OLG München, Urteil vom 9. November 2011 - Az. 20 U 3106/11

Tenor I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Landshut vom 29.06.2011, Az.: 43 O 1047/10, aufgehoben. II. Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner den Klägern die Kosten für die Beseitigung des Holzschädlings Hausbock und die Instandsetzung der von diesem Holzschädling befallenen Gebäudeteile des Wohnhauses W. in P. zu ersetzen haben. III. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger Euro 1.574,55 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.09.2011 zu bezahlen. IV. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von Euro 1.196,43 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 22.04.2010 zu bezahlen. V. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. VI. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. VII. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten. VIII. Die Revision wird nicht zugelassen. IX. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf Euro 23.785,57 festgesetzt. Gründe I. Die Parteien streiten um Schadensersatz im Zusammenhang mit einem Hauskauf. Mit notariellem Vertrag vom 24.07.2008 (Anlage K 1) kauften die Kläger von den Beklagten das streitgegenständliche Anwesen W. 1 in P. zu einem Kaufpreis von EUR 268.000.-. In Ziffer XII dieses Vertrages wurde ein Mängelgewährleistungsausschluss für Sachmängel, ausgenommen eine Haftung für Vorsatz oder Arglist, vereinbart. Außerdem erklärten die Beklagten, dass ihnen keine verborgenen Mängel bekannt seien. Im Jahr 2003 hatten die Beklagten Teile des östlichen Dachstuhls renoviert, indem sie Bodenbalken und Brettdielen erneuerten. Hierbei stellten sie an einer Stütze Schädlingsbefall mit Hausbock fest. Den festgestellten Hausbockbefall ließen die Beklagten chemisch behandeln und verbauten im Weiteren nur imprägniertes Holz. Im Jahr 2008 wollten die Beklagten das Haus verkaufen. Sie erteilten daher im Mai 2008 dem Zeuge S., VR-Bank R. eG, einen diesbezüglichen Maklerauftrag, im Zuge dessen er das Anwesen auch besichtigte. Hierbei wurde über Baumaßnahmen und die im östlichen Dachstuhlteil ausgetauschten Hölzer gesprochen. Der genaue Inhalt dieses Gesprächs, insbesondere die Erwähnung des Schädlingsbefalls, stand im Streit. Die Kläger trugen vor, sie hätten im Frühjahr 2009 im westlichen Teil des Dachstuhls, der bei Besichtigungen im Zuge der Verkaufverhandlungen nicht einsehbar gewesen sei, einen erheblichen Hausbockbefall festgestellt, der schon seit mehreren Jahren vorhanden und bekannt gewesen sein müsse. Die Bekämpfungsmaßnahmen im östlichen Dachstuhlteil seien Beleg hierfür. Diesen Schädlingsbefall, der ein Sachmangel der Kaufsache sei, sei in keinem Zusammenhang erwähnt, sondern von den Beklagten arglistig verschwiegen worden. Der vertragliche Gewährleistungsausschluss greife daher nicht. Die Kläger beantragten daher die Feststellung, dass ihnen die Beklagten die Kosten für die Schädlingsbeseitigung und die Instandsetzung des Dachstuhls sowie die Gutachterkosten in Höhe von EUR 1.574,55 zzgl. Zinsen zu erstatten hätten. Daneben beantragten sie Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 1.196,42 zzgl. Zinsen. Die Beklagten beantragten Klageabweisung. Sie bestritten den streitgegenständlichen Hausbockbefall im westlichen Dachstuhl. Jedenfalls hätten sie hiervon keine Kenntnis gehabt. Ihre Arbeiten im östlichen Dachstuhl seien nicht wegen Schädlingsbefall erfolgt, sondern in erster Linie, um das darunterliegende Stockwerk sinnvoll renovieren zu können. Nach durchgeführter Sanierung habe es aus ihrer Sicht keine Veranlassung zu weiteren Nachforschungen oder Hinweisen an die Käufer gegeben. Im Übrigen habe man den Zeugen S., der mit den kompletten Vertragsverhandlungen beauftragt gewesen sei, von den Maßnahmen in Bezug auf den Hausbockbefall informiert. Ergänzend wird hinsichtlich des erstinstanzlichen Vorbringens auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht Landshut hat die Klage mit Endurteil vom 29.06.2011 nach Beweisaufnahme abgewiesen. Der Feststellungsantrag zur Ersatzpflicht der Gutachterkosten sei bereits unzulässig, da dieser im Rahmen einer Leistungsklage bezifferbar gewesen wäre. Im Übrigen sei die Klage zwar zulässig, aber unbegründet, da die Kläger keinen Mängelgewährleistungsanspruch hätten. Zwar sei das verkaufte Haus wegen des Hausbockbefalls mangelhaft iSv § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB und habe dieser Mangel ausweislich des erholten Sachverständigengutachtens auch bei Gefahrübergang bereits vorgelegen; jedoch sei die Haftung hierfür wirksam in Ziffer XII des Kaufvertrages ausgeschlossen worden. Arglist hätten die Kläger den Beklagten nicht nachweisen können. Das Gericht sei nicht davon überzeugt, dass die Beklagten einen noch bestehenden, unbehandelten Hausbockbefall bei Abschluss des Kaufvertrages gekannt hätten. Ausweislich der Angaben des vom Gericht bestellten Sachverständigen B. sowie ausweislich der Angaben des Partei-Sachverständigen Sch. wäre der Hausbockbefall von einem Nichtsachverständigen nur sehr schwer zu erkennen gewesen, da der Hausbock im Inneren wirke und nur an wenigen Anzeichen wie kleinen Bohrlöchern und Staub zu erkennen sei. Andererseits sei eine fachgerechte Behandlung von erkanntem Hausbockbefall idR erfolgreich. Eine solche sei hier im Jahr 2003 erfolgt. Den Beklagten sei nicht nachzuweisen, dass sie einen weiteren Hausbockbefall über den behandelten hinaus gekannt oder auch nur für möglich gehalten hätten. Über den alten, behandelten Befall wäre nicht aufzuklären gewesen, da ausweislich der höchstrichterlichen Rechtsprechung über Hausbockbefall nur aufzuklären sei, wenn er einen nicht unerheblichen Umfang erreicht habe. Ergänzend wird auf die Gründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, die ihr bisheriges Begehren weiterverfolgen, aber den Feststellungsantrag hinsichtlich der Erstattungspflicht von privaten Gutachterkosten in einen Leistungsantrag umstellen. Inhaltlich rügen die Kläger die Verletzung materiellen Rechts und greifen die Beweiswürdigung des Landgerichts insgesamt an. Sie sind der Meinung, den Nachweis geführt zu haben, dass die Beklagten den Hausbockbefall im westlichen Dachstuhl gekannt und arglistig verschwiegen hätten. Im Übrigen habe das Landgericht die Aussage des Zeugen S. völlig unberücksichtigt gelassen, die belege, dass die Beklagten weder diesen noch die Kläger - trotz Erkundigungen zu den vorgenommenen Renovierungsarbeiten - über den Schädlingsbefall informiert hätten. Die Kläger beantragen daher: I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Landshut vom 29.06.2011, Az.: 43 O 1047/10, aufgehoben. II. Es wird festgestellt, dass die Beklagten den Klägern die Kosten für die Beseitigung des Holzschädlings und die Instandsetzung der vom Holzschädling befallenen Gebäudeteile des Wohnhauses auf dem Flurstück ...02, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Eggenfelden für N. Blatt ...23, W. 1 in P., zu ersetzen haben. III. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, an die Kläger die Kosten der Gutachtertätigkeit des Sachverständigen Dipl. Ing. Richard Sch. in Höhe von Euro 1.574,55 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. IV. Die Beklagten werden weiter samtverbindlich verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von Euro 1.196,43 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Die Beklagten beantragen: Zurückweisung der Berufung Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil als richtig und bekräftigen nochmals, dass sie nach den von ihnen vorgenommenen Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen davon ausgegangen seien und ausgehen durften, dass der Hausbockbefall endgültig beseitigt sei und das streitgegenständliche Anwesen in dieser Hinsicht keinerlei Mangel mehr aufweise. Es habe daher weder eine Offenbarungspflicht bestanden noch seinen Informationen wider besseres Wissen verschwiegen worden. Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle samt Anlagen und die Hinweise des Senats Bezug genommen. II. 24Die zulässige Berufung der Kläger ist begründet. Die Kläger haben Anspruch auf Ersatz der für die Beseitigung des Hausbockbefalls und die Instandsetzung der hiervon befallenen Gebäudeteile des streitgegenständlichen Anwesens anfallenden Kosten, weil die Beklagten durch wissentlich unvollständige Information ihres ausschließlichen Verhandlungsvertreters, des Zeugen Strasser, zumindest billigend in Kauf genommen haben, dass den Klägern anlässlich der Verkaufsverhandlungen eine entscheidungserhebliche Information, nämlich zu dem im Jahre 2003 bekämpften Hausbockbefall im östlichen Dachstuhlbereich, vorenthalten wird. Dieses Verhalten ist arglistig, weshalb der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss in Ziffer XII des streitgegenständlichen Kaufvertrages nicht greift.

1. Eine Haftung der Beklagten kommt hier nicht nur unter dem Gesichtspunkt einer Mängelgewährleistungshaftung, sondern auch unter dem Gesichtspunkt einer Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (§§ 311 Abs. 2., 280 BGB) in Betracht. Die Vorschriften über Sachmängelgewährleistung schließen einen Schadenersatzanspruch des Käufers wegen Verschuldens bei Vertragsschluss dann nicht aus, wenn er auf eine vorsätzliche Verletzung der Offenbarungspflicht des Verkäufers über die Beschaffenheit der Kaufsache zurückgeht (BGH vom 06.10.1989 - V ZR 223/87 ; BGH vom 10.07.1987 - V ZR 236/85 ). Daher kann sowohl die Frage, ob die Beklagten bei Vertragsschluss tatsächlich Kenntnis vom Hausbockbefall im westlichen Dachstuhlbereich als einem gemäß § 434 BGB relevanten Sachmangel hatten, als auch die Frage, ob der im Jahr 2003 behobene Hausbockbefall ein Sachmangel iSv § 434 BGB ist, dahinstehen. Jedenfalls haften die Beklagten auch bei einem vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss auf Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsschluss, wenn sie den Klägern einen für ihre Kaufentscheidung wesentlichen Umstand arglistig verschwiegen haben (BGH vom 10.07.1987 - V ZR 236/85 ). Dies ist hier der Fall. Ausweislich der Angaben des Zeugen S. vor dem Landgericht, die die Beklagten in ihrer Berufungserwiderung vom 17.10.2011 nicht in Zweifel gezogen haben, haben die Beklagten auf dessen Frage nach dem Grund für die Baumassnahmen im östlichen Dachstuhlbereich lediglich ihr Renovierungsvorhaben genannt, nicht aber den für den Austausch von Hölzern auch ursächlichen Schädlingsbefall im Dachstuhl mit Hausbock. Auf Fragen des Käufers im Verlauf der Vertragsverhandlungen ist der Verkäufer verpflichtet, alles mitzuteilen, was er zur konkreten Frage weiß, um dem Käufer auf dieser Grundlage eine Abwägung zu ermöglichen, ob und zu welchem Preis er kaufen will (BGH NJW 1977, 1914 ; NJW-RR 1988, 10 ). Zwar war der Zeuge Strasser nicht selbst der Käufer. Die Beklagten hatten ihm jedoch nach ihren eigenen Angaben die kompletten Vertragsverhandlungen mit den künftigen Käufern allein überlassen. In diesem Fall ist der Makler Erfüllungsgehilfe seines Auftraggebers; seine Angaben gegenüber dem Käufer sind dem Verkäufer, also den Beklagten, zuzurechnen, insbesondere da sie sie selbst veranlasst haben (vgl. Sprau in Palandt BGB
2. Aufl. Einf v § 652 Rn. 9 m.w.Nw.). Hier hat der Zeuge S. nämlich durch seine Frage nach dem Grund für die Baumassnahmen im Dachstuhl zu erkennen gegeben, dass er diese Auskunft als für seine Verhandlungen wichtig erachtet. Durch die unvollständige Beantwortung dieser Frage haben die Beklagten eine hinreichende Aufklärung etwaiger Käufer durch den Makler von vornherein unterbunden. Ein Verkäufer, der eine nach diesen Maßstäben gebotene Aufklärung unterlässt, verhält sich arglistig, sofern er den verschwiegenen Umstand mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner hiervon keine Kenntnis hat, auch nicht auf Grund von Indizien imstande ist, den Umstand zu erkennen, und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt schließen würde (BGH NJW 1995, 1549 , 1550; NJW-RR 1996, 1332 ; NJW-RR 1997, 270 ). Dies trifft auf den vorliegenden Sachverhalt zu. Die Beklagten wussten positiv, dass die Baumassnahmen im Dachstuhl im konkreten Umfang durch den Hausbockbefall mit verursacht waren. Auf Grund der Frage des Zeugen S. war klar, dass entsprechende Informationen an die Kaufinteressenten weitergegeben werden sollten. Mit bloßem Auge war der Hausbockbefall für einen Laien - nach eigenem Vortrag der Beklagten und den übereinstimmenden Bekundungen der Sachverständigen - nicht zu erkennen. Auch ein behandelter Hausbockbefall vermag Einfluss auf eine Kaufentscheidung zu nehmen. Jedenfalls muss ein redlicher Verkäufer damit rechnen, dass ein Käufer auf Grund einer solchen Information eine eingehendere Untersuchung des Dachstuhls vornehmen und es nicht bei einer bloß optischen Besichtigung belassen wird. Auch steht ein Einfluss auf die Kaufpreisgestaltung zu erwarten.
3. Den Klägern steht somit ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 311 Abs. 2., 280 , 249 BGB zu. Dieser besteht im Ersatz der für die Beseitigung des Holzschädlings und die Instandsetzung der vom Holzschädling befallenen Gebäudeteile des streitgegenständlichen Wohnhauses anfallenden Kosten samt Nebenkosten. Der auf Verschulden bei Vertragsschluss beruhende Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichtet. Der Geschädigte, der aufgrund des schadenstiftenden Verhaltens einen Vertrag geschlossen hat, kann daher verlangen, so gestellt zu werden, wie er ohne das Zustandekommen des Vertrages stehen würde. Er hat somit einen Anspruch auf Befreiung von dem abgeschlossenen Vertrag und auf Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen. Will er jedoch - wie hier - an dem Vertrag festhalten, ist er nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu günstigeren Bedingungen abzuschließen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob auch der andere Teil sich mit diesen Bedingungen einverstanden erklärt hätte. Entscheidend ist vielmehr, wie sich der geschädigte Vertragspartner bei Kenntnis der ihm verschwiegenen Umstände verhalten hätte (Vgl. BGH vom 14.01.1993 - IX ZR 206/91 m.w.Nw.). Als zu ersetzender Schaden ist hier daher der Betrag anzusetzen, den die Kläger aufwenden müssen, um das Gebäude hinsichtlich des Schädlingsbefalls zu sanieren. Da dieser Betrag noch nicht ermittelbar ist, ist eine entsprechende Feststellung zur Ersatzpflicht auszusprechen.
4. Die von den Klägern geltend gemachten Sachverständigenkosten sind als Kosten der Schadensfeststellung Teil des zu ersetzenden Schadens (Grüneberg in Palandt BGB
5. Aufl. § 249 Rn. 58 m.w.Nw.). Der Übergang von der Feststellungs- zur Leistungsklage in Ziffer II. des Klageantrags bzw. Ziffer III. des Berufungsantrags ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO nicht als Klageänderung anzusehen und daher ohne weiteres zulässig (vgl. Reichold in Thomas/Putzo ZPO
6. Aufl. § 264 Rn. 4 m.w.Nw.). Die Höhe der Kosten wurde von den Klägern durch Vorlage der Rechnung (Anlage K 7) nachgewiesen und steht auch nicht im Streit.
7. Gleiches gilt für die Kosten der vorgerichtlichen Rechtsverfolgung (Grüneberg a.a.O. Rn. 56), deren Höhe ebenfalls nicht bestritten ist.
8. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 ZPO. Hinsichtlich des Ersatzes der Sachverständigenkosten besteht der Zinsanspruch jedoch nicht ab Zustellung der Klage, sondern erst ab Zustellung des auf Leistung umgestellten ursprünglichen Feststellungsantrages, da letzterer zunächst unzulässig war. Allein auf diesen Punkt bezieht sich die teilweise Klageabweisung. III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 , 708 Nr. 10, 711 , 543 Abs. 2 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen dafür liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichtes. Der Senat wendet Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Einzelfall an. Der Streitwert bestimmt sich nach § 3 ZPO, § 47 GKG. Permalink: http://openjur.de/u/495003.html Kommentare