VG Augsburg, Urteil vom 29. März 2012 - Az. Au 5 K 10.1858, Au 5 K 11.1562

Tenor I.

1. Im Verfahren Au 5 K 10.1858 wird die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom
2. November 2010 verpflichtet, den Antrag auf Nutzungsänderung vom
3. Juni 2010 zu genehmigen.
4. Im Verfahren Au 5 K 11.1562 wird die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom
5. Oktober 2011 verpflichtet, den Antrag auf Nutzungsänderung vom
6. Mai 2011 zu genehmigen. II. Die Kosten der Verfahren hat die Beklagte zu tragen. III. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Die Klägerin erstrebt mit ihren Klagen die Genehmigung für Nutzungsänderungen zum Einbau von vier Spielhallen in einen bestehenden Gebäudekomplex. Auf dem Grundstück Fl.Nr. … der Gemarkung … steht ein Gebäudekomplex, in dem sich zwei mit Bescheid vom
7. Januar 2009 genehmigte Spielhallen mit einer Nutzfläche von zusammen 320 m², ein Rehabilitations- und Therapiezentrum, ein Geschäft für Friseurbedarf, das … -Institut sowie ein Lebensmittelmarkt, ein Friseur und ein Nagelstudio befinden. Mit Formblattantrag vom
8. Juni 2010 hat die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung einer Genehmigung für die Nutzungsänderung eines Teils des Gebäudes für den Einbau von zwei Spielhallen mit einer Nettonutzfläche von 148,59 m² bzw. 149,28 m² beantragt. Die beiden nebeneinander liegenden Spielhallen werden durch eine Wand voneinander getrennt, es sind separate Toilettenanlagen und Eingänge vorhanden. Die Aufsichtsbereiche sind durch eine Tür miteinander verbunden, die Zufahrt und die Stellplätze werden gemeinsam genutzt. Mit Bescheid vom
9. November 2010, Az. …, hat die Beklagte den Bauantrag vom
10. Juni 2010 abgelehnt. Zur Begründung hat die Beklagte im Wesentlichen ausgeführt, die maßgebliche Umgebungsbebauung sei als Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO zu beurteilen. Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung der beantragten Spielhallen gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO lägen nicht vor. Durch die zusätzlich zu den bereits vorhandenen zwei Spielhallen beantragten zwei weiteren Spielhallen entstünden in dem Gebäude Spielhallen mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 620 m². Die ausnahmsweise Zulassung von Spielhallen dieser Größenordnung verstoße in einem Gewerbegebiet gegen das in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO zum Ausdruck kommende Gebot der Rücksichtnahme. Obwohl § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO nicht danach differenziere, ob es sich um kerngebietstypische oder nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten handle, sei bei der Prüfung der städtebaulichen Auswirkungen der Vergnügungsstätte von Bedeutung, ob es sich um eine Vergnügungsstätte von kerngebietstypischem Ausmaß handle, da deren Zulassung für den Gebietscharakter in ganz anderer Weise städtebaulich problematisch sei, als eine kleinere Vergnügungsstätte. Die streitgegenständlichen Spielhallen seien sowohl in der Summe der Nettonutzfläche, als auch für sich betrachtet als kerngebietstypische Vergnügungsstätten anzusehen. Auch wenn diese mit den bereits vorhandenen Spielhallen mit einer Nutzfläche von 320 m² keine betriebliche Einheit bildeten, seien in die Betrachtung auch bestehende Anlagen miteinzubeziehen. Die ausnahmsweise Zulassung der streitgegenständlichen Spielhallen könne daher unter Berücksichtigung der Gesamtfläche an Spielhallen ein Kippen des Gebiets sowie einen Trading-Down-Effekt einleiten. Spielhallen dieser Größenordnung entfalteten naturgemäß einen erheblichen Einfluss auf das gesamte Gewerbegebiet. Die nur ausnahmsweise zulässigen Spielhallen seien nicht mehr, wie die bisher vorhandenen, als untergeordnet anzusehen. Es sei zu befürchten, dass derart großflächige Vergnügungsstätten einen Verdrängungsmechanismus zu Lasten des vorhandenen Handels- und Dienstleistungsgewerbes in Gang setzten. Die Gefahr, dass hierdurch die Mietpreise in dem Gewerbegebiet in die Höhe getrieben würden und deshalb für die Ansiedlung herkömmlicher Dienstleistungs- und Handelsgewerbe nicht mehr interessant seien, fördere letztendlich eine städtebaulich nicht erwünschte Entwicklung des Gebietes hin zu einem Vergnügungsviertel. Die Klägerin hat mit Schreiben vom
11. November 2010 unter dem Aktenzeichen Au 5 K 10.1858 Klage erhoben und beantragt,
12. die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom
13. November 2010 zu verpflichten, den Antrag auf Nutzungsänderung vom
14. Juni 2010 zu genehmigen,
15. hilfsweise die Beklagte zu verpflichten, den Antrag auf Nutzungsänderung vom
16. Juni 2010 unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu verbescheiden. Die Beklagte hat mit Schreiben vom
17. Dezember 2010 im Verfahren Au 5 K 10.1858 beantragt, die Klage abzuweisen. Die Klägerin hat ihre Klageanträge im Verfahren Au 5 K 10.1858 mit Schreiben vom
18. Januar 2011,
19. März 2011 und
20. Juli 2011 im Wesentlichen wie folgt begründet. Die streitgegenständlichen Spielhallen seien nach § 34 Abs. 2 BauGB, § 31 Abs. 1 BauGB, § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässig. In der maßgeblichen Umgebung des Baugrundstückes fänden sich Einzelhandel, Fachhandel, Handwerksbetriebe, Dienstleistungsbetriebe, Produktionsstätten, Gastronomie, Gesundheitszentren, öffentliche Einrichtungen wie eine Feuerwache, ein Büro-Hochhaus, ein öffentlich zugängliches Parkhaus, ein Forschungsinstitut sowie die bereits vorhandenen kerngebietstypischen Spielhallen. Das Gebiet umfasse somit die gesamte vorstellbare und typische Bandbreite der Nutzungen in einem Gewerbegebiet einschließlich Vergnügungsstätten. Die Spielhallen widersprächen hinsichtlich der Anzahl, ihrer Lage und ihrem Umfang nicht der Eigenart des Gewerbegebietes. Ein Hinzukommen der zwei streitgegenständlichen Spielhallen führe nicht zu einer unzulässig hohen Konzentration bzw. einer unzulässigen Häufung von Spielhallen in dem Gebiet, das durch Gewerbegrundstücke unterschiedlichster Größe geprägt werde. Eine Störung des Gebietscharakters durch die Zulassung der Spielhallen scheide daher angesichts des erheblichen Übergewichts der vorhandenen anderen gewerblichen Nutzungen unterschiedlichster Arten aus. Der Nutzungsart Vergnügungsstätte komme in dem Gebiet auch bei einer Zulassung der Spielhallen nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Unter Berücksichtigung der vorhandenen gewerblichen Nutzung sei auch nicht ersichtlich, dass eine Zulassung der Spielhallen die städtebauliche Situation negativ in Bewegung bringe und ein Trading-Down-Effekt entstehen könne. Anhaltspunkte dafür, dass die Zulassung der Spielhallen, obschon sie der Eigenart des Gewerbegebietes nicht widersprächen, in Widerspruch zu nachbarschaftlichen Nutzungen stehen könnten und deshalb ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme anzunehmen sei, lägen nicht vor. Es gebe keine Anhaltspunkte für ein mögliches Störpotential der Spielhallen für die unmittelbare und weitere Nachbarschaft. Auf Grund der verkehrsgünstigen Lage, der niedrigen Besucherfrequenzen von 10 bis 25 Gästen pro Spielhalle in 23 Stunden sowie auf Grund der Lage innerhalb eines in sich abgeschlossenen Gewerbegebietes seien Störungen der Nachbarschaft nicht zu erwarten. Eine Störung von Wohnnutzungen sei ohnehin nicht zu befürchten. Der Klägerin stehe schließlich auch ein Anspruch auf Erteilung der ausnahmsweisen Zulassung der Spielhallen zu. Das Ermessen sei zu Gunsten der Klägerin auf Null reduziert, da keine städtebaulich relevanten Gründe, die nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasst seien, gegen das Vorhaben sprächen. Darüber hinaus habe die Klägerin im Hinblick darauf, dass nach der Verwaltungspraxis der Beklagten Spielhallen in Gewerbegebieten zugelassen würden, einen Anspruch auf gleichmäßige Ermessensausübung. Die Beklagte hat den Antrag auf Klageabweisung im Verfahren Au 5 K 10.1858 mit Schreiben vom
21. Juni 2011 im Wesentlichen wie folgt begründet. Da auf dem Grundstück Fl.Nr. … bereits zwei Spielhallen mit einer Nutzfläche von 320 m² vorhanden seien, liege in dem relativ kleinen faktischen Gewerbegebiet eine punktuelle Häufung von Spielhallen vor. Die Lage der streitgegenständlichen Spielhallen direkt an der Erschließungsstraße führe dazu, dass dahinterliegende Nutzungen, mit Ausnahme des daneben liegenden großflächigen Baumarktes, nicht mehr wahrgenommen würden. Es würde der Anschein erweckt, dass in diesem Bereich keine weiteren Nutzungen anzutreffen seien. Das wirke sich negativ auf die Weiterentwicklung des Gebietes aus und liefe seiner Zweckbestimmung entgegen. Des Weiteren sei eine räumliche Nähe zu zahlreichen zentralen Ausbildungsstätten vorhanden. Nördlich des Gewerbegebietes befänden sich, nur eine Straßenbahnhaltestelle entfernt, eine Wirtschaftsschule, eine Fachoberschule sowie eine Berufsoberschule. Auf dem Baugrundstück selbst sei das … -Institut untergebracht. Das Büro-Hochhaus beherberge auf acht Geschossen Schulen, u.a. eine Technikerschule und ein Berufsausbildungszentrum sowie Teile der nahegelegenen Universität. Die streitgegenständlichen Spielhallen fügten sich auch nach ihrem Umfang nicht in die maßgebliche Umgebung ein, da bei ihrer Zulassung der Schwellenwert zur kerngebietstypischen Vergnügungsstätte unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen Spielhallenfläche um das 6-fache überschritten werde. Es bestehe die Gefahr der Verdrängung des vorhandenen Handels- und Dienstleistungsgewerbes. Die Ansiedlung von Spielhallen dieser Größenordnung sei gerade in Gewerbegebieten deshalb besonders interessant, da sie in Kerngebieten mit typischerweise wesentlich höheren Immobilienpreisen nur ungleich schwieriger realisierbar seien. Es sei zu befürchten, dass bei einer Zulassung der Spielhallen die Mietpreise in der Umgebung anstiegen und damit für die Ansiedlung herkömmlicher Dienstleistungs- und Handelsgewerbe nicht mehr interessant seien. Das befördere letztendlich eine städtebaulich nicht erwünschte Entwicklung des Gebietes hin zu einem Vergnügungsviertel. Mit Formblattantrag vom
22. Mai 2011 hat die Klägerin bei der Beklagten die Genehmigung für die Nutzungsänderung für den Einbau zweier weiterer Spielhallen mit einer Nettonutzfläche von 146,09 m² bzw. 145,42 m² in dem auf dem Grundstück Fl.Nr. … stehenden Gebäudekomplex beantragt. Die beiden Spielhallen sind durch eine Wand voneinander getrennt und weisen separate Eingänge auf. Die Aufsichtsräume sind durch eine Tür miteinander verbunden. Mit Bescheid vom
23. Oktober 2011, Az. …, hat die Beklagte den Antrag vom
24. Mai 2011 abgelehnt. Zur Begründung hat die Beklagte ausgeführt, die Eigenart der für das Vorhaben maßgeblichen näheren Umgebungsbebauung entspreche einem Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO. Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung der Spielhallen nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO lägen nicht vor. Im Übrigen entspricht die Begründung im Wesentlichen der Begründung, mit der die Beklagte den Bauantrag vom
25. Juni 2012 abgelehnt hat. Auf die Begründung wird Bezug genommen. Die Klägerin hat unter dem Aktenzeichen Au 5 K 11.1562 bei Gericht Klage erhoben und beantragt,
26. die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom
27. Oktober 2011 zu verpflichten, die mit Antrag vom
28. Mai 2011 beantragte Nutzungsänderung zu genehmigen,
29. hilfsweise, die Beklagte zu verpflichten, den Bauantrag vom
30. Mai 2011 unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu verbescheiden. Die Klägerin hat ihre Klage mit Schreiben vom
31. Oktober 2011 und
32. November 2011 mit der im Wesentlichen gleichen Argumentation wie im Klageverfahren Au 5 K 10.1858 begründet. Auf die Klagebegründung wird insoweit Bezug genommen. Die Beklagte hat mit Schreiben vom
33. November 2011 im Verfahren Au 5 K 11.1562 beantragt, die Klage abzuweisen. Das Gericht hat am
34. Januar 2012 in den Verfahren Au 5 K 10.1858 und Au 5 K 11.1562 im Einverständnis mit den Beteiligten einen gemeinsamen Augenscheinstermin durchgeführt. Am
35. März 2012 fand die gemeinsame Verhandlung in den Verfahren Au 5 K 10.1858 und Au 5 K 11.1562 statt. In der mündlichen Verhandlung wurden die Verfahren durch Beschluss zur gemeinsamen Entscheidung verbunden. Ergänzend wird auf die vorgelegten Behördenakten, die Gerichtsakten, die Niederschrift über den Augenscheinstermin und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung in den Verfahren Au 5 K 10.1858 und Au 5 K 11.1562 Bezug genommen. Gründe Die durch Beschluss in der mündlichen Verhandlung nach § 93 Satz 1 VwGO zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen Klagen sind zulässig und begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung zu ihrem Bauantrag vom
36. November 2010 zu. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom
37. Juni 2010 ist rechtswidrig und war aufzuheben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung zu ihrem Bauantrag vom
38. Mai 2011 zu. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom
39. Oktober 2011 ist rechtswidrig und war aufzuheben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Den Vorhaben stehen keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen, die nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 HS 1 BayBO im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Die streitgegenständlichen Spielhallen sind nach §§ 34 Abs. 1, Abs. 2 BauGB planungsrechtlich zulässig. Die Eigenart der für die Vorhaben der Klägerin maßgeblichen näheren Umgebung entspricht einem faktischen Gewerbegebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO. Als nähere Umgebung in diesem Sinne ist der umliegende Bereich der Bauvorhaben anzusehen, soweit sich die Ausführung der Vorhaben auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstückes prägt oder doch beeinflusst (vgl. BVerwG vom 20.8.1998 Az. 4 B 79/98 ). Dabei sind die Grenzen der rahmenbildenden Bebauung nicht schematisch, sondern nach der jeweiligen städtebaulichen Situation zu bestimmen (vgl. BVerwG vom 28.8.2003 Az. 4 B 74/03 ). Bei der für die Prüfung erforderlichen Bestandsaufnahme ist dabei grundsätzlich alles tatsächlich vorhandene in den Blick zu nehmen. Auf der Grundlage der dem Gericht vorgelegten Unterlagen und nach dem in dem gerichtlichen Augenscheinstermin gewonnenen Eindruck geht das Gericht davon aus, dass das Baugrundstück hinsichtlich der Nutzungsart durch die Bebauung in dem Bauquartier geprägt wird, das im Süden durch die „…straße“, im Westen durch den „…weg“, im Norden durch die Bebauung beiderseits der „…-Straße“ sowie im Osten durch die bebauten Grundstücke Fl.Nrn. … und … der Gemarkung … begrenzt wird. Im Osten ergibt sich die Eingrenzung des maßgeblichen Bauquartiers daraus, dass die an die Grundstücke Fl.Nrn. … und … angrenzenden Grundstücke Fl.Nrn. … und … unbebaut sind und sich die nächste größere Bebauung erst deutlich nach Osten abgesetzt auf dem Grundstück Fl.Nr. … einschließlich der der Bebauung gehörenden Parkplatzfläche auf dem Grundstück Fl.Nr. … befindet. Insoweit bilden die unbebauten Flächen mit den Fl.Nrn. … und … eine deutliche Zäsur zu der östlich des „…weges“ vorhandenen, verdichteten Bebauung, die mit den Grundstücken Fl.Nrn. … und … zunächst ihren Abschluss findet. Im Süden endet der für die planungsrechtliche Beurteilung maßgebliche Bereich mit der „…straße“. Bei dieser Straße handelt es sich um eine dicht befahrene, vierspurige Ein- und Ausfallstraße mit einem mittigen Grünstreifen, der eine trennende Wirkung zukommt. Darüber hinaus unterscheidet sich die südlich an die „…straße“ angrenzende Bebauung, in der eindeutig Geschosswohnungsbau dominiert, in ihrer Struktur erheblich von dem gewerblich genutzten Areal nördlich der „…straße“. Anders als der „…straße“ im Süden kommt der im Norden des Bauquartiers verlaufenden „…-Straße“ dagegen keine trennende Wirkung zu. Ausschlaggebend hierfür ist die geringere Verkehrsbedeutung dieser Straße sowie die Tatsache, dass die sowohl südlich an die „…-Straße“ angrenzende Bebauung, als auch die unmittelbar nördlich der Straße vorhandene Bebauung übereinstimmend gewerblich geprägt sind und ein Strukturunterschied hinsichtlich der baulichen Nutzung nicht auszumachen ist. Dem das Bauquartier im Westen begrenzenden „…weg“ kommt dagegen im Hinblick auf die Breite der Straße und den an der Ostseite des „…weges“ verlaufenden, separaten Straßenbahnkörpers ebenfalls eine trennende Wirkung zu. In der so bestimmten näheren Umgebung befinden sich nach den in dem gerichtlichen Augenscheinstermin gewonnenen Erkenntnissen im Wesentlichen - beginnend von Süden nach Norden - ein Büro-Hochhaus mit Parkdeck, ein großer Baufachmarkt, zwei Spielhallen der Klägerin mit jeweils ca. 150 m2 Nutzfläche, ein großes Reha-Zentrum, das … -Institut, ein Geschäft für Friseurbedarf, ein russischer Supermarkt, ein Nagelstudio, ein Friseur, die lokale Feuerwehrwache, eine Kfz-Werkstatt mit Zubehörverkauf, eine weitere Kfz-Werkstatt bzw. ein Kfz-Handel, sowie nördlich der „…-Straße“ zum sogenannten „… Park“ gehörende größere Gebäude. Unter Berücksichtigung der vorgefundenen Nutzungen ist daher davon auszugehen, dass die maßgebliche nähere Umgebung als faktisches Mischgebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO anzusehen ist. Etwas Anderes ergäbe sich auch nicht, wenn man entgegen der obigen Annahme die maßgebliche Umgebungsbebauung nach Osten hin über die Grundstücke Fl.Nr. … und … hinaus bis zu der weiter östlich verlaufenden vierspurigen „… Straße“ erstreckte. Bei einer derart nach Osten erweiterten Betrachtung schlössen sich dort westlich der oben genannten unbebauten Grundstücke wiederum umfassende gewerbliche Nutzungen an, so dass sich die bauplanungsrechtliche Beurteilung des Bauquartiers nicht änderte. Gleiches gilt, wenn man entgegen der obigen Annahme noch einen bestimmten Bereich westlich des „…weges“ in die Betrachtung der näheren Umgebung miteinschlösse. Auch dieser Bereich ist im Hinblick auf die dort vorhandenen Nutzungen, einen großen produzierenden Betrieb, einen Baufachmarkt, eine Kfz-Fertigungsstätte (Busse) sowie ein Ärztehaus mit Apotheke und Rechtsanwaltskanzlei gewerblich geprägt. Bei den streitgegenständlichen Spielhallen handelt es sich um die Einrichtung von Vergnügungsstätten im bauplanungsrechtlichen Sinne (vgl. BayVGH vom 16.11.2009 Az. 1 ZB 07.345 ; BayVGH vom 19.10.2000 Az. B 98.2222). In einem faktischen Gewerbegebiet sind grundsätzlich Vergnügungsstätten aller Art und Größe, also sowohl die kerngebietstypischen als auch die nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO lediglich ausnahmsweise zulässig (vgl. BayVGH vom 7.10.2010 Az. 2 B 09.1287 ; BVerwG vom 20.8.1992 Az. 4 C 54/98; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 8 BauNVO Rdnr. 46). Das faktische Gewerbegebiet hat mit der ausnahmsweisen Zulässigkeit von auch sonst nur im Kerngebiet zulässigen Vergnügungsstätten gleichsam eine Auffangfunktion. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass Gewerbegebiete unterschiedlich strukturiert und daher im Einzelfall auch kerngebietstypische Vergnügungsstätten in ihnen unbedenklich sein können. Die streitgegenständlichen Spielhallen sind planungsrechtlich unter Erteilung einer Ausnahme in entsprechender Anwendung des § 31 Abs. 1 BauGB zulässig. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ergänzt insoweit die § 2 bis 14 BauNVO. Das gilt nicht nur für durch Bebauungsplan festgesetzte Baugebiete, sondern auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart wie hier gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der BauNVO entspricht (vgl. BVerwG vom 16.12.2008 Az. 4 B 68.08 ). Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes widersprechen. Das ist hier nicht der Fall. Auch bei einer Kombination der Tatbestandsmerkmale ist die angestrebte Nutzung nicht unzulässig. Die streitgegenständlichen Spielhallen widersprechen nicht nach ihrer Anzahl der Eigenart des Baugebietes im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Die Eigenart eines Gewerbegebietes wird nicht nur durch die allgemeine Zweckbestimmung in § 8 Abs. 1 BauNVO und durch die nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen, sondern auch durch die nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen und damit durch die Gesamtheit der Regelungen des § 8 BauNVO bestimmt. Auch die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO Bestandteil des Baugebietes und damit Teil der den Gebietscharakter prägenden Nutzungen (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bie-lenberg, BauGB, § 31 Rdnr. 10). Durch die Ausnahmeregelungen soll eine gewisse Flexibilität der planerischen Festsetzungen gesichert und Einzelfallgerechtigkeit ermöglicht, gleichwohl aber auch der Rechtssicherheit Rechnung getragen werden (vgl. BVerwG vom 19.9.2002 NVwZ 2003, 478 ; Löhr in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 31 Rdnrn. 1 ff.). Zur Wahrung des so geprägten Gebietscharakters ist dabei erforderlich, dass nur ausnahmsweise zulässige Nutzungen im Baugebiet auch die Ausnahme bleiben und nicht, auch nicht in Teilen des Baugebietes, zur Regel werden (vgl. Jäde in Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB/BauNVO, § 31 Rdnr. 10; BayVGH vom 6.7.2005 Az. 1 B 01.1513 ). Für das in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO genannte Kriterium der Anzahl bestimmter Arten baulicher Anlagen gilt, dass durch deren Häufung in einem räumlichen Bereich dieser eine bestimmte Prägung erfahren kann, die sich negativ auf die städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich und seine Nachbarschaft auswirkt. Während eine einzelne Anlage oder einzelne Anlagen dieser Art städtebaulich vertretbar erscheinen, führt die Häufung ggf. zu negativen Auswirkungen (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauNVO, § 15 Rdnr.
40. Die Anzahl bestimmter baulicher Anlagen in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bietet aber für in einem Gebiet allgemein zulässige Nutzungsarten keine allgemeinen Steuerungsmöglichkeiten zur gebietsinternen Entwicklung. Unter dem Gesichtspunkt der Anzahl können Bauvorhaben, die nach dem Gebietscharakter in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, daher nur aus besonderen Gründen abgelehnt werden. Etwas Anderes gilt aber für die nur ausnahmsweise zulässigen Anlagen. Die Verweisung in dem jeweiligen Ausnahmekatalog hat für § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO zur Folge, dass hier nach der Anzahl der Anlagen erheblich eher ein Widerspruch zur Eigenart des Gebietes zu bejahen ist, als bei den allgemein zulässigen Vorhaben (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauNVO, § 15 Rdnr. 26). Dabei kommt es im Rahmen des § 34 BauGB dadurch, dass der Begriff der Eigenart der näheren Umgebung auf das vorgefundene städtebaulich Prägende abstellt, grundsätzlich maßgeblich auf den bereits vorhandenen baulichen Bestand an. Gleiches gilt für die Nutzung eines Gebäudes, bei der ebenfalls auf die tatsächlich vorhandene Nutzung abzustellen ist. Dabei ist die tatsächlich vorhandene Bebauung bzw. Nutzung grundsätzlich unabhängig davon maßgeblich, ob sie in Übereinstimmung mit den baurechtlichen Vorschriften errichtet worden ist. Genießt sie Bestandsschutz, ist sie in jedem Fall zu berücksichtigen. Künftige bauliche Entwicklungen können dagegen nur begrenzt berücksichtigt werden, etwa wenn sich diese bereits in der vorhandenen Bebauung niedergeschlagen haben (BVerwG vom 29.11.1974 Az. 4 C 1073). Grundsätzlich ist davon auszugehen, das bloß beabsichtigte, aber nicht genehmigte und noch nicht errichtete Bauvorhaben unberücksichtigt bleiben. Das Gleiche gilt grundsätzlich auch für genehmigte, aber noch nicht errichtete Bauvorhaben (BVerwG vom 26.11.1976 Az. 4 C 690.74). Etwas Anderes kommt jedoch in Betracht, wenn mit dem Bau genehmigter Gebäude bereits begonnen worden ist und dementsprechend nach Lage der Dinge mit einer prägenden Wirkung alsbald zu rechnen ist. Entsprechendes gilt auch für eine absehbar zu erwartende Aufnahme einer Nutzung (vgl. zum Ganzen: Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 34 Rdnr. 35). Danach ist im vorliegenden Fall bei der Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der streitgegenständlichen Spielhallen zunächst einmal zu berücksichtigen, dass in der maßgeblichen Umgebungsbebauung bereits zwei Spielhallen der Klägerin mit einer Netto-Nutzfläche von jeweils 320 m2 genehmigt sind und von der Klägerin betrieben werden. Darüber hinaus kann aber bei der Prüfung, ob ein Anspruch auf Zulassung weiterer Spielhallen besteht, nicht jeweils isoliert auf eine der vier hier streitgegenständlichen Spielhallen abgestellt werden. Im Hinblick darauf, dass Gegen-stand der Klagen alle vier beantragten Spielhallen - und zwar gleichrangig nebeneinander und nicht etwa in einer vorgegebenen Rangfolge - sind, ist vorliegend Gegen-stand der Prüfung, ob neben den bereits vorhandenen zwei Spielhallen mit einer Nettonutzfläche von jeweils 320 m2 auch die streitgegenständlichen weiteren vier Spielhallen mit einer Nettonutzfläche von 148,59 m2, 149,28 m2, 146,09 m2 und 145,42 m2, also auf dem Grundstück Fl.Nr. … künftig sechs Spielhallen mit einer Nettonutzfläche von insgesamt 909,38 m2 zulässig sind. Selbst unter Berücksichtigung dieser Gesamtnettonutzfläche ist aber nicht von einem Widerspruch zur Gebietsart des vorliegenden faktischen Gewerbegebietes in Bezug auf die Anzahl der Spielhallen auszugehen. Hierbei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, dass die sechs Spielhallen alle in einem Gebäudekomplex untergebracht sind. Die sechs geplanten Spielhallen weisen zwar insgesamt jeweils einen separaten Eingang auf. Der gesamte Gebäudekomplex ist aber letztlich dadurch gekennzeichnet, dass lediglich ein Gebäudeteil im Vorder- und ein Gebäudeteil im Hintertrakt, und dies auch jeweils nur im Erdgeschoss, zum Betrieb von Spielhallen genutzt werden soll. Die im Vordertrakt entlang des „…weges“ bestehenden zwei Spielhallen und die unmittelbar daran anschließenden zwei weiteren streitgegenständlichen Spielhallen im Verfahren Au 5 K 10.1858 einerseits und die zwei weiteren, im Verfahren Au 5 K 11.1562 streitgegenständlichen Spielhallen im Hintertrakt des Gebäudes andererseits wirken daher nach außen hin lediglich wie zwei, allerdings größere, kerngebietstypische Spielhallen. Unter Berücksichtigung der dargelegten Umstände ist daher, auch wenn man sechs rechtlich eigenständigen Spielhallen zugrundelegt, im Ergebnis nicht davon auszugehen, dass die vorhandenen und streitgegenständlichen Spielhallen nach ihrer Anzahl der Eigenart des Baugebietes im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO widersprechen, insbesondere eine Entwicklung hin zu einem Vergnügungsviertel befürchten lassen. Die streitgegenständlichen Spielhallen widersprechen auch nicht im Hinblick auf ihre Lage nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebietes. Mit der Lage ist der Standort der baulichen Anlage in dem maßgeblichen Gebiet gemeint. Bei dem „…weg“ handelt es sich um eine zweispurige Ein- und Ausfallstraße, die ihre Bedeutung in nicht unwesentlichem Umfang auch dadurch erlangt, dass sie eine unmittelbare Verbindung mit der „…straße“ und damit mittelbar der „… Straße“ (B … alt) sowie der B … neu herstellt. Darüber hinaus wird der „…weg“ nicht unwesentlich durch den Verlauf der Straßenbahnlinie „… Straße/… West“ geprägt. Aufgrund ihrer Lage sind die Spielhallen daher - wie auch die überwiegende Nutzung des gesamten faktischen Gewerbegebietes - darauf angelegt, einen überörtlichen Kundenkreise anzuziehen. Es wird durch ein breites Spektrum unterschiedlicher gewerblicher Betriebe geprägt, die allesamt auch die Nähe zu den genannten Ein- und Ausfallstraßen bzw. zur Straßenbahnlinie nutzen. Indiz für den überörtlichen Einzugsbereich sind die gerade auch auf dem Baugrundstück selbst in großer Zahl vorhandenen Parkplätze. Danach ist die Lage der Spielhallen in dem Gewerbegebiet nicht geeignet, einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebietes hervorzurufen. Soweit die Beklagte auf die im weiteren Umfeld der Spielhallen vorhandenen Bildungsstätten, die Fachoberschule, die Berufsschule und die Universität … hinweist, ändert dies daran im Ergebnis nichts. Insoweit ist zunächst einmal zu berücksichtigen, dass sich die von der Beklagten angeführten Nutzungen bereits außerhalb des vom Gericht festgelegten Umgriffs der näheren Umgebung befinden. So liegt die Universität … bereits in einem erheblichem Abstand süd-westlich der vierspurigen „…straße“. Hinzu kommt, dass die eigentlichen Universitätsgebäude sich weithin nach Süden erstrecken und zwischen den einzelnen Gebäuden weitläufige Grünflächen und Parkplätze liegen, so dass eine rechtlich erhebliche negative Beeinflussung dieses Bereichs durch die streitgegenständlichen Spielhallen zu verneinen ist. Gleiches gilt für die von der Beklagten angeführte Fachoberschule bzw. Berufsschule. Diese liegen bereits deutlich abgesetzt weiter nördlich nord-westlich der „…-Straße“ bzw. dem „…weg“. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Straßenbahn- bzw. Bushaltestellen, die von den Schülern genutzt werden, so nahe an den Spielhallen liegen, dass sich daraus ein Konfliktpotential ergäbe, dass im Ergebnis dazu führen könnte, dass die Spielhallen nach ihrer Lage in dem Gewerbegebiet unzulässig sind. Die Spielhallen widersprechen auch nicht in Bezug auf ihren Umfang nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart der näheren Umgebung. Das gilt auch unter Berücksichtigung der bereits genehmigten zwei Spielhallen und der streitgegenständlichen weiteren vier Spielhallen. Nach dem Umfang kann eine Anlage der Eigenart des Baugebietes widersprechen, wenn sie im Verhältnis zu den Anlagen ihrer Umgebung größenmäßig aus dem Rahmen fällt (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, § 15 Rdnr. 10.2). Das ist in Anbetracht der sich in der näheren Umgebung befindlichen gewerblichen Nutzung in quantitativer Hinsicht zu verneinen. Im Rahmen der in dem faktischen Gewerbegebiet vorhandenen Gewerbeflächen fallen die Spielhallen auch bei einer Gesamtbetrachtung mit einer Nettonutzfläche von 909,38 m2 nicht unangemessen ins Gewicht. Gleiches gilt hinsichtlich der Qualität der Nutzung. Zwar werden die beantragten Spielhallen bei einer Gesamtbetrachtung einen größeren Einzugsbereich besitzen und aufgrund ihrer Lage auch für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein. Da jedoch auch die übrigen Gewerbebetriebe, insbesondere das in der unmittelbaren Nähe der Spielhallen vorhandene Reha-Zentrum bzw. der Baumarkt ein, aber auch das … -Institut überregionales Einzugsgebiet haben, stellt die beantragte Spielhalle im beantragten Umfang keinen Fremdkörper dar (vgl. hierzu: BayVGH vom 15.12.2010 Az. 2 B 09.2419 ). Weiter kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass das Gebiet in den Abend- und Nachtstunden durch die Spielhallen eine Prägung erfährt, die dem Gebietscharakter widerspricht. Zwar zeichnen sich Gewerbegebiete zunächst dadurch aus, dass in ihnen gearbeitet wird. Nach dem Leitbild der Baunutzungsverordnung sind sie den produzierenden und artverwandten Nutzungen vorbehalten (BVerwG vom 20.12.2005 NVwZ 2006, 457 ). Auch wenn die Spielhallen diesem Leitbild dem Grunde nach nicht entsprechen, sind sie dennoch nach ihrem Umfang nicht gebietsunverträglich. Das ergibt sich auch daraus, dass sich sämtliche vorhandenen und streitgegenständlichen Spielhallen in einem einheitlichen Gebäudekomplex befinden, so dass sich deren Einfluss auf das übrige faktische Gewerbegebiet in Grenzen halten dürfte. Gerade diese räumliche Zusammenfassung schließt es aus, dass das Gebiet in den Abend- und Nachtstunden als Sondergebiet für Spielhallen erscheinen würde. Es ist nicht davon auszugehen, dass den Spielhallen eine beherrschende Prägung ihrer näheren Umgebung zukommt und sie die Eigenart der näheren Umgebung grundlegend verändern. Ein Abkippen des faktischen Gewerbegebietes in ein Vergnügungsviertel durch die in einem einheitlichen Gebäudekomplex vorhandenen Spielhallen ist nicht zu befürchten. Die Spielhallen widersprechen auch nicht im Hinblick auf ihre Zweckbestimmung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart eines faktischen Gewerbegebietes. Zunächst ist darauf zu verweisen, dass in Gewerbegebieten auch Vergnügungsstätten ausnahmsweise zulässig sind. Es ist insoweit nicht ersichtlich, dass die auf ein Gebäude konzentrierten Spielhallen im Rahmen einer Gesamtbetrachtung des Gebietes einen derart augenfälligen Kontrast zu den sie umgebenden vielfältigen Nutzungen darstellen, dass sie das Leitbild eines Gewerbegebietes, wie es § 8 BauNVO zu Grunde liegt, derart entwerten, dass dies zur Unzulässigkeit der Vorhaben führt. Schließlich führt auch eine Gesamtbetrachtung der einzelnen Tatbestandsmerkmale nicht zu einer qualitativen Unzulässigkeit des Vorhabens (vgl. BVerwG vom 5.8.1983 Az. 4 C 96.97). Danach können, wenn eine Nutzung bei Prüfung einzelner Tatbestandsmerkmale noch vertretbar wäre, mehrere Merkmale zusammen zur qualitativen Unzulässigkeit eines Vorhabens führen. Unter Berücksichtigung der Zahl der gewerblich genutzten Grundstücke in der maßgeblichen näheren Umgebung, der bereits auf dem Baugrundstück vorhandenen zwei kerngebietstypischen Spielhallen sowie der Tatsache, dass die bereits vorhandenen ebenso wie die streitgegenständlichen Spielhallen in einem Gebäudekomplex untergebracht sind, sind keine konkreten Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Spielhallen ein Kippen des Gebietes in Richtung eines Vergnügungsviertels bewirken könnte. Es ist auch kein Trading-Down-Effekt zu befürchten. Ein solcher kommt in Betracht, wenn es aufgrund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückganges der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt durch Spielhallen zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -Zonen kommt. In einem Gewerbegebiet ist ein solcher Trading-Down-Effekt lediglich ausnahmsweise anzunehmen (vgl. BayVGH vom 15.12.2010 Az. 2 B 09.2419 ). So mag es extreme Ausnahmefälle geben, in denen z.B. hochwertige Gewerbebetriebe, etwa aus dem Bereich der Spitzentechnologie, durch einen Spielhallenbetrieb, u.a. z.B. wegen der Intensität des Zu- und Abgangsverkehrs, gestört werden (vgl. BayVGH vom 15.12.2010 a.a.O. ; BVerwG vom 28.2.2008 Az. 4 B 60/07 ). Im vorliegenden Fall ist nicht zu erkennen, dass Gewerbebetriebe in der unmittelbaren Umgebung des Baugrundstückes oder in dem oben dargelegten darüber hinausgehenden Bereich vor der Ansiedlung der Spielhallen geschützt werden müssten. Die soziale Wertigkeit der angesprochenen Bereiche mit den dort vorhandenen Nutzungen trägt den städtebaulichen Erfahrungssatz vom Trading-Down-Effekt nicht. Die vorhandenen Nutzungen sind von ihrer sozialen Wertigkeit sämtlich als durchschnittlich zu betrachten. Es sind keine Nutzungen vorhanden, denen eine Spielhallennutzung eklatant widersprechen würde. Das gilt sowohl für die Nutzungsarten im unmittelbaren Bereich um das Baugrundstück als auch für die in der maßgeblichen Umgebung vorhandenen weiteren gewerblichen Nutzungen. Hinzu kommt die Lage des Baugrundstückes unmittelbar am stark befahrenen „…weg“ sowie in geringer Entfernung zu der als Ein- und Ausfallstraße stark frequentierten vierspurigen „…straße“. Aufgrund seiner Lage im Kreuzungsbereich mehrerer zentraler Straßen ist das gesamte faktische Gewerbegebiet auf der Grundlage der dem Gericht vorliegenden Unterlagen und nach den in dem Augenscheinstermin gewonnenen Erkenntnissen auf einen übergeordneten Einzugsbereich ausgerichtet. Es dient nicht der Versorgung bzw. Freizeitgestaltung in einem begrenzten Stadtteil. Insbesondere für die das Baugrundstück unmittelbar umgebenden Nutzungen wie den Baufachmarkt und das Reha-Zentrum spielt die Attraktivität der Umgebung lediglich eine untergeordnete bzw. gar keine Rolle (vgl. zum Ganzen: BayVGH vom 15.12.2010 a.a.O. ). Die Klägerin hat zudem einen Anspruch auf die Feststellung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des ausnahmefähigen Vorhabens. Bei der Entscheidung über die ausnahmsweise Zulassung eines Vorhabens gemäß § 34 Abs. 2 HS 2, § 31 Abs. 1 BauGB handelt es sich um eine Ermessensentscheidung. Das Ermessen ist aber nach Art. 40 VwVfG dem Zweck der Ermächtigung entsprechend auszuüben. Als Ermessenserwägungen kommen dabei nur städtebauliche Gründe in Betracht. Erweist sich das Bauvorhaben auf der Tatbestandsebene als ausnahmefähig, ist die Ablehnung der ausnahmsweisen Zulassung im Rahmen des § 31 Abs. 1 BauGB nur dann ermessensgerecht, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstehen. Anderenfalls ist das Ermessen zu Gunsten des Bauherrn auf Null reduziert (vgl. BayVGH vom 15.12.2010 a.a.O. ). Nach der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässige Vorhaben können nämlich jedenfalls aus Erwägungen, die für das gesamte maßgebliche Gebiet Geltung beanspruchen, regelmäßig nicht im Wege einer Ermessensentscheidung, sondern nur mit den Mitteln der Bauleitplanung ausgeschlossen werden (vgl. BVerwG vom 17.12.1998 BVerwGE 108, 100 /196; BayVGH vom 26.1.2007 Az. 1 BV 02.2147 ; BayVGH vom 6.7.2005 Az. 1 B 01.1513 , VG Augsburg vom 16.2.2012 Az. Au 5 K 10.219 ). Städtebauliche Gründe, die nicht bereits auf der Tatbestandsebene nach § 15 Satz 1 BauNVO Gegenstand der Prüfung waren, sind aber weder substantiiert vorgetragen noch im Übrigen ersichtlich, so dass im vorliegenden Fall eine Ermessensreduzierung auf Null anzunehmen ist. Aus bauordnungsrechtlicher Sicht bestehen gegen die streitgegenständlichen Spielhallen keine Bedenken. Insoweit evtl. erforderliche Nebenbestimmungen können überdies in die zu erteilende Baugenehmigung aufgenommen werden. Antragsgemäß war die Beklagte demnach unter Aufhebung der ablehnenden Entscheidung zur Erteilung der beantragten Baugenehmigungen zu verpflichten. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostentscheidung ergibt sich aus § 167 Abs. 2 VwGO, § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Beschluss Der Streitwert wird bis zur Verbindung der Verfahren für das Verfahren Au 5 K 10.1858 auf 180.000,-- EUR und für das Verfahren Au 5 K 11.1562 auf 189.600,-- EUR festgesetzt. Für den Zeitraum nach der Verbindung der Verfahren wird der Streitwert auf 369.600,-- EUR festgesetzt. Gründe Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. II.9.1.5 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Danach sind bei einer Bauherrnklage je m2 Nettonutzfläche 600,-- EUR anzusetzen. Permalink: http://openjur.de/u/497376.html Kommentare