AG Cham, Urteil vom 5. März 2010 - Az. 8 C 647/08

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 920,34 € festgesetzt. Tatbestand Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung einer Mietkaution. Mit Vertrag vom 01.01.2004 mietete die Klägerin von der Beklagten die Wohnung im
4. Obergeschoß des Anwesens ..., ... Z. Die laut Mietvertrag erforderliche Sicherheit in Höhe von 920,34 € leistete die Klägerin in Form einer Bankbürgschaft, die durch ... Versicherung AG übernommen wurde. Im Rahmen eines Rechtsstreits vor dem AG Cham, Zwgst. Roding, Az. 8 C 70/06, schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sie unter anderem vereinbarten, dass das Mietverhältnis zum 31.05.2006 beendet sei. In Ziffer V des Vergleichs wurde erklärten sich die Parteien einig, dass die Beklagte bei Auszug nicht verpflichtet sei, im streitgegenständlichen Mietobjekt Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Nach dem Auszug der Klägerin zahlte die ... Versicherung AG auf Einforderung der Beklagten die Mietbürgschaft in Höhe von 920,34 € an die Beklagte. Die ... Versicherung AG nahm anschließend bei der Klägerin Rückgriff, wobei es zu einer Zahlung an die ... Versicherung AG durch die Beklagte bislang nicht gekommen war. Die Wohnung war am 22.12.2003 von einem Vormieter der Klägerin an die Beklagte zurückgegeben worden. Im Übergabeprotokoll sind bezüglich der Räume Wohnzimmer, Schlafzimmer, Studiozimmer und zweier Abstellräume keine Schäden vermerkt. (Anlage B8). Im Rahmen der Übergabe an die Klägerin wurde am 31.12.2003/01.01.2004 ein Übergabeprotokoll gefertigt. Dies enthält zu Schäden in den genannten Räumen lediglich die Angabe "Gelbliche Flecken hinter der Tür auf dem Teppichboden" zum "Studiozimmer-Giebel" (Anlage B4). Die Klägerin behauptet, die auf den von der Klägerin geltend gemachten Schäden am Teppichboden im Studio-/Giebelzimmer seien bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen. Sie ist der Ansicht. dass durch den Verzicht der Beklagten auf Schönheitsreparaturen gemäß Ziffer V des Vergleichs auch auf die Durchführung von Reinigungsarbeiten in der Wohnung verzichtet worden sei. Die Klägerin beantragt:
5. Die Beklagte wird verurteilt, 920,34 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit 02.07.2007 an die ... Versicherung AG zu zahlen.
6. Die Beklagte wird weiter verurteilt, die Klägerin von außergerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten der Rechtsanwälte S ... Kollegen in Höhe von 155,30 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit freizustellen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte behauptet, ihr stünden aufgrund von von der Klägerin zu vertretenden Mängeln der Mietsache bei Übergabe, Nebenkostennachzahlungsansprüchen und unterlassener Reinigungsarbeiten Gegenansprüche gegen die Klägerin zu, die die Kautionsrückforderung übersteigen würden. So habe unter anderem der PVC-Boden in der Küche mehrere große Einrisse und nicht entfernbare Schmutzflecken aufgewiesen, der Teppichboden im "Studio/Giebelzimmer" nicht entfernbare Rostflecken und gelbliche Flecken am gesamten Boden und Einrisse und der Teppichboden im Schlafzimmer sei mit Hundehaaren übersät, verdreckt und stinke dementsprechend. Für den Bodenersatz seien allein Aufwendungen in Höhe von 3.833,81 € erforderlich. Daneben stünden aus der Nebenkostennachzahlung 2004 122,55 € und aus der Räumungsklage vordem AG Cham, Zwgst. Roding, Rechtsanwaltskosten in Form der Selbstbeteiligung in Höhe von 150,00 € zur Zahlung offen. Darüberhinaus seien aus dem genannten Verfahren noch weitere Auslagen in Höhe von 244,32 € offen, die von der Rechtsschutzversicherung der Beklagten nicht übernommen worden seien. Mit diesen Kosten werde gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet. Bezüglich des weiteren Vorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der von den Parteien vorgelegten Lichtbilder und durch uneidliche Einvernahme der Zeugen V... R..., F... B..., S... H..., A... H..., U... H... und A... R in der mündlichen Verhandlung vom 03.06.2009, des Zeugen W... E... in der mündlichen Verhandlung vom 28.10.2009 und durch uneidliche Vernehmung der Zeugin A... A... im Rechtshilfeweg durch das Amtsgericht Nürtingen. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften und die Vernehmungsniederschrift des AG Nürtingen Bezug genommen. Gründe Die zulässige Klage erweist sich in vollem Umfang als unbegründet. Der von der Klägerin geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch scheitert an den von der Beklagten im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Schadenersatzansprüchen. Der Beklagten stehen dabei aufgrund der von der Klägerin zu vertretenden Schäden in der zurückgegebenen Wohnung Schadenersatzansprüche zu, die die Klageforderung übersteigen. Der von den Parteien im Vergleich des AG Cham, Zwgst. Roding, Az. 8 C 70/06, unter Ziffer V erklärte Verzicht der Klägerin auf Schönheitsreparaturen umfasst lediglich diese, nicht jedoch darüberhinausgehende Schadenersatzansprüche wegen Schäden der Mietsache und auch nicht den Verzicht auf die Reinigung des Mietobjekts. Dies könnte man allenfalls dann annehmen, wenn die Beklagte vor dem Abschluß des Vergleichs bereits Kenntnis vom Zustand der Wohnung gehabt hätte, da ihr allein dann eine realistische Einschätzung möglich ist, welchen Umfang ihr Verzicht hat. Im übrigen ist von der gesetzlichen Definition der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 4 II.BV auszugehen, wonach Schönheitsreparaturen das "Tapezieren, Ausstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen" umfasst, wobei nach herrschender Ansicht an die Stelle ders Streichens der Fußböden die Reinigung des vom Vermieter gestellten Teppichbodens tritt (Schmidt-Futterer, Mietrecht,
7. Aufl., § 538 BGB Rn. 71). Die allgemeine Reinigung des Mietobjekts fällt damit nicht darunter, weshalb sich die Pflichten der Klägerin im Rahmen der Endreinigung des Mietobjekts nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag richten. Dieser bestimmt in § 14.1, dass das Anwesen besenrein zurückzugeben ist. Damit ist neben dem Kehren des Mietobjekts auch das Entfernen von groben Verschmutzungen erforderlich (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau,
8. Aufl. II. Teil Rn. 119 mwN). Das Gericht ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass insbesondere die am Teppichboden im Studio/Giebelzimmer ersichtlichen kreisförmigen Verfärbungen am Teppichboden und die Beschädigungen in der Küche von der Klägerin zu vertreten sind. Hierzu ist zunächst festzustellen, dass diese Verfärbungen im Übergabeprotokoll vom 31.12.2003/01.01.2004 nicht beschrieben sind. Das Gericht hält es für ausgeschlossen, dass die im Protokoll erwähnten gelblichen Flecken hinter der Tür mit den kreisrunden Flecken, wie sie sich beim Auszug der Klägerin zeigten, identisch sind. Das genannte Übergabeprotokoll erschöpft sich nicht mit allgemeinen Feststellungen, sondern geht vielmehr ausführlich auf einzelne Punkte und auch bereits vorhandene Schäden ein, so dass eine detaillierte Beschreibung der Schäden zu erwarten gewesen wäre, wären diese tatsächlich bereits beim Einzug der Klägerin vorhanden gewesen. 19Auf die Frage nach der rechtlichen Bewertung eines derartigen Übergabeprotokolls kommt es hier nicht an: Ob der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen ist, die sich auf vorhandene Schäden beziehen, die nicht im Übergabeprotokoll aufgeführt sind, oder ob es sich lediglich um eine Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters handelt, ist im vorliegenden Fall für die Entscheidung ohne Belang, da die Klägerin den danach ihr obliegenden Nachweis, dass die Schäden am Teppichboden bereits bei ihrem Einzug vorhanden waren, nicht führen konnte. Es stehen sich hier letztlich die Aussagen Verwandter oder guter Bekannter der jeweiligen Parteien gegenüber, ohne dass das Gericht mit Sicherheit feststellen könnte, welche der jeweiligen Aussagen der Wahrheit entspricht. Die Aussagen der Zeugen, die dem "Lager" der Klägerin zuzurechnen sind, sind geprägt von Verharmlosungstendenzen, die der Zeugen aus dem "Lager" der Beklagten neigen dazu, die Schäden zu dramatisieren und sie mit möglichst drastischen Worten zu schildern. Völlig neutrale Zeugen sind dagegen nicht vorhanden, so dass sich dem Gericht keine weiteren Anhaltspunkte bieten, wem hier mehr oder weniger Glauben zu schenken ist. Aufgrund der angesprochenen Beweislastumkehr wäre es jedoch Sache der Klägerin, das Vorhandensein der Schäden bei Mietbeginn nachzuweisen, etwaige Zweifel gehen zu ihren Lasten. Auch die nachteiligen Veränderungen insbesondere des Fußbodenbelags in der Küche sind von der Klägerin zu verantworten: In § 14.2 des Mietvertrages hatte sich die Klägerin verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mietsache bei ihrem Auszug wieder herzustellen und dazu Einrichtungen wieder zu beseitigen. Nach Ansicht des Gerichts macht es hier keinen Unterschied, ob die Einrichtung, in diesem Fall demnach die Einbauküche, durch die Klägerin selbst installiert wurde, oder ob die Klägerin sie mit dem Einverständnis der Beklagten vom Vormieter übernommen hatte. Die Beklagte als Vermieterin hat aus der zweiten Variante keine Vorteile, während die Klägerin die Möglichkeit erhält günstig eine bereits eingebaute und passende Küche zu erwerben. Daher erscheint es auch nicht angemessen, das Risiko, dass sich in überbauten Bereichen der Küche Schäden entwickelt haben, der Beklagten aufzuerlegen. Die Klägerin dagegen hat es in der Hand, die Übernahme aufgrund dieser Risiken zu verweigern oder die Küche zu übernehmen und sich durch entsprechende Erkundigungen und Prüfungen abzusichern. Daher sind auch die Schäden in der Küche dem Grunde nach von der Klägerin zu tragen. Allein die Schäden bei diesen beiden Positionen und die geltend gemachten Verfahrenskosten aus dem Vorprozess übersteigen die geltend gemachte Klageforderung: Aus dem Vorprozess hat die Beklagte gem. Ziffer VIII des Vergleichs Anspruch auf Erstattung ihrer Kosten. Hierzu zählen sowohl die Selbstbeteiligung im Rahmen der Inanspruchnahme der Rechtsschutzversicherung in Höhe von 150,00 € als auch die weiteren Kosten in Höhe von 244,32 € gem. Kostenfestsetzungsbeschluß des AG Cham vom 17.07.2006, die von der Rechtsschutzversicherung nicht übernommen wurden. Für die oben aufgeführten Schäden an den Bodenbelägen des Studio/Giebelzimmers und der Küche legt das Gericht den Kostenvoranschlag der Fa. M... D... zugrunde. Gründe, warum diesem nicht zu folgen sind, welche der Positionen falsch oder zu hoch angesetzt wurden, wurden durch die Klägerin nicht vorgetragen. Bei der Fa. D... handelt es sich gerichtsbekannt um einen alteingesessenen Meisterbetrieb, so dass zumindest im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO die von der Fa. D... ermittelten Werte zugrundegelegt werden können. Nachdem nach den Angaben der Beklagten die Bodenbeläge in den Jahren 1999 bis 2001 verlegt worden sind, ist im Rahmen der Vorteilsausgleichung ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen. Beim Auszug waren die Beläge ca. 7 Jahre in Gebrauch, wenn man zugunsten der Klägerin von einem Einbau 1999 ausgeht. Bei einer angenommenen Lebensdauer beider Beläge von ca. 10 Jahren - es werden in der Literatur Werte zwischen 7 und 15 Jahren diskutiert, vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau,
9. Aufl. II. Teil Rn. 112 - sind daher bereits sieben Zehntel der Lebensdauer verstrichen, so dass die Beklagte lediglich Anspruch auf 30 Prozent der durch Fa. … ermittelten Kosten hat. Ausgehend von Beträgen von 1.578,37 € für den Teppichboden Giebelzimmer und 675,96 € für den PVC-Boden Küche ergeben sich daher Beträge von 473,51 € und 202,79 €. Zusammen mit den oben genannten Beträgen ergibt sich daher eine Aufrechnungsforderung der Beklagten in Höhe von mindestens 1.070,62 €, die die Kautionsforderung bereits erheblich übersteigt, so dass auf die übrigen strittigen Punkte nicht mehr ankommt. Nachdem die Forderung der Klägerin durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen ist, war die Klage abzuweisen. Kosten: § 91 ZPO. Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO Streitwert: § 3 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/483052.html Kommentare