LG Hamburg, Urteil vom 20. September 2013 - Az. 311 S 13/13

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 11.10.2012 und das ihm zugrundeliegende Verfahren, Az. 40a C 259/12 , aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Berufung, an das Amtsgericht zurückverwiesen.
2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 564,74 € festgesetzt. Gründe I. Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vor dem 31.12.1918 hergestellte, ohne Bad und Sammelheizung ausgestattete Mietwohnung. Vorausgegangen war der Klage ein Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 6.12.2011, zu dessen Begründung die Klägerin auf das - keine Werte ausweisende - Mietenspiegelfeld A4 des Hamburger Mietenspiegels von 2011 sowie auf ein Urteil des Landgerichts Hamburg vom 21.2.1992 (Az. 311 S 254/98) Bezug nahm, das die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung seinerzeit aufgrund eines gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachtens und ergänzend mittels eines Abgleichs mit den Werten benachbarter Mietenspiegelfelder geschätzt hatte. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung Bezug genommen. Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 23.8.2012 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klage sei unbegründet, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 6.12.2011 in Ermangelung einer § 558a Abs. 2 BGB entsprechenden Begründung unwirksam sei. Die Bezugnahme auf das Mietenspiegelfeld A4 sei kein taugliches Begründungsmittel, da dieses Feld ein Leerfeld sei. Gegen das ihrem Prozessvertreter am 24.10.2012 zugestellte Urteil des Amtsgerichts hat die Klägerin mit am Montag, d. 26.11.2012 eigegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und hat diese mit am 24.1.2013 eingegangenem Schriftsatz begründet, nachdem die Frist zur Berufungsbegründung auf den am 24.12.2012 eingegangenen Antrag hin bis zum 24.1.2013 verlängert worden war. Die Klägerin rügt, das Amtsgericht habe sich fehlerhaft mit dem Sachverhalt auseinandergesetzt und habe die Tatsachen nur unvollständig festgestellt, zumal es sich nicht damit auseinandergesetzt habe, dass sich das Mieterhöhungsverlangen zur Begründung auch auf die Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 21.2.1992, Az. 311 S 254/89, bezogen habe. Zudem sei der hier gewählte Modus der Begründung des Mieterhöhungsverlangens in der Vergangenheit mehrfach zwischen den Mietparteien praktiziert worden, so dass sich eine Übung herausgebildet habe, die Inhalt des Mietvertrags geworden sei. Rechtsfehlerhaft sei zudem die Feststellung des Amtsgerichts, das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, weil es an einer gesetzeskonformen Begründung fehle. Als "sonstiges Begründungsmittel" i.S.d. § 558a Abs. 2 BGB sei auch eine gleichsam "analoge Anwendung" des Mietenspiegels zulässig, ebenso wie es von der Rechtsprechung für den Fall anerkannt sei, dass die Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus unter Bezugnahme auf den - hierfür nicht direkt anwendbaren - Mietenspiegel begründet werde. Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des am 11.10.2012 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Hamburg zum Az. 40a C 259/12 zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete betreffend das Mietverhältnis über die Wohnung E... Straße, H.,
3. OG links, von € 512,96 um € 102,53 auf € 615,49 mit Wirkung ab dem 1.3.2012 zuzustimmen und an die Klägerin € 186,24 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz jährlich ab Rechtshängigkeit zu zahlen; hilfsweise, das vorgenannte Urteil nebst dem ihm zugrundeliegenden Verfahren aufzuheben und an die erste Instanz zurückzuverweisen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er beruft sich auf sein Vorbringen erster Instanz und die seiner Ansicht nach zutreffenden Erwägungen im amtsgerichtlichen Urteil. Von einer "Übung" der Parteien, Mieterhöhungen nach dem Berechnungsmodus des landgerichtlichen Urteils von 1992 durchzuführen und diese dauerhaft zum Inhalt des Mietvertrags werden zu lassen, könne allein wegen der Mieterhöhungszustimmungen in den Jahren 1993 und 1995 keine Rede sein, auch zumal nach 1995 über zehn Jahre lang keine einzige weitere Mieterhöhung mehr in der vorbeschriebenen Art erfolgt sei. Zudem habe die Rechtsvorgängerin der Klägerin im letzten Mieterhöhungsverlangen aus dem Jahre 2009 gerade nicht auf die vom Landgericht gewählte Berechnungsmethode zurückgegriffen. Im Übrigen sei das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass diese Berechnungsmethode kein geeignetes "sonstiges Begründungsmittel" i.S.d § 558a Abs. 2 BGB sei; weise der Mietenspiegel für die in Rede stehende Wohnung ein Leerfeld auf, so könne als Begründungsmittel weder eine direkte noch eine analoge Anwendung des Mietenspiegels in Betracht kommen, zumal die möglichen Fehlerquellen dabei zu hoch lägen. II. Die gemäß §§ 517 , 520 Abs. 2, 511 Abs. 2 ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat auch in der Sache Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Rechts (§ 546 ZPO). Soweit das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat, weil es das Mieterhöhungsverlangen als formell unwirksam angesehen hat, ist das Urteil rechtsfehlerhaft, denn das Mieterhöhungsverlangen ist in einer den gesetzlichen Anforderungen genügenden Weise begründet. Die in § 558a Abs. 2 Nr. 1 bis 4 BGB genannten Begründungsmittel - Mietenspiegel, Auskunft aus der Mietdatenbank, Sachverständigengutachten und Nennung von mindestens drei Vergleichswohnungen - sind, worauf die Klägerseite mehrfach zu Recht hingewiesen hat, nicht abschließend. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Wortlaut des § 558a Abs. 2 BGB, der der nachfolgenden Aufzählung das Wort "insbesondere" voranstellt. Dementsprechend herrscht in Rechtsprechung und Literatur Übereinstimmung darüber, dass ein Mieterhöhungsverlangen auch in anderer Weise begründet werden kann. Welche Anforderungen an ein solches "sonstiges Begründungsmittel" zu stellen sind, ergibt sich dabei einerseits aus dem gesetzgeberischen Zweck des Begründungserfordernisses, andererseits aus einem Abgleich mit den in § 558a Abs. 2 aufgezählten Regelbegründungsmitteln. Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (BGH NJW 2003, 963 ). Zugelassen als "sonstige Begründungsmittel" sind dementsprechend alle Begründungsmöglichkeiten, die geeignet sind, dem Mieter die für seine Entschließung erforderlichen Informationen zu geben, indem sie ihm anhand von Einzeltatsachen nachvollziehbar einen Anhaltspunkt über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete geben. Dabei dürfen die Anforderungen allerdings nicht überspannt werden; insbesondere kann nicht verlangt werden, dass das Begründungsmittel eine höhere Aussagekraft hat als das gesetzliche Regelbegründungsmittel mit der geringsten Aussagekraft, also die Nennung von drei Vergleichwohnungen (die nach ständiger Rechtsprechung sogar aus dem Bestand des Vermieters ausgewählt werden dürfen), vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,
4. Aufl., Rn. 152 zu § 558a BGB m.w.N. Dies zugrundegelegt ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass ein Mieterhöhungsverlangen zur Begründung auch auf ein Urteil Bezug nehmen kann, in dem die ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum festgestellt wurde, oder durch Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten, das in einem anderweitigen gerichtlichen Verfahren über eine vergleichbare Wohnung eingeholt worden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., m.w.N.). Diesen Anforderungen genügt das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen. Es nimmt auf ein Urteil Bezug, das die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur für vergleichbaren Wohnraum, sondern für die hier im Streit stehende Wohnung festgestellt hatte, wobei das Urteil auf einem gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten sowie auf einem von der Kammer vorgenommenen Abgleich mit den benachbarten, mit Werten ausgefüllten Mietenspiegelfeldern beruhte. Dieses Urteil aus dem Jahre 1992 betrifft zwar - notwendigerweise - nicht die jetzt aktuelle Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wohl aber lässt sich dem Urteil entnehmen, aus welchen Parametern und unter Zuhilfenahme welcher Mietenspiegel-Eckdaten die ortsübliche Vergleichsmiete seinerzeit vom Gericht ermittelt wurde. Schreibt der Vermieter diese Berechnungsweise im Mieterhöhungsverlangen fort, indem er - wie hier - die aktuellen Mietenspiegeldaten als Berechnungsgrundlage heranzieht, so liegt darin jedenfalls eine nachvollziehbare Begründung des geforderten Mietzinses anhand der konkret gegebenen Umstände des Einzelfalls. Zwar ist der Berufungsbeklagten Recht darin zu geben, dass diese Berechnungsweise erhebliche Unschärfen aufweist und dass sie keinesfalls zu einer gerichtlichen Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess taugt. Dies ist aber auch nicht erforderlich, denn - wie oben ausgeführt - geht es im Rahmen der Begründung des vorgerichtlichen Mieterhöhungsverlangens allein darum, die verlangte Miete zu plausibilisieren, wobei der Gesetzgeber - wie das gesetzliche Regelbegründungsbeispiel der Nennung von mindestens drei Vergleichswohnungen zeigt - durchaus erhebliche Unschärfen zulässt. Die Kammer macht von ihrer Befugnis Gebrauch, das angefochtene Urteil sowie das ihm zugrundeliegende Verfahren entsprechend dem Hilfsantrag der Berufungsklägerin aufzuheben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Insoweit kann es dahinstehen, ob der Kammer diese Möglichkeit eröffnet ist, weil das Verfahren im ersten Rechtszug aufgrund der oben aufgezeigten, trotz mehrfachen Hinweises der Klägerseite vom Amtsgericht unbeachtet gebliebenen rechtlichen Gesichtspunkte an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwändige Beweisaufnahme notwendig ist (§ 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), was hier angesichts der unterbliebenen Feststellungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nahe liegt. Denn die Möglichkeit der Aufhebung und Zurückweisung ist jedenfalls deswegen eröffnet, weil das Amtsgericht nur über die Zulässigkeit der Klage entschieden hat (§ 538 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Zwar heißt es in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils ausdrücklich, dass die Klage abgewiesen werde, weil sie "unbegründet" sei. Der Sache nach hat das Amtsgericht aber lediglich über die Zulässigkeit der Klage entschieden, denn die - vom Amtsgericht angenommene - formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hat nicht zur Folge, dass die Klage in der Sache erfolglos bleibt, sondern bewirkt, dass die Klage unzulässig ist. Dies folgt daraus, dass ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht in Gang setzt, so dass es, wenn gleichwohl Klage erhoben wird, an einer besonderen Sachurteilsvoraussetzung fehlt und die Klage daher als unzulässig abzuweisen ist (BGH ZMR 2004, S. 655 , unter Ziff. 4 der Entscheidungsgründe). Dass das Amtsgericht hiervon abweichen wollte, ist nicht ersichtlich, so dass davon auszugehen ist, dass es sich bei der Abweisung "als unbegründet" schlicht um ein Versehen handelt. Die Kammer übt das durch § 538 Abs. 2 ZPO eingeräumte Ermessen wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich aus, weil die Sache wegen der ausstehenden Feststellungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zur Endentscheidung reif ist und hierfür eine aufwändige, die Einholung eines Sachverständigengutachtens einschließende Beweisaufnahme notwendig ist, deren Durchführung beim erstinstanzlichen Gericht wegen der beim Berufungsgericht bestehenden Erschwernisse sachdienlicher erscheint. Permalink: http://openjur.de/u/662711.html Kommentare