VG Augsburg, Urteil vom 17. Juli 2013 - Az. Au 6 K 13.1038

Tenor I. Die Klagen werden abgewiesen. II. Die Kosten des Verfahrens haben die Kläger als Gesamtschuldner zu tragen. III. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Die Kläger begehren den Erlass der Grundsteuer für das Jahr

1. Die Kläger sind Miteigentümer eines Grundstücks im Stadtgebiet der Beklagten. Der eine Teil des Grundstücks ist mit einer Lagerhalle, der andere mit einem Ladengeschäft bebaut. Beide Gebäude waren in der Vergangenheit vermietet. Die Mietverträge wurden jedoch von den jeweiligen Firmen zum
2. Dezember 2009 bzw.
3. März 2010 gekündigt. Im Jahr 2010 erzielten die Kläger Mieteinnahmen i.H.v. 11.853 Euro. Mit Bescheid vom
4. Mai 2010 setzte die Beklagte die Grundsteuer für das streitgegenständliche Grundstück auf 2.490,42 Euro fest. Am
5. Januar 2011 beantragten die Kläger den Erlass der Grundsteuer für das Jahr
6. Auf Anfrage der Beklagten vom
7. Februar 2011 übersandte ein von den Klägern beauftragtes Immobilienunternehmen am
8. März 2011 einen Flyer und drei Absagen (November und Dezember 2009). Ein Maklervertrag wurde nicht vorgelegt. Die Beklagte bat die Kläger am
9. April 2011 um Einreichung aussagekräftiger Unterlagen bis
10. Mai
11. Mit Schreiben vom
12. Februar 2012 teilte die Beklagte den Klägern erneut mit, dass die Vorlage folgender Unterlagen erforderlich sei: - Aufträge zur Vermietung oder Verkauf an ortsansässige, ggf. überregionale Makler - schriftliche Unterlagen zu konkreten Verhandlungen über Vermietung oder Verkauf mit Interessenten - Absageschreiben von Interessenten - Absageschreiben von Maklern - Rechnungen über Anzeigen in Tageszeitungen und Wochenblättern und über Anzeigen im Internet (nicht auf der eigenen Homepage) Die Beklagte setzte den Klägern zur Einreichung der geforderten Unterlagen eine Nachfrist bis
13. März 2012 und lehnte schließlich den Antrag auf Erlass der Grundsteuer 2010 für das streitgegenständliche Objekt mit Bescheid vom
14. März 2012 ab. Die eingereichten Schriftstücke rechtfertigten keinen Grundsteuererlass aus gesetzlichen Gründen. Das Objekt sei im Jahr 2010 durch die Kläger nicht in der erforderlichen Weise kostenpflichtig angeboten worden. Aussagekräftige Absagen bzw. Miet- oder Kaufverhandlungen seien nicht nachgewiesen worden. Die Beklagte habe lediglich drei Absagen von Mietern erhalten, für das Objekt sei jedoch kein Inserat geschaltet gewesen. Das Objekt sei nur auf der persönlichen Internetseite der Kläger angeboten worden. Ein Erlass der Grundsteuer könne daher nicht gewährt werden. Gegen diesen Bescheid legte der Bevollmächtigte der Kläger unter Darlegung einzelner Vermietungsbemühungen der Kläger am
15. März 2012 Widerspruch ein. Zum Finden eines Vertragspartners seien Zeitungsanzeigen, obwohl auch geschaltet, nicht geeignet. Für die weiteren Ausführungen wird auf das Widerspruchsschreiben Bezug genommen. Das Landratsamt ... wies den Widerspruch der Kläger mit Widerspruchsbescheid vom
16. Oktober 2012 zurück. Am
17. November 2012 ließen die Kläger durch ihre Bevollmächtigten Klage erheben mit dem Antrag, die Beklagte unter teilweiser Aufhebung des Bescheids vom 20.05.2010 (Pk-Nr.: ...) und Aufhebung des Bescheids vom 13.03.2012 (Az.: ...) und des Widerspruchsbescheids des Landratsamtes ... vom 15.10.2012 (Az. ...) zu verpflichten, die Grundsteuer 2010 für das Grundstück ... -Str. ..., ..., in Höhe von 622,60 Euro zu erlassen. Hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstückes sei die Grundsteuer in Höhe von 622,60 (25 %) zu erlassen, da eine Minderung des normalen Rohertrags um über 50 % im Jahr 2010 gegeben sei. Die Minderung des Rohertrags sei nicht auf ein Verschulden der Kläger zurückzuführen. Die Kläger hätten sich erfolglos um die Vermietung der Anwesen in engagierter und ortsüblicher Weise bemüht. Grund für die schlechte Vermietung und Vermietbarkeit sei die seit 2009 gegebene wirtschaftliche und vorübergehende Entwicklung in ..., sowie bayern- und bundesweit und nicht eine schlechte oder nachlässig betriebene Weitervermietung durch die Kläger. Die überdurchschnittliche Kaufkraft in ... werde von zu vielen Anbietern abgeschöpft. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Bescheid in der Gestalt des Widerspruchsbescheids sei rechtmäßig. Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer in der beantragten Höhe. Zur Vermeidung von Wiederholungen werde auf die zutreffenden Ausführungen im Widerspruchsbescheid verwiesen. Für die weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte, die Behördenakten und die von den Klägern im gerichtlichen Verfahren vorgelegten Unterlagen Bezug genommen. Gründe Die zulässigen Klagen sind nicht begründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf die Gewährung eines Grundsteuererlasses für das Jahr 2010, so dass der ablehnende Bescheid der Beklagten in Gestalt des Widerspruchsbescheids rechtmäßig ist und die Kläger nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 VwGO). Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) vom
18. August 1973 (BGBl. I S. 965), zuletzt geändert durch Artikel 38 des Gesetzes vom
19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794), ist die Grundsteuer bei bebauten Grundstücken in Höhe von 50 % zu erlassen, wenn die Minderung des normalen Rohertrags 100 % beträgt und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Bei einer Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 50 % ist die Grundsteuer i.H.v. 25 % zu erlassen (§ 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Dabei sind jeweils die Verhältnisse im Erlasszeitraum maßgebend, § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt, weil die Kläger keine ausreichenden Nachweise dafür vorgelegt haben, dass sie die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten haben.
20. Ein Steuerpflichtiger hat die Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, U.v. 25.6.2008 – 9 C 8/07 – NVwZ-RR 2008, 814 /815; BayVGH, B.v. 18.1.2010 – 4 ZB 09.1962 – juris Rn. 10). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat (BFH, U.v. 24.10.2007 – II R 5/05 – juris Rn. 20). Der Begriff des Vertretenmüssens ist dabei weit auszulegen und greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz oder Fahrlässigkeit in Bezug auf die zur Ertragsminderung führenden Ursachen (VG Ansbach, U.v. 18.4.2013 – An 11 K 13.00403 – juris Rn. 29; VG Oldenburg, U.v. 16.12.2010 – 2 A 1149/10 – juris Rn. 24). Bei der Auslegung des § 33 GrStG ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt, die mit Rücksicht auf die Eigenart der Grundsteuer als grundsätzlich ertragsunabhängige Objektsteuer eng auszulegen ist (VG Oldenburg, U.v. 16.12.2010 – 2 A 1149/10 – juris Rn. 24). Je schwieriger ein Objekt zu vermieten ist, desto intensiver und nachhaltiger haben die Vermietungsbemühungen zu sein (VG Dresden, U.v. 31.1.2012 – 2 K 1344/10 – juris Rn. 18; VG Ansbach, U.v. 17.8.2011 – AN 11 K 10.02420 – juris Rn. 19). Eine Grenze ist erst erreicht, wenn die Kosten für Werbemaßnahmen nicht mehr in einem vernünftigen wirtschaftlichen Verhältnis zur Vermietungschance stehen (vgl. VG Ansbach, U.v. 18.4.2013 – An 11 K 13.00403 – juris Rn. 29). Der Grundstückseigentümer, der in den Genuss der Vergünstigung des § 33 GrStG gelangen will, ist daher gehalten, entweder einen Makler mit der Vermarktung zu beauftragen oder sich herkömmlicher Medien zu bedienen, um das Objekt am Markt anzubieten. Dabei ist regelmäßig auch bei gewerblichen Objekten die Schaltung von Zeitungsannoncen erforderlich und zumutbar (vgl. BayVGH, B.v. 18.1.2010 – 4 ZB 09.1962 – juris Rn. 7 ff.; VG München, U.v. 18.6.2009 – M 10 K 09.1205 – juris Rn. 20; VG Dresden, U.v. 31.1.2012 – 2 K 1344/10 – juris Rn. 18; VG Ansbach, U.v. 17.8.2011 – AN 11 K 10.02420 – juris Rn. 19). Entscheidend ist, dass durch die Zeitung ein weiterer bzw. anderer Interessentenkreis als durch andere Medien, wie etwa das Internet, erreicht werden kann. So werden durch die Zeitung insbesondere mögliche Interessenten angesprochen, die derzeit noch nicht gezielt suchen, aber ein günstiges Angebot nutzen.
21. Derartige Vermietungsbemühungen haben die Kläger für das Jahr 2010 nicht in ausreichendem Maße nachgewiesen. Der Kläger zu 1 hat in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, im Jahr 2010 keine Zeitungsannoncen aufgegeben zu haben. Dies wäre aber erforderlich gewesen, damit der Kläger die Grundsteuervergünstigung für sich in Anspruch nehmen könnte (s.o.). Anhaltspunkte dafür, dass eine Vermarktung der Objekte über Zeitungsinserate von vornherein aussichtslos gewesen wäre, gibt es nicht. Zuschnitt und Bebauung des Grundstücks ... -Straße ... weisen keine atypischen Besonderheiten auf, die jedenfalls den Versuch, das Objekt auch in regionalen und überregionalen Zeitungen dem Markt anzubieten, sinnlos erscheinen ließen. Bereits aus diesem Grund kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kläger die Ertragsminderung nicht zu vertreten haben. Darüber hinaus haben die Kläger Nachweise dafür, dass die Lagerhalle und das Ladengeschäft im Jahr 2010 in einschlägigen Internetportalen eingestellt waren, trotz wiederholter Aufforderung der Beklagten und des Gerichts nicht vorgelegt. Auch Nachweise dafür, dass die beiden Objekte über eine ... Immobilienfirma bei ... eingestellt gewesen war, wurden nicht vorgelegt. Die Einstellung bei dem kostenlosen Portal „...“ (ein allgemeines Portal für kostenlose Kleinanzeigen), die – soweit aus den Akten ersichtlich – nur die Lagerhalle, nicht aber das Ladenlokal betroffen hat, ist ebenfalls nicht als ausreichende Vermietungsbemühung anzusehen. Gerade bei schwer zu vermietenden Grundstücken ist zumindest zu versuchen, das Objekt in eines der kostenpflichtigen, bekannten (Gewerbe-) Immobilienportale einzustellen, weil mögliche Interessenten typischerweise die großen einschlägigen Suchportale nutzen und nicht auf allgemeine Plattformen mit verhältnismäßig geringem Bekanntheitsgrad zurückgreifen. Die eigene Homepage, auf der die Objekte zu sehen waren, ist zwar geeignet, potentielle Interessenten zu informieren, die bereits von den Objekten erfahren haben. Eine Anzeige in einer Immobilienbörse oder in der Zeitung – bei der noch unbekannte zukünftige Interessenten erreicht werden können – ersetzt die eigene Homepage aber nicht. Die Schaltung von Zeitungsannoncen war auch nicht unter Berücksichtigung anderer Vermietungsbemühungen der Kläger entbehrlich. So haben die Kläger vorgetragen, sie hätten an Vereine, Speditionen und Makler Serienbriefe geschickt und darin die streitgegenständlichen Objekte angeboten. Dies trifft für das streitgegenständliche Grundstück nach den in den Akten befindlichen Serienbriefen vom
22. Mai 2010 insoweit nur teilweise zu, als der an Vereine und Speditionen gesendete Serienbrief vom
23. Mai 2010 nur die Lagerhalle und nicht das Ladenlokal erwähnt. Zwar erwähnt ein weiterer Serienbrief vom
24. Mai 2010 bei den Vereinen sowohl die Lagerhalle als auch das Ladenlokal. Welcher dieser Serienbriefe nun tatsächlich verschickt worden ist, lässt sich nicht mehr nachvollziehen. Der Serienbrief an die Makler umfasst zwar die Lagerhalle und das Ladengeschäft, allerdings sind mit einem Serienbrief an verschiedene Makler Vermietungsbemühungen nicht ausreichend nachgewiesen. Hierfür wäre zumindest die Beauftragung eines Maklers erforderlich gewesen. Einen Maklervertrag haben die Kläger trotz entsprechender Aufforderung nicht vorgelegt. Die in den Akten befindlichen Flyer, Absagen, Kurz-Exposés (die teilweise nur einen Teil des streitgegenständlichen Objekts betreffen) und Bestätigungen einzelner Makler belegen zwar, dass die Kläger durchaus mit Maklern in Verbindung gestanden sind, und diese wohl auch vereinzelt die Objekte der Kläger angeboten haben. Eine vollumfängliche Beauftragung eines Maklerbüros, die die Kläger von weiteren Vermietungsbemühungen entbinden könnte, ist jedoch nicht erkennbar. Gerade wenn ein Objekt schwer zu vermieten ist, muss der Eigentümer besondere Anstrengungen unternehmen, um in den Genuss der Vergünstigung des § 33 GrStG zu kommen. Es ist ihm daher zuzumuten, entweder einen Makler mit der Vermarktung des Objekts zu beauftragen und diesem eine angemessene Maklercourtage zu zahlen oder selbst geeignete Vermietungsbemühungen anzustellen. Kommt ein Maklervertrag – aus welchen Gründen auch immer – nicht zustande, muss der Eigentümer eigene Vermietungsbemühungen nachweisen, die dann regelmäßig die Bewerbung des Objekts in einschlägigen Internetportalen und Zeitungsinserate umfassen. Dies ist hier jedoch nicht geschehen. Dass die Kläger darüber hinaus gezielt einzelne Unternehmen angeschrieben haben (vgl. insoweit die Absagen aus dem Jahr 2010 von ... und ...), lässt die Erforderlichkeit der Schaltung von Inseraten ebenfalls nicht entfallen. Soweit aus den Akten ersichtlich, wurden die Firmen auch nur hinsichtlich des Ladenlokals und nicht auch hinsichtlich der Lagerhalle angeschrieben, so dass insoweit auch nur ein Teil des streitgegenständlichen Grundstücks betroffen ist. Die von den Klägern vorgelegten Absagen verschiedener Firmen aus dem Jahr 2009 können Bemühungen der Kläger im Jahr 2010 ohnehin nicht belegen. Sie belegen lediglich, dass es schwierig war, einen Mieter zu finden. Dies allein führt jedoch nicht zum begehrten Grundsteuererlass. Weil die Kläger ausreichende Vermietungsbemühungen nicht nachgewiesen haben, kann dahinstehen, ob der Leerstand unter Umständen auch darauf zurückzuführen war, dass die Objekte, insbesondere die Lagerhalle, renovierungsbedürftig waren und die Kläger deshalb keinen Mieter gefunden haben.
25. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO. Beschluss Der Streitwert wird auf 622,60 Euro festgesetzt. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Permalink: http://openjur.de/u/641109.html Kommentare