dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz hinsichtlich eines Seegrundstücks inG. . Das Anwesen wurde um 1895 mit einem Wohnhaus und einem weiteren Gebäude, dem Sommerhaus, bebaut. Der inzwischen verstorbene und von ihr beerbte Ehemann der Beklagten lebte seit 1942 in dem Wohnhaus, die Beklagte selbst wohnt dort seit
einem früheren Eigentümer zurückübertragen.
Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft sind die Kläger seit 2001 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Im vorliegenden Rechtsstreit erstreben sie die Feststellung, daß der Beklagten hinsichtlich des Grundstücks keine Anspruchsberechtigung zusteht. Die Beklagte nimmt ein solches Recht für sich in Anspruch und hat behauptet, ihr Ehemann habe den Kauf bereits mit Schreiben vom
dem damals geltenden Recht der DDR scheitern müssen. Auch § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. c SachenRBerG könne keinen Anspruch der Beklagten begründen. Schutzwürdig im Sinne dieser Vorschrift sei ein Nutzer nur dann, wenn mit ihm ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen sei. Bei dem mit der Beklagten am 9. Mai 1990 geschlossenen Kaufvertrag sei das jedoch nicht der Fall.
G sei nur der Verkauf volkseigener Ein-oder Zweifamilienhäuser möglich gewesen, nicht aber der Verkauf eines Grundstücks mit -wie hier -zwei Wohnhäusern. Im übrigen seien die von der Beklagten behaupteten Investitionen auch nicht ausreichend. Insoweit sei eine qualitative Betrachtungsweise maßgebend, wie sie von dem Bundesverwaltungsgericht zu § 4 Abs. 2 lit. c VermG entwickelt worden sei. Die Beklagte und ihr Ehemann hätten jedoch vorwiegend Maßnahmen zur Verbesserung ihres eigenen Wohnkomforts durchgeführt und nicht -wie notwendig -unmittelbar zur Erhaltung des Gebäudes investiert. Schließlich scheitere eine Berechtigung der Beklagten aus § 121 Abs. 2 SachenRBerG ebenfalls an der Nichtigkeit des Kaufvertrages. Der Vertrag vom 9. Mai 1990 sei auch nicht in Bezug auf eine Teilfläche mit dem von der Beklagten bewohnten Haus teilweise wirksam, weil bereits die Teilfläche nicht hinreichend bestimmt sei. Dies hält einer revisionsrechtlichen
prüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. II. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht der Beklagten -aus eigenem Recht und als Rechtsnachfolgerin ihres Ehemannes -eine Anspruchsberechtigung jedenfalls
RBerG zu. Es bedarf mithin keiner Entscheidung darüber, ob auch die Voraussetzungen eines Bereinigungsanspruchs
RBerG gegeben sind. Beide Anspruchsgrundlagen schließen sich nicht aus, sondern können nebeneinander geltend gemacht werden (vgl. Hammel, RVI [Stand: Dezember 2002], § 121 SachenRBerG Rdn. 17).
dem Erwerb des zuvor volkseigenen Grundstücks gemäß § 295 Abs. 1 ZGB auch auf dieses Gebäude erstreckt. aa) Ein Kaufvertrag über ein volkseigenes Grundstück, zu dessen wesentlichen Bestandteilen zwei (oder mehr) Einfamilienhäuser zählten, genügt nicht den Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG. Die Vorschrift setzt einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, daß das gesetzliche Erfordernis eines wirksamen Kaufvertrages -soweit nicht bundesgesetzliche Heilungsvorschriften (Art. 231 § 7 Abs. 1, § 8; Art. 233 § 2 Abs. 2 EGBGB) eingreifen -grundsätzlich
dem weiterhin anwendbaren Recht der DDR (Art. 232 § 1 EGBGB) zu prüfen ist (vgl. Senat, BGHZ 141, 184 ). Im vorliegenden Fall wurde der Kaufvertrag auf Grund des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom
Senat, BGHZ 141, 364 , 368), und der damit auf eine unmögliche Leistung gerichtete Vertrag war -jedenfalls
der maßgeblichen seinerzeit in der DDR geübten Praxis (Senat, BGHZ 131, 209 , 212) -
G neben Einfamilienhäusern auch Zweifamilienhäuser verkauft werden, wobei § 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG außerdem noch den Erwerb des zugehörigen volkseigenen Grundstücks ermöglichte. In § 1 Abs. 4 der Durchführungsverordnung zum Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. März 1990 (GBl. I S. 158, DVO z. VerkaufsG) wurde der Begriff des Zweifamilienhauses dahin präzisiert, daß es sich um ein Gebäude mit zwei selbständig abgegrenzten Wohnungen handeln mußte. Dagegen findet sich kein Hinweis für die Zulässigkeit des Verkaufs eines volkseigenen Grundstücks, auf dem sich zwei Wohngebäude befinden; mit dieser baulichen Nutzung war vielmehr die Grenze der zulässigen Begründung persönlichen Eigentums überschritten. Die Auffassung der Revision, daß es dem Nutzer wegen des durch § 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG ermöglichten Grundstückserwerbs auch in diesem Fall nicht verwehrt sein könne, das gesamte Anwesen zu kaufen, läßt außer acht, daß für eine solche Privilegierung kein Anlaß bestand, weil die Möglichkeit des Erwerbs des Gebäudeeigentums unberührt blieb.
zeichnet, die in der DDR für die Bebauung eines Grundstücks mit einem Eigenheim
VO, § 2 Abs. 1 BereitstVO nicht überschritten werden sollte (vgl. Schmidt-Räntsch/Marx, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG [Stand: November 2002], § 26 Rdn. 2; Wessels/Töpfer, in Eickmann, Sachenrechtsbereinigung [Stand: September 2002] § 26 SachenRBerG Rdn. 1). Der Erwerber eines mit zwei Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks wäre danach regelmäßig in den Genuß einer doppelt so großen Fläche wie der Erwerber eines Grundstücks mit einem Zweifamilienhaus gekommen. bb) Bei dem Sommerhaus handelt es sich auch um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 2 VerkaufsG. Entgegen der Ansicht der Revision ist hierfür keine direkte Anbindung an die Versorgungssysteme erforderlich.
G ist vielmehr allein maßgeblich, daß es sich um ein Wohngebäude handelt, das für den Wohnbedarf einer Familie bestimmt ist. Auf Grund seiner Bauweise, seiner Ausstattung und seiner Erschließung erfüllt das Sommerhaus die Anforderungen, die an ein Wohngebäude zu stellen sind (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99 , VIZ 2001, 503 , 504 zu § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 lit. e SachenRBerG). Die Feststellungen des Berufungsgerichts sind insoweit frei von Rechtsfehlern. Mit dem Hinweis, das Sommerhaus sei wegen baulicher Mängel nur teilweise nutzbar gewesen, zieht selbst die Revision die Eignung zu Wohnzwecken nicht schlechthin in Zweifel. Es fehlt zudem nicht an der Bestimmung des Gebäudes zum Wohnbedarf einer (weiteren) Familie, wie die nicht nur vorübergehende Nutzung durch eine andere Mieterin bei Zustandekommen des zu beurteilenden Kaufvertrages zeigt. Hingegen ist die ursprüngliche Konzeption des Sommerhauses als zusätzlicher, zeitweiser Aufenthaltsort der in dem Wohnhaus lebenden Familie ohne Belang, weil sie nicht der zwischenzeitlichen Entwicklung der Wohnverhältnisse und den Interessen der Mieter des Sommerhauses Rechnung trägt. Hieraus folgt zugleich, daß das Sommerhaus nicht etwa als Nebengebäude den Vorschriften für das von der Beklagten und ihrem Ehemann bewohnte Einfamilienhaus unterfällt. Nebengebäude
RBerG können nur nicht zu Wohnzwecken dienende Gebäude sein (vgl. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 5 Rdn. 154). b) Der mit der Beklagten und ihrem Ehemann geschlossene Kaufvertrag ist jedoch
2 Satz 1 ZGB gerichtet auf den Erwerb des Gebäudeeigentums an dem Wohnhaus wirksam zustande gekommen. In dieser Hinsicht sind mithin die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG erfüllt. aa) Das Berufungsgericht hat eine teilweise Wirksamkeit des Kaufvertrages nur unter dem Gesichtspunkt geprüft, ob die Vereinbarungen -entsprechend der ursprünglichen Erwerbsabsichten der Beklagten und ihres Ehemanns -hinsichtlich einer 1.926 m großen Teilfläche des Grundstücks Bestand haben können, auf der sich zwar das Wohnhaus, nicht aber das Sommerhaus befinden soll. Dies greift zu kurz. Zwar trifft es zu, daß ein Aufrechterhalten des Vertrages in diesem Umfang schon an der hinreichenden Bestimmtheit der Teilfläche scheitert, das Berufungsgericht hat jedoch nicht beachtet, daß
G selbständiges Gebäudeeigentum an dem Wohnhaus entstehen (vgl. Kommentar zum ZGB, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, 1985, § 295 Anm. 2.1. zu § 1 VerkaufsG 1973) und damit auch Gegenstand des Kaufvertrages sein konnte. Das Eigentum an dem Gebäude erwarb der Käufer
Anlegung eines Gebäudegrundbuchblatts und seiner Eintragung als Eigentümer (§ 4 Abs. 1 VerkaufsG), während ihm an dem zum Gebäude gehörenden volkseigenen Grundstück grundsätzlich nur ein Nutzungsrecht verliehen wurde (§ 4 Abs. 2 Satz 1 VerkaufsG). Dabei konnte
Vermessung und Ausweis in der Liegenschaftsdokumentation das Nutzungsrecht auf den Teil des vormals größeren Grundstücks beschränkt werden, der der Regelgröße (500 m) für Eigenheime
VO entsprach (vgl. Kommentar zum ZGB, aaO, § 287 Anm. 1.1 i.V.m. § 295 Anm. 1). Der Hinzuerwerb des volkseigenen Grundstücks (vgl. Senat, Urt. v. 9. Juli 1999, aaO, 2034) beim Kauf des Gebäudeeigentums
G war hierzu nur eine Alternative. Vor diesem Hintergrund begegnet es keinen Bedenken, in Anlehnung an die gesetzliche Regelung (§§ 2, 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG) einen Kaufvertrag, der -wie hier das Grundstück mit den darauf errichteten Gebäuden als wesentliche Bestandteile (§ 467 Abs. 2 ZGB) zum Gegenstand hat, als ein wegen mehrerer Festlegungen teilbares Rechtsgeschäft im Sinne von § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB anzusehen (vgl. Posch, in: Zivilrecht, Lehrbuch, 1981, Teil 1, S. 215 § 356 Anm. 1.1.). Ist der Kaufvertrag daher hinsichtlich des Grundstücks nichtig, so kann er noch immer hinsichtlich des Gebäudes wirksam sein, falls er auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen worden wäre. Dem kann nicht entgegengehalten werden, bei Abschluß eines Grundstückskaufvertrages bleibe
dem "Hinausstreichen" des unwirksamen Teils kein für sich allein sinnvoller Vertragsinhalt übrig. § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB entspricht der Sache
Für die letztgenannte Vorschrift ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes anerkannt, daß es wegen des nur äußerlichen Unterschieds keine Bedeutung erlangt, ob der nichtige Teil ohne weiteren Eingriff in das Vertragswerk entfernt werden kann oder seine Beseitigung eine komplette Neufassung erfordert. Entscheidend ist allein, daß sich der nichtige Teil des Vertragsinhalts eindeutig von dem Teil abgrenzen läßt, der von der Nichtigkeit unberührt geblieben ist. Ist diese Voraussetzung erfüllt, so findet die Norm auch dann Anwendung, wenn die Vertragsparteien an Stelle der unwirksamen Regelung, hätten sie die Nichtigkeit von Anfang an gekannt, eine andere auf das zulässige Maß beschränkte Vereinbarung getroffen hätten ( BGHZ 107, 351 , 355 f; 146, 37 , 47). bb) So liegen die Dinge hier. Auch im Fall der Unwirksamkeit des Kaufvertrages über das volkseigene Grundstück mit zwei Wohngebäuden, hätte einem -davon klar abgrenzbaren -Verkauf des von ihnen bewohnten volkseigenen Einfamilienhauses (§ 1 Abs. 3 DVO z. VerkaufsG) an die Beklagte und ihren Ehemann
G in Verbindung mit § 4 DVO z. VerkaufsG nichts im Wege gestanden. Vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen ist -wie bei § 139 BGB -auch für § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB der mutmaßliche Willen der Vertragsparteien (vgl. OG, NJ 1977, 567, 568) entscheidend. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist es mithin ohne Belang, daß der tatsächliche Wille der Beklagten und ihres Ehemanns nahezu zehn Jahre später ausweislich des geltend gemachten Bereinigungsanspruchs auf den Erwerb des gesamten Grundstücks gerichtet war. Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat -nicht anders als in Fällen ergänzender Vertragsauslegung (vgl. Senat, Urt. v. 12. Februar 1997, V ZR 250/96 , NJW 1998, 1219 , 1220) -selbst darüber befinden, daß
dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien ein auf das Gebäudeeigentum beschränkter Kaufvertrag abgeschlossen worden wäre, hätten sie um eine Nichtigkeit des Kaufvertrages über das Grundstück gewußt. Entscheidend hierfür ist, daß es der Beklagten und ihrem Ehemann zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ersichtlich darum ging, durch den Erwerb von Eigentum ihren Verbleib in dem Haus sicherzustellen, das sie bereits seit Jahrzehnten bewohnten. War der Hinzuerwerb des Grundstücks nicht möglich, so war es im Hinblick auf dieses Ziel nur vernünftig und damit im Zweifel ihrem mutmaßlichen Willen entsprechend (vgl. BGH, Urt. v. 13. März 1986, III ZR 114/84 , NJW 1986, 2576 , 2577), wenn sie sich mit dem Erwerb das Gebäudeeigentums zufriedengaben. Dies stimmt mit dem mutmaßlichen Willen auf Seiten des Verkäufers überein.
G war die künftige persönliche Nutzung des Gebäudes durch den Käufer Voraussetzung des Verkaufs. Dies der Beklagten und ihrem Ehemann durch die Verschaffung von ggf. auch nur Gebäudeeigentum zu ermöglichen, entsprach danach auch dem Verkäuferinteresse. c) Die Anspruchsberechtigung der Beklagten scheitert auch nicht an anderen Gründen, die der Wirksamkeit des Kaufvertrages entgegenstehen. Zu Recht hat das Berufungsgericht das Fehlen der staatlichen Genehmigung
GVVO/77 nicht als Hindernis für eine Anspruchsberechtigung angesehen, obwohl eine solche hier nicht bereits
G als erteilt galt. Da die Vorschrift andernfalls leerlaufen würde, ist ein Kaufvertrag nicht unwirksam im Sinne des § 121 SachenRBerG, wenn seine Durchführung nur an der Restitutionsbelastung und der deshalb ausgebliebenen Genehmigung scheiterte (vgl. Senat, BGHZ 141, 185, 191). Daß die Genehmigung aus anderen Gründen versagt worden ist oder zu versagen gewesen wäre, ist den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu entnehmen. Das gilt insbesondere für die Einhaltung der Regeln zur Bemessung des Kaufpreises
G. Zwar diente das Genehmigungserfordernis auch der Kontrolle der Preisvereinbarungen (Senat, Urt. v.
dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Mehr als dieser für die Beklagten bestehende Bereinigungsanspruch ist mit dem vorliegenden Urteil nicht festgestellt. Nur dies kann -neben einer bestimmten Form der Bereinigung -Gegenstand der Feststellungsklage
RBerG sein, über die vorliegend zu entscheiden war (vgl. Senat, Urt. v.
RBerG einer Klärung zugeführt werden (Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 108 Rdn. 8). III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Übernahme des Rechtsstreits (§ 265 Abs. 2 Satz 2 ZPO) ergeht das Urteil nicht nur hinsichtlich der Hauptsache, sondern auch wegen der gesamten Kosten gegen die in den Prozeß eingetretenen Kläger (vgl. Stein/Jonas/Schumann, ZPO, 21. Aufl., § 265 Rdn. 56; MünchKomm-ZPO/Lüke, 2. Aufl., § 265 Rdn. 101). Permalink: http://openjur.de/u/66952.html Kommentare
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