Kopfteilen mit 9 "Ja" zu 5 "Nein" Stimmen festgestellt.
Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung zu Teilungserklärung der bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft vom 24.06.1977 bestimmt sich das Stimmrecht
Miteigentumsanteilen.
Ziffer 7 der Gemeinschaftsordnung ist eine Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung nur durch Ehegatten oder andere Wohnungseigentümer
Vorlage einer schriftlichen Vollmacht zulässig, die dem Protokoll anzufügen ist. In der Wohnungseigentümerversammlung war als Nichtwohnungseigentümerin ... als Vertreterin der Wohnungseigentümer ... anwesend. Diese war nicht ordnungsgemäß bevollmächtigt. Die Anwesenheit der ... wurde von niemanden der anwesenden Wohnungseigentümer gerügt.
Ziffer 2 des Verwaltervertrages vom 13.06.2008 haben sich die Wohnungseigentümer damit einverstanden erklärt, dass von der Verwaltung eine "bilanzierende" Buchhaltung durchgeführt und insofern mit Forderungen und Verbindlichkeiten sowie ggfs. mit Abgrenzungen gebucht wird.
11 des Verwaltervertrages erhält die Verwaltung für Mehraufwand bei der Beschäftigung von Aushilfskräften, die für die Eigentümergemeinschaft tätig werden, "monatlich 10 % der Nettolohnsumme aller Aushilfskräfte zzgl. Mehrwertsteuer, mindestens jedoch monatlich 20,00 € zzgl. Mehrwertsteuer je für die Eigentümergemeinschaft beschäftigter Aushilfskraft. Bei jeder neu einzustellenden Aushilfskraft wird eine einmalige Mehrarbeitspauschale von 60,00 € zzgl. Mehrwertsteuer fällig". Der Kläger ist der Ansicht, dass die Feststellung der Miteigentumsanteile der in der Wohnungseigentümerversammlung am 25.05.2011 anwesenden bzw. ordnungsgemäß vertretenen Wohnungseigentümer mit 952,44/1000 nicht zutreffend erfolgt sei. Es müsse ein Miteigentumsanteil von 23,784/1000 Euro vergessen worden sein. Darüber hinaus sei durch die Anwesenheit der nicht ordnungsgemäß bevollmächtigten ... in der Wohnungseigentümerversammlung der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass sich dies auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe. Der Kläger trägt vor, dass die Jahresabrechnung auch inhaltlich unrichtig sei. In der Jahresabrechnung fehlten die Darstellung des Rücklagenkontos und des Verwaltungskontos
Anfangs- und Endbeständen. Auch unter Zuhilfenahme der dem Kläger als Rechnungsprüfer ausgehändigten Bilanz lasse sich das Zahlenwerk ohne Zuziehung von Buchprüfern oder Sachverständigen nicht
vollziehen. Auch wenn sich die Wohnungseigentümer in Artikel 1 Ziffer 2 des Verwaltervertrages vom 13.06.2008 damit einverstanden erklärt haben, dass von der Verwaltung eine "bilanzierende" Buchhaltung durchgeführt wird, folge daraus nicht, dass die Jahresabrechnung nicht in der von der obergerichtlichen Rechtsprechung geforderten Weise
vollziehbar sein müsse. Ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf eine ordnungsgemäße Abrechnung in diesem Sinne sei darin nicht beinhaltet. Im Einzelnen seien folgende Abrechnungspositionen unrichtig: – Kosten für Wasser und Kanal: ausgewiesen seien Kosten für Wasser in Höhe von 2.045,39 €, obwohl Kosten in Höhe von 2.250,87 € angefallen seien. Ausgewiesen seien Kosten für Kanal in Höhe von 1.786,95 €, obwohl Kosten in Höhe von 1.956,95 € angefallen seien. – Strom: ausgewiesen seien Kosten für Strom und Heizungsstrom in Höhe von 1.082,95 €, obwohl Kosten in Höhe von 1.189,19 € angefallen seien. – Kosten Hausmeister/Reinigung: ausgewiesen seien Kosten in Höhe von 9507,05 €, obwohl Kosten in Höhe von 8691,01 € angefallen seien. In den Kosten für Hausmeister und Reinigung seien 816,04 € beinhaltet, die als "Mehrbearbeitungspauschale" Verwalterhonorar darstellten. Diese seien daher falsch verbucht, was einen Verstoß gegen das Transparenzgebot darstelle. Darüber hinaus stehe der Verwalterin keine Sondervergütung zu. Zwar lasse der Verwaltervertrag
11 die Abrechnung eines Mehraufwandes für zusätzliche Aushilfskräfte der Verwaltung zu. Bei Hausmeister und Putzfrau handele es sich jedoch nicht um Aushilfskräfte der Verwaltung, sondern um Angestellte der Wohnungseigentümergemeinschaft, für die die Wohnungseigentümer die Kosten selbst zu tragen hätten. Darüber hinaus sei der Rücklagenbestand nicht
vollziehbar.
der Jahresabrechnung betrage der Rücklagenbestand zum 31.12.2010 40.179,40 €. Auf den Sparbüchern und dem Rücklagenkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft seien jedoch nur 33.536,25 € vorhanden. Es fehlten daher 6.431,50 €. Eine Hinzurechnung des Wertes des Heizölbestandes zu den Rücklagen sei nicht möglich. Darüber hinaus beinhalte die Rücklage eine Einnahme von 792,54 € die nicht
vollziehbar sei. Soweit von der Verwaltung behauptet werde, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern eine Verbindlichkeit aus Darlehen für Heizkosten in Höhe von 4.090,34 € habe, werde dies bestritten. Der Kläger ist der Ansicht, dass die Jahresabrechnung 2010 daher den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspreche, so dass sie nicht beschlossen hätte werden dürfen. Aus dem gleichen Grunde sei auch die Entlastung der Beiräte und Rechnungsprüfer sowie der Hausverwaltung nicht möglich. Er, der Kläger, habe – entgegen den Ausführungen im Protokoll – als Rechnungsprüfer bereits vor der Wohnungseigentümerversammlung auf die oben dargelegten Beanstandungen hingewiesen. Eine Entlastung der Verwaltung sei darüber hinaus auch deswegen nicht möglich, da diese die Instandhaltungsrücklagen nicht verzinslich angelegt habe. Der Kläger ist der Ansicht, dass der Verwaltung wegen der dargelegten Pflichtverletzungen die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden sollten. Der Kläger beantragt daher:
vollziehbar, da alle Einnahmen und Ausgaben dargestellt würden. Der Endbestand der Konten ergebe sich aus der Bilanz für das Jahr 2010, die den Einzeljahresabrechnungen beigefügt gewesen seien. Der Anfangsbestand der Konten ergebe sich aus der Bilanz für das Jahr 2009. Die einzelnen von dem Kläger beanstandeten Posten seien zutreffend in die Jahresabrechnung eingestellt worden: – Kosten für Wasser und Kanal: Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe Kosten für Wasser in Höhe von 2.045,39 € aufwenden müssen. Wie sich aus der Bilanz entnehmen lasse, sei von den tatsächlichen Kosten in Höhe von 2.250,87 € ein Guthaben in Höhe von 205,48 € abzuziehen. Auch bei den Kosten für Kanal sei ein Guthaben zu berücksichtigen. – Kosten für Strom: Auch diese Kosten seien richtig dargestellt, da auch hier – wie sich aus der Bilanz ergebe – von den Kosten in Höhe von 1.189,19 € ein Guthabensbestand abzuziehen sei. – Kosten Hausmeister/Reinigung: Auch hier seien die Kosten richtig ausgewiesen worden. In dem Betrag von 9.507,05 € sei zutreffend eine Sondervergütung für die Verwaltung
Ziffer 11 des Verwaltervertrages in Höhe von 10 % der Nettolohnsumme beinhaltet, da die Verwaltung die Aushilfskräfte einstellen und entlassen müsse. Bei Hausmeister und Putzfrau handele es sich um Aushilfskräfte, da die monatliche Vergütung unter 400,00 € liege. Darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Arbeitgeber der Aushilfskräfte sei, komme es nicht an. – Bei der Bezifferung des Rücklagenbestandes sei zu berücksichtigen, dass der Wert des Heizölbestandes in Höhe von 11.714,22 € in den Rücklagenbestand mit aufgenommen wurde. Weiter sei eine "Forderung Abrechnung 2000" in Höhe von 820,00 € beinhaltet. Das Darlehen für Heizkosten in Höhe von 4.090,34 € sei dagegen gesondert ausgewiesen und habe mit den Rücklagen nichts zu tun. Die Rücklagen seien, soweit sie sich auf Sparbüchern befinden, auch verzinslich angelegt. Der Restbetrag werde auf einem Girokonto geführt, um laufende Ausgaben decken zu können. Wegen des weiteren Vortrags des Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts Hersbruck vom 14.09.2011 Bezug genommen. Gründe Die zulässige Klage ist begründet. Die Beschlussfassung ist zwar förmlich nicht zu beanstanden. Die vorgelegte Jahresabrechnung genügt jedoch nicht den obergerichtlich entwickelten und allgemein anerkannten Erfordernissen. Eine Auferlegung der Kosten auf die Verwaltung ist vorliegend gleichwohl nicht veranlasst, da der Verwalter
dem Verwaltervertrag berechtigt ist, eine "bilanzierende" Buchhaltung durchzuführen. Die Entscheidung der Verwaltung, einen Teil der Rücklagengelder auf einem Girokonto zu führen, stellt jedenfalls keine schwerwiegende Verletzung von Verwalterpflichten dar. 1. Das Zustandekommen der Beschlüsse ist nicht zu beanstanden. Durch die Beklagten wurde unbestritten dargelegt, dass von den 16 Wohneinheiten die Wohnungen Nr. 1 bis 10, 13, 14 und 16 persönlich anwesend waren. Die Wohnung Nr. 12 war ordnungsgemäß vertreten. Dagegen waren letztlich unstreitig die Wohnungseigentümer der Nr. 11 und 15 weder anwesend noch ordnungsgemäß vertreten. Daher waren in der Wohnungseigentümerversammlung am 25.05.2011
der vorgelegten Eigentümerliste 952,44/1000 Miteigentumsanteile anwesend und vertreten. 34Unstreitig ist zwischen den Parteien zwar, dass für die Wohnungseigentümer ... die Nichteigentümerin ... als Vertreterin anwesend, aber nicht ausreichend bevollmächtigt war. Die Anwesenheit der Nichteigentümerin ... führt vorliegend jedoch nicht dazu, dass der gefasste Beschluss aus diesem Grund für ungültig zu erklären wäre. Zwar liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit vor. Dieser muss jedoch kausal für den gefassten Beschluss gewesen sein, um eine Anfechtung des Beschlusses zu begründen. Hierzu müsste sich die Nichteigentümerin in irgendeiner Weise an der Abstimmung über die Jahresabrechnung beteiligt oder sich im Rahmen deren Erörterung geäußert haben.
dem durch die Verwaltung die nicht ordnungsgemäße Vertreterin ... jedoch bei der Abstimmung bereits nicht mitgezählt wurde (was sich aus der Feststellung der vertretenen Miteigentumsanteile und der Nichtberücksichtigung der Wohnung Nr. 15 ... ergibt) und auch durch die Klagepartei nicht dargetan oder sonst ersichtlich ist, dass sich ... an der Beschlussfassung beteiligt hätte, ist bereits nicht von einer Kausalität der Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit für die spätere Beschlussfassung auszugehen. 35Auch die entgegen der Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung zu Teilungserklärung vom 24.06.1977 erfolgte Auszählung des Abstimmungsergebnisses
Köpfen hat sich vorliegend nicht auf das Beschlussergebnis (Genehmigung der Jahresabrechnung) ausgewirkt, da
dem festgestellten Beschlussergebnis 9 Köpfe für und 5 Köpfe gegen die Annahme der Jahresabrechnung gestimmt haben. Auch wenn man bei den Gegenstimmen jeweils die größten Miteigentumsanteile (4x81,419+1x73,742=399,418/1000) berücksichtigt, berechnete sich für die Befürworter einer Genehmigung der Jahresabrechnung ein Mehrheitsanteil von 553,022/1000. Auch dieser Verfahrensverstoß hat sich daher vorliegend nicht auf die Beschlussfassung ausgewirkt. Die Verwaltung bzw. die Versammlungsleitung wird sich jedoch bei künftigen Wohnungseigentümerversammlungen an § 12 Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung vom 24.06.1977 zu halten haben, wonach sich die Stimmkraft der Wohnungseigentümer
Miteigentumsanteilen bestimmt. 2. Die vorgelegte Jahresabrechnung ist jedoch für ungültig zu erklären, da sie nicht den obergerichtlich entwickelten Erfordernissen entspricht. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Grundsatzurteil vom 04.12.2009, u. a. NZM 2010, 243 ff, klargestellt, dass die gemäß § 28 Abs. 3 WEG
Ablauf eines Kalender bzw. Wirtschaftsjahres zu erstellende Abrechnung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu sein hat, die auch die Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Die Jahresabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ausweist. Für die Instandhaltungsrücklage hat der Bundesgerichtshof weiter ausgeführt, dass hier die Abrechnung den Wohnungseigentümern aufzeigen soll, welche Ausgaben und welche Einnahmen, d. h. Zuflüsse und Abflüsse bei der Instandhaltungsrücklage erfolgt sind. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität hin zu prüfen. 38Diesen Vorgaben genügt die streitgegenständliche Jahresabrechnung 2010 nicht. Zwar ist dem Verwalter hier in dem Verwaltervertrag vom 13.06.2008 das Recht eingeräumt worden, eine "bilanzierende" Buchhaltung durchzuführen und Forderungen und Verbindlichkeiten abzugrenzen. Die Vereinbarungen im Verwaltervertrag regeln jedoch nur die Rechte und Pflichten des Verwalters im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern, vermögen jedoch nicht den gesetzlichen Anspruch auf ordnungsgemäße Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG abzuändern oder aufzuheben. Zum einen weist der Kläger zu Recht daraufhin, dass sich aus dem Wortlaut der Vereinbarung im Verwaltervertrag nicht zwangslos das Recht ableiten lässt, auch die Jahresabrechnung abweichend von den gesetzlichen und obergerichtlich entwickelten Grundsätzen aufzustellen. Zum anderen könnte allenfalls durch einen wohnungseigentumsrechtlichen Gestaltungsakt (Vereinbarung gem. § 10 WEG oder Beschlussfassung), nicht jedoch durch Abschluss eines Verwaltervertrages eine Änderung des geschuldeten Inhalts einer Jahresabrechnung herbeigeführt werden. Die Art und Weise, wie eine Jahresabrechnung aufzustellen ist, ist nämlich dem Gesetz und der dazu entwickelten obergerichtlichen Rechtsprechung zu entnehmen. Aus der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist zu schließen, dass mit Rücksicht darauf, dass es sich bei Wohnungseigentümern nicht notwendig um im Wirtschaftsverkehr erfahrender Personen handelt, eine Jahresabrechnung eine einfache Einnahmen- und Ausgabenabrechnung ohne Abgrenzung darstellen muss, aus der sich neben der Darstellung der Einnahmen- und Ausgaben auch die Kontostände und der Rücklagenbestand einfach und ohne Rückgriff auf ggfs. beigefügte Buchhaltungsunterlagen entnehmen lassen muss. Diesen Vorgaben genügt die vorliegende Jahresabrechnung nicht Vielmehr bedarf es aufwendiger Abgleiche zwischen den in der Jahresabrechnung und in den beigefügten Bilanzunterlagen aufgeführten Zahlen.
dem unstreitigen Vortrag der Parteien bestand die Jahresabrechnung aus insgesamt 9 Blättern, nämlich einer Aufstellung der Ausgaben der Gemeinschaft einschließlich Angabe der Einzelanteile der Wohnungseigentümer daran, einer Einzelkontenliste der Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Wohngeldvorschüsse, einer "Bilanz zum Wirtschaftsjahr 2010" aus der sich der Kontostand des Verwaltungskontos, der Sparbücher sowie eingestellter Forderungen (11.714,22 € an Wert des Heizölbestandes) sowie Forderung aus der Abrechnung 2010 als Aktiva in Höhe von insgesamt 46.070,54 € und einer Gegenbuchung an Passiva in gleicher Höhe entnehmen lässt, wobei hier der Rücklagenbestand in Höhe von 40.179,40 € als Bestandteil der Passiva ausgegeben wird. Dies allein ist bereits irreführend, da hierdurch für einen wirtschaftlich nicht vorgebildeten Wohnungseigentümer der Eindruck entstehen könnte, dass ein negativer Rücklagenbestand vorliegt. Aus der als Bestandteil der Abrechnung beigefügten Kontoliste des Rücklagenkontos ist darüber hinaus nicht zwanglos ersichtlich, dass in der dort aufgeführten Summe der Instandhaltungsrücklagen in Höhe von 40.179,40 € werterhöhend der Heizölbestand mit einem Betrag von 11.714,22 € beinhaltet ist. Abgesehen von der mangelnden
vollziehbarkeit dieser Einbeziehung der Heizölreserve in den Rücklagenbestand ist dessen Verbuchung als Bestandteil der Rücklage auch sachwidrig, da die Instandhaltungsrücklage eine zumindest liquidierbare Vermögensposition der Wohnungseigentümergemeinschaft sein muss, wovon bei einem Heizölbestand nicht auszugehen ist. Darüber hinaus ist der Heizölrestbestand wertmäßig bereits in der der Jahresabrechnung beigefügten Abrechnung der ... kostenmindernd berücksichtigt, so dass letztlich ein sehr viel niedriger tatsächlicher Wert der Instandhaltungsrücklage anzunehmen ist. Unter den gegebenen Umständen entsprechen die vorliegende Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen nicht den obergerichtlich entwickelten Erfordernissen, so dass sie nicht lediglich ergänzt werden können, um den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu genügen. Die Gesamt- und Jahresabrechnung bzw. der sie genehmigende Beschluss war daher aufzuheben. Auf die weiter aufgeworfenen Fragen einer ordnungsgemäßen Berechnung der Wasser, Kanal, Strom, Hausmeister- und Reinigungskosten kommt es daher nicht mehr an. Bei Neuerstellung der Jahresabrechnung sollte jedoch vor Einstellung der Kosten nochmals genauestens geprüft werden, ob und in welcher Weise entsprechende Guthaben bestehen. Das Gericht weist im Hinblick auf Artikel 2 Nr. 11 des Verwaltervertrages darauf hin, dass es der Auffassung zuneigt, dass es sich bei dem geringfügig beschäftigten Hausmeister bzw. den geringfügig beschäftigten Putzkräften um Aushilfskräfte handelt, für deren Einstellung und Überwachung der Verwaltung eine vertraglich vereinbarte Sondervergütung zusteht. Der Umstand, dass Arbeitgeber dieser Aushilfskräfte die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, steht dem nicht entgegen, vielmehr ist aus der Regelung zu Artikel 2 Nr. 11 des Verwaltervertrages zu entnehmen, dass die Regelung auf ein Beschäftigungsverhältnis mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abstellt. Es ist nämlich nicht davon auszugehen, dass die Verwalterin die Aushilfskräfte auf eigene Kosten beschäftigt und gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nur 10 % der Nettolohnsumme geltend macht. Die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2010 entsprechen daher nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass der Beschluss zur Anerkennung der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen sowie zur Fälligstellung der Abrechnungsbeträge aufzuheben war. Da die Beiräte, Rechnungsprüfer und die Hausverwaltung ihrer Verpflichtung zur Aufstellung bzw. Prüfung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung damit noch nicht
gekommen sind und ggfs. weitere Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die genannten Personen bestehen könnten, war auch der Beschluss zur Entlastung für das Wirtschaftsjahr 2010 für ungültig zu erklären, jedoch nur in dem beantragten Umfang, d. h. im Hinblick auf die Hausverwaltung, § 308 Abs. 1 ZPO. Als unterlegener Partei waren den Beklagten auch die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, § 91 Abs. 1 ZPO. Für die Auferlegung der Kosten des Rechtsstreits auf den Verwalter besteht vorliegend keine Veranlassung, da dieser
dem oben zitierten Regelung im Verwaltervertrag im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern berechtigt war eine "bilanzierende" Buchhaltung durchzuführen. Auch wenn dies ggfs. nicht die Jahresabrechnung betreffen sollte, so könnte dem Verwalter jedoch kein so erheblicher Pflichtenverstoß zur Last gelegt werden, dass ihm die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen wären. Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 709 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/493834.html Kommentare
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.