OLG München, Beschluss vom 11. März 2010 - Az. 34 Wx 7/10, 34 Wx 007/10

Tenor I. Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3 gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 10. Dezember 2009 wird zurückgewiesen. II. Der Beteiligte zu 3 hat die den Beteiligten zu 1 und 2 im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Kosten zu erstatten. III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 210.000 € festgesetzt. Gründe I. Der Beteiligte zu 3 ist im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen. Die Zwangsversteigerung ist angeordnet. Das Eigentum ist in der Dritten Abteilung mit Zwangshypotheken belastet, darunter solchen für den Beteiligten zu 1 (Nrn. 7 und 10; eingetragen am 05.08. und 13.10.2008) und für die Beteiligte zu 2 (Nrn. 6, 11 und 12; eingetragen am 13.06.2008, 09.03. und 30.04.2009). Zugunsten der am 7.4.1994 geborenen Tochter des Beteiligten zu 3, der Beteiligten zu 4, wurde am 30.7.2008 in der Zweiten Abteilung unter lfd. Nr. 8 eine Eigentumsvormerkung eingetragen aufgrund Bewilligung des Beteiligten zu 3 gemäß notarieller Urkunde vom 19.6.2008. In der maßgeblichen Urkunde bietet der Beteiligte zu 3 dem oder den von seiner Tochter zu benennenden Dritten den Abschluss eines Kaufvertrags über das Wohnungseigentum an. Diese ist auch selbst zur Annahme des Angebots berechtigt. § 2 der Urkunde lautet: Das Angebot ist befristet bis zum Ablauf des 07.04.2015. Der (Beteiligte zu 3) behält sich jedoch das Recht vor, das Angebot jederzeit vor Ablauf der Frist zu widerrufen; wird der Widerruf wirksam erklärt, so ist das Angebot rechtsunwirksam. Der Widerruf bedarf der Schriftform und ist gegenüber (der Beteiligten zu 4) zu erklären. Wird das Angebot nicht bis zum Ablauf des 07.04.2015, 24.00 Uhr angenommen, so erlischt es. Zur rechtswirksamen Annahme genügt es, wenn die Annahme vor Erlöschen des Angebots oder vor wirksamem Widerruf beurkundet ist. Es ist nicht erforderlich, dass sie dem (Beteiligten zu 3) überhaupt oder bis zu diesem Zeitpunkt zugeht. Die Annahme kann nur beim amtierenden Notar, seinem Sozius, Vertreter oder Amtsnachfolger erklärt werden. In § 3 bewilligt und beantragt der Beteiligte zu 3 sodann zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung die Eintragung der Vormerkung. Unter dem 10.11.2008 hat der Beteiligte zu 1 die Eintragung eines Amtswiderspruchs mit der Begründung angeregt, das Rechtsgeschäft sei wegen Minderjährigkeit der Tochter und mangels nachgewiesenen oder offenkundigen Zugangs des empfangsbedürftigen Vertragsangebots unwirksam. Ferner dürfe bei einem Vertragsangebot keine Vormerkung eingetragen werden, wenn der Verpflichtete es in der Hand habe, einseitig seine Bindung zu widerrufen. Am 18.5.2009 hat auch die Beteiligte zu 2 die Löschung der Auflassungsvormerkung von Amts wegen angeregt. Das Kaufangebot sei nichtig; es enthalte ein unzulässiges Insichgeschäft. Aufgrund der einseitigen Widerrufsmöglichkeit fehle es zudem an einem durch Vormerkung sicherbaren Anspruch. Mit Beschluss vom 25.7.2009 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - die Anträge zurückgewiesen. Hiergegen haben die Beteiligten zu 1 und 2 Beschwerde eingelegt, denen das Grundbuchamt mit Beschluss vom 25.8.2009 nicht abgeholfen und die Akten dem Beschwerdegericht vorgelegt hat. Mit Schreiben vom 14.10.2009 hat der beurkundende Notar dem Beschwerdegericht eine beglaubigte Abschrift seiner Urkunde vom 13.10.2009 als Nachtrag zum Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrags über Wohnungseigentum vom 19.6.2008 vorgelegt. In deren § 2 heißt es: „Der (Beteiligte zu 3) bestätigt ausdrücklich, dass er durch Erklärung vom 20.9.2008 gegenüber der (Beteiligten zu 4) auf die Ausübung des Widerrufsrechts endgültig und vorbehaltlos verzichtet hat. Er wiederholt diesen Verzicht hiermit ausdrücklich. Der Verzicht auf Ausübung des Widerrufsrechts ist (der Beteiligten zu 4) am 20.9.2008 zugegangen. Im Übrigen bleiben sämtliche Bestimmungen der Vorurkunde unverändert und werden nochmals ausdrücklich wiederholt.“ Das Landgericht hat mit Beschluss vom 10.12.2009 der Beschwerde stattgegeben, indem es den Beschluss des Grundbuchamts vom 25.7.2009 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen hat, die am 30.7.2008 eingetragene Eigentumsvormerkung von Amts wegen zu löschen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3 vom 4.1.2010, die dieser mit Schriftsatz vom 2.2.2010 ergänzend begründet hat. Der Senat hat außer den Beteiligten zu 1 und 2 auch der Beteiligten zu 4 über deren gesetzliche Vertreterin Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Das Grundbuchamt hat die Eigentumsvormerkung bisher noch nicht gelöscht. II. Maßgeblich ist gemäß Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG (vom 22.12.2008 BGBl. I S. 2586) das bis 1.9.2009 geltende Verfahrensrecht, weil das Amtsverfahren nach § 53 Abs. 1 GBO bereits vor dem 1.9.2009 eingeleitet worden war. Der Senat entscheidet über das Rechtsmittel gegen den Beschluss des Landgerichts als Rechtsbeschwerdegericht (§ 79 Abs. 1 GBO a. F.). 1. Die weitere Beschwerde gegen die Beschwerdeentscheidung des Landgerichts erweist sich als zulässig (§§ 78 , 80 Abs. 1 GBO). Der Beteiligte zu 3 ist beschwerdeberechtigt. Dem von einer bevorstehenden Eintragung Betroffenen steht die weitere Beschwerde gegen die Entscheidung des Landgerichts zu, mit der dieses den einen Eintragungsantrag zurückweisenden Beschluss des Grundbuchamts aufhebt und zur Vornahme der beantragten Eintragung anweist (BayObLGZ 1999, 104/107). Das Grundbuchamt hat in diesem Fall keinen weiteren Beurteilungsspielraum, was den von der bevorstehenden Löschung Betroffenen in seiner materiellen Rechtsstellung bereits derzeit beeinträchtigt. Da das Grundbuchamt der Anweisung durch das Landgericht noch nicht nachgekommen ist, greift die Beschränkung des § 71 Abs. 2 GBO nicht ein (BayObLGZ 1999, 104/107). Der Beschwerdeberechtigung steht nicht entgegen, dass der Beteiligte zu 3 durch die Eigentumsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 4, sollte die Eintragung bestehen bleiben, formal in seiner Rechtstellung als Eigentümer geschmälert ist. Ob die mit dem Rechtsmittel erstrebte Änderung eine wirtschaftliche Besserstellung bedeutet, ist unerheblich (Meikel/Streck GBO 10. Aufl. § 71 Rn. 113). Entscheidend ist vielmehr, dass der Beteiligte zu 3 als Betroffener (vgl. § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB) antragsberechtigt im Sinne von § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO ist. Daraus folgt hier auch die Beschwerdeberechtigung (vgl. Demharter GBO 27. Aufl. § 13 Rn. 42; § 71 Rn. 63, 67), die im Fall der angeordneten Löschung als inhaltlich unzulässig nicht anders als im Eintragungsverfahren bestimmt werden kann. 2. Das Rechtsmittel bleibt erfolglos.

1. a)Das Landgericht hat ausgeführt: Die zulässigen Beschwerden der Beteiligten zu 1 und 2 seien begründet. Das Amtsgericht habe es zu Unrecht abgelehnt, die Eintragung der Vormerkung von Amts wegen zu löschen. Der Anspruch sei nämlich nicht vormerkungsfähig. Dessen Entstehung hänge nach der Urkunde vom 19.6.2008 sowohl vom Willen des Beteiligten zu 3 ab, das Kaufangebot nicht (rechtzeitig) zu widerrufen, als auch vom Willen der Beteiligten zu 4, das Angebot anzunehmen. Die Widerrufsregelung lasse die Annahme einer gefestigten Rechtsgrundlage für den vorgemerkten Auflassungsanspruch entfallen. Der Beteiligte zu 3 habe sich ein jederzeitiges Widerrufsrecht ausbedungen, dessen Ausübung nicht von der Zustimmung seiner Tochter oder eines Dritten abhängig gewesen sei. Die im Beschwerdeverfahren vorgelegte Nachtragsurkunde vom 13.10.2009 führe zu keiner anderen Beurteilung. Zwar seien neue Tatsachen und Beweise im Rahmen der Beschwerdeentscheidung zu berücksichtigen. Dies gelte jedoch nicht uneingeschränkt. Die nachträgliche notarielle Verzichtserklärung gehöre nicht zum verlautbarten Grundbuchinhalt. Sie könne damit zur Beurteilung der Frage, ob eine inhaltlich unzulässige Eintragung vorliege, nicht herangezogen werden. Die inhaltliche Unzulässigkeit müsse sich aus dem Eintragungsvermerk und den dort zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen selbst ergeben. Weitere Beweismittel und Urkunden dürften als Beurteilungsgrundlage für die Unzulässigkeit nicht herangezogen werden. Die verfahrensgegenständliche Eintragung nehme Bezug auf die notarielle Urkunde vom 19.6.2008 mit der darin enthaltenen Eintragungsbewilligung. Auch wenn die Urkunde vom 13.10.2009 einen Nachtrag darstellen solle, ändere dies nichts daran, dass sie eigenständig sei und mangels Bezugnahme nicht zum Grundbuchinhalt geworden sei. Die inhaltlich unzulässige Eintragung der Vormerkung führe dazu, dass der Eintragungsantrag als unerledigt anzusehen und daher nach der Löschung von Amts wegen neu zu verbescheiden sei. Die Eintragung sei nicht geeignet, eine Rangstelle zu wahren. Ob bzw. mit welchem Rang der Antrag vollzogen werden könne, hänge vom aktuellen Grundbuchstand und davon ab, dass die Eintragung nicht auch jetzt inhaltlich unzulässig sei. Die Kammer gehe davon aus, dass die Nachtragsurkunde so nicht berücksichtigt werden könne, sondern vielmehr ein neuer Antrag zu stellen wäre. 3. Dies ist aus Rechtsgründen (vgl. § 78 Abs. 2 GBO a.F., §§ 546 , 559 ZPO) nicht zu beanstanden. Der Senat verweist zunächst auf die zutreffenden Erwägungen des Landgerichts (zu II. 2. S. 6 ff.). Ergänzend ist auszuführen:
2. a)Nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist eine Eintragung von Amts wegen zu löschen, wenn sie sich ihrem Inhalt nach als unzulässig erweist. Die inhaltliche Unzulässigkeit muss sich aus dem Eintragungsvermerk selbst und/oder der dort zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung (§ 885 Abs. 2 BGB) ergeben; andere Beweismittel dürfen nicht verwendet werden. Als ihrem Inhalt nach unzulässig sind auch solche Eintragungen anzusehen, die ein an sich eintragungsfähiges Recht mit einem jedoch gesetzlich nicht erlaubten Inhalt verlautbaren (st. Rechtspr.; vgl. BayObLG Rpfleger 1981, 190; Demharter § 53 Rn. 42 und 46). Dazu gehört der Fall einer eingetragenen Vormerkung, der ein durch Vormerkung sicherbarer Anspruch nicht zugrunde liegt (BayObLG Rpfleger 1981, 190). 25Künftige wie bedingte Ansprüche können durch eine Vormerkung gesichert werden; das ergibt sich unmittelbar aus § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können künftige Ansprüche Vormerkungsschutz jedenfalls dann genießen, wenn bereits der Rechtsboden für ihre Entstehung durch ein rechtsverbindliches Angebot soweit vorbereitet ist, dass die Entstehung des Anspruchs nur noch vom Willen des Berechtigten abhängt. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn ein unwiderrufliches formgültiges Verkaufsangebot abgegeben wurde ( BGHZ 149, 1 /3; BGH NJW 2006, 2408 /2409 jeweils m.w.N.). Zu verneinen ist die Vormerkungsfähigkeit indes, wenn der künftige Schuldner die Bindung noch willkürlich beseitigen kann (etwa KG DNotZ 1972, 174; OLG Oldenburg Rpfleger 1987, 294 ; LG Münster Rpfleger 2002, 23 ; Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2008 § 883 Rn. 183 m.w.N. und Rn.186 a. E.). Maßgebliche Gründe für die einschränkende Auslegung sind zum einen, dass eine unbeschränkte Eintragungsmöglichkeit von Vormerkungen für alle nur denkbaren zukünftigen Ansprüche zu einer völligen Überlastung des Grundbuchs führen könnte ( BGHZ 134, 182 /185), zum anderen, dass schon die Eintragung bloßer „Hoffnungsvormerkungen“ im Hinblick auf § 883 Abs. 2 Satz 2 BGB potentielle Bieter in einem Zwangsversteigerungsverfahren abschrecken kann, dieser Gefährdung der anderen Gläubiger aber kein wirklich schutzwürdiges Interesse des Vormerkungsgläubigers gegenüberstehen würde (siehe BGHZ 134, 182 /185; BGH NJW 2006, 2408 /2409 für das Insolvenzverfahren).
3. b)Bei der vorliegenden Vertragsgestaltung ist entscheidend, dass der Verkäufer (Schuldner) ein vom Verhalten des Käufers formal eigenständiges und von dessen Willen völlig unabhängiges Widerrufsrecht besitzt. Die Zerstörbarkeit des Anspruchs auf Auflassung durch den Verkäufer unabhängig vom Willen und Verhalten des Käufers schließt eine rechtliche Bindung des Verkäufers als Voraussetzung für einen vormerkungsfähigen Anspruch aus (Kerbusch Rpfleger 1987, 449). Denn Voraussetzung für die Vormerkungsfähigkeit ist, dass für die Entstehung des künftigen Eigentumsverschaffungsanspruchs schon eine ausreichend feste Rechtsgrundlage besteht, die vom künftigen Schuldner nicht mehr einseitig zu beseitigen ist. Ein derart gesicherter Rechtsboden liegt nur vor, wenn eine vom Verpflichteten einseitig nicht mehr zerstörbare Bindung an das Rechtsgeschäft vorhanden ist (etwa LG Münster Rpfleger 2002, 23 /24). Dass die Käuferin tatsächlich in der Lage wäre, dem Verkäufer mit ihrer Annahmeerklärung zeitlich zuvorzukommen, spielt keine Rolle. Die Willkürlichkeit, mit der der Anspruch einseitig und unabhängig vom Begünstigten wieder beseitigt werden kann, entfällt dadurch nicht.
4. c)Die Vorlage der Nachtragsurkunde vom 13.10.2009 erlaubt keine andere Beurteilung. Gegenstand der Grundbucheintragung bildet die Vormerkung aufgrund Bewilligung vom 19.6.2008. Denn nur aus dem Eintragungsvermerk und der dort in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung kann die Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit der Eintragung hergeleitet werden (BayObLGZ 1957, 217/223 f.; BayObLG Rpfleger 1981, 190). Die Nachtragsurkunde ist, wie das Landgericht zu Recht festgestellt hat, nicht Gegenstand der Grundbucheintragung. 29d) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann einer eingetragenen, jedoch nicht entstandenen Vormerkung durch Bewilligung ein auf den gleichen Leistungsgegenstand gerichteter anderer Anspruch unterlegt werden, wodurch die Vormerkung ohne Neueintragung und ohne Sicherungswirkung gegen Verfügungen vor der Unterlegung entsteht ( BGHZ 143, 175 ; BGH NJW 2008, 578 ; vgl. Palandt/Bassenge BGB 69. Aufl. § 885 Rn. 16; a. A. Demharter Anhang zu § 13 Rn. 13 m.w.N.). Es kann dahinstehen, ob die notwendige grundbuchrechtliche Bewilligung (§ 19 GBO) in der Nachtragsurkunde mit enthalten ist. Ebenso kann offen bleiben, ob der Zugang der materiellen Erklärung in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) nachgewiesen ist. Jedenfalls eignen sich nur solche Vormerkungen zur „Aufladung“, deren Eintragung im Grundbuch nach ihrem Inhalt zulässig ist. Unzulässige Eintragungen bringen nämlich weder ein Recht zum Entstehen noch wahren sie eine Rangstelle noch stehen sie unter dem öffentlichen Glauben. Sie können nicht die Grundlage weiterer Eintragungen bilden (Demharter § 53 Rn. 52 m.w.N.). Davon geht ersichtlich auch der Bundesgerichtshof aus ( BGHZ 143, 175 /182). Anders als bei nicht entstandenen oder später wieder erloschenen Rechten, die durch die zulässig eingetragene Vormerkung gesichert werden sollen, ist die Löschung hier kein unnötiger Formalismus. 4. Die Entscheidung über die Kostenerstattung folgt aus § 13a Abs. 1 Satz 2 FGG (a. F.). Die Beteiligten zu 1 und 2 haben, anders als die Beteiligte zu 4, aktiv und mit entgegen gesetzten Anträgen am Rechtsbeschwerdeverfahren teilgenommen. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 131 Abs. 2 KostO (a. F.) i.V.m. § 30 Abs. 1, § 19 Abs. 2 KostO. Es geht dem Beteiligten zu 3 darum, dass die Eigentumsvormerkung, wie eingetragen, im Grundbuch verbleibt. Anzusetzen ist daher der Wert des Wohnungseigentums, weil die Vormerkung den Anspruch auf Auflassung sichern soll (Hartmann Kostengesetze 39. Aufl. § 23 KostO Rn. 5; § 66 KostO Rn. 6). Dieser Wert kommt im veranschlagten Kaufpreis zum Ausdruck. Permalink: http://openjur.de/u/482974.html Kommentare