.2002 an die Beklagten. Schon seit längerer Zeit streiten die Parteien über verschiedene Punkte in Bezug auf das Mietverhältnis. Mit Schreiben vom 06.12.2007 kündigte die Klägerin den Beklagten und begründete die Kündigung damit, dass sie beabsichtige das Anwesen zu veräußern. Dieser Kündigung wurde widersprochen u. a. mit einem Schreiben des Mietervereins. Gleichzeitig machten die Mieter verschiedene Mängel des Anwesens geltend. Bei dem Amtsgericht München ist noch ein weiterer Rechtstreit zwischen den Parteien unter dem Aktenzeichen 433 C 29222/08 anhängig, in dem die Parteien über die Nutzung der Garagen auf dem Grundstück streiten. Mit Schreiben vom 29.05.2008, vorgelegt als K 7, lies die Klägerin den Beklagten fristlos kündigen. Dies wurde damit begründet, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses der Klägerin nicht mehr zugemutet werden könne. Der Beklagte zu 2.) habe die Vermieterin als "letztes verkommenes Stück" tituliert, habe ihr unterstellt, sie "tue Leute bescheißen" und der Beklagte habe die Klägerin als "Drecksau" beschimpft. Weiterhin habe der Beklagte gegenüber der Zeugin K die Klägerin als "Gesindel" verunglimpft und die Klägerin und ihre Mitarbeiterin mit "ihr seit alle Drecksäue" beleidigt. Mit Schriftsatz vom 15.12.2008, den Beklagtenvertretern am 29.12.2008 zugestellt, kündigte der Klägervertreter für die Klägerin den Beklagten erneut fristlos, (vgl. Blatt 45 der Akten). Als Grund wurde angeführt, dass am 10.12.08 Kaufinteressenten das von den Beklagten bewohnte Haus besichtigt hätten und dann der Klägerin voller Empörung und Entsetzen darüber berichtet hätten, dass dessen Bewohner den Terror des Naziregimes verherrlichen würden. Im Treppenhaus vom Erdgeschoß in den ersten Stock hätten die Beklagten mehrere propagandistische Führerbilder von Adolf Hitler aufgehängt. Als Beweismittel wird ein als K 11 vorgelegtes Lichtbild angeführt. Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Kündigungen das Mietverhältnis beendet hätte und begehrt daher Räumung und Herausgabe des Mietobjektes. Zuletzt beantragt sie: Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, das Zweifamilienhaus in der Fstr. 60, ... O, bestehend aus 6 Zimmern, 2 Küchen, 2 Fluren/Dielen, 2 Badezimmer, 2 WC, 3 Kellerräume und 1 Bodenraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten beantragen Klageabweisung. Sie bestreiten, die Klägerin oder ihre Mitarbeiterin beleidigt zu haben. Der Verwertung des vorgelegten Lichtbildes widersprechen sie. Im Übrigen sei dies kein Kündigungsgrund. Es wurde Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen K und S sowie durch Parteieinvernahme der Beklagten zu 1) in der öffentlichen Sitzung vom 19.01.
6. Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die Protokolle der öffentlichen Sitzung vom 19.11.2008 (Bl. 41 der Akten) sowie vom 19.01.2009 verwiesen. Gründe Die zulässige Klage ist unbegründet, da die Kündigungen vom 29.05.2008 und 15.12.2008 das Mietverhältnis nicht beendigt haben und die Beklagten daher noch ein Besitzrecht an dem Haus aus dem Mietvertrag haben. 15Die Kündigung vom 15.12.2008 hat das Mietverhältnis nicht beendet, da der Klägerin ein Kündigungsgrund nicht zur Seite steht. Die Empörung der Klägerin darüber, dass der Beklagte Bilder von Adolf Hitler in seinem Treppenhaus aufgehängt hat, ist nachvollziehbar. Dieser Umstand stellt jedoch keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar. Der Mieter ist in der Gestaltung der Mietwohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs frei. Er darf lediglich keine Schäden anrichten. Auch die Begehung oder Vorbereitung von Straftaten widerspräche vertragsgemäßer Nutzung. 16Die Beklagten haben die Bilder nicht in einer Weise aufgehängt, dass mit einer Wahrnehmung durch Dritte oder Passanten zu rechnen ist. Das private Aufbewahren oder auch Aufhängen von Bildern, wie sie auf den Lichtbildern auf der Anlage K11 zu sehen sind, hat der Gesetzgeber nicht unter Strafe gestellt. Die §§ 86 , 86 a StGB betreffen nicht die Verwendung im rein privaten Bereich. Diese gesetzgeberische Bewertung hat das Gericht zu respektieren und zu berücksichtigen. Die Beklagten gehen daher weder Straftaten noch bereiten sie welche in ihrem privaten Bereich vor. Auch aus sonstigen Gründen besteht keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Bestimmte Vereinbarungen, auch konkludente, der Parteien darüber, was für Bilder die Beklagten aufhängen dürfen oder nicht, lassen sich dem Mietvertrag nicht entnehmen. Die Rechte der Klägerin als Vermieterin werden durch das private Aufhängen dieser Bilder nicht beeinträchtigt, da bei normalem Mietgebrauch nicht mit einer Wahrnehmung durch Dritte zu rechnen ist. 17Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Klägerin beabsichtigt, das Haus zu veräußern. Mieter sind nicht gehalten, im Hinblick auf anstehende Besichtigungen der Mieträume für eine eventuelle Veräußerung die von ihnen gewünschte zulässige Dekoration zu ändern. Der Verkauf einer Mietwohnung lässt das Mietverhältnis grundsätzlich unberührt. Ansonsten könnte der Vermieter durch lange währende Verkaufsbemühungen Einfluss auf den Gestaltungsspielraum von Mietern haben. 18Eine Verletzung vertraglicher Treuepflichten könnte lediglich dann angenommen werden, wenn ein Verhalten der Mieter vorliegt, dass bewusst darauf gerichtet ist, die Verkaufsbemühungen zu erschweren. Dies wurde aber nicht vorgetragen und ist auch nicht ersichtlich. Auch die Kündigung vom 29.05.2008 hält das Gericht nicht für wirksam. Das Gericht geht aufgrund der Beweisaufnahme davon aus, dass das Mietverhältnis emotional stark belastet ist von beiden Seiten. Das Gericht hält die Angaben der Zeugin K genauso wie die Angaben der als Partei einvernommenen Beklagten zu 1) für glaubhaft. Die Zeugin K gab an, der Beklagte zu 2) habe ihr gegenüber gesagt, sie würden "Leute bescheißen", sie seien "Gesindel". Die Beklagte zu 1) gab an, der Beklagte zu 2) habe niemals solche Äußerungen getätigt. Das Gericht kann nicht ausschließen, dass aber der Beklagte zu 2) auch mal ohne Anwesenheit der Beklagten zu 1) Telefongespräche mit der Zeugin K geführt hat. 20Das Gericht glaubt hier der Beklagten, dass von Klägerseite ein Druck auf die Beklagten ausgeübt wurde, dass sie das Haus verlassen sollten. Die offensichtlich unwirksame Kündigung von Anfang Dezember 2007 hat hier zusätzlichen Druck auf die Beklagten ausgeübt. Diese Kündigung, der zusätzliche Rechtstreit um die Garagen, der Streit um die ausstehenden Mietschulden und die ständigen Anrufe der Klägerseite bei den Beklagten bezüglich eines Auszugs der Beklagten führten dazu, dass hier ein beträchtlicher Druck auf den Beklagten lastete. Unter diesen Umständen sind solche Äußerungen, wie der Beklagte sie nach Angaben der Zeugin K getätigt hat, für die Vermieterseite gerade noch hinnehmbar. Jedenfalls rechtfertigen sie keine außerordentliche Kündigung. Soweit die Zeugin K Angaben darüber gemacht hat, was sie bei Telefonaten der Klägerin persönlich mit dem Beklagten zu 2) mitgehört hat, sind diese Angaben nicht zu verwerten. Das Verwerten dieser ohne Wissen der anderen Seite mitgehörten Angaben bei Telefongesprächen verletzt das Persönlichkeitsrecht der Gesprächspartner. Die Angaben der Zeugin K müssen insoweit außer Betracht bleiben. Zweifellos stellen aber solche Äußerungen eine Vertragsverletzung dar, die nach Abmahnung und bei Wiederholung eine Kündigung rechtfertigen können. Die Drohungen gegenüber dem Makler haben sich in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Auch dieser Kündigungsgrund hat daher außer Betracht zu bleiben. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Der Streitwert entspricht der Jahresnettomiete, § 41 Abs. 1 GKG. Permalink: https://openjur.de/u/473874.html ( https://oj.is/473874 ) Volltext Zitate 0 Zitiert 0 Referenzen 0 Themenverwandt Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen openJur e.V. Spenden English 0.9.8c