FG Nürnberg, Urteil vom 11. Oktober 2012 - Az. 6 K 680/11

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen. Tatbestand Streitig ist die Vermietungsabsicht des Klägers bezüglich einer leerstehenden Wohnung. Der Kläger und seine Ehefrau, die Prozessbevollmächtigte, erzielen jeweils Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit als Rechtsanwälte. Daneben erzielte der Kläger gewerbliche Einkünfte und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Kläger wurden für die Jahre 2003 – 2005 zusammen und für die Jahre 2006 – 2008 getrennt gem. § 26a EStG zur Einkommensteuer veranlagt. Mit notariellem Vertrag vom 09.11.1993 erwarb der Kläger eine 68 m² große Wohnung in B. Der Kaufpreis betrug 303.000 DM. Die Wohnung war von 1994 – 1999 vermietet. Infolge eines Wasserschadens zog die damalige Mieterin aus. Seither steht die Wohnung leer. Der Kläger erklärte folgende Verluste aus der Vermietung der Wohnung: Jahr DM € 1999 20.371 DM10.415 €2000 29.375 DM15.019 €2001 34.870 DM17.829 €2002 19.206 €2003 22.075 €2004 18.785 €2005 17.638 €2006 20.760 €2007 18.671 €2008 21.087 €Das Finanzamt ließ die Verluste in den Einkommensteuerbescheiden2003 vom 20.02.2006,2004 vom 01.08.2007,2005 vom 07.03.2008,2006 vom 04.08.2009,2007 vom 07.05.2010 und2008 vom 07.07.2010 in Gestalt des Änderungsbescheides vom 20.08.2010unberücksichtigt, da keine Vermietungsabsicht vorliege. Im Einspruchsverfahren gab der Kläger an, seine Eigentumswohnung befinde sich in einer Wohnanlage, die aus drei Bauabschnitten bestehe, und zwar im Souterrain des Bauabschnittes I. Aufgrund der Hanglage seien die Nord- und Westseite seiner Wohnung Außenmauern, hinter denen sich das Erdreich befinde. Durch diese Außenmauern drücke Wasser ins Innere der Wohnung. Die klageweise Inanspruchnahme des Veräußerers habe zwar zu einem Urteil des OLG vom xx.xx.2002 geführt. Die Vollstreckung aus dem Urteil sei wegen der Insolvenz und anschließenden Auflösung des Schuldners jedoch erfolglos geblieben. Die bisherigen Sanierungsmaßnahmen, so im Jahr 2002 durch eine Firma „M“ in T, hätten nicht zum Erfolg geführt. Ein Makler sei beauftragt gewesen, entsprechende Kostenvoranschläge einzuholen und Überlegungen anzustellen, wie das Objekt möglichst schnell wieder bewohnbar gemacht werden könne. Ein Alleingang bei der Sanierung sei weder wirtschaftlich noch rechtlich möglich. Lt. einem Angebot der Forma F GmbH vom 30.06.2005 seien die Kosten für die Beseitigung des Schadens mit 41.889,70 € zu veranschlagen. Dieser Betrag sei nicht finanzierbar. Nach der Insolvenz des Bauträgers sei Streit in der Eigentümergemeinschaft über die Kostentragung aufgekommen. Da die Schadensursache im Bereich des Gemeinschaftseigentums liege, könne er, der Kläger, auf den zeitlichen Ablauf der Sanierung nicht einwirken. Der Verwalter sei anwaltlich unter Fristsetzung bis Ende 2010 aufgefordert worden, die Mängelbeseitigung vorzunehmen. Aufgrund dieser Lage habe die Wohnung wegen der Feuchtigkeitsschäden bisher nicht mehr vermietet werden können. Die Einkunftserzielungsabsicht ergebe sich schon daraus, dass niemand eine mit Kreditmitteln finanzierte Wohnung ungenutzt leerstehen lasse. Außerdem bemühe er, der Kläger, sich, den Einsatz von Fremdmitteln zurückzuführen. Eine auf 50 Jahre angelegte Gewinnprognose führe zu folgendem Ergebnis: Jahr Einkünfte aus VV1994 - 2008-197.945 €2009 - 2010-43.000 €2011 - 2013-14.000 €2014 – 2043270.000 €Prognose15.055 €Mit Einspruchsentscheidung vom 10.05.2011 wies das Finanzamt die Einsprüche als unbegründet zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, ein Abzug der auf die leerstehende Wohnung entfallenden Aufwendungen sei nicht zulässig, da es am erforderlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart mangele. Für die Feststellung der Einkünfteerzie-lungsabsicht bei einem renovierungsbedürftigen und daher leerstehenden Objekt könne u. a. der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, die Dauer der Renovierung oder auch die fehlende Absehbarkeit, ob und ab wann die Räume vermietet werden könnten, als Indizien herangezogen werden (BFH-Urteile vom 31.07.2007 IX R 30/05 , BFH/NV 2008, 202 ; und vom 11.08.2010 IX R 3/10 , BStBl II 2011, 166 ). Im Streitfall sei in den Jahren 1999 – 2008 mit der Renovierung nicht begonnen worden. Die Wohnung stehe bereits seit Mai 1999 leer. Der Beginn einer Vermietung sei nicht absehbar. Die Aufwendungen seien daher der Privatsphäre zuzuordnen. Außerdem ergebe sich folgende negative Totalüberschussprognose, ausgehend vom Beginn des Leerstandes im Mai 1999: Jahr MieteinnahmenWerbungskostenerklärte Einkünfte aus VVBerechnung FA1999 0 € 9.943 € -9.943 €2000 0 € 15.019 €-15.019 €-15.019 €2001 0 € 17.829 €-17.829 €-17.829 €2002 0 € 19.206 €-19.206 €-19.206 €2003 0 € 22.075 €-22.075 €-22.075 €2004 0 € 18.785 €-18.785 €-18.785 €2005 0 € 17.638 €-17.638 €-17.638 €2006 0 € 0 € -20.760 €2007 0 € 18.671 €-18.671 €-18.671 €2008 0 € 21.087 €-21.087 €-21.087 €2009 0 € 21.500 € -21.500 €2010 0 € 21.500 € -21.500 €2011 - 20130 € 14.000 € -14.000 €2014 - 2028112.680 €66.750 € 45.930 €Prognose -192.083 €Die Mieteinnahmen der Jahre 2014 – 2028 berechnete das Finanzamt wie folgt: Miete 7 €/m² x 68 m² = 476 €/Monat = 5.712 €/JahrNebenkostenumlage 150 €/Monat x 12 Monate = 1.800 €/pro JahrBruttomiete = 7.512 €/pro Jahr7.512 €/pro Jahr x 15 Jahre = 112.680 € Im Klageverfahren begehrt der Kläger weiterhin die Anerkennung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Er trägt vor, er habe dem Bauträger den Feuchtigkeitsmangel bereits am 28.04.1999 angezeigt. Der Bauträger habe zunächst die Beseitigung zugesagt. Nachdem diese fehlgeschlagen sei, habe die Eigentümerversammlung beschlossen, gegen den Bauträger vorzugehen. Er, der Kläger, sei dann mit Klageerweiterung vom 03.07.2001 selbst gegen den Bauträger gerichtlich vorgegangen. Im Jahr 2000 habe er den Makler mit der Vermietung beauftragt. Eine Vermietung sei jedoch wegen der Feuchtigkeitsschäden nicht möglich gewesen. In einem Beweissicherungsverfahren gegen den Bauträger habe der Sachverständige festgestellt, dass die Schwellenabdichtung nicht ordnungsgemäß hergestellt worden sei, wodurch Wasser in die Konstruktion eindringen könne. Dies erkläre die Durchfeuchtung der Wandbereiche. Die Abdichtung der Außenwand mit einer Bitumendickbeschichtung von nur 1 – 3 mm statt 4 mm stelle einen weiteren Mangel dar. Wegen der Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers seien die Mangelbeseitigungsansprüche nicht durchsetzbar gewesen. Auch die Versicherung habe eine Regulierung abgelehnt. Die ebenfalls von Wasserschäden betroffenen Eigentümer hätten vergeblich von der Eigentümergemeinschaft ein Tätigwerden verlangt. Die Eigentümergemeinschaft verlange einen Nachweis, dass das Gemeinschaftseigentum für die Schäden ursächlich sei, und bestehe auf einer Kostentragung durch die Eigentümer der Wohnungen im Bauabschnitt I. Er, der Kläger, habe erfolgreich die Nichtigkeit der entsprechenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung feststellen lassen und die Eigentümergemeinschaft zum Tätigwerden aufgefordert. Die Sanierung sei nur möglich, wenn ein Gericht die Eigentümergemeinschaft zum Tätigwerden verpflichte. Dieser Weg könne jedoch derzeit noch nicht beschritten werden, da die vorgreiflichen Verfahren vor dem AG B noch anhängig seien. Zwischenzeitlich seien die für den Erwerb der Wohnung aufgenommenen Darlehen fast vollständig zurückgezahlt. Werbungskosten fielen daher nur noch in geringem Umfang an. Der Kläger beantragt, unter Abänderung der Einkommensteuerbescheide 2003 vom 20.02.2006, 2004 vom 01.08.2007, 2005 vom 07.03.2008, 2006 vom 04.08.2009, 2007 vom 07.05.2010 und 2008 vom 07.07.2010 in Gestalt des Änderungsbescheides vom 20.08.2010 jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10.05.2011 bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusätzliche Werbungskosten aus dem Objekt B im Jahr 2003 i. H. v. 22.075 €, im Jahr 2004 i. H. v. 18.785 €, im Jahr 2005 i. H. v. 17.638 €, im Jahr 2006 i. H. v. 20.760 €, 2007 18.671 € und im Jahr 2008 i. H. v. 21.087 € zu berücksichtigen. Das Finanzamt beantragt, die Klage abzuweisen. Das Finanzamt verweist auf die Einspruchsentscheidung. Auf den Inhalt der im Klageverfahren eingereichten Schriftsätze und der dem Senat vorliegenden Akten (u. a. Einkommensteuerakten 1997 – 2009 und Rechtsbehelfsakte) wird Bezug genommen. Gründe Die Klage ist unbegründet. I. Der Senat war nicht durch die Terminsverlegungsanträge der Prozessbevollmächtigten Rechtsanwältin gehindert, die mündliche Verhandlung durchzuführen. Es ist nicht, wie bei einem Terminsverlegungsantrag „in letzter Minute“ erforderlich, glaubhaft gemacht worden, dass kein anderer Sachbearbeiter, so etwa der als Rechtsanwalt in derselben Kanzlei tätige Kläger den Termin hätte wahrnehmen können. Auf das Erfordernis der Glaubhaftmachung ist die Prozessbevollmächtigte ausdrücklich hingewiesen worden. II. Das Finanzamt hat die Aufwendungen des Klägers für seine Wohnung in B zu Recht nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt, da es an der entsprechenden Einkunftserzielungsabsicht fehlt.
3. a) Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Sätze 1, 2 EStG) sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung alle Aufwendungen, die durch diese Einkunftsart veranlasst sind. Sie können schon anfallen, wenn mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen noch nicht erzielt werden. Voraussetzung für die Berücksichtigung vorab entstandener Werbungskosten ist, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird (BFH-Beschluss vom 04.07.1990 GrS 1/89 , BStBl II 1990, 830 , unter C. III.
4. a). Dieser ist gegeben, wenn sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Steuerpflichtige den Entschluss, Einkünfte aus einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst hat und nicht wieder aufgegeben hat (vgl. BFH-Urteile vom 14.05.2003 XI R 8/02 , BFH/NV 2003, 1315 , unter II. A.
5. a; vom 11.01.2005 IX R 15/03 , BStBl II 2005, 477 ). Für die Feststellung des Bestehens oder der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht als innere Tatsache können äußere Umstände als Indizien herangezogen werden (vgl. BFH-Urteile vom 08.02.1983 VIII R 130/79 , BStBl II 1983, 554 ; in BFH/NV 2007, 406 ; BFH-Beschluss vom 19.08.2002 IX B 190/01 , BFH/NV 2003, 147 ), wie z. B. der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, die Dauer der Renovierung zur Vorbereitung einer Vermietung wie auch, ob absehbar ist, wann die Räume ggf. im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden sollen (BFH-Urteile vom 13.11.1990 IX R 63/86 , BFH/NV 1991, 303 ; vom 31.07.2007 IX R 30/05 , BFH/NV 2008, 202 ). Dabei sind auch spätere Tatsachen und Ereignisse zu berücksichtigen (vgl. BFH-Beschluss vom 11.02.1999 IX S 10/98 , BFH/NV 1999, 925 ; BFH-Urteile vom 22.04.1997 IX R 17/96 , BStBl II 1997, 650 ; vom 08.03.2006 IX R 19/04 , BFH/NV 2006, 1637 , unter II. 2., a. E.). b) Diese Grundsätze gelten gleichermaßen bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit im Fall eines Leerstandes des Gebäudes; der Entschluss zur Einkünfteerzielung darf nicht im Zusammenhang mit dem Leerstand aufgegeben worden sein (vgl. BFH-Urteile vom 19.09.1990 IX R 5/86 , BStBl II 1990, 1030 ; vom 06.09.2006 IX R 13/05 , BFH/NV 2007, 406 , unter II.
6. b; BFH-Beschluss vom 21.09.2006 IX B 79/06 , BFH/NV 2007, 50 , m. w. N.). Die vorangegangene Vermietung indiziert in diesen Fällen aber die Einkunftserzielungsabsicht (Kulosa in Schmidt,
7. Auf. 2012, § 21 Rn. 83 m. w. N.). c) Die Einkunftserzielungsabsicht ist – jedenfalls bei leerstehenden Objekten – jedoch nicht unwiderleglich zu vermuten. Die Indizwirkung der früheren Vermietung kann widerlegt werden, wenn aufgrund eines langen Leerstandes und zögerlicher Bemühung um Renovierung und Neuvermietung zu erkennen ist, dass der Steuerpflichtige die Einkunftserzielungsabsicht aufgegeben hat. Lässt sich nach einem längeren Zeitraum – beispielsweise rd. fünf Jahre nach Ablauf der streitigen Veranlagungszeiträume und mehr als zehn Jahre nach Renovierungsbeginn – auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Finanzgericht nicht absehen, ob und ggf. wann das Objekt im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden wird, ist es nicht zu beanstanden, wenn sich das Gericht vom Vorliegen einer entsprechenden Absicht in den Streitjahren nicht überzeugen kann (BFH-Urteil vom 11.08.2010 IX R 3/10 , BStBl II 2011, 166 ).
8. Im vorliegenden Fall sind 13 Jahre seit dem Ende der früheren Vermietungsphase, zehn Jahre seit dem Beginn der Renovierung durch die Firma „M“ und fast vier Jahre seit dem Ende der streitigen Veranlagungszeiträume vergangen, ohne dass eine erneute Vermietung oder auch nur der Beginn der zuvor notwendigen Sanierung der Außenwände des Gebäudes absehbar wäre. Der jahrelange Leerstand hat seine Ursache nicht in einem strukturellen Leerstand. B ist eine der wenigen Städte in den neuen Ländern, die sich durch eine erhebliche Nachfrage nach Wohnraum auszeichnen.
9. Der Kläger kann sich auch nicht auf eine Weigerung der Eigentümergemeinschaft, die Sanierung durchzuführen, berufen. Im Laufe von mehr als zwölf Jahren hätte der Kläger einen Beschluss über Sanierungsmaßnahmen – bei entsprechender Bereitschaft zur Kostenbeteiligung sogar freiwillig, jedenfalls aber auf dem Rechtsweg – herbeiführen können. Der bloße Hinweis darauf, nicht allein ohne Zustimmung die Sanierungsmaßnahmen durchführen zu dürfen, reicht nicht aus, um ein Fortbestehen der Einkunftserzielungsabsicht zu dokumentieren.
10. Der Kläger hat die Einkunftserzielungsabsicht nach Überzeugung des Senats daher bereits vor Beginn der Streitjahre aufgegeben.
11. Außerdem würde auch eine – im vorliegenden Fall mangels Vermietungstätigkeit entbehrliche – Totalüberschussprognose nicht zu einem anderen Ergebnis führen. Eine auf den typisierend mit 30 Jahren (BFH-Urteil vom 06.11.2001 IX R 97/00 , BStBl II 2002, 726 ) zugrunde zu legenden Prognosezeitraum würde keinen Totalüberschuss erwarten lassen. Der Senat sieht insoweit gem. § 105 Abs. 5 FGO von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe ab und folgt der zutreffenden Begründung der Einspruchsentscheidung vom 10.05.
12. Die Verluste des Klägers waren daher nicht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Die angefochtenen Verwaltungsakte verletzten den Kläger somit nicht in seinen Rechten. Die Klage war daher als unbegründet abzuweisen. III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs.1 FGO. Permalink: http://openjur.de/u/590082.html Kommentare