Tenor I. Die am 1. Juni 2011 bekanntgemachte Veränderungssperre des Antragsgegners zur Sicherung des künftigen Bebauungsplans „Wohngebiet Lochhamer Straße“ ist für den Bereich westlich der Lochhamer Straße (FlNr. 66/3 – 66/7, 68, 68/2 und 70) unwirksam. II. Der Antragsgegner hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Antragsgegner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v. H. des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Antragstellerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. IV. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Die Antragstellerin wendet sich gegen die am 31. Mai 2011 als Satzung beschlossene und am 1. Juni 2011 ortsüblich bekannt gemachte Veränderungssperre des Antragsgegners für das Gebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans „Wohngebiet Lochhamer Straße“. In § 1 Satz 3 der Satzung über die Veränderungssperre heißt es, dass Anlagen für soziale Zwecke, wie Gemeinschaftsunterkünfte für Asylbewerber, Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke in dem geplanten allgemeinen Wohngebiet unzulässig sein sollen. In der Begründung der Veränderungssperre wird ausgeführt, mit dem Bebauungsplan „Wohngebiet Lochhamer Straße“ solle letztlich das Plangebiet des Bebauungsplans „Geisenhausen Ost“ geändert und erweitert werden. Als Art der baulichen Nutzung sei ein allgemeines Wohngebiet i.S.d § 4 BauNVO geplant. Beim Maß der baulichen Nutzung solle eine Nachverdichtung ermöglicht und geregelt werden. Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke und somit auch Gemeinschaftsunterkünfte und Unterbringungsheime für Asylbewerber, Aus- und Übersiedler sollten im Plangebiet ausgeschlossen sein. Ziel der Planung sei eine städtebaulich geordnete Entwicklung des Bereichs. Auch der Bestand der baulichen Anlagen solle geregelt und im erforderlichen Umfang festgeschrieben werden. Neben der Errichtung sollten Änderungen und Nutzungsänderungen von baulichen Anlagen, die mit der gemeindlichen Planungsvorstellung nicht übereinstimmten, geregelt werden. Der Bauantrag eines Investors zur Errichtung einer Asylbewerberunterkunft werde zum Anlass genommen, bauleitplanerisch tätig zu werden. Der Marktgemeinderat habe ein Gesamtkonzept zur Regelung von sozialen Einrichtungen beschlossen. Er sei durchaus gewillt, soziale Einrichtungen wie Gemeinschaftsunterkünfte für Asylbewerber im Gemeindegebiet zuzulassen. Voraussetzung sei aber, dass diese gemeindeverträglich und die in Betracht kommenden Standorte geeignet seien. Das Plangebiet sei nach dem Konzept nicht geeignet, weil es bereits derzeit durch kleinstrukturierte Wohnbebauung geprägt sei und die Marktgemeinde die Entwicklung des Gebiets in diese Richtung verstärken wolle. Um diese städtebaulichen Ziele zu sichern, sei die Veränderungssperre erforderlich. Auch der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Wohngebiet Lochhamer Straße“ und die entsprechende Änderung des Flächennutzungsplans sowie ein „Gesamtkonzept zur Regelung von sozialen Einrichtungen im Gemeindegebiet“ wurden in der Gemeinderatssitzung des Antragsgegners vom 31. Mai 2011 beschlossen und am 1. Juni 2011 ortsüblich bekannt gemacht. Die Antragstellerin hat am 15. April 2011 eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung des 1968 auf dem Grundstück Fl.Nr. 70 Gemarkung Geisenhausen bauaufsichtlich genehmigten und im Januar 2008 in einen Neubau verlagerten BRK-Seniorenheims in eine Gemeinschaftsunterkunft zur Unterbringung von ca. 161 Asylbewerbern beantragt. Der Antragsgegner hat sein Einvernehmen zu diesem Vorhaben, das im Bereich des künftigen Bebauungsplans liegt, unter Bezugnahme auf die streitige Veränderungssperre verweigert. Bei dem Verwaltungsgericht Regensburg ist eine Untätigkeitsklage wegen des Bauantrags anhängig. Mit ihrem Normenkontrollantrag macht die Antragstellerin geltend, die Veränderungssperre vom 1. Juni 2011 sei unwirksam, weil die beschlossene Bauleitplanung rechtswidrig sei. Der Bebauungsplan „Wohngebiet Lochhamer Straße“ sei städtebaulich nicht erforderlich. Es fehle an der Darlegung städtebaulicher Gründe. Es handle sich letztlich um eine Verhinderungsplanung. Das erklärte Planungsziel der Regelung, Nachverdichtung und Entwicklung des Baubestands hin zu einer kleinstrukturierten Wohnbebauung sei auf den Grundstücken westlich der Lochhamer Straße in Anbetracht der vorhandenen Nutzungsstruktur (Landwirtschaft, Gärtnerei, Altenpflegeheim) realistischer Weise nicht erreichbar. Das Antragstellergrundstück und die westlich angrenzenden Grundstücke seien auch nicht durch eine kleinteilige Wohnbebauung geprägt. Der geplante Ausschluss von Nutzungen i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO sei nicht zu rechtfertigen. Es würden sämtliche Nutzungen i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO ausgeschlossen, obwohl man ausweislich der Niederschrift über die Gemeinderatssitzung vom 31. Mai 2011 nur die Realisierung der geplanten Gemeinschaftsunterkunft habe verhindern wollen. Der Ausschluss aller anderen Anlagentypen sei nicht nachvollziehbar und wohl nur erfolgt, um dem Vorwurf einer Verhinderungsplanung zu begegnen. Es sei nicht erkennbar, auf welche positive Planung der vollständige Ausschluss von Nutzungen i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO gerichtet sein solle. Die Berufung des Antragsgegners auf sein „Gesamtkonzept für soziale Einrichtungen“ rechtfertige den völligen Ausschluss sozialer Einrichtungen für das Plangebiet nicht. Das Konzept sei denkbar unbestimmt und mache die Verwirklichung sozialer Einrichtungen von dem gleichermaßen unbestimmten Begriff der „Gemeindeverträglichkeit“ abhängig. Es sei nicht nachvollziehbar, warum das bisher für ein Alten- und Pflegeheim genutzte Grundstück Fl.Nr. 70 für eine soziale Einrichtung ungeeignet sein solle. Es bleibe offen, warum der Ausschluss von Nutzungen i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO gerade für das konkrete Plangebiet gerechtfertigt sein solle, und warum ein „Gesamtkonzept“ für das gesamte Gemeindegebiet erforderlich sein solle. Ein positives Planungsziel fehle. Als Ziel der Bauleitplanung verbleibe nur die Verhinderung des Vorhabens der Antragstellerin. Das für eine rechtmäßige Veränderungssperre erforderliche hinreichende Sicherungsbedürfnis fehle. Die Antragstellerin beantragt festzustellen, die Satzung des Marktes Geisenhausen vom 1. Juni 2011 über die Veränderungssperre für den Bebauungsplanbereich „Wohngebiet Lochhamer Straße“ ist unwirksam. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag abzulehnen. Der Normenkontrollantrag sei bereits unzulässig. Die Antragstellerin könne nicht geltend machen durch die Satzung über die Veränderungssperre in ihren Rechten verletzt zu sein. Die beabsichtigte Nutzung wäre auch bei einer Unwirksamkeit der Veränderungssperre unzulässig. Die Antragstellerin könne durch das Normenkontrollverfahren keine Verbesserung ihrer Rechtsposition erreichen. Die Planung sei hinreichend konkretisiert, denn sie lasse ein Mindestmaß dessen erkennen, was Inhalt des künftigen Bebauungsplans sein solle. Die Gemeinde habe im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt. Bewusst sei nach entsprechender Diskussion die Entscheidung für ein allgemeines und nicht ein reines Wohngebiet gefallen, weil es z.B. auch erwünscht sei, Läden zur Versorgung des Gebiets zuzulassen. Der Bebauungsplan sei nicht aus zwingenden rechtlichen Gründen vollzugsunfähig. Das städtebauliche Ziel lasse sich mit planerischen Festsetzungen erreichen; die Planung gehe nicht ins Leere. Ein detailliertes, abgewogenes Planungskonzept müsse zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses gerade noch nicht vorliegen. Der Umgriff des Plangebiets sei richtig gewählt. Nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 BauNVO seien Gartenbaubetriebe auch im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig Auf den Grundstücken des vorhandenen kleinen landwirtschaftlichen Betriebs überwiege bereits derzeit die Wohnnutzung. Gegebenenfalls könne dem Betrieb nach § 1 Abs. 10 BauNVO ein erweiterter Bestandsschutz eingeräumt werden. Auf dem Grundstück Fl.Nr. 70 sei eine Wohnnutzung möglich. Es sei daher abwegig, dass die eingeleitete Bauleitplanung nur mit einem völligen Substanzverlust durchführbar sei. Es handle sich auch nicht um eine unzulässige Negativ- oder Verhinderungsplanung. Der planerische Wille sei positiv auf eine Wohnnutzung i.S.d. § 4 BauNVO unter Ausschluss der Nutzungen des § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO gerichtet. Es sei beabsichtigt, im Planbereich die Wohnnutzung zu stärken, weiter zu entwickeln und eine städtebaulich geordnete Nachverdichtung zuzulassen sowie zu erwartende Nutzungsänderungen planerisch zu regeln. Falls ein gänzlicher Ausschluss von Anlagen i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO unzulässig wäre, komme eine geltungserhaltende Reduktion in Betracht, wonach Gemeinschaftsunterkünfte als Anlagentyp i.S.d. § 1 Abs. 9 BauNVO unzulässig wären. In den Vorgesprächen und in der Gemeinderatssitzung vom 31. Mai 2011 seien das Für und das Wider eines Ausschlusses von Anlagen i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO diskutiert und der Ausschluss dann beschlossen worden. Die Zweckbestimmung des Baugebiets bleibe gewahrt. Das Gesamtgebiet werde durch kleinteilige Wohnbebauung geprägt, jedenfalls solle das Plangebiet in diese Richtung weiter entwickelt werden. Die Planung diene der Fortentwicklung des Ortsteils und gerade im Hinblick auf den beabsichtigten Ausschluss von Anlagen für soziale Zwecke der Erhaltung und Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen. Dem stünden Anlagen i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO entgegen. Nach Auffassung des Gemeinderats würde die Zulassung einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber am konkreten Standort zu städtebaulichen Spannungen führen und die Bewohnerstruktur verändern. Es bestehe kein Zweifel, dass ein Bauantrag zum Anlass für eine städtebauliche Planung genommen werden dürfe. Die städtebauliche Planung, die mit der Veränderungssperre gesichert werden solle, sei auf ein legitimes Planungsziel gerichtet und auch erforderlich. Der Gesetzgeber ermächtige die Gemeinden, die Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspreche. Dazu gehöre auch die Entscheidung über einen Ausschluss bestimmter Nutzungsarten. Was in der Bauleitplanung zu berücksichtigen sei, ergebe sich insbesondere aus § 1 Abs. 6 Nr. 1 bis 4 BauGB. Die dort genannten Belange seien der Planung zugrunde gelegt worden. Auch wenn die Asylbewerberunterbringung in § 1 Abs. 6 BauGB nicht als Belang benannt sei, sei sich der Antragsgegner seiner gesellschaftlichen Verantwortung bewusst, vertrete aber die Auffassung, dass auch Gemeinschaftsunterkünfte gemeindeverträglich sein müssten. Die „Gemeindeverträglichkeit“ sei zwingend Gegenstand jeder Bauleitplanung, die auf eine gerechte Abwägung gerichtet sei. Das Gesamtkonzept für soziale Einrichtungen flankiere die Bauleitplanung. Es bedürfe zwar bezogen auf das gesamte Gemeindegebiet der Konkretisierung, für den Planbereich habe der Antragsgegner sich aber insofern festgelegt. Die Planungsabsicht bezogen auf das Plangebiet sei klar und zweifelsfrei. Der Bedarf für das Gesamtkonzept bestehe, denn für den gemeindlichen Jugendtreff müsse ein neuer Standort gefunden werden. Ferner gebe es Nachfragen nach Räumen für eine BRK-Sozialstation, eine Musikschule, einen sog. „Zwergerl-Treff“ und eine Senioren-Teestube. Die städtebaulichen Gründe für die Bauleitplanung ergäben sich gerade nicht nur aus dem Gesamtkonzept, sondern aus den gesamten Unterlagen. Das Konzept zeige, dass der Antragsgegner sich Gedanken mache und positiv gestaltend tätig werde. Der Vertreter des öffentlichen Interesses stellt keinen Antrag. Er trägt vor, im gültigen Flächennutzungsplan sei das Grundstück Fl.Nr. 70 entgegen Nr. 3.1 der Satzungsbegründung als Fläche für den Gemeinbedarf dargestellt. Die Planung sei nicht erforderlich; es liege eine unzulässige Negativplanung vor. Der gänzliche Ausschluss von Anlagen i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO stelle den Gebietscharakter in Frage. Ein allgemeines Wohngebiet werde gerade auch durch solche Anlagen gekennzeichnet. Es seien keine städtebaulichen Gründe vorgetragen oder ersichtlich, die den Ausschluss rechtfertigten und es seien auch keine städtebaulichen Ziele erkennbar, die damit verfolgt würden. Es sei nicht dargelegt, mit welchen städtebaulich relevanten Auswirkungen von Anlagen i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO der Antragsgegner sich auseinandergesetzt habe. Der pauschale Ausschluss auch von klein dimensionierten Anlagen für soziale Zwecke im Plangebiet wegen vorhandener Prägung durch klein strukturierte Wohnbebauung sei nicht tragfähig. Zumindest westlich der Lochhamer Straße sei keine Prägung durch klein strukturierte Wohnbebauung vorhanden. Der Sicherungszweck der Veränderungssperre sei ausdrücklich nur auf die Art der baulichen Nutzung bezogen. Die „Kleinteiligkeit“ der Bebauung sei aber nicht eine Frage der Art, sondern des Maßes der baulichen Nutzung oder der überbaubaren Grundstücksfläche. Eine klein dimensionierte Bebauung sei auch nicht maßgeblicher Gegenstand des städtebaulichen Planungskonzepts des Antragsgegners. Zudem sei die Kleinteiligkeit aufgrund des vorhandenen Bestandes auf absehbare Zeit nicht realisierbar. Ein allgemeiner Ausschluss von sozialen Einrichtungen im Gemeindegebiet sei unzulässig. Der Begriff der „Gemeindeverträglichkeit“ sei nicht definiert und nicht auf das Plangebiet bezogen. Befürchtete Auswirkungen einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber könnten nicht zu den städtebaulich relevanten Kriterien für die „Gemeindeverträglichkeit“ gehören. Gemeinschaftsunterkünfte als Anlagen für soziale Zwecke seien i.Ü. ausnahmsweise sogar in reinen Wohngebieten zulässig. Das „Gesamtkonzept“ trage den Ausschluss der Nutzungen i.S.d. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO nicht. Es sei unklar, auf welche Anlagen es sich beziehe, wie ein Gesamtkonzept für Standorte von sozialen Einrichtungen im Gemeindegebiet aussehen solle, und ob der Antragsgegner Gemeinschaftsunterkünfte überhaupt als „gemeindeverträglich“ ansehe. Eine Veränderungssperre, die der Gemeinde erst Zeit zur Entwicklung eines Planungskonzepts verschaffen solle, sei mangels Sicherungsbedürfnis unzulässig. Planungskonzept und –geschichte sprächen dafür, dass hier eine unerwünschte Nutzung aus anderen als städtebaulichen Gründen verhindert werden solle. Wegen des Verlaufs des Ortstermins und der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschriften vom 9. und 10. Mai 2012, wegen der weiteren Einzelheiten sowie wegen des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Normaufstellungs- und Bauakten Bezug genommen. Die Beteiligten haben ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne weitere mündliche Verhandlung erklärt (§ 101 Abs. 2 VwGO). Gründe Der zulässige Normenkontrollantrag hat Erfolg. Die Veränderungssperre für das Gebiet des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans „Wohngebiet Lochhamer Straße“ vom 31. Mai 2011 ist teilweise, bezogen auf den Bereich westlich der Lochhamer Straße (FlNr. 66/3 – 66/7, 68, 68/2 und 70), unwirksam. I. Der Normenkontrollantrag ist zulässig. 1. Die Antragstellerin ist antragsbefugt i.S.d. § 47 Abs. 2 VwGO, denn sie kann als Eigentümerin eines Grundstücks im Geltungsbereich geltend machen, durch die Veränderungssperre i.S.d. § 14 BauGB oder ihre Anwendung möglicherweise in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Die Veränderungssperre ist eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (BVerwG vom 21.12.1993 – 4 NB 40.93 NVwZ 1994, 685 m.w.N.). 2. Die Antragstellerin hat unabhängig von der Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber auf ihrem Grundstück ein Rechtsschutzbedürfnis, denn die Veränderungssperre verbietet gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB darüber hinaus die Verwirklichung auch anderer Vorhaben. II. Der Normenkontrollantrag ist begründet, denn bezogen auf den Bereich westlich der Lochhamer Straße besteht kein Sicherungsbedürfnis i.S.d. § 14 Abs. 1 BauGB für den künftigen Bebauungsplan „Wohngebiet Lochhamer Straße“ des Antragsgegners. Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre beschließen (§ 14 Abs. 1 BauGB). Die Wirksamkeit einer Veränderungssperre hängt danach nicht davon ab, ob der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan in seinen einzelnen Festsetzungen von einer ordnungsgemäßen Abwägung aller betroffenen Belange (§ 1 Abs. 6 BauGB) getragen sein wird. Vor dem Hintergrund einer Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) durch die Veränderungssperre ist diese zur Sicherung der Planung nur gerechtfertigt, wenn der Planaufstellungsbeschluss ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Die Veränderungssperre ist unwirksam, wenn sich dieses aus dem Aufstellungsbeschluss ersichtliche Planungsziel im Wege planerischer Festsetzung nicht erreichen lässt, wenn der beabsichtigte Bebauungsplan einer positiven Planungskonzeption entbehrt, der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind oder wenn rechtliche Mängel schlechthin nicht behebbar sind (vgl. BVerwG vom 21.12.1993 – 4 NB 40.93 NVwZ 1994, 685 ; BayVGH vom 3.3.2003 – 15 N 02.593 VGH n.F. 56, 88/91). 1. Der beabsichtigte Bebauungsplan entbehrt für den Bereich westlich der Lochhamer Straße einer positiven Planungskonzeption.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.