AG Schwabach, Urteil vom 18. Juni 2010 - Az. 9 C 1355/09 WEG

Tenor

1. Die in der ordentlichen Wohnungseigentümergemeinschaft der WEG A, 9 S am 17.08.2009 zu den TOP 3 und TOP 5 des Versammlungsprotokolls vom 17.08.2009 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Verfahrens trägt der Kläger 9/10, die Beklagten tragen gesamtverbindlich 1/
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Der Kläger begehrt die Aufhebung von Wohnungseigentümerbeschlüssen sowie die Änderung der Teilungserklärung. Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft A, 9 S, Grundstück Flur-Nr. 248/1 der Gemarkung S, in der der Kläger Eigentümer von 512/10000 Miteigentumsanteilen ist, verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen im Kellergeschoss nach dem neuen Aufteilungsplan Nr.
6. Dem Eigentumserwerb des Klägers liegt der notarielle Kaufvertrag vom 20.04.2000 zugrunde, mit dem der damalige Eigentümer, der Zeuge T – damals T – seine Miteigentumsanteile an den Kläger verkauft hat. Bestandteil des Kaufvertrags war die bis heute geltende Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, in der unter § 7 Ziff. 1 und 3 sowie in § 10 folgende Lastenverteilung vereinbart ist: – Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen "zu gleichen Teilen" – Instandhaltungsrücklage "zu gleichen Teilen" – Betriebskosten, Lasten und Aufwendungen, die nicht getrennt erhoben werden, "zu gleichen Teilen". Diese Regelung befand sich von Beginn an in der Gemeinschaftsordnung der in den 1970er Jahren gegründeten Wohnungseigentümergemeinschaft und entsprach dem ausdrücklichen Willen der damaligen Mitglieder. Im Lauf der Zeit wurde jedoch in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein von der Teilungserklärung teilweise abweichender Umlageschlüssel praktiziert. Nach dem Vortrag des Klägers, unwidersprochen von den Beklagten, wurden danach die nicht umlagefähigen Eigentümer- und Reparaturkosten zu jeweils 1/9, also entsprechend der nach dem Ausbau einer Wohnung im Keller inzwischen neun Wohneinheiten zu gleichen Teilen abgerechnet, die umlagefähigen Betriebskosten dagegen zu 50 % nach Personen und zu 50 % nach Wohneinheiten. In der Wohnungseigentümerversammlung am 17.08.2009 wurden u. a. unter TOP 2, TOP 3 und TOP 5 mehrheitlich Beschlüsse gefasst, die der Kläger mit seiner Klage angreift: Unter TOP 2 wurde der Antrag des Klägers, ab der Jahresabrechnung 2008 sämtliche Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Instandhaltungsrücklage-, Verwaltungs-, Betriebskosten und sonstige laufende Belastungen unter Aufhebung des in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Aufteilungsmaßstabes nunmehr nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 Abs. 2 WEG aufzuteilen, abgelehnt. Unter TOP 3 wurden die Gesamtjahres- sowie die Einzelabrechnungen für das Jahr 2008 genehmigt und der Verwalter entlastet. Die Jahresabrechnung 2008 sieht unter der Rubrik "umlagefähige Betriebskosten" für den Kläger folgendes vor: "Ihr Anteil:12 Pers. – Mon. Schlüssel = 35,40 Whg. % Anteil = 5 %"und im Weiteren: "Aufteilung:Schlüssel 50 % in Pers. – Mon.156 Persm. (35,40) 50 % Whg. %X" Unter TOP 5 wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2009, "welcher auf weißem Papier erstellt wurde und mit dem Umlageschlüssel, so wie dieser seit 30 Jahren praktiziert wurde, sowie die Einzelwirtschaftspläne" mit Rückwirkung ab dem 01.01.2009 genehmigt. Der Kläger ist der Meinung, der in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Kostenumlageschlüssel sei grob unbillig, da er danach 1/9 der Kosten zu tragen habe, während bei einer Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen, wie es das Gesetz vorsehe, lediglich 1/20 zu seinen Lasten ginge. Diese Unbilligkeit müsse dazu führen, dass in Zukunft der gesetzlich vorgesehene Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen zur Grundlage der Jahresabrechnungen gemacht werde. Im übrigen, so der Kläger, entspreche die seit vielen Jahren praktizierte Abrechnung noch nicht einmal der Regelung in der Gemeinschaftsordnung, da ohne wirksame Vereinbarung der Wohnungseigentümer die umlagefähigen Betriebskosten zu 50 % nach Personen und zu 50 % nach Wohneinheiten abgerechnet werden. Der Kläger beantragt,
7. Die in der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der WEG A, 9 S am 17.08.2009 zu den TOP 2, TOP 3 (Beschlussantrag Nr. 2 und 3) und TOP 5 des Versammlungsprotokolls vom 17.08.2009 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.
8. Die übrigen Wohnungseigentümer zu verurteilen, einer Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung in § 7 Ziff. 1 und 3 und in § 10 dahingehend zuzustimmen, dass innerhalb der Gemeinschaft der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Instandhaltungsrückstellung-, und alle Betriebskosten, Lasten und Aufwendungen, die nicht getrennt erhoben werden, für die Kostentragungspflicht maßgeblich ist, sowie einer Eintragung der geänderten Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung in das Grundbuch von S zu bewilligen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie tragen vor, die Kostenverteilung zu gleichen Teilen sei von den Begründern der Wohnungseigentümergemeinschaft damals so gewollt gewesen. Der Kläger habe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags über seine Wohnung die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gekannt und sei auf den vom Gesetz abweichenden Kostenschlüssel ausdrücklich nochmals hingewiesen worden. Der teilweise von der Gemeinschaftsordnung abweichende, seit langer Zeit tatsächlich praktizierte Umlageschlüssel gehe auf eine mündliche Vereinbarung aller damaligen Wohnungseigentümer zurück. Man habe vereinbart, die laufenden Betriebskosten nicht zu gleichen Anteilen, sondern die Hälfte nach Anteil der Wohneinheiten in % und die andere Hälfte nach Personen zu berechnen. Auch diese modifizierte Art der Kostenabrechnung sei dem Kläger, seit dem Jahr 2000 Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, bekannt gewesen. Insofern liege keine Unbilligkeit zu seinen Lasten vor, so die Meinung der Beklagten. Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Der Verwalter der WEG wurde beigeladen. Es hat eine Beweisaufnahme stattgefunden mittels uneidlicher Vernehmung der Zeugen K A und H T. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 18.06.2010 verwiesen. Gründe Die Klage ist zulässig, aber nur zum Teil begründet.
9. Soweit mit der Klage Beschlüsse angefochten werden, ist sie zulässig, da sie rechtzeitig innerhalb der Frist gem. § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben wurde. 1.
10. Sie ist jedoch unbegründet hinsichtlich des TOP 2, auch wenn ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers im Zusammenhang mit dem im Laufe des Verfahrens zusätzlich gestellten Antrag auf Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des Kostenschlüssel zu bejahen ist. Jedoch entspricht die Beschlussfassung zu TOP 2 ordnungsgemäßer Verwaltung, wie auch entsprechend der Antrag auf Änderung der Gemeinschaftsordnung keinen Erfolg haben kann (dazu im Weiteren unter 2.). Die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Kostentragung zu gleichen Teilen führt im Fall des Klägers dazu, dass er 1/9 der Kosten zu tragen hat, obwohl er einen Miteigentumsanteil von lediglich ca. 1/20 hält. Dies mag zunächst grundsätzlich als unbillig erscheinen, ist aber vom Kläger hinzunehmen. Nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft ursprünglich aus nur 4 Personen mit 8 Wohnungseigentumseinheiten bestand, wurde später, wie der Zeuge T geschildert hat, noch eine Wohnung im Keller ausgebaut, die Wohnung, deren Eigentümer der Kläger inzwischen ist. Unterstellt, dass gerade diese nachträgliche bauliche Veränderung zu unbilligen Ergebnissen bei der Kostenverteilung geführt hat, ist zunächst zu prüfen, ob nicht eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung zu einer Anpassung im Sinne des Klägers führt (so Landgericht Nürnberg-Fürth, Az: 14 S 3582/09 ). Dies ist im vorliegenden Fall zu verneinen, denn der Wortlaut der Gemeinschaftsordnung ist eindeutig. Eine Verteilung "zu gleichen Teilen" ist nicht auslegungsfähig. Im übrigen hat der Zeuge T nach seiner Aussage den Kläger nochmals ausdrücklich auf die Kostentragungspflicht zu 1/9 hingewiesen, woraus sich ergibt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach der baulichen Erweiterung grundsätzlich – wenn auch mit einer Modifizierung, dazu weiter unten – an der einmal getroffenen Regelung festhalten wollte. 30Eine Aufhebung des Kostenverteilungsmaßstabes der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. Satz 2 WEG und Ersetzung durch den gesetzlichen Verteilungsschlüssel scheidet ebenfalls aus. Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Statt wie nach der früheren Gesetzeslage außergewöhnliche Umstände müssen nunmehr lediglich schwerwiegende Gründe und statt wie früher einer groben Unbilligkeit lediglich eine Unbilligkeit vorliegen, jedoch unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (Bärmann
11. Aufl., Rdnr. 152 f. zu § 10 WEG; LG Nbg.-Fth. a. a. O.). Dies darf allerdings nicht dazu führen, dass eine Gemeinschaftsordnung, die von Anfang an nicht sachgerechte Regelungen aufweist, nicht geändert werden kann (Bärmann a. a. O., Rdnr. 156). Im vorliegenden Fall ist jedoch die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Kostenverteilung zwar ungewöhnlich, aber nicht als "nicht sachgerecht" zu erscheinen. Die zum Teil in den mündlichen Verhandlungen dazu angehörten Wohnungseigentümer sowie die Zeugen A und T haben geschildert, dass sie die Kostenverteilung ausdrücklich so wollten und diese auch durchaus als (sach-)" gerecht" empfanden, bis zu dem Zeitpunkt, als die Wohnungen teilweise an unterschiedliche Personenzahlen vermietet wurden. Insofern steht es dem Gericht nicht zu, einen anderen Bewertungsmaßstab anzulegen. 31Bei der Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls kann eine Veränderung der der Regelung zugrundeliegenden maßgeblichen tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse eine Rolle spielen (Bärmann a. a. O., Rdnr. 155). Eine solche Veränderung liegt jedoch, und dies ist entscheidend, hier nicht vor. Anders als z. B. im Fall eines späteren Dachbodenausbaus, durch den sich die Miteigentumsanteile nachträglich verändern (so z. B. im Fall des LG Nürnberg-Fürth 14 S 3582/09 ), hat der Kläger seine Wohnung im Jahr 2000 gekauft und erworben, als es bereits neun Wohneinheiten unter Fortgeltung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gab. Wie sich aus der Aussage insbesondere des Zeugen T ergab, war der Kläger sogar ausdrücklich vor dem Abschluss des Kaufvertrags noch auf die Kostenverteilung nach der Gemeinschaftsordnung hingewiesen worden. Schon nach der alten Gesetzeslage wurde das Vorliegen einer groben Unbilligkeit verneint, wenn die beanstandete Kostenregelung von Anfang an Bestand und der Kläger – damals Beschwerdeführer – erst nach mehreren Jahren in diese Regelung durch Ankauf einer Wohnung eingetreten ist (LG Nbg.-Fth. 14 T 10833/00). 32Der Kläger wusste im vorliegenden Fall, worauf er sich einließ, die praktischen Auswirkungen der Kostenregelung war auch absehbar, so dass er nun nicht mit dem Einwand der Unbilligkeit gehört werden kann. Insofern kommt es auch nicht auf die während des Verfahrens ausgiebig erörterten Fragen der Nutzung des Schwimmbads und anderer Gemeinschaftseinrichtungen seitens des Klägers an. Ebenfalls kann im Rahmen der Anfechtung des TOP 2 dahinstehen, ob die Wohnungseigentümer möglicherweise durch Vereinbarung die Kostenregelung der Gemeinschaftsordnung, jedenfalls teilweise, abgeändert haben oder nicht. Der diesbezügliche Antrag des Klägers, nämlich die Aufhebung des Aufteilungsmaßstabes der Gemeinschaftsordnung setzt dessen Gültigkeit voraus, von der offensichtlich der Kläger selbst ausgeht. 1.
12. Dagegen entspricht der Beschluss zu TOP 3 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher für ungültig zu erklären. Die Jahresabrechnung 2008 entspricht, wie offensichtlich die Abrechnungen sämtlicher vorangegangenen Jahre, weder dem Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung, noch der von den Beklagten behaupteten Vereinbarung. Dies hat die Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts ergeben. Vortrag beider Parteien war es, die umlagefähigen Betriebskosten seien zu 50 % nach einem 12 Personenmonatsschlüssel, zu 50 % dagegen nach dem prozentualen Anteil der Wohnung am Gesamteigentum abgerechnet worden. Ob dies so ist, geht aus der vorgelegten Jahresabrechnung gar nicht klar hervor, wenn dort von "Whg. % Anteil" die Rede ist. Ob damit nämlich der Miteigentumsanteil oder der prozentuale Quadratmeteranteil gemeint ist, ist nicht erkennbar. Beides muss nicht zu identischen Ergebnissen führen, ohne dass es Aufgabe des Gerichts war, dies nachzurechnen. 35In jedem Fall haben die Aussagen der Zeugen, an deren Glaubwürdigkeit zu zweifeln kein Anhaltspunkt bestand, die Behauptung der Beklagten, 50 % der umlagefähigen Betriebskosten sei nach Personenanzahl, die anderen 50 % nach Miteigentumsanteilen abgerechnet worden, nicht bestätigt. Der Zeuge A war sich ganz sicher, dass 50 % nach Quadratmetern und nicht nach Miteigentumsanteilen abgerechnet worden seien, wohingegen sich der Zeuge T an eine derartige Vereinbarung nicht erinnert hat. Allerdings hat er bezüglich des vom Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung am 18.06.2010 übergebenen Wirtschaftsplans für das Jahr 1978 bestätigt, diesen Plan habe er aufgrund der getroffenen Vereinbarung der Wohnungseigentümer erstellt. Dort ist neben einem Personenschlüssel auch die Aufteilung nach Quadratmetern aufgeführt. 36Ob die damaligen Wohnungseigentümer Ende der 70er Jahre eine wirksame mündliche Vereinbarung zur Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels der Gemeinschaftsordnung getroffen haben, mag dahinstehen. Aus Sicht des Gerichts bestehen daran begründete Zweifel im Hinblick auf die nach dem langen Zeitablauf verständlichen Erinnerungsschwierigkeiten vor allem des Zeugen A, so dass von einer Fortgeltung der ursprünglichen Regelung in der Gemeinschaftsordnung auszugehen ist. Letztlich kann dies jedoch dahinstehen, denn entscheidend ist, dass die von den Beklagten behauptete Vereinbarung, auf die sich nach ihrer Darstellung die Jahresabrechnung 2008 stützt, nicht existiert. Die Jahresabrechnung 2008 war aus diesem Grund und wegen ihrer Unklarheit – von weiteren Mängeln abgesehen – als Gesamt- und als Einzelabrechnung nicht ordnungsgemäß; der Genehmigungsbeschluss sowie die Entlastung des Verwalters waren entsprechend für ungültig zu erklären. 371.
13. Aus denselben Gründen entspricht auch der zu TOP 5 gefasste Beschluss über den Wirtschaftsplan 2009 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und war für ungültig zu erklären, denn er nimmt Bezug auf den seit 30 Jahren praktizierten, aber nicht wirksam vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel.
14. Schließlich hat der Kläger keinen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung und Zustimmung der Beklagten zur Geltung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG aus den bereits unter Ziff. 1.
15. dargestellten Gründen, auf die Bezug genommen wird. Ein Änderungsanspruch ergibt sich im übrigen auch nicht daraus, dass die ursprünglichen Eigentümer nach der Schilderung der Zeugen selbst im Lauf der Zeit eine gewisse Ungerechtigkeit der Kostenverteilung empfunden haben, als nämlich die Wohnungen teilweise vermietet wurden. Darauf kann sich der Kläger nicht berufen.
16. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den § § 49 WEG, 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 11 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/484857.html Kommentare