LG München I, Urteil vom 11. Februar 2009 - Az. 15 S 22980/07

Tenor I. Das Urteil des LG München I vom 23.07.2008 wird mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass die Berufungdes Beklagtengegen das Urteil des AG München vom 6.11.2007 zurückgewiesen wird. II. Der Beklagte trägt die weiteren Kosten des Verfahrens. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. IV. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Mit Urteil vom 23.7.2008 hatte das Landgericht München I die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des AG München vom 6.11.2007 zurückgewiesen. Dagegen hatte der Beklagte mit Schriftsatz vom 2.9.2008 (Bl. 267 ff d.A.) Gehörsrüge erhoben und u.a. beantragt, dass der Prozess gemäß § 321a Abs. 5 ZPO fortgeführt wird. Nach Anhörung des Klägers hat das Gericht mit Verfügung vom 25.11.2008 ausgesprochen, dass es die Gehörsrüge für begründet erachte und das Verfahren fortführen werde, soweit dies auf Grund der Rüge geboten sei (vgl. Bl. 282/283). Gegenstand der Gehörsrüge war folgender Sachverhalt: Das erkennende Gericht hatte ausweislich des Protokolls in der mündlichen Verhandlung vom 25.6.2008 zu der erstmals in der 2. Instanz erhobenen Rüge des Beklagten, die Modernisierungsankündigung vom 29.12.2003 sei unbestimmt, weil offen bleibe, ob die Decke mit einem Träger zu unterfangen sei, als verspätet angesehen, da dieser Einwand bereits in 1. Instanz hätte gebracht werden müssen. In dem Urteil vom 23.7.2008 hatte das Gericht in den Entscheidungsgründen einerseits Ausführungen dazu gemacht, dass der Einwand der Unbestimmtheit unbegründet sei, andererseits, dass das Vorbringen auch nach § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO verspätet sei. Bei der Frage der Nichtzulassung der Revision hatte das Gericht ausgeführt, dass insoweit das Berufungsurteil nicht auf die Zurückweisung des Vorbringens, sondern darauf stütze, dass die Kammer den Einwand nicht für begründet halte. Vor diesem Hintergrund hatte der Beklagte zu Recht gerügt, dass er nach dem Hinweis in der mündlichen Verhandlung nicht damit rechnen musste, dass das Landgericht den Einwand der Unbestimmtheit der Modernisierungsankündigung auch inhaltlich für unbegründet hält. Dem Beklagten wurde hierdurch die Möglichkeit genommen, sich mit der gerichtlichen Einschätzung auseinanderzusetzen und zu versuchen, diese zu widerlegen. Mit Schriftsatz vom 3.2.2009 hat der Beklagte ergänzend vorgebracht, dass es gar nicht so sehr der Einwand der Unbestimmtheit als vielmehr folgender Umstand sei, der Zweifel an der Duldungspflicht des Beklagten aufkommen lasse: Aufgrund des erstinstanzlichen Urteils sei der Beklagte zur Duldung verschiedener Baumaßnahmen verpflichtet, die mit dem Einbau eines Badezimmers zusammenhingen. Der Tenor des erstinstanzlichen Urteils beinhalte freilich nicht die Verpflichtung des Beklagten zur Duldung des Einbaus eines Stahlträgers. Damit müsse und werde der Beklagte diese entsprechende Baumaßnahme, also den Einbau eines Stahlträgers nicht dulden. Hinsichtlich der weiteren Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Berufungsurteil unzweifelhaft nicht zulässig ist. Gründe I. Im Anschluss an die auf die zulässige Gehörsrüge fortgeführte Verhandlung hat sich das Urteil des LG München I vom 23.7.2008 auch in der dort unter Ziffer 7 der Gründe behandelten und vorliegend allein zur Überprüfung anstehenden Frage der Bestimmtheit der Modernisierungsankündigung als im Ergebnis zutreffend erwiesen. Das Urteil war damit in vollem Umfang aufrechtzuerhalten. Lediglich das Schreibversehen im Tenor ("Berufung des Klägers" statt richtig: "Berufung des Beklagten") war zu berichtigen (vgl. § 319 ZPO). Der von dem Beklagten vorgebrachte Einwand der Unbestimmtheit der Modernisierungsankündigung vom 29.12.2003 hinsichtlich des Satzes auf Seite 4 "Die Decke wird nach statischen Erfordernissen ggf. mit Trägern unterfangen" ist zwar zu berücksichtigen, da dem Einwand unstreitiges Tatsachenvorbringen in 2. Instanz zugrunde lag, ihm ist jedoch aus Rechtsgründen der Erfolg zu versagen. Hierfür sind folgende Überlegungen maßgeblich: 1

1. a)Will der Wohnungsvermieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums vornehmen, muss der Mieter diese dulden, es sei denn die Maßnahmen würde für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.
2. b)Damit der Mieter in die Lage versetzt wird, die Zumutbarkeit der Maßnahme zu überprüfen, etwaige Härtegründe gegenüber der geplanten Modernisierung vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Kündigungsrecht (vgl. § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch machen soll, trifft den Vermieter die Informationspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. Die form- und fristgerechte Mitteilung mit den vorgeschriebenen Angaben ist Voraussetzung für die Fälligkeit der Duldungsverpflichtung des Mieters, so dass diese bei fehlender, verspäteter oder unzulänglicher Mitteilung nicht besteht. 9c) Im Hinblick auf die sich aus der unvollständigen Mitteilung ergebenden Folgen dürfen schon aus verfassungsrechtlichen Gründen an den Inhalt des Ankündigungsschreibens keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Eine extensive Interpretation der Mitteilungspflicht als verfahrensrechtliche Voraussetzung für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme darf nicht den grundgesetzlich geschützten Anspruch des Vermieters auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Maßnahme verkürzen; der Rechtsschutz darf nicht von einer unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvorschriften abhängig gemacht werden (vgl. BVerfG NJW 1989, 969 für das Mieterhöhungsverlangen). Daher kann die in Teilen der instanzgerichtlichen Rechtsprechung sowie der Literatur verbreitete Tendenz zu übertriebenen Anforderungen an die Mitteilungspflicht des Vermieters, wodurch letztlich nur (erwünschte) Modernisierungsmaßnahmen unnötig behindert werden, keine Billigung finden (wie hier Staudinger/Emmerich BGB 2006 § 554 Rn. 40). Auch die Verfasser des Mietrechtsreformgesetzes von 2001 sind dieser Tendenz ausdrücklich entgegengetreten. So heißt es in BT-Drs. 14/4553, S. 49/50: "Außerdem werden Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung des Vermieters vor dem Hintergrund der äußerst strengen Maßstäbe anlegenden Rechtsprechung abgesenkt. Der Vermieter muss nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen. Das Merkmal "voraussichtlich" bezieht sich damit auf Umfang, Beginn und Dauer. Damit soll insbesondere auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig noch gar nicht in der Lage sein wird." 2. Vor diesem Hintergrund erweist sich die beanstandete Formulierung in der Modernisierungsankündigung nicht als unbestimmt.
3. a)Hierzu darf der zitierte Satz aus der 12-seitigen Ankündigung nicht isoliert betrachtet werden. Auf deren Seiten 4 bis 6 ist das Gewerk "Einbau eines Badezimmers durch Grundrissumgestaltung" eingehend beschrieben. Zu Art und Umfang der Maßnahme findet sich Folgendes: "Im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen wird in Ihrer Wohnung zur Verbesserung des Wohnwerts das jetzige WC an der Westseite abgebrochen und der so gewonnene Raum dem neuen Badraum zugeschlagen. Auch der jetzige Küchenraum wird entsprechend dem beiliegenden Plan (Anlage 2) verändert, verkleinert und so ein größerer Platz für das künftige Badezimmer geschaffen. Mit dieser Umgestaltung werden Baumeister-/Trockenbau-/Sanitär-/Maler- und Fliesenlegerarbeiten notwendig. Die bestehende Trennwand zwischen dem jetzigen WC und der Küche wird abgebrochen und eine neue Gips-Karton-Ständerwand und eine abgehängte Gipskartondecke aufgebaut, bzw. eingezogen. Das neue Bad wird durch eine neue Türe vom Küchenraum aus zugänglich sein. Die neuen Wände und Decken werden malerfertig (weiß), im Feuchtraum feuchtraumgeeignet erstellt. Die Decke wird nach statischen Erfordernissen ggf. mit Trägern unterfangen. Der Boden im neuen Badraum wird ergänzend ausgeglichen und mit den Wänden (türhoch) gefliest (weiß; 30 x 30 cm); im Bereich der Türschwelle werden die Fliesen mittels einer Schiene begrenzt. Das jetzige WC-Fenster wird fachgerecht demontiert und entsorgt und durch ein neues einflügeliges Kunststofffenster mit Isolierverglasung (AFT Internorm oder gleichwertig mit 3-fach Dichtung, 2-fach Isolierverglasung; U-Wert 1,2 W/m²K) ersetzt. Das neue Badezimmer erhält eine Badewanne (Stahl-Saniform-Plus 170 x 75
4. cm)mit Wannenfüll-Brausemischarmatur, ein Waschbecken (Waschtisch Derby Top 60 x 48 cm weiß) mit Mischarmatur und ein Wand-Tiefspül-WC Derby Top; zur verbrauchsmäßigen Erfassung des Kaltwasserverbrauchs wird zudem im Bad ein Kaltwasserzähler installiert." Der Modernisierungsankündigung wurde als Anlage ein Grundrissplan (entsprechend Anlage K 1 bzw. K 2) beigefügt. Den Plan hat die Architektin ... von dem Architektenbüro ... im Auftrag des Klägers angefertigt. Die Konzeption der geplanten Bauleistungen und Vermaßung hat der von dem Beklagen mit Telefax vom 18.9.2003 eingeschaltete Bauingenieur ... vorgenommen. Der Zeuge ... hat bei seiner Vernehmung vor dem AG München am 10.5.2005 angegeben, dass er ihm Rahmen seines Auftrags überprüft habe, ob der geplante Einbau in den Räumlichkeiten technisch möglich sei (vgl. Bl. 97 d.A.). Die Zeugin ... hat im Übrigen angegeben, dass sie das Haus kenne. Die Grundrisse der Wohnungen seien ähnlich, jedoch nicht identisch, da in manchen Wohnungen Umbauten bereits stattgefunden hätten. Den Bereich Küche und geplantes Bad habe sie nach dem von Herrn ... genommenen Aufmaß in ihre Pläne eingearbeitet (vgl. Bl. 98 d.A.).
5. b)Vor dem Hintergrund dieser Tätigkeit des Klägers und der in seinem Auftrag verfassten Modernisierungsankündigung war für den Beklagten die Zielrichtung der Maßnahmen hinreichend genau beschrieben, dass er erkennen konnte, was auf ihn zukommt. Der Beklagte wurde darüber informiert, dass die bestehende Trennwand zwischen dem WC und der Küche abgebrochen und eine neue Gipskartonständerwand und eine abhängte Gipskartondecke aufgebaut bzw. eingezogen werden und der neue Badraum durch eine neue Tür vom Küchenraum zugänglich gemacht und mit einer Badewanne versehen wird. Damit war die Art der Maßnahme hinreichend genau beschrieben. 15Die Einhaltung baupolizeiliche Erfordernisse ist keine Voraussetzung, an die die Bestimmung des § 554 Abs. 3 BGB die Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung knüpft. Wenn der Beklagte insoweit behauptet, der Bauherr sei sowohl rechtlich als auch technisch verpflichtet, die Frage des Einbaus eines Stahlträgers vor Beginn der Baumaßnahme klären zu lassen, so besagt dies im Übrigen noch nichts darüber, ob eine solche (hier: unterstellte) Pflicht bereits zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung zu erfüllen ist. Hinsichtlich des Umfangs der Maßnahme, also der Schwere des Eingriffs in die Bausubstanz (vgl. Bamberger/Roth-Ehlert BGB 2. Aufl. 2007 § 554 Rn. 23d), bedarf es nur Angaben zu demvoraussichtlichenUmfang. Der Hinweis in der Modernisierungsankündigung darauf, dass die Decke nach statischen Erfordernissen ggf. mit Trägern unterfangen wird, weist den Beklagten darauf hin, dass insoweit noch keine abschließende Beurteilung getroffen war. Hierzu war der Kläger zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung auch nicht verpflichtet, nachdem er bereits einen Bauingenieur und eine Architektin mit den Planungen beauftragt hatte. Mag das Einziehen von Trägern im Deckenbereich auch nicht ganz unerhebliche Auswirkungen auf die Bausubstanz mit sich bringen, gebietet der Schutzzweck des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht, dass insoweit dem Beklagten gegenüber bereits zum mehrere Monate vor dem Beginn der Baumaßnahme liegenden Zeitpunkt der Mitteilung eine definitive Aussage hierzu gemacht wird. Zu berücksichtigen ist dabei, dass es – wie oben ausgeführt – dem erklärten Willen des Gesetzgebers bei der Mietrechtsreform 2001 entsprach, die durch Teile der instanzgerichtlichen Rechtsprechung aufgestellten (übertriebenen) formalen Anforderungen abzusenken und dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig noch gar nicht in der Lage sein wird. Durch den Hinweis auf den zeitlichen Umfang der Arbeiten in der Modernisierungsankündigung hatte der Beklagte auch eine Vorstellung über die insgesamt mit der Maßnahme verbundenen Belastung. Die vorzunehmenden Arbeiten und die baulichen Folgen waren für ihn in einem ausreichend bestimmten Umfang und damit dem "voraussichtlichen Umfang" nach absehbar. In diesem Zusammenhang kann auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass es dem Beklagten nach nahezu vier Jahren Prozessdauer erst in der Berufungsinstanz eingefallen ist, dass die Modernisierungsankündigung insoweit zu unbestimmt sein könnte. Soweit der Beklagte auf die zusätzlichen Kosten hinweist, die durch den Einbau eines oder mehrerer Stahlträger entstehen können, so ist er darauf zu verweisen, dass der Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht hat, wenn Kosten, die für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Ansatz gebracht werden, zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung noch nicht feststehen. 3. Soweit der Beklagte beanstandet, dass der Beklagte aufgrund des Tenors des erstinstanzlichen Urteils nicht zur Duldung des Einbaus des Stahlträgers verpflichtet sei und er diesen nicht dulden müsse und werde, ist dies nicht Gegenstand des auf die Gehörsrüge zu berücksichtigenden Vorbringens. 21Der Kläger hatte gegen das Urteil der 1. Instanz kein Rechtsmittel eingelegt. Wenn der Beklagte nunmehr der Auffassung ist, die Duldungspflicht erfasse ausweislich des Tenors des amtsgerichtlichen Urteils nicht die Verpflichtung zur Duldung des Einbaus eines Stahlträgers, handelt es sich um einen für ihn günstigen Umstand, der möglicherweise im Rahmen der Zwangsvollstreckung berücksichtigt werden kann, nicht aber für die Verhandlung im Anschluss an die Gehörsrüge, die wegen der Frage der Bestimmtheit der Modernisierungsankündigung für begründet zu erklären war. II. Die Entscheidung zu den Kosten folgt aus § 97 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10 ZPO. III. Die Revision war nicht zuzulassen, da keine Zulassungsgründe vorliegen (§ 543 Abs. 2 ZPO). Das Gericht wendet nach seiner Auffassung gesicherte Grundsätze auf den Einzelfall an. Die Anforderungen an den Umfang einer Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB ist – so auch hier – eine Frage des Einzelfalls. Permalink: http://openjur.de/u/474559.html Kommentare