VG Augsburg, Urteil vom 16. Februar 2012 - Az. Au 5 K 10.219

Tenor I. Die Bescheide der Beklagten vom 27. Januar 2010 und vom 5. November 2011 werden aufgehoben, soweit darin die Anträge auf Erlass eines positiven Vorbescheides zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Spielhallen abgelehnt werden. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin einen positiven Vorbescheid zu der Frage der planungsrechtli-chen Zulässigkeit von 1, 2 oder 3 Spielhallen mit einer Nutzfläche von jeweils 145 m2 auf dem Grundstück zu erteilen. II. Die Kosten des Verfahrens hat die Beklagte zu tragen. III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Die Klägerin hat mit Formblattantrag vom 17. September 2009 bei der Beklagten einen Antrag auf Erlass eines positiven Vorbescheides für das Grundstück Fl.Nr. … der Gemarkung … zu folgenden Fragen gestellt: 1. Sind auf dem Baugrundstück drei Spielhallen mit je 145 qm Nutzfläche bauplanungsrechtlich zulässig? 2. Sind auf dem Baugrundstück drei Spielhallen mit je 100 qm Nutzfläche bauplanungsrechtlich zulässig? 3. Sind auf dem Baugrundstück zwei Spielhallen mit je 145 qm Nutzfläche bauplanungsrechtlich zulässig? 4. Sind auf dem Baugrundstück zwei Spielhallen mit je 100 qm Nutzfläche bauplanungsrechtlich zulässig? 5. Ist auf dem Baugrundstück eine Spielhalle mit 145 qm Nutzfläche bauplanungsrechtlich zulässig? 6. Ist auf dem Baugrundstück eine Spielhalle mit 100 qm Nutzfläche bauplanungsrechtlich zulässig? Die Beklagte hat den Antrag mit Bescheid vom 27. Januar 2010 abgelehnt. Zur Begründung hat die Beklagte im Wesentlichen ausgeführt, das Vorhaben liege in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, für den es keinen Bebauungsplan gebe. Das maßgebliche Gebiet entspreche einem faktischen Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO. Da dem Antrag über einen Lageplan hinaus keine detaillierteren Planunterlagen beigefügt seien, reduziere sich die Fragestellung darauf, ob die antragsgegenständlichen Spielhallen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig seien. Die Spielhallen seien als Vergnügungsstätten in dem faktischen Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig. Eine Gesamtbetrachtung der städtebaulichen Gründe führe dazu, dass eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB nicht erteilt werden könne. Die nähere Umgebung des Vorhabens werde durch die „… Straße“ im Norden, die „…straße“ im Osten, die „…straße“ im Westen sowie durch ein südlich anschließendes Wohngebiet bestimmt. Innerhalb dieses Gebietes habe sich ein gewachsenes, klassisches Gewerbegebiet entwickelt, das als zusammenhängender, städtebaulich-räumlich-funktionaler Bereich angesehen werden könne. Die Spielhallen lägen am nord-östlichen Rand dieses Gewerbegebietes. Sie befänden sich in einer Randlage mit direktem Kontakt zu sensibleren Nutzungsbereichen. Auch bezüglich der in der Umgebung des Baugrundstückes vorhandenen Nutzungen stelle das Gewerbegebiet einen Sonderfall dar. Anders als in vielen anderen Gewerbegebieten, in denen oftmals bereits diverse Vergnügungsstätten vorhanden seien, finde sich in der näheren Umgebung des Baugrundstückes bislang keine Vergnügungsstätte. Dieses werde vielmehr ausschließlich von klassischer Gewerbenutzung wie Produktion, Dienstleistung, Verwaltung und vereinzelten Betriebsleiterwohnungen geprägt. Der Standort an der „… Straße“, die unter anderem ein Zubringer zur B… sei, scheine auch wegen der allgemeinen Zunahme des Verkehrs in jüngerer Zeit für Vergnügungsstätten äußerst attraktiv geworden zu sein. Der daraus resultierende Ansiedlungsdruck von Spielhallen, der in der letzten Zeit auch im weiteren Umfeld des Vorhabens entlang der „…Straße“ eine Häufung von Anfragen und Anträgen zur Folge gehabt habe, stelle daher in Zusammenhang mit der besonderen Lage des Vorhabens einen wesentlichen städtebaulichen Grund dar, der gegen die Erteilung einer Ausnahme spreche. Das Vorhaben sei nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig, da es nach seiner Lage, seinem Zweck und seinem Umfang der Eigenart des Baugebietes widerspreche. Gegen die Erteilung einer Ausnahme spreche auch die städtebauliche Zielsetzung der Beklagten für den sich westlich anschließenden Bereich der „… Straße“. In dem dort in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan sei die Entwicklung und Förderung eines klassischen Gewerbegebietes unter Ausschluss von Vergnügungsstätten ein wesentliches Planungsziel. Um dieses sicherzustellen, sei eine Veränderungssperre erlassen worden, die am 31. Juli 2009 für ein weiteres Jahr verlängert worden sei. Ein positiver Vorbescheid für die beantragten Spielhallen gefährde diese Planungsziele. Darüber hinaus sei das Vorhaben auch unzulässig, weil es bewältigungsbedürftige Spannungen begründe oder erhöhe, die potenziell ein Planungsbedürfnis nach sich zögen. Würden die Spielhallen im Rahmen einer Ausnahmeentscheidung zugelassen, erhöhe sich der Ansiedlungsdruck im fraglichen Bereich noch weiter. Wegen des Gleichbehandlungsgrundsatzes sei dann eine städtebauliche Steuerung ohne bauleitplanerisches Eingreifen nicht mehr möglich. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 9. Februar 2010 bei Gericht Klage erhoben und beantragt, die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 27. Januar 2010 zu verpflichten, ihr nach Maßgabe des Bauvorbescheids-antrages vom 17. September 2009 einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen, hilfsweise über den Bauvorbescheidsantrag vom 17. September 2009 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Die Beklagte hat mit Schreiben vom 24. Februar 2010 beantragt, die Klage abzuweisen. Die Klägerin hat ihren Klageantrag mit Schreiben vom 16. Juni 2010 wie folgt begründet. Das Baugrundstück liege in einem faktischen Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO. Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO, § 31 Abs. 1 BauGB lägen vor. Die streitgegenständlichen Spielhallen widersprächen nicht der Eigenart des Gewerbegebietes. Dieses werde nicht nur durch die allgemeine Zweckbestimmung in § 8 Abs. 1 BauNVO und durch die nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen, sondern auch durch die nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen bestimmt. Das Gebiet südlich der „…Straße“ zwischen der „… Straße“ im Osten und dem „…weg“ im Westen sei von Anfang an durch eine Vielfalt unterschiedlicher gewerblicher Nutzungen geprägt gewesen. Vorzufinden seien vor allem produzierendes Gewerbe sowie Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. Hinzu kämen die beiden bereits bestehenden Vergnügungsstätten im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. …“. Den Aufstellungsbeschluss für diesen Bebauungsplan habe der Stadtrat der Beklagten bereits am 22. Oktober 1986 gefasst. Nach der frühzeitigen Bürgerbeteiligung Mitte der 80er Jahre und dann erneut Mitte der 90er Jahre sei das Bauleitplanverfahren dann erst mit Beschluss des Stadtrates der Beklagten vom 26. Juli 2007 fortgesetzt worden und am 10. August 2007 eine Veränderungssperre in Kraft gesetzt worden, die nochmals am 31. Juli 2009 verlängert worden sei. Seither sei das Bebauungsplanaufstellungsverfahren erneut nicht fortgeführt worden. Obwohl nach den Zielsetzungen der Beklagten in dem Bebauungsplan unter anderem der Ausschluss von Vergnügungsstätten vorgesehen sei, habe die Beklagte im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes im Jahr 2003 in einer Entfernung von ca. 500 m zum Baugrundstück eine Spielhalle mit einer Nutzfläche von ca. 600 qm sowie im Jahr 2006 ca. 600 m vom Baugrundstück entfernt ein Erotik-Kino mit einer Nutzfläche von ca. 170 qm genehmigt. Das Vorhaben sei auch nicht wegen einer Randlage mit direktem Kontakt zu sensibleren Nutzungsbereichen unzulässig. Besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebaulichen Gründe, die gegen das Vorhaben sprächen, seien nicht ersichtlich. Der Klägerin stehe deshalb ein Anspruch auf Erteilung des beantragten Vorbescheides zu. Die Beklagte hat ihren Antrag auf Klageabweisung mit Schreiben vom 27. Juli 2010 wie folgt begründet. Ein Vorhaben sei nicht bereits dann ausnahmefähig, wenn es nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoße. Soweit die Klägerin argumentiere, dass auch die ausnahmsweise in einem Baugebiet zulässigen Nutzungen Bestandteile des Baugebiets seien und das Baugebiet mit prägten, könne dies allenfalls innerhalb eines festgesetzten Baugebietes gelten. Im vorliegenden Fall existiere jedoch gerade kein Bebauungsplan, so dass auch nur die Nutzungen prägend sein könnten, die auch tatsächlich vorhanden seien. In der näheren Umgebung des Vorhabens gebe es aber bisher keine Vergnügungsstätten, sondern lediglich in dem benachbarten Gewerbegebiet …. Die nähere Umgebung des Baugrundstückes sei durch eine gewachsene, kleingliedrige und traditionelle Gewerbestruktur geprägt. Dementsprechend seien dort im Wesentlichen kleinere Betriebe wie Handwerksbetriebe, eine Schreinerei, eine Dachdeckerei, kleine Dienstleistungsbetriebe des Kfz-Nebengewerbes (Reifendienst, Autopflege, Autohandel) sowie Anlagen für die Verwaltung (Elektroinnung) und zwei Elektrogroßhandelsbetriebe ansässig. Aufgrund der Entstehungsgeschichte und der daraus resultierenden Kleinteiligkeit des Gebietes seien auch einige Betriebsleiterhäuser vorhanden. Es handle sich um ein, gemessen an den in einem Gewerbegebiet sonst möglichen oder denkbaren gewerblichen Nutzungen, eher überschaubares Nutzungsspektrum. Von einer Vielfalt unterschiedlicher gewerblicher Nutzungen, wie sie die Klägerin geltend mache, könne jedenfalls nicht die Rede sein. Darüber hinaus grenze das faktische Gewerbegebiet an sensible Nutzungen an. Unmittelbar nord-östlich des Bauvorhabens beginne der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. …, der dort ein Mischgebiet ausweise. Östlich der „…straße“ bestehe ein faktisches Mischgebiet, südlich der „… Straße“ befinde sich ausschließlich Wohnnutzung. Auch östlich der „… Straße“ handle es sich nicht um eine Mischgebietsnutzung. Dort befinde sich das Trainingsgelände des …. Eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte sei daher aufgrund ihrer Auswirkungen sowohl mit dem kleinteiligen Gewerbegebiet, als auch den umliegenden Wohnnutzungen nicht vereinbar. Soweit die Klägerin auf die im Bereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. … genehmigten Vergnügungsstätten Bezug nehme, werde darauf hingewiesen, dass zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigungen in deren Umfeld keine weiteren Vergnügungsstätten vorhanden gewesen seien und auch Indizien für einen erhöhten Ansiedlungsdruck seinerzeit nicht erkennbar gewesen sei. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan habe zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigungen auch keinen Ausschluss von Vergnügungsstätten vorgesehen. Erst die weitere städtebauliche Entwicklung im Bereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. … habe es im Jahr 2007 notwendig gemacht, die Planungsziele anzupassen. Insbesondere aufgrund des Ansiedlungsdrucks von Vergnügungsstätten entlang der „… Straße“ sei es erforderlich geworden, die Planungsziele dieser Entwicklung anzupassen und die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten ausdrücklich zu regeln. Gerade auch deshalb komme dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. … Bedeutung bei der Entscheidung über die Erteilung einer Ausnahme für die streitgegenständlichen Spielhallen zu. Im Rückblick zeige sich nunmehr, dass die Genehmigung der ersten Vergnügungsstätte im Jahr 2003 einen deutlichen Impuls für die Ansiedlung weiterer Vergnügungsstätten in diesem Bereich dargestellt habe. Das sei wohl in erster Linie auch der besonderen Lage entlang der „… Straße“, einem stark befahrenen Zubringer der B…, geschuldet. Die ausnahmsweise Zulassung des Vorhabens würde daher zum einen die Planungsziele des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. … konterkarieren und zum anderen im näheren Umfeld des Baugrundstückes zu einer Entwicklung führen, die bodenrechtliche Spannungen sowie ein Planungsbedürfnis auslöse. Das Gericht hat am 14. Juni 2011 einen nichtöffentlichen Augenscheinstermin durchgeführt. Am 4. November 2011 hat die Beklagte einen weiteren Vorbescheid erlassen, in dem sie die Fragen Nrn. 2, 4 und 6 des Vorbescheidsantrages vom 17. September 2009, ob auf dem Baugrundstück drei, zwei oder eine Spielhalle(

1. n)mit je 100 qm Nutzfläche bauplanungsrechtlich zulässig ist (sind), positiv verbeschieden und den Vorbescheidsantrag hinsichtlich der Fragen Nrn. 1, 3 und 5 erneut abgelehnt hat. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2011 hat der Bevollmächtigte der Klägerin die Hauptsache für erledigt erklärt, soweit die Beklagte die in dem Vorbescheidsantrag vom 17. September 2009 gestellten Fragen in dem Bauvorbescheid vom 4. November 2011 positiv beantwortet hat, und hat im Übrigen den Klageantrag vom 9. Februar 2010 dahingehend abgeändert, dass nunmehr beantragt wird, die Bescheide der Beklagten vom 27. Januar 2010 und 4. November 2011 aufzuheben, soweit darin der Antrag der Klägerin vom 17. September 2009 auf Erlass eines positiven Bauvorbescheides abgelehnt wird und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin nach Maßgabe ihres Vorbescheidsantrages vom 17. September 2009 einen positiven Bauvorbescheid zu der Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von einer, zwei oder drei Spielhallen mit einer Nutzfläche von jeweils 145 qm auf dem Grundstück Fl.Nr. … der Gemarkung … zu erteilen, hilfsweise die Beklagte zu verpflichten, insoweit über den Bauvorbescheidsantrag der Klägerin unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Das Gericht hat mit Beschluss vom 13. Dezember 2011 vom Verfahren Au 5 K 10.219 das Verfahren abgetrennt, soweit Gegenstand der Klage die Fragen Nrn. 2, 4 und 6 des Vorbescheidsantrages sind, das Verfahren insoweit unter dem Aktenzeichen Au 5 K 11.1828 fortgeführt und mit weiterem Beschluss vom 22. Dezember 2011, das Verfahren Au 5 K 11.1828 eingestellt (Nr. I des Beschlusses), festgestellt, dass die Beklagte die Kosten des eingestellten Verfahrens trägt (Nr. II des Beschlusses) und für die Verfahren Au 5 K 11.1828 und Au 5 K 10.219 bis zur Abtrennung des Verfahrens Au 5 K 11.1828 einen Gesamtstreitwert in Höhe von 130.500,00 EUR sowie für den Zeitraum nach der Abtrennung für das Verfahren Au 5 K 11.1828 einen Streitwert in Höhe von 77.235,00 EUR (auf 1 EUR aufgerundet) und für das Verfahren Au 5 K 10.219 auf 53.265,00 EUR (auf 1 EUR abgerundet) festgesetzt (Nr. III des Beschlusses). Am 16. Februar 2012 fand die mündliche Verhandlung vor Gericht statt. Ergänzend wird auf die vorgelegten Behördenakten, die Gerichtsakten sowie die Niederschrift über den nichtöffentlichen Augenscheinstermin und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung Bezug genommen. Gründe Die zulässige Klage ist begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides zu den in den Nrn. 1, 3 und 5 des Vorbescheidsantrages vom 17. September 2009 gestellten Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit von drei Spielhallen mit einer Nettonutzfläche von jeweils 145 m2 (Nr. 1 des Vorbescheidsantrages) bzw. als Minus hierzu auf Erteilung eines positiven Vorbescheides hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit von zwei Spielhallen mit je 145 m2 Nettonutzfläche (Nr. 3 des Vorbescheidsantrages) bzw. ein positiver Vorbescheid hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit einer Spielhalle mit 145 m2 Nettonutzfläche (Nr. 5 des Vorbescheidsantrages). Die Bescheide der Beklagten vom 27. Januar 2010 und vom 4. November 2011 sind, soweit mit ihnen die Anträge auf Erlass eines positiven Vorbescheides zu den Vorbescheidsanträgen Nr. 1, 3 und 5 abgelehnt worden sind, rechtswidrig und waren aufzuheben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Vor Einreichung eines Bauantrages ist nach Art. 71 Satz 1 BayBO auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Der Vorbescheid darf nach Art. 71 Satz 4 BayBO, der die entsprechende Anwendung des Art. 68 Abs. 1 BayBO bestimmt, nur dann versagt werden, wenn das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Die drei Spielhallen mit je 145 m2 Nettonutzfläche und als Minus hierzu auch zwei bzw. eine Spielhalle mit jeweils 145 m2 Nettonutzfläche sind nach § 34 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB planungsrechtlich zulässig. Die Eigenart der für das Vorhaben der Klägerin maßgeblichen näheren Umgebung entspricht einem faktischen Gewerbegebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO. Als nähere Umgebung in diesem Sinne ist der umliegende Bereich des Bauvorhabens anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstückes prägt oder doch beeinflusst (BVerwG vom 20.8.1998 Az. 4 B 79/98 ). Dabei sind die Grenzen nicht schematisch, sondern nach der jeweiligen städtebaulichen Situation zu bestimmen (BVerwG vom 28.8.2003 Az. 4 B 74/03 ). Bei der für die Prüfung erforderlichen Bestandsaufnahme ist dabei grundsätzlich alles tatsächlich Vorhandene in den Blick zu nehmen. Auf der Grundlage der dem Gericht vorgelegten Unterlagen und nach dem in dem Augenscheinstermin gewonnenen Eindruck geht das Gericht davon aus, dass das Baugrundstück hinsichtlich der Nutzungsart durch die Bebauung in dem Bauquartier geprägt wird, das im Osten durch die „… Straße“, im Süden durch die „… Straße“, im Westen durch die östliche Grenze des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Bebauungsplanes Nr. … und im Norden durch die „… Straße“ begrenzt wird. Dabei hat das Gericht sowohl der „… Straße“ als auch der „… Straße“ eine trennende Wirkung zugesprochen. Zwar kommt einer Straße nicht immer eine trennende Wirkung zu. Sie kann jedoch ein gewichtiges Indiz dafür sein, dass eine Unterbrechung des Bebauungszusammenhanges vorliegt, mit der Folge, dass die auf der anderen Seite gelegene Bebauung nicht mehr zur maßgeblichen Umgebung gehört. Verstärkt wird das, wenn sich die jeweilige Bau- und Nutzungsstruktur erheblich unterscheidet (vgl. BVerwG vom 28.8.2003 Az. 4 B 74.03 ). Danach kommt der „… Straße“ vorliegend eine trennende Wirkung zu. Es handelt sich um eine ca. 35 m breite, stark befahrene, vierspurige Ausfallstraße der Beklagten mit einem zusätzlichen, für den öffentlichen Verkehr nicht zugänglichen, eigenem Gleiskörper für Straßenbahnen. Darüber hinaus unterscheidet sich die Gebietsstruktur in dem dem Bauvorhaben östlich der „… Straße“ gegenüber liegenden Bereich dadurch, dass sich dort ein großflächiges Trainingsgelände mit mehreren Fußballfeldern befindet. Auch der vielbefahrenen „… Straße“, die eine Breite von ca. 20 m aufweist und als Verbindungsstraße zwischen der „… Straße“ und der B … und darüber hinaus auch als Zubringer zur BAB A … sowie als Erschließungsstraße für ein weitläufiges Gewerbegebiet in erheblichem Umfang regionalen und überregionalen Verkehr aufweist, kommt eine trennende Wirkung zu. In der so bestimmten näheren Umgebung sind zwei Teilbereiche zu unterscheiden. Das südliche Drittel, nämlich der Bereich zwischen der „… Straße“ und der „…Straße“ ist aufgrund der vorhandenen Bebauung mit großen Wohnanlagen als faktisches allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 4 BauNVO zu qualifizieren. Die zwei Drittel des maßgeblichen Bereichs, die nördlich der „… Straße“ liegen, sind dagegen als faktisches Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2, § 8 BauNVO einzustufen. Der Übergang von der Wohnnutzung zur gewerblichen Nutzung erfolgt nahezu übergangslos von einem Grundstück auf das andere. Die klar erkennbare Zäsur verläuft dabei an der nördlichen Grundstücksgrenze der jeweils unmittelbar nördlich an die „…straße“ angrenzenden Grundstücke. In diesem nördlichen Bereich befinden sich, beginnend von Norden, auf dem Grundstück Fl.Nr. … ein Bauunternehmen, auf dem Grundstück Fl.Nr. … eine Autoglaserei, auf dem Grundstück Fl.Nr. … ein Gebrauchtwagenhandel, auf dem Grundstück Fl.Nr. … ein ehemaliges Autohaus, das derzeit als Anlieferungsstützpunkt für Neuwagen genutzt wird, auf dem Grundstück Fl.Nr. … ein Autopflegebetrieb, auf dem Grundstück Fl.Nr. …eine Tankstelle mit Autowaschanlage, auf dem Grundstück Fl.Nr. … diverse Gewerbenutzungen (Druckerei, Stahlbau, Büroausstattung, Metallbau), auf dem Grundstück Fl.Nr… ein Pkw-Parkplatz, auf dem Grundstück Fl.Nr. … Büronutzung, auf den Grundstücken Fl.Nr. … ein Schnellrestaurant, auf dem Grundstück … eine Baufirma, auf dem Grundstück Fl.Nr. … ein Betriebsleiterhaus, auf den Grundstücken Fl.Nrn. … eine Schreinerei mit Betriebsleiterhaus, auf den Grundstücken Fl.Nrn. … ein Autoservice, auf dem Grundstück … ein Molkereibetrieb, auf dem Grundstück Fl.Nr. … ein Dialysezentrum und ein Lampengroßhandel, auf dem Grundstück Fl.Nr. … ein Reifenservice mit Betriebsleiterhaus, auf den Grundstücken Fl.Nrn. … ein Wohnhaus, auf dem Grundstück Fl.Nr. … eine Dachdeckerei mit Betriebsleiterhaus, auf dem Grundstück Fl.Nr. … diverse kleine Gewerbebetriebe und Büronutzung und auf dem Grundstück Fl.Nr. … ein Autoabschleppdienst. Unter Berücksichtigung der vorgefundenen Nutzungen ist daher davon auszugehen, dass die streitgegenständlichen Spielhallen in dem Bereich der maßgeblichen näheren Umgebung liegen, der als faktisches Mischgebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO anzusehen ist. Bei den streitgegenständlichen Spielhallen handelt es sich um die Einrichtung von Vergnügungsstätten im bauplanungsrechtlichen Sinne (vgl. BayVGH vom 16.11.2009 Az. 1 ZB 07.345 ; BayVGH vom 19.10.2000 Az. B 98.2222). In einem faktischen Gewerbegebiet sind grundsätzlich Vergnügungsstätten aller Art und Größe, also sowohl die kerngebietstypischen als auch nicht die kerngebietstypischen Vergnügungsstätten nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO lediglich ausnahmsweise zulässig (vgl. BayVGH vom 7.10.2010 Az. 2 B 09.1287 ; BVerwG vom 20.8.1992 Az. 4 C 54/98; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 8 BauNVO Rdnr. 46). Die streitgegenständlichen Spielhallen sind planungsrechtlich unter Erteilung einer Ausnahme in entsprechender Anwendung des § 31 Abs. 1 BauGB zulässig. Die Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Spielhallen scheitert nicht an § 15 Abs. 1 BauNVO. Diese Vorschrift schränkt die Zulässigkeit von Vorhaben, die nach § 34 Abs. 2 BauGB im Wege einer Ausnahme zugelassen werden können, im Einzelfall ein (vgl. BVerwG vom 25.1.2007 Az. 4 C 1.06 ). Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sind die in den § 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes widersprechen. Das ist hier nicht der Fall. Auch bei einer Kombination der Tatbestandsmerkmale ist die angestrebte Nutzung nicht unzulässig. Die streitgegenständlichen Spielhallen widersprechen nicht nach ihrer Anzahl der Eigenart des Baugebietes im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Die Eigenart eines Gewerbegebietes wird nicht nur durch die allgemeine Zweckbestimmung in § 8 Abs. 1 BauNVO und durch die nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen, sondern auch durch die nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen und damit durch die Gesamtheit der Regelungen des § 8 BauNVO bestimmt. Auch die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind gem. § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO Bestandteil des Baugebietes und damit Teil der den Gebietscharakter prägenden Nutzungen (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 31 Rdnr. 10). Durch die Ausnahmeregelungen soll eine gewisse Flexibilität der planerischen Festsetzungen gesichert und Einzelfallgerechtigkeit ermöglicht, gleichwohl aber auch der Rechtssicherheit Rechnung getragen werden (vgl. BVerwG vom 19.9.2002 NVwZ 2003, 478 ; Löhr in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 31 Rdnrn. 1 ff.). Zur Wahrung des so geprägten Gebietscharakters ist dabei erforderlich, dass nur ausnahmsweise zulässige Nutzungen im Baugebiet auch die Ausnahme bleiben und nicht, auch nicht in Teilen des Baugebietes, zur Regel werden (vgl. Jäde in Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, § 31 Rdnr. 10; BayVGH vom 6.7.2005 Az. 1 B 01.1513 ). Dabei kommt es im Rahmen des § 34 BauGB dadurch, dass der Begriff der Eigenart der näheren Umgebung auf das vorgefundene städtebaulich Prägende abstellt, grundsätzlich maßgeblich auf den bereits vorhandenen baulichen Bestand an. Gleiches gilt für die Nutzung eines Gebäudes, bei der ebenfalls auf die tatsächlich vorhandene Nutzung abzustellen ist. Dabei ist die tatsächlich vorhandene Bebauung bzw. Nutzung grundsätzlich unabhängig davon maßgeblich, ob sie in Übereinstimmung mit den baurechtlichen Vorschriften errichtet worden ist. Genießt sie Bestandsschutz, ist sie in jedem Fall zu berücksichtigen. Künftige bauliche Entwicklungen können dagegen nur begrenzt berücksichtigt werden, etwa wenn sich diese bereits in der vorhandenen Bebauung niedergeschlagen haben (BVerwG vom 29.11.1974 Az. 4 C 1073). Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass bloß beabsichtigte, aber weder genehmigte und noch nicht errichtete Bauvorhaben unberücksichtigt bleiben. Das Gleiche gilt grundsätzlich auch für genehmigte, aber noch nicht errichtete Bauvorhaben (BVerwG vom 26.11.1976 Az. 4 C 69.74). Etwas Anderes kommt jedoch in Betracht, wenn mit dem Bau genehmigter Gebäude bereits begonnen worden ist und dementsprechend nach Lage der Dinge mit einer prägenden Wirkung alsbald zu rechnen ist. Entsprechendes gilt auch für eine absehbar zu erwartende Aufnahme einer Nutzung (vgl. zum Ganzen Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielen-berg, BauGB, § 34 Rdnr. 35 m.w.N.). Auch unter Einbeziehung der danach in der näheren Umgebung vorhandenen bzw. zu berücksichtigenden Vergnügungsstätten widersprechen die streitgegenständlichen Spielhallen nach ihrer Anzahl nicht der Eigenart des Baugebietes. In dem oben dargestellten Bereich der näheren Umgebung des Baugrundstückes, also in dem Bauquartier, das im Süden von der „… Straße“, im Osten von der „… Straße“, im Norden von der „… Straße“ und im Westen von der östlichen Grenze des Baugebietes Nr. … begrenzt wird, wurden nach den Angaben der Beklagten bislang keine Baugenehmigungen für den Betrieb von Vergnügungsstätten erteilt und werden nach der von der Beklagten durchgeführten Bestandsaufnahme auch keine Vergnügungsstätten faktisch betrieben. Die nächstgelegenen genehmigten und betriebenen Vergnügungsstätten liegen im Bereich des Bebauungsplanes Nr. … an der „… Straße“ in einer Entfernung von mehreren hundert Metern zum Baugrundstück. Es handelt sich dabei um die auf dem Grundstück Fl.Nr. … genehmigte Spielhalle bzw. das auf dem Grundstück Fl.Nr. … genehmigte Erotik-Kino. Zwar sind auch auf dem Baugrundstück selbst bereits vorhandenen Nutzungen zu berücksichtigen. Auch hier gilt aber, dass grundsätzlich nur genehmigte bzw. bereits betriebene Nutzungen in die Beurteilung miteinzubeziehen sind. Vorliegend hat die Beklagte nach der Durchführung des gerichtlichen Augenscheinstermins ihren ursprünglichen Bescheid vom 27. Januar 2010, mit dem sie die planungsrechtliche Zulässigkeit für jegliche Spielhallennutzung auf dem Baugrundstück verneint hat, mit dem Vorbescheid vom 4. November 2011 teilweise abgeändert und festgestellt, dass auf dem Grundstück drei bzw. zwei oder eine Spielhalle(
2. n)mit einer Nettonutzfläche von je 100 m2 Nettonutzfläche entsprechend den Vorbescheidsanträgen Nrn. 2, 4 und 6 vom 17. September 2009 planungsrechtlich zulässig sind. Nach den Angaben der Beklagten ist für diese drei Spielhallen bislang aber keine Baugenehmigung erteilt worden und auch der Betrieb nicht aufgenommen worden. Sie sind deshalb unter Berücksichtigung der oben dargelegten Kriterien für die Beurteilung der Frage, ob die streitgegenständlichen Spielhallen zu einer unzulässigen Häufung führen würden, nicht zu berücksichtigen. Aber selbst wenn man sie berücksichtigen würde, hat das keine Auswirkungen auf das Ergebnis der Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Spielhallen. Für das in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO genannte Kriterium der Anzahl bestimmter Arten baulicher Anlagen gilt, dass durch die Häufung bestimmter Arten baulicher Anlagen in einem räumlichen Bereich dieser eine bestimmte Prägung erfahren kann, die sich negativ auf die städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich und seine Nachbarschaft auswirkt. Während eine einzelne Anlage oder einzelne Anlagen dieser Art städtebaulich vertretbar erscheinen, führt die Häufung ggf. zu negativen Auswirkungen (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauNVO, § 15 Rdnr. 26). Die Anzahl bestimmter baulicher Anlagen in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bietet aber für in einem Gebiet allgemein zulässige Nutzungsarten keine allgemeinen Steuerungsmöglichkeiten zur gebietsinternen Entwicklung. Unter dem Gesichtspunkt der Anzahl können Bauvorhaben, die nach dem Gebietscharakter in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, daher nur aus besonderen Gründen abgelehnt werden. Etwas Anderes gilt aber für die nur ausnahmsweise zulässigen Anlagen. Die Verweisung in dem jeweiligen Ausnahmekatalog hat für § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO zur Folge, dass hier nach der Anzahl der Anlagen erheblich eher ein Widerspruch zur Eigenart des Gebietes zu bejahen ist, als bei den allgemein zulässigen Vorhaben (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielen-berg, BauNVO, § 15 Rdnr. 26). Gemessen daran ist eine Unvereinbarkeit der drei streitgegenständlichen Spielhallen mit der Eigenart des faktischen Gewerbegebietes nach § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO in dem oben näher dargelegten Bereich nördlich der „… Straße“, östlich der „… Straße“, südlich der „… Straße“ und der östlichen Grenze des Bebauungsplangebietes Nr. …, nicht erkennbar. Das ergibt sich daraus, dass die genehmigten Vergnügungsstätten, nämlich die Spielhalle und das Erotik-Kino an der „… Straße“ eine so große Entfernung zu dem Baugrundstück aufweisen, dass sie den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstückes nicht mehr rechtlich erheblich prägen oder beeinflussen. Soweit die Beklagte mit Bescheid vom 4. November 2011 die planungsrechtliche Zulässigkeit von drei, zwei oder einer Spielhalle(
3. n)mit je 100 m2 Nutzfläche auf dem Baugrundstück festgestellt hat, ist - wie oben bereits dargelegt - festzustellen, dass es sich dabei nicht um eine im Rahmen der vorhandenen Bebauung berücksichtigungsfähige Nutzung handelt. Darüber hinaus ergibt sich aus der Formulierung der sechs Varianten in dem Vorbescheidsantrag vom 17. September 2009 hinreichend, dass die streitgegenständlichen drei Spielhallen mit je 145 m2 Nettonutzfläche nicht zusätzlich zu den mit dem Vorbescheid vom 4. November 2011 positiv verbeschiedenen drei Spielhallen mit einer Nettonutzfläche von je 100 m2 errichtet und betrieben werden sollen, sondern mit der Abstufung der einzelnen Vorbescheidsanträge Nrn. 1 bis 6 geklärt werden soll, ob maximal drei Spielhallen mit je 145 m2 Nettonutzfläche planungsrechtlich zulässig sind oder die Anzahl und die Nettonutzfläche der Spielhallen hinter diesem Maximalziel zurückbleiben muss. Die streitgegenständlichen Spielhallen widersprechen auch nicht im Hinblick auf ihre Lage nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebietes. Mit der Lage ist der Standort der baulichen Anlage in dem maßgeblichen Gebiet gemeint. Unter Berücksichtigung der oben dargelegten Nutzungsarten in dem faktischen Gewerbegebiet ist nicht ersichtlich, dass die Spielhallen in einem Bereich dieses Gebietes liegen, der von einer Bebauung geprägt ist, die nach ihrer Eigenart der Lage der Spielhallen widerspricht. Hierbei ist zunächst nochmals auf die in der unmittelbaren Umgebung des Baugrundstückes gelegenen Nutzungsarten, nämlich die bisherige Nutzung des Baugrundstückes Fl.Nr. … für Gebrauchtwagenhandel, die Nutzung des Grundstückes Fl.Nr. … durch eine Autoglaserei, die Nutzung des Grundstückes Fl.Nr. … durch eine Firma für Autopflege und die Nutzung des Grundstückes Fl.Nr. … als Tankstelle mit Autowaschanlage abzustellen. Auf die westlich und südlich daran anschließenden gewerblichen Nutzungen, die oben bereits dargelegt wurden, wird im Übrigen Bezug genommen. Zu einem anderen Ergebnis kommt man selbst dann nicht, wenn man entgegen der oben vertretenen Ansicht zur trennenden Wirkung der „… Straße“ die unmittelbar nördlich an die „… Straße“ angrenzenden Grundstücke insoweit in die Beurteilung miteinbezöge. Es handelt sich dabei um das großflächige Grundstück Fl.Nr. …, auf dem sich ein Betrieb der städtischen Elektrizitätswerke befindet sowie das Grundstück Fl.Nr. …, auf dem ein großflächiger Lebensmitteldiscounter betrieben wird. Das Baugrundstück liegt damit innerhalb des für die Beurteilung maßgeblichen Bauquartiers auch nicht in einer Randlage bzw. im Übergang zu einer sensibleren (Wohn-)Nutzung, außerhalb dieses Gebietes, so dass sich auch insoweit im Hinblick auf den Standort im maßgeblichen Gebiet keine Unzulässigkeit des Vorhabens ergibt. Die Spielhallen widersprechen auch nicht in Bezug auf ihren Umfang nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart der näheren Umgebung. Mit einer geplanten Nettonutzfläche von max. 435 m2 fallen sie auch quantitativ im Vergleich zu den in der Umgebung vorhandenen gewerblichen Nutzungen nicht aus dem Rahmen. Schließlich führt auch eine Gesamtbetrachtung der einzelnen Tatbestandsmerkmale nicht zu einer qualitativen Unzulässigkeit des Vorhabens (vgl. BVerwG vom 5.8.1983 Az. 4 C 9679). Im Hinblick auf die Zahl der bebauten Grundstücke in der maßgeblichen näheren Umgebung, auf denen eine gewerbliche Nutzung ausgeübt wird und den Abstand zu den nächstgelegenen Vergnügungsstätten sind keine konkreten Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der streitgegenständlichen Spielhallen ein Kippen des Gebietes in Richtung eines Vergnügungsviertels bewirken könnte. Darüber hinaus ist bei der Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der streitgegenständlichen Spielhallen auch kein „Trading Down-Effekt“ zu befürchten. Ein solcher kommt in Betracht, wenn es aufgrund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückganges der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch Spielhallen zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -zonen kommt. In einem Gewerbegebiet ist ein solcher „Trading Down-Effekt“ lediglich ausnahmsweise anzunehmen (vgl. BayVGH vom 15.12.2010 Az. 2 B 09.2419 ). So mag es extreme Ausnahmefälle geben, in denen z.B. hochwertige Gewerbebetriebe, etwa aus dem Bereich der Spitzentechnologie, durch einen Spielhallenbetrieb, u.a. z.B. wegen der Intensität des Zu- und Abgangsverkehrs, gestört werden (vgl. BayVGH vom 15.12.2010 a.a.O. ; BVerwG vom 28.2.2008 Az. 4 B 60/07 NVwZ 2008, 786 ). Im vorliegenden Fall ist nicht zu erkennen, dass Gewerbebetriebe in der unmittelbaren Umgebung des Baugrundstückes oder in dem oben dargelegten darüber hinausgehenden Bereich vor der Ansiedlung der Spielhallen geschützt werden müssten. Die soziale Wertigkeit der angesprochenen Bereiche mit den dort vorhandenen Nutzungen trägt den städtebaulichen Erfahrungssatz vom „Trading Down-Effekt“ nicht. Die vorhandenen Nutzungen sind von ihrer sozialen Wertigkeit als durchschnittlich zu betrachten. Es sind keine Nutzungen vorhanden, denen eine Spielhallennutzung widersprechen würde. Das gilt sowohl für die Nutzungsarten im unmittelbaren Bereich um das Baugrundstück als auch für die sich südlich davon anschließenden gewerblichen Nutzungen. Hinzu kommt die Lage des Baugrundstückes unmittelbar an der stark befahrenen „… Straße“ sowie in geringer Entfernung zu der ebenfalls stark befahrenen „… Straße“. Es mag darüber hinaus zwar zutreffen, dass die Anträge auf Zulassung großflächiger Spielhallen in faktischen oder festgesetzten Gewerbegebieten im Stadtgebiet der Beklagten deutlich zugenommen haben und dabei das Überangebot an Gewerbeflächen und die gegenüber sonstigen Gebieten, insbesondere Kerngebieten, regelmäßig deutlich niedrigeren Mietpreise eine wesentliche Rolle spielen dürften. Wie die Bestandsaufnahme der unterschiedlichen gewerblichen Nutzungsarten im maßgeblichen Bereich zeigt, ist im vorliegenden Fall aber nicht zu befürchten, dass kleine Läden oder Kleingewerbetreibende durch eine gewinnträchtigere Spielhallennutzung verdrängt werden könnten. Es finden sich bei den in der näheren Umgebung vorhandenen Immobilien auch keine Leerstände, die sich für eine Spielhallennutzung anbieten würden. Schließlich gibt es auch keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der streitgegenständlichen Spielhallen einen Präzedenzfall schaffen würde, der eine Vielzahl weiterer Anträge auf Zulassung von Vergnügungsstätten nach sich ziehen würde. Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung auf Nachfrage des Gerichts angegeben, ihr lägen für den oben dargelegten Bereich keine weiteren Vorbescheidsanträge bzw. Bauanträge bezüglich der Zulassung von Vergnügungsstätten vor. Auch die Erteilung des Vorbescheides vom 4. November 2011 hat sich demnach bislang nicht als Auslöser für weitere auf die Zulassung von Vergnügungsstätten gerichtete Anträge erwiesen. Hinzu kommt, dass die Beklagte im Bereich des Bebauungsplanes Nr. … Vergnügungsstätten ohnehin ausgeschlossen hat. Die Klägerin hat zudem einen Anspruch auf die Feststellung der ausnahmsweisen planungsrechtlichen Zulässigkeit des ausnahmefähigen Vorhabens. Bei der Entscheidung über die ausnahmsweise Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit in entsprechender Anwendung des § 31 Abs. 1 BauGB handelt es sich zwar um eine Ermessensentscheidung. Das Ermessen ist aber nach Art. 40 VwVfG dem Zweck der Ermächtigung entsprechend auszuüben. Als Ermessenserwägungen kommen nur städtebauliche Gründe in Betracht. Erweist sich das Bauvorhaben auf der Tatbestandsebene als ausnahmefähig, ist die Ablehnung der ausnahmsweisen Zulassung im Rahmen des § 31 Abs. 1 BauGB nur dann ermessensgerecht, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstehen. Anderenfalls ist das Ermessen zu Gunsten des Bauherrn auf Null reduziert (BayVGH vom 15.12.2010 Az. 2 B 09.2419 ). Nach der BauNVO ausnahmsweise zulässige Vorhaben können nämlich jedenfalls aus Erwägungen, die für das gesamte maßgebliche Gebiet Geltung beanspruchen, regelmäßig nicht im Wege einer Ermessensentscheidung, sondern nur mit den Mitteln der Bauleitplanung ausgeschlossen werden (vgl. VG Augsburg vom 12.1.2012 Az. Au 5 K 10.1522 ; VG Augsburg vom 28.7.2011, Az. Au 5 K 10.661 ; VG Augsburg vom 17.11.2008 Az. 5 K 08.354 ; BVerwG vom 17.12.1998 BVerwGE 108, 100 /196; BayVGH vom 26.1.2007 Az. 1 BV 02.2147 ; BayVGH vom 6.7.2005 Az. 1 B 01.1513 ). Städtebauliche Gründe, die nicht bereits auf der Tatbestandsebene nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO Gegenstand der Prüfung waren, sind aber weder substantiiert vorgetragen noch im Übrigen ersichtlich, so dass im vorliegenden Fall eine Ermessensreduzierung auf Null anzunehmen ist. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO, § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/496568.html Kommentare