AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 18. März 2010 - Az. 4 C 924/09

Tenor I. Die Klage wird abgewiesen. II. Der Kläger zu 1) und sein Prozessbevollmächtigter, ... tragen die Kosten des Rechtsstreits samtverbindlich. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger zu 1) und sein Prozessbevollmächtigter dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. IV. Der Gegenstandswert beträgt 3.598,20 EUR. Tatbestand Die Parteien streiten um eine Forderung aus einem Mietverhältnis. Der Kläger zu 1) schloss am 18.07.1977 mit seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau, der ehemaligen Klägerin zu 2), einen Mietvertrag mit der ... über eine Wohnung in der ... Die Beklagte ist Rechtsnachfolgerin der ... als Vermieterin. Der Mietvertrag vom 01.08.1977 enthielt unter § 3 Abs. 6 Ziffer a) folgende Vereinbarung: Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des Fristenplanes und der "Allgemeinen Vertragsbestimmungen". Der in der Miete hierfür enthaltene Kostenansatz beträgt 5,10 DM je Quadratmeter/Wohnfläche und Jahr (Ziffer 5 Abs. 4 der "Allgemeinen Vertragsbestimmungen). Seit dem 01.07.2005 zahlten die Kläger einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen als "Sonstige Miete" in Höhe von 59,97 EUR, unter dem 25.1.2006 erhielten sie ein Mietanpassungsschreiben der ... wonach die ortsübliche Vergleichsmiete 8,50 EUR/qm betrug und nunmehr eine Gesamtmiete von 653,53 EUR zu zahlen sei (Anlage K 15). Mit Schreiben vom 04.02.2009 forderte der anwaltliche Vertreter der Kläger (Anlage K 5) die ... in ... auf, die bislang bezahlten "Sonstigen Mieten" für 44 Monate zu je 59,97 EUR (insgesamt 2.638,68 EUR) unter Fristsetzung zum 16.02.2009 zurückzubezahlen. Die Kläger tragen hier vor, der Vermieter sei nicht berechtigt, einen Zuschlag entsprechend § 28, 4 der zweiten Berechnungsverordnung geltend zu machen. Die Kläger hätten auch zu keinem Zeitpunkt eine entsprechende Vereinbarung bzw. Zustimmungserklärung unterschrieben. Nach der Rechtsprechung des BGH sei die Erhebung einer "Sonstigen Miete" als Zuschlag für Schönheitsreparaturen unzulässig und nichtig. Der Vertreter der Klagepartei hat seine ursprüngliche Klage gegen die ... gerichtet. Im Wege der Parteiänderung gemäß Schriftsatz vom 06.08.2009 richtet er die Klage nunmehr gegen die ... Der Kläger hat hier beantragt:

1. Es wird festgestellt, dass die Beklagte keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für Schönheitsreparaturen in Höhe von 59,57 EUR pro Monat verlangen darf.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.878,56 EUR nebst Zinsen 5 % über dem Basiszinssatz aus 2.638,68 EUR seit 17.02.2009 und aus 239,88 EUR seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 383,66 EUR an vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zuzüglich Zinsen 5 % über dem Basiszinssatz seit 17.02.2009 zu zahlen. Die neue Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie entgegnet, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs sei auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Der vereinbarte Zuschlag stelle ferner einen Teil der zulässig vereinbarten Miete dar. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen. Gründe I. Im Namen der verstorbenen Klägerin zu 2) nahm der Prozessbevollmächtigte des Klägers zu 1) in der mündlichen Verhandlung vom 5.3.2010 die Klage mit Zustimmung der Beklagtenseite zurück. II. Im übrigen war die Klage zulässig, aber unbegründet. Der Kläger zu 1) hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung der geleisteten 2.878,56 EUR aus § 812 Abs. 1 Alternative 1 BGB. Voraussetzung eines jeden Anspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung ist das Fehlen eines die Vermögensverschiebung objektiv rechtfertigenden Grundes. Grundsätzlich hat der Bereicherungsgläubiger die Voraussetzungen des Bereicherungsanspruches darzulegen und zu beweisen (vgl. Palandt-Sprau,
4. Auflage, Rn 103 zu § 812). Die Klagepartei hat bereits nicht ausreichend dargelegt, dass die Beklagte einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für Schönheitsreparaturen in Höhe von 59,57 EUR pro Monat nicht verlangen durfte. Die Parteien sind Mieter und Vermieterin. Der Mietvertrag besagt eindeutig, dass die Vermieterin die Schönheitsreparaturen übernimmt und in der Miete ein Kostensatz von 5,10 DM dafür enthalten sein soll (Bl. 10 d. A.). In einem Mietanpassungsschreiben vom 25.01.2006 (Anlage K 15/Bl. 85 d. A.) wurde die Grundmiete auf 5,48 EUR pro Quadratmeter erhöht. Laut diesem Schreiben begründe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel von 8,50 EUR. Zur neuen Grundmiete würden 0,74 EUR pro Quadratmeter für Schönheitsreparaturen addiert, was insgesamt mit 6,22 EUR pro Quadratmeter einem weit unter dem ortsüblichen Vergleichsmietpreis liegenden Betrag entspreche. Im vorliegenden Fall war mithin die Rechtsprechung des BGH nicht einschlägig, da es sich begriffsgemäß nicht um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete handelte. Der Klägervertreter trug in der Klageschrift lediglich vor, dass die Beklagte unzulässigerweise einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen als "Sonstige Miete" verlange, was eine Umgehung des Transparenzgebotes darstelle. Er führt die Entscheidung des BGH vom 11.02.2009 und die darin enthaltenen Argumente zur Kompensation von unwirksamen Dekorationsklauseln durch Mietzuschlag an. Diese Argumente gelten aber – wie aus der Entscheidung hervorgeht – nur für den Fall, dass zusätzlich zur Erhöhung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete ein Zuschlag verlangt wird. Im vorliegenden Fall wurde nach dem bisherigen Klägervortrag nichts dergleichen unternommen. Das Gericht erachtet das Schreiben vom 25.1.2006 als Rechtsgrund für die vorgenommenen Zahlungen. Weitere Mietanpassungsschreiben liegen nicht vor. Dass die Klagepartei der Mieterhöhung vom 25.1.2006 nicht zugestimmt hätte, wurde nicht vorgetragen. Selbst die ab 1.2.2009 zu zahlende erhöhte Miete (inklusive "sonstiger Miete") bewegt sich noch innerhalb der im Schreiben vom 25.1.2006 genannten ortsüblichen Vergleichsmiete. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO gegen den Kläger zu 1). Im Falle der Klägerin zu 2) handelte es sich um eine nicht existente Partei. Die Klägerin zu 2) war – wie der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung einräumte- bereits vor Klageerhebung verstorben. Ausweislich der Anlage K 2 war ihm dieser Umstand vor Klageerhebung bekannt. Die dem Gericht vorliegende Vollmacht ist nur von einer Partei unterzeichnet. Im Falle einer vollmachtlosen Vertretung sind die Kosten des Rechtsstreits abweichend vom Wortlaut der §§ 91 ff., 269 Abs. 3 ZPO demjenigen Verfahrensbeteiligten aufzuerlegen, der das Auftreten des Vertreters veranlasst hat, gegebenenfalls auch dem Vertreter selbst (Veranlasserprinzip), vgl. OLG Bamberg NJOZ 2006, 150 sowie MünchKomm – v. Mettenheim,
5. Aufl., RdNR. 13-15 zu § 89 ZPO. Der Kläger zu 1) und sein Prozessbevollmächtigter haften daher samtverbindlich. IV. Die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 11, 711 , 3 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/482960.html Kommentare