AG Bühl, Urteil vom 29. August 2011 - Az. 3 C 359/08

1. Ein zur Mietminderung führender Mangel der Mietsache liegt grundsätzlich auch dann vor, wenn eine Beschädigung der Mietsache auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen ist. 2. In einem solchen Fall ist der Verursachungsanteil des Mieters bei der Bestimmung der Minderungsquote zu berücksichtigen. 3. Zur analogen Anwendung des § 254 BGB bei nur teilweise durch eine Pflichtverletzung des Mieters verursachten Rechtsverfolgungskosten. 4. Zu den Voraussetzungen an die Darlegung eines aufgrund verspäteter Rückgabe der Mietsache entstandenen Vorenthaltungsschadens. Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.232,89 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.927,45 EUR vom 07.11.2008 bis zum 29.06.2009, aus 1.986,70 EUR vom 30.06.2009 bis zum 03.11.2010 sowie aus 1.232,89 EUR seit 04.11.2010 zu bezahlen. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 45 % und die Beklagte 55 % zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 3.589,75 EUR festgesetzt. Tatbestand Die Parteien streiten um restliche Mietzahlungen, Kosten eines vorgerichtlich eingeholten Gutachtens über die Ursachen eines Mangels der Mietsache, restliche Ansprüche auf Nachzahlung von Nebenkosten sowie einen Nutzungsausfallschaden wegen verspäteter Räumung der Mietsache nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Die Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 14.12.2004 eine im Eigentum der Klägerin stehende 2-Zimmer-Mietwohnung im Anwesen M-Str. 2 in B an, wobei die Beklagte im Januar 2005 in die Wohnung einzog. Die Höhe der Mietzahlungen betrug dabei zunächst 303,71 EUR zuzüglich 25,56 EUR Garagenmiete sowie einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 52,00 EUR, wobei letztere ab dem 01.08.2008 auf 81,00 EUR angepasst wurde, so dass die Gesamtbruttomiete seit diesem Zeitpunkt 429,29 EUR betrug. Im Winter 2006/2007 kam es in der streitgegenständlichen Wohnung erstmals zu einem Schimmelbefall. Der hierbei aufgetretene Schimmel wurde von der Beklagten zwischenzeitlich mit handelsüblichem Schimmelreiniger entfernt, trat jedoch im Anschluss daran in den Wintermonaten erneut auf. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass es jedenfalls in den Monaten April 2008 bis Juli 2009 zu einem umfangreichen Schimmelbefall in der Wohnung kam. Dabei lag im Wohnzimmer ein ausgeprägter Schimmelbefall am Deckenrand sowie im Bereich der Leibung der Balkontür und im Sturzbereich vor. Ebenso war es im Schlafzimmer im Bereich des Deckenrandes entlang der Außenwände sowie im Leibungsbereich des Fensters, am Sturz, sowie im Falzraum zu einem ähnlich gearteten Schimmelbefall gekommen. Darüber hinaus wir im innen liegenden und mit einer motorischen Zwangslüftung ausgestatteten Badezimmer ein schwach ausgeprägter Schimmelbefall an der Decke oberhalb der Badewanne vorhanden. Zwischen den Parteien ist es unstreitig, dass der Schimmelbefall im Badezimmer ausschließlich auf ein verschmutztes Filtervlies zurückzuführen ist, wodurch die Entlüftungsanlage nicht ordnungsgemäß funktionierte. Mit Schreiben vom 22.01.2008 und 12.05.2008 wies die Beklagte die Klägerin auf den Schimmelbefall hin, forderte diese zur Beseitigung auf und kündigte für den Fall der Nichtbeseitigung eine Minderung der Mietzahlungen an. Nachdem die Klägerin hieraufhin nichts unternahm, bezahlte die Beklagte in den Monaten April 2008 bis August 2008 statt 400,69 EUR nur eine Bruttomiete in Höhe von 336,06 EUR, was einer Minderungsquote von ca. 16,13 % entspricht. Nach der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ab September 2008 bezahlte die Beklagte statt 429,69 EUR weiterhin nur 336,06 EUR, was einer Minderungsquote von ca. 21,79 % entspricht. Für die Monate März 2009 bis Juli 2009 bezahlte die Beklagte schließlich statt 429,69 EUR jeweils einen Betrag von 400,69 EUR, was einer Minderungsquote von etwa 6,75 % entspricht. Mit Schreiben vom 13.05.2008 kündigte die Klägerin an, die streitgegenständliche Wohnung durch einen Sachverständigen bezüglich der Ursache des Schimmelbefalls untersuchen zu lassen. In dem Schreiben heißt es unter anderem: "Es bleibt daher abzuwarten, welche Ursache der Sachverständige feststellen wird, um das weitere Vorgehen festzulegen." Daraufhin besichtigte der von der Klägerin beauftragte Privatgutachter, Herr Dipl.-Ing. S, am 30.05.2008 die Wohnung der Beklagten und erstattete am 20.08.2008 ein Gutachten hinsichtlich der Ursache des Schimmelbefalls, für welches er der Klägerin einen Betrag in Höhe von 1.710,98 EUR in Rechnung stellte. Im vorliegenden Rechtsstreit macht die Klägerin 80 % der Gutachterkosten geltend. Die Beklagte wurde mit Schreiben der Hausverwalterin der Klägerin, der S GmbH, vom 16.04.2008, 25.04.2008, 16.05.2008 und 17.09.2008 zur Zahlung der Mietrückstände aufgefordert, wofür die Verwalterin der Klägerin einen Betrag von insgesamt 40,00 EUR in Rechnung stellte. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 wurde der Beklagten mit Schreiben vom 30.06.2008 form- und fristgerecht zugestellt. Ausweislich dieser Abrechnung ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 316,38 EUR, welchen die Beklagte nicht entrichtet hat. In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung waren dabei Kosten für Kabelfernsehen in Höhe von insgesamt 83,38 EUR, Hausmeisterkosten in Höhe von insgesamt 497,92 EUR sowie Kosten für die Wartung der Feuerlöscher von insgesamt 11,35 EUR enthalten, welche zwischen den Parteien im Einzelnen streitig sind. Mit Schreiben vom 23.06.2009 kündigte die Beklagte das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ordentlich zum 30.09.2009. Diese Kündigung wurde von der Beklagten später widerrufen, was von der Klägerin jedoch nicht akzeptiert wurde, welche der Beklagten aber eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2009 einräumte. Nachdem die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht geräumt hatte, erhob die Klägerin unter dem Aktenzeichen 7 C 384/09 vor dem Amtsgericht Bühl Räumungsklage. Mit Schreiben vom 26.11.2009, bei der Klägerin eingegangen am 30.11.2009, kündigte die Beklagte die Räumung der Wohnung zum 01.12.2009 an. Die Räumung selbst erfolgte sodann zu einem zwischen den Parteien im Einzelnen streitigen Zeitpunkt zwischen dem 01. und 09.12.2009, woraufhin der Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt wurde. Ab Februar 2010 konnte die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung sodann erneut vermieten. Am 25.02.2010 rechnete die Klägerin sodann über das Kautionskonto der Beklagten ab und löste das entsprechende Kautionssparbuch auf, woraus sich ein zwischen den Parteien unstreitiger Rückzahlungsanspruch der Beklagten in Höhe von 628,52 EUR ergab. Aus der am 09.09.2010 erfolgten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 ergibt sich ein weiterer Rückzahlungsanspruch der Beklagten gegen die Klägerin in Höhe von 125,29 EUR, welcher von der Klägerin bislang nicht erfüllt wurde. Mit Schreiben vom 04.11.2010 erklärten die damaligen Prozessbevollmächtigten der Klägerin, dass die von Seiten der Beklagten gegen die Klägerin bestehenden Forderungen auf Gegenforderungen der Klägerin angerechnet worden seien, wobei es sich bei den angegebenen Gegenforderungen der Klägerin sämtlich um im vorliegenden Rechtsstreit mit der Klage geltend gemachte Forderungen handelte. Die Klägerin stützt die Klageforderung auf restliche Mietzahlungen, 80 % der Kosten des vorgerichtlich eingeholten Sachverständigengutachtens, den Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007, Nutzungsausfallschaden für die Monate Dezember 2009 und Januar 2010 sowie Kosten aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts Bühl vom 23.09.2010 im Verfahren mit dem Aktenzeichen 7 C 384/09. Die Klägerin behauptet, dass der aufgetretene Schimmelbefall zumindest weit überwiegend auf dem Nutzungsverhalten der Beklagten und nicht auf baulichen Mängeln beruhe. Soweit die Schimmelbildung durch Baumängel mit verursacht worden sei, sei dies nur in einem unerheblichen Maß der Fall, welches für die Höhe der geschuldeten Mietzahlungen nicht von Bedeutung sei. Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass das von ihr eingeholte vorgerichtliche Sachverständigengutachten zur zweckmäßigen Rechtsverfolgung durch die Klägerin erforderlich gewesen und daher von der Beklagten zu ersetzen sei. Hinsichtlich des im Badezimmer aufgetretenen Schimmels vertritt die Klägerin die Auffassung, dass ausweislich des Mietvertrages die Beklagte für einen Filterwechsel zuständig gewesen sei. Bezüglich des geltend gemachten Nutzungsausfallschadens behauptet die Klägerin, dass es ihr nicht möglich gewesen sei, die streitgegenständliche Wohnung für die Monate Dezember 2009 und Januar 2010 neu zu vermieten und ihr daher ein entsprechender Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zustehe. Die Klägerin beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.835,97 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu verurteilen. Die Beklagte beantragt Klageabweisung. Im Wege der Hilfswiderklage beantragt die Beklagte: 1. Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte 753,81 EUR zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 11.01.2011 aus 628,52 EUR sowie 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 24.09.2010, also 125,29 EUR zu bezahlen. 2. Hilfsweise: Die Klägerin wird verurteilt, den einen etwaig begründeten Klagebetrag übersteigenden, von der Hilfsaufrechnung nicht verbrauchten Differenzbetrag zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 11.01.2011 sowie 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 24.09.2010 aus 125,29 EUR zu bezahlen. Die Klägerin beantragt Abweisung der Hilfswiderklage. Die Beklagte behauptet, dass die streitgegenständliche Schimmelbildung ausschließlich auf von der Klägerin zu vertretenden Baumängeln beruhe. In diesem Zusammenhang behauptet die Beklagte des weiteren, dass sie die streitgegenständliche Wohnung immer ausreichend gelüftet habe. Der verstopfte Filter im Badezimmer gehe auf ein Verschulden der Klägerin zurück, da diese für den Filterwechsel zuständig sei. Die Beklagte vertritt die Auffassung, dass die vorgerichtlichen Sachverständigenkosten jedenfalls nicht geschuldet seien, da die Klägerin im Wege eines selbstständigen Beweisverfahrens hätte vorgehen können. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 wendet die Beklagte ein, dass die Hausmeisterkosten an sich übersetzt seien, dass ihre Umlage nach einem anderen Verteilungsschlüssel zu erfolgen habe, dass die Umlage der Kabelgebühr nach einem anderen Verteilungsschlüssel zu erfolgen habe sowie dass die Kosten für die Wartung der Feuerlöscher nach dem Mietvertrag nicht geschuldet seien. Bezüglich des von der Klägerin geltend gemachten Nutzungsausfallschadens bestreitet die Beklagte, dass es der Klägerin nicht möglich gewesen sei, für die Monate Dezember 2009 und Januar 2010 einen neuen Mieter zu finden und behauptet, dass der Nachmieter der Beklagten, der als Zeuge vernommene Herr T, dazu bereit gewesen wäre, die Wohnung auch früher zu übernehmen. Für den Fall, dass der Klageantrag zulässig und begründet sein sollte, erklärt die Beklagte die Hilfsaufrechnung mit den sich aus der Kautionsabrechnung und der Betriebskostenabrechnung 2009 gegen die Klägerin ergebenden Ansprüchen. Diese Ansprüche sind auch Gegenstand der Hilfswiderklage, welche für den Fall erhoben wurde, dass über die Ansprüche im Wege der Aufrechnung nicht entschieden wird. Das Gericht hat Beweis erhoben über die streitigen Behauptungen der Parteien durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens inklusive eines Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. B sowie durch Vernehmung des Zeugen T. Bezüglich der Ergebnisse der Beweisaufnahme wird auf den Akteninhalt verwiesen. Gründe Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet; über die Hilfswiderklage war nicht zu entscheiden. I. Die Klage ist teilweise begründet. Die Klägerin hatte gegen die Beklagte ursprünglich Ansprüche in Höhe von insgesamt 1.986,70 EUR, welche sich zusammensetzten aus einem Anspruch auf rückständige Mietzahlungen in Höhe von 491,53 EUR, einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 855,89 EUR für die vorgerichtlichen Gutachterkosten, einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 40,00 EUR für die vorgerichtlichen Mahnungen, einem Nachzahlungsanspruch in Höhe von 169,99 EUR für Betriebskosten des Jahres 2007 sowie einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 429,69 EUR für den Nutzungsausfall aufgrund des verspäteten Auszugs aus der Wohnung durch die Beklagte. Dieser Anspruch ist durch von der Klägerin mit Schreiben vom 04.11.2010 erklärte Aufrechnung in Höhe von insgesamt 753,81 EUR erloschen. 1. Die Klägerin hatte gegen die Beklagte ursprünglich einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 491,53 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB.

1. a)Der Anspruch auf restliche Mietzahlung setzt sich wie folgt zusammen: Ausweislich der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen schuldete die Beklagte für die streitgegenständlichen Monate von April 2008 bis Juli 2009 insgesamt einen Mietzins in Höhe von 6.730,04 EUR. Hierauf leistete die Beklagte nach ihrem substantiierten Sachvortrag im Schriftsatz vom 12.10.2010 Zahlungen in Höhe von insgesamt 5.700,11 EUR. Soweit die Klägerin zunächst höhere Mietrückstände der Beklagten behauptete, hat sie diesen Vortrag trotz ausdrücklichem Hinweis des Gerichts nicht weiter substantiiert oder unter Beweis gestellt.
2. b)Geschuldet wurde von der Beklagten für den streitgegenständlichen Zeitraum jedoch eine Mietzahlung in Höhe von insgesamt 6.191,64 EUR. Dieser Betrag ergibt sich daraus, dass der Mietzins während des gesamten Zeitraums gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB in Höhe von 8 % gemindert war. Dies ergibt sich aus den nachfolgenden Überlegungen:
3. aa)Die Wohnung wies im gesamten streitgegenständlichen Zeitraum einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB auf, wobei dieser Mangel teilweise von der Klägerin und teilweise von der Beklagten zu vertreten war. Zwischen den Parteien ist es unstreitig, dass im streitgegenständlichen Zeitraum erheblicher Schimmelbefall im Wohnzimmer, im Schlafzimmer sowie im Badezimmer aufgetreten ist. Der Umfang des Schimmelbefalls ist dabei aus dem von der Klägerin eingeholten Privatgutachten ersichtlich, dessen Ergebnis jedenfalls in rein empirischer Hinsicht keine der Parteien widersprochen hat. Bezüglich des dort festgestellten Schimmelbefalls ist auch der vom Gericht beauftragte Sachverständige in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gelangt, dass es sich insoweit um einen erheblichen Befall handele. Hieran hat das Gericht aufgrund des im Privatgutachten dokumentierten Umfangs des Schimmelbefalls keine durchgreifenden Zweifel. Schimmelbildung aufgrund von Feuchtigkeit in der Wohnung stellt nach der ständigen Rechtsprechung einen Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Eisenschmied, 10. Auflage, § 536 Rn. 203 ff. m. w. N. aus der Rechtsprechung). Hieran ändert sich auch dann nichts, wenn der Schimmel nur teilweise durch ein Verschulden des Vermieters bzw. bauliche Mängel verursacht wird, teilweise oder überwiegend jedoch durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters (ebenso LG Berlin, Urteil vom 04.06.2009, Az. 67 S 279/08 ; LG Hannover, Urteil vom 27.01.1982, Az. 11 S 322/81 ). Denn für die Mangelhaftigkeit und die damit verbundene Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit spielt es noch keine Rolle, ob der Mieter den Mangel möglicherweise mitverursacht hat. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind vielmehr im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote zu berücksichtigen (ebenso LG Berlin, a. a. O.).
4. bb)Insgesamt geht das Gericht im vorliegenden Fall für den streitgegenständlichen Zeitraum von einer Minderung des Mietzinses in Höhe von 8 % aus. Dies ergibt sich aus den nachfolgenden Überlegungen: Für die Berechnung der Mietminderung muss das Gericht das Maß der Beeinträchtigung des Gebrauchswerts im jeweiligen betroffenen Raum ermitteln und dieses ins Verhältnis mit der gesamten Wohnung setzen, wobei einzelne Quoten für verschiedene Räume gebildet werden können (ebenso LG Berlin, Urteil vom 15.10.2010, Az. 65 S 136/10 ). In der Rechtsprechung finden sich zahlreiche Beispiele, in denen für Schimmelbefall, welcher nicht zu einer nachgewiesenen Gesundheitsgefährdung führte, zu einer Minderung des Mietzinses von insgesamt 20 % führte (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.10.2010, Az. 65 S 136/10 ; LG Berlin, Urteil vom 26.11.2010, Az. 63 S 188/10 ; AG Königs Wusterhausen, Urteil vom 11.05.2007, Az. 9 C 174/06 ). In Übereinstimmung mit dieser Rechtsprechung sieht das Gericht auch im vorliegenden Fall eine Nutzungsbeeinträchtigung gegeben, welche eine Mietminderung in Höhe von insgesamt 20 % gerechtfertigt hätte. Im Rahmen dieser Rechnung hat das Gericht eine Minderung von insgesamt 15 % für die betroffenen Wohnzimmer und Schlafzimmer und 5 % für das betroffene Bad zugrunde gelegt. Dies ergibt sich vor allem daraus, dass der Schimmelbefall im Bad ausweislich des Privatgutachtens nur in geringem Maß an der Decke vorhanden war, in Wohn- und Schlafzimmer aber in weitaus höherem Maße. Zu einer möglichen von dem Schimmelbefall ausgehenden chronischen Gesundheitsgefährdung, welche zu einer höheren Minderungsquote hätte führen können, hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen.
5. cc)Die Mietminderung ist jedoch letzten Endes nur in Höhe von insgesamt 8 % eingetreten, weil die Mietmängel im Wohnzimmer und im Schlafzimmer überwiegend durch das Nutzungsverhalten der Beklagten verursacht wurden. Hinsichtlich des Badezimmers war die volle Minderungsquote von 5 % zu berücksichtigen. Dies ergibt sich daraus, dass ausweislich des Ergebnisses des Privatgutachtens, welchem die Beklagte insoweit nicht widersprochen hat, der Schimmelbefall im Badezimmer ausschließlich durch ein Verschulden der Klägerin verursacht wurde. Nach den Ergebnissen des Privatgutachtens ist der Schimmel im Badezimmer ausschließlich deshalb aufgetreten, weil das Filtervlies der automatischen Lüftungsanlage verschmutzt war und nicht gereinigt, bzw. ausgewechselt wurde. Nach der Auffassung des Gerichts ist für einen solchen Filterwechsel jedoch die Klägerin verantwortlich. Daran ändert sich auch nichts durch die im Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der kleinere Reparaturen der Beklagten auferlegt werden. Bei dem Filterwechsel handelte es sich bereits nicht um eine Reparatur, sondern um eine Wartungsmaßnahme. Darüber hinaus ist zu beachten, dass für einen solchen Filterwechsel Spezialkenntnisse erforderlich sind und nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten ein passendes Filtervlies nur im Spezialhandel erhältlich ist. Danach kann es ohne ausdrückliche Vereinbarung jedenfalls nicht dem Mieter obliegen, einen solchen Wechsel vorzunehmen. Nach den Ergebnissen des gerichtlichen Sachverständigengutachtens ist das Gericht jedoch davon überzeugt, dass der Schimmelbefall im Wohn- und Schlafzimmer überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten der Beklagten verursacht wurde. Das aus Sicht des Gerichts technisch vollständig überzeugende Sachverständigengutachten gelangt zu dem Schluss, dass zwar gewisse Baumängel vorliegen, welche zu einer Schimmelbildung in räumlich begrenzten Bereichen der Zimmer führen können, dass dieser Effekt sich jedoch durch eine ausreichende Heizung und Lüftung jedenfalls größtenteils vermeiden lassen. Diesen Ergebnissen ist aus Sicht des Gerichts nicht zu widersprechen. Wie bereits festgestellt, ist ein beiderseitiges Mitverschulden bei der Bemessung der Minderungsquote zu berücksichtigen. Mangels eigener Sachkunde kann sich das Gericht bezüglich der zu berücksichtigenden Verursachungsbeiträge nur am Ergänzungsgutachten des Sachverständigen orientieren, in welchem dieser eine Verursachung der Mängel durch fehlerhaftes Nutzungsverhalten von Seiten der Beklagten in Höhe von 80 bis 90 % angenommen hat. Das Gericht hat hierbei einen Verursachungsbeitrag in Höhe von 80 % zugrunde gelegt, da ein Beitrag in Höhe von 90 % angesichts der Tatsache, dass gewisse Mängel auch ohne mangelhaftes Nutzungsverhalten aufgetreten wären, nicht als angemessen erscheint. Wie bereits festgestellt wurde, ist die Mitverursachungsquote des Mietmangels im Rahmen der Berechnung der Minderungshöhe zu berücksichtigen. Multipliziert man den Verursachungsbeitrag der Klägerin in Höhe von 20 % mit der Gesamtminderungshöhe für Wohnzimmer und Schlafzimmer in Höhe von 15 %, so erhält man für diesen Wohnungsteil eine Gesamtminderung in Höhe von 3 %. Diese Minderung von 3 % ist zur Minderung für den Schimmelbefall im Bad in Höhe von 5 % zu addieren, woraus sich die Gesamtminderungssumme in Höhe von 8 % der Bruttomiete berechnet. 2. Daneben hatte die Klägerin gegen die Beklagte ursprünglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 50 % der Kosten des vorgerichtlich eingeholten Gutachtens in Höhe von 855,49 EUR aus den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB. Im Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachters befand sich die Beklagte mit den Mietzahlungen im Verzug gemäß § 286 Abs. 1 BGB, da sie bereits über mehrere Monate den vereinbarten Mietzins nicht in voller Höhe geleistet hatte. Wie bereits festgestellt wurde, war eine Minderung des Mietzinses nur in Höhe von 8 % gerechtfertigt, die Beklagte nahm jedoch eine Minderung in Höhe von insgesamt 16 % vor, so dass sie jedenfalls nicht den vollen geschuldeten Mietzins entrichtete und sich mit dem Restbetrag daher im Verzug befand. Der Gläubiger kann als Verzugsschaden auch Ersatz derjenigen Kosten verlangen, die ihm bei Verfolgung seiner Rechte gegen den in Verzug geratenen Schuldner entstanden sind. Zu den Kosten der Rechtsverfolgung, die vom Schuldner zu erstatten sind, gehören die Kosten für alle Maßnahmen, die im Zeitpunkt seiner Entscheidung, seinen Anspruch vorprozessual oder prozessual zu verfolgen, als sachdienlich zur Rechtsverfolgung anzusehen sind (Münchner Kommentar zum BGB - Ernst, 5. Auflage, § 286 Rn. 154). So lag es im vorliegenden Fall mit den streitgegenständlichen Gutachterkosten. Um feststellen zu können, in welcher Höhe der Klägerin ein Schaden entstanden ist und ob sie die Ansprüche gegen die Beklagte durchsetzen konnte, war es zweckdienlich und erforderlich, das außergerichtliche Gutachten einzuholen. Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass die Klägerin auch im Wege eines selbstständigen Beweisverfahrens gerichtlich hätte vorgehen können, weil hierzu keine Verpflichtung besteht. Die Höhe der für die Einholung des Gutachtens entstandenen Kosten wurde von der Beklagten nicht beanstandet. Der sich so ergebende Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.710,98 EUR ist jedoch analog § 254 Abs. 1 BGB um einen Mitverschuldensanteil der Klägerin in Höhe von 50 % zu kürzen. Zwar ist die Regelung des § 254 Abs. 1 BGB grundsätzlich auf alle Schadensersatzansprüche und damit auch auf den Anspruch aus § 286 Abs. 1 BGB anwendbar, im vorliegenden Fall ist jedoch nicht von einem Mitverschulden im eigentlichen Sinne auszugehen, da ein Verzug der Beklagten in Höhe der Hälfte der zurückbehaltenen Miete jedenfalls vorlag. Die analoge Anwendung des Rechtsgedankens des § 254 Abs. 1 BGB ergibt sich jedoch aus folgenden Überlegungen: Zum Zeitpunkt der Einholung des Gutachtens minderte die Beklagte die Miete in Höhe von 16 %, gerechtfertigt war nach den Feststellungen des Gerichts jedoch nur eine Minderung in Höhe von 8 %. Unter diesen Voraussetzungen entspricht es nicht der Billigkeit, der Beklagten die vollen Kosten für ein der Erforschung der Ursachen dienendes Sachverständigengutachten aufzuerlegen. Von einer Mieterin wie der Beklagten kann es nämlich nicht verlangt werden, die tatsächliche Minderungsquote präzise zu bestimmen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der Beklagten vor Einholung des Gutachtens höchstwahrscheinlich nicht klar war, welche Kosten hier möglicherweise auf sie zukommen. Dies ergibt sich auch aus dem vor Einholung des Gutachtens an die Beklagte gerichteten Schreiben vom 13.05.2008, in dem von einer möglichen Kostentragung der Beklagten nicht die Rede ist, sondern nur von einer Neubestimmung des weiteren Vorgehens nach Vorliegen des Sachverständigengutachtens. Unter diesen Voraussetzungen muss es sich die Klägerin aber anrechnen lassen, ein sehr kostenintensives Sachverständigengutachten einzuholen, obwohl die Minderung durch die Beklagte zu 50 % begründet war. Nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB sind daher die hälftigen Kosten des Sachverständigengutachtens von der Klägerin selbst zu tragen. 3. Des weiteren hatte die Klägerin gegen die Beklagte ursprünglich einen Anspruch auf eine weitere Zahlung in Höhe von 169,99 EUR auf die Betriebskosten für das Jahr 2007 aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag. Vom geltend gemachten Nachzahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 316,38 EUR waren dabei Abzüge in Höhe von insgesamt 146,39 EUR vorzunehmen.
6. a)Hinsichtlich der Kosten für das Kabelfernsehen war ausweislich § 3 Nr. 2a des Mietvertrags als Umlageschlüssel die Wohnfläche vorgesehen. Legt man diese anstelle der von der Klägerin zugrunde gelegten Anzahl der Wohneinheiten zugrunde, so ergibt sich ein geschuldeter Betrag in Höhe von 62,39 EUR, also 20,99 EUR weniger als in der Abrechnung ausgewiesen.
7. b)Darüber hinaus hatte die Beklagte im Jahr 2007 Kosten für den Hausmeister in Höhe von insgesamt 372,52 EUR zu tragen. Wiederum ergibt sich ausweislich § 3 Nr. 2a des Mietvertrages, dass die Umlage der Hausmeisterkosten nach der Wohnfläche und nicht der Anzahl der Einheiten zu erfolgen hatte, wodurch sich die Forderung von 497,92 EUR um 125,40 EUR auf 372,52 EUR reduziert. Nicht zu beanstanden sind hingegen die Gesamtkosten für den Hausmeister der Höhe nach. Die angemessenen Kosten für einen Hausmeisterservice hat das Gericht dabei im Rahmen seines Ermessens gemäß § 287 Abs. 1 ZPO geschätzt. Hierzu ist insbesondere anzumerken, dass die Beklagte bei ihrer Berechnung nach dem Betriebskostenspiegel außer Acht lässt, dass im vorliegenden Fall keine getrennten Kosten für die Gebäudereinigung, die Straßenreinigung sowie die Gartenpflege abgerechnet wurden, sondern diese in den Hausmeisterkosten enthalten sind. Alles in allem erscheint dabei die Entlohnung des Hausmeisters nicht als unangemessen.
8. c)Die Kosten für die Wartung der Feuerlöscher waren hingegen von der Beklagten vollständig geschuldet, da diese Kosten in § 3 Nr. 2a des Mietvertrags als umlagefähig erwähnt werden. 4. Darüber hinaus hatte die Klägerin gegen die Beklagte ursprünglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 429,69 EUR aufgrund der fehlenden Nutzungsmöglichkeit durch verspätete Rückgabe der Wohnung gem. §§ 546a Abs. 2, 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB.
9. a)Die Beklagte befand sich mit ihrer Verpflichtung zur Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB im Schuldnerverzug im Sinne des § 286 Abs. 1 BGB. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Beklagten durch die Klägerin längstens eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2009 gewährt worden war. Spätestens ab 01.11.2010 war daher der Herausgabeanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten fällig. Ihrer Pflicht zur Herausgabe der Wohnung ist die Klägerin schuldhaft nicht nachgekommen. Dabei spielt es keine Rolle, zu welchem genauen Zeitpunkt zwischen dem 01.12.2009 und dem 09.12.2009 die Übergabe tatsächlich stattgefunden hat.
10. b)Der Klägerin ist durch die verspätete Räumung der Wohnung ein Schaden in Höhe von 429,69 EUR entstanden da, diese die Wohnung bei einer rechtzeitigen Räumung für den Monat Dezember 2009 zu einem Mietzins in dieser Höhe hätte neu vermieten können. Bei dem entstandenen Schaden handelt es sich um einen sogenannten Vorenthaltungsschaden, welcher sich in einem Mietausfall realisiert hat. Hierbei handelt es sich um eine Form des entgangenen Gewinns, welcher gem. § 252 BGB zu ersetzen ist (vgl. Schmitt-Futterer-Streyl, 10. Aufl., § 546a Rn. 97f.). Das bedeutet, dass dem Vermieter auch die Beweiserleichterungen der Vorschrift des § 252 BGB zugutekommen, die besagen, dass er nur die Umstände darlegen und in den Grenzen des § 287 ZPO beweisen muss, aus denen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge die Wahrscheinlichkeit des Gewinneintritts ergibt (vgl. Schmidt-Futterer-Streyl, a.a.O., Rn. 99). Dies hat die Klägerin hier bezüglich des Mietausfallschadens für den Monat Dezember 2009 zur Überzeugung des Gerichts getan. Wenn die Beklagte die Wohnung rechtzeitig zum 31.10.2009 geräumt hätte, wäre es der Klägerin nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge möglich gewesen, diese zum 01.12.2010 neu zu vermieten. Die Schadensverursachung ergibt sich dabei nicht nur aus dem verspäteten Auszug der Beklagten an sich, sondern auch durch die erst wenige Tage zuvor gemachte Ankündigung des Auszugs. Aufgrund der dadurch bestehenden Unsicherheit war es der Klägerin nicht möglich, einen Mietvertrag mit Beginn im Dezember 2009 abzuschließen, da sie sich eventuell schadensersatzpflichtig gemacht hätte, wenn sie die Wohnung nicht rechtzeitig hätte bereit stellen können. Die Tatsache, dass die Klägerin die Wohnung für den Dezember 2009 nicht mehr neu vermieten konnte entspricht dem gewöhnlichen und zu erwartenden Lauf der Dinge, so dass sich der dadurch bedingte Mietausfallschaden als kausaler Schaden der verspäteten Räumung darstellt, ohne dass es hierzu eines weiteren Beweisantritts durch die Klägerin bedürfte. Nichts anderes ergibt sich daraus, dass die Beklagte vorgetragen hat, der Zeuge T sei bereit gewesen, bereits zu einem früheren Zeitpunkt in die Wohnung einzuziehen. Nach der glaubhaften Aussage des Zeugen in der mündlichen Verhandlung war dies nämlich gerade nicht der Fall. Etwas anderes gilt jedoch hinsichtlich des von der Klägerin ebenfalls geltend gemachten Mietausfallschadens für den Monat Januar 2011. Bei einer Räumung Anfang Dezember erscheint es jedenfalls als möglich, die Wohnung mit Beginn vom 1. Januar neu zu vermieten. Hier hätte es der Klägerin oblegen, darzulegen und zu beweisen, dass diese alle erforderlichen Anstrengungen unternommen hat, um eine Neuvermietung der Wohnung zum nächstmöglichsten Zeitpunkt sicherzustellen. Dies hat die Klägerin zwar behauptet, diese Behauptung wurde jedoch von der Beklagten bestritten und konnte von der Klägerin nicht bewiesen werden. Die Schadenshöhe hinsichtlich des Mietausfallschadens wurde von der Beklagten nicht bestritten. 5. Daneben hat die Klägerin gegen die Beklagte Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 40,00 EUR für die Kosten vorgerichtlicher Mahnungen aus den § 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB. Nach dem oben Ausgeführten befand sich die Beklagte durch die von ihr vorgenommene Mietminderung in Höhe von 16 %, obwohl nur 8 % gerechtfertigt gewesen wären, mit der Leistung der Mietzahlungen teilweise im Verzug gem. § 286 Abs. 1 BGB. Bei den Kosten von vorgerichtlichen Mahnschreiben handelt es sich grundsätzlich um adäquate Kosten der Rechtsverfolgung, welche von dem Schädiger zu ersetzen sind. Den erforderlichen Aufwand hierfür hat das Gericht im Rahmen seines Ermessens gem. § 287 Abs. 1 ZPO geschätzt. In diesem Zusammenhang ist auszuführen, dass Kosten von 10,00 EUR für eine von einem Verwalter vorgenommene Mahnung als angemessen zu bezeichnen sind. Auch die Anzahl der Mahnungen ist im vorliegenden Fall mit vier noch als der Sache angemessen zu bezeichnen, wenn man den Verlauf der Auseinandersetzung zwischen den Parteien um die Mietrückstände im Einzelnen betrachtet, insbesondere dass die Mahnungen z.T. vor und z.T. nach der Gutachteneinholung erfolgten. 6. Die unter den Punkten 1 bis 5 festgestellten Ansprüche der Klägerin sind jedoch durch Aufrechnung gem. § 389 BGB in Höhe von 753,81 EUR durch Aufrechnungserklärung der Klägerin vom 04.11.2010 erloschen.
11. a)Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass der Beklagten gegen die Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung 2009 sowie der Auflösung des Kautionskontos eine Forderung von insgesamt 753,81 EUR zustand.
12. b)Durch Schreiben vom 04.11.2010 hat die Klägerin die Aufrechnung verschiedener ihr zustehender Forderungen gegen diese Forderung der Beklagten erklärt. Die Aufrechnungserklärung ist im Sinne des § 388 BGB wirksam, da es sich hierbei um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, welche der Beklagten unstreitig zugegangen ist. Keine Rolle spielt es für die Wirksamkeit der Aufrechnung, dass die Gegenforderungen der Klägerin zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung bereits im Rahmen des vorliegenden Verfahrens rechtshängig waren.
13. c)Durch die wirksame Aufrechnung wurde die Klage mit Zeitpunkt des Zugangs der Aufrechnungserklärung in Höhe von 753,81 EUR nachträglich unbegründet. Dabei kann dahin stehen, mit welchen Forderungen der Klägerin im Einzelnen die Aufrechnung erklärt wurde, da sich aus dem Schreiben vom 04.11.2010 ergibt, dass es sich dabei jedenfalls ausschließlich um im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits streitgegenständliche Forderungen handelte. 7. Darüber hinaus sind die Forderungen der Klägerin nicht in weiterem Umfang durch die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung erloschen.
14. a)Über die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung war im vorliegenden Fall zu entscheiden, da das Gericht im Rahmen seiner Entscheidung davon ausgegangen ist, dass der Klägerin ein Anspruch gegen die Beklagte zusteht, welche der Höhe nach über die Gegenforderung hinaus geht.
15. b)Die Ansprüche der Klägerin sind jedoch durch die von der Beklagten erklärten Hilfsaufrechnung nicht in weiterer Höhe erloschen, da der Beklagten zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung keine fällige Forderung gegen die Klägerin mehr zustand, mit der sie die Aufrechnung hätte erklären können. Dies ergibt sich nach dem unter 6. Gesagten daraus, dass die Rückforderungsansprüche der Beklagten gegen die Klägerin in Höhe von gesamten 753,81 EUR zu diesem Zeitpunkt bereits durch zuvor erklärte Aufrechnung der Klägerin erloschen waren. Diese zweifellos bestehenden Gegenforderungen sind dabei im Rahmen der Höhe des der Klägerin zustehenden Anspruches bereits berücksichtigt. 8. Schließlich hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Prozesszinsen gem. § 288 Abs. 1 BGB in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.927,45 EUR vom 07.11.2008 bis zum 29.06.2009, aus 1.986,70 EUR vom 30.06.2009 bis 03.11.2010, sowie aus 1.232,89 EUR seit dem 04.11.2010. Die Höhe des Betrages, aus dem jeweils Zinsen geschuldet sind, ergibt sich dabei aus folgenden Überlegungen: Nach dem bislang Festgestellten hatte die Klägerin gegen die Beklagte ursprünglich einen Anspruch in Höhe von 1.986,70 EUR. Hiervon stammten 1.927,45 EUR aus dem ursprünglichen Klageantrag, welcher am 07.11.2008 rechtshängig wurde. Weitere 59,25 EUR des Anspruches wurden mit der Klageerweiterung am 30.06.2009 rechtshängig, so dass ab diesem Tag Rechtshängigkeitszinsen aus der gesamten begründeten Klageforderung zu bezahlen waren. Darüber hinaus wurde auch festgestellt, dass die Ansprüche der Klägerin am 04.11.2010 durch Aufrechnung in Höhe von 753,81 EUR erloschen sind, so dass ab diesem Zeitpunkt ein begründeter Anspruch der Klägerin auf Zahlung von 1.232,89 EUR als rechtshängig verblieb. II. Über die Hilfswiderklage der Beklagten war nicht zu entscheiden, da die Anträge unter der Bedingung standen, dass über die Hilfsaufrechnung nicht entschieden werden muss, was jedoch der Fall war. III. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Im Rahmen der Kostenquote war dabei zu berücksichtigen, dass sich die Hilfsaufrechnung der Beklagten, über welche entschieden wurde, gemäß § 45 Abs.3 GKG streitwerterhöhend auswirkte und die Beklagte insoweit vollständig unterlegen ist. IV. Der Streitwert berechnet sich nach der eingeklagten Hauptforderung zuzüglich des im Rahmen der Hilfsaufrechnung geltend gemachten Anspruchs, vgl. hierzu oben unter III. Permalink: http://openjur.de/u/608784.html Kommentare