1 BGB zu (1.) sowie ein Anspruch auf Zahlung eines Modernisierungszuschlags in Höhe von 69,31 €
2, 559 , 559b BGB zu (2.) 1. Der Beklagte ist verpflichtet, die gemietete Wohnung
1 BGB an die Klägerin zurückzugeben. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristgemäße Kündigung der Klägerin zum 31. Juli 2010 beendet worden. Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten ist die Kündigung wirksam. Zwar ist sie nicht im Namen der Klägerin, sondern namens und in Vollmacht der beiden Gesellschafter ausgesprochen worden. Dies ändert jedoch an der Wirksamkeit der Kündigung nichts. Denn auch im Falle einer teilrechtsfähigen GbR sind die Gesellschafter nicht gehindert, die der Gesellschaft als Vermieterin zustehenden Rechte als Gesellschafter persönlich im Wege der Streitgenossenschaft geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 29.01.2001 - II ZR 331/00 ; OLG Dresden, Beschluss vom 16.08.2001 - 23 W 916/01 ; LG Berlin, Urteil vom 15.11.2010 - 67 S 641/09 ).
1 S. 1, Abs. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt
2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies ist unter Berücksichtigung aller Umstände im vorliegenden Fall zu bejahen. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist unzweifelhaft jedenfalls dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 , zitiert nach juris; Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04 , Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06 ). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt. Der Beklagte hatte zum Zeitpunkt der Kündigung am 5. Oktober 2009 unstreitig keine Heizkostenvorauszahlungen für die Monate März 2008 bis einschließlich April 2009 (14 x 70,00 € = 980,00 €) geleistet. Er hat mithin seine mietvertraglichen Pflichten - die Zahlung von Heizkostenvorschüssen - über einen erheblichen Zeitraum hinweg nicht erfüllt. Eine wirksame Kündigung
2 Nr. 1 BGB setzt jedoch ein Verschulden des Mieters voraus. Verschulden ist dem Beklagten jedoch im vorliegenden Fall zumindest zum Zeitpunkt der Kündigung zur Last zu legen. Denn er wusste spätestens seit dem Zeitpunkt der Klageerhebung im Verfahren 18 C 50/09, dass die Heizkostenvorauszahlungen überhaupt nicht geleistet worden sind. Es kann deshalb dahinstehen, ob der Beklagte auch für das Verschulden des JobCenters Berlin Friedrichshain-Kreuzberg
Auch wenn in dem Bescheid vom 28.10.2008 (Bl. 42 d.A.) eine direkte Zahlung für Unterkunft und Heizung von 302,81 € aufgeführt ist, wusste der Beklagte spätestens seit der Zustellung der Klage, dass keinerlei Vorschüsse geleistet worden sind. Spätestens ab diesem Zeitpunkt oblag es ihm, den Verbleib der angekündigten Zahlungen zu klären und dafür Sorge zu tragen, dass diese unverzüglich an die Klägerin gezahlt werden. Dies hat der Beklagte jedoch unterlassen. Insoweit kann den Beklagten auch nicht entlasten, dass er "nicht mit Geld umgehen kann” und die Verfügung über seine Mittel einem Dritten übertragen hat. Denn hier haftet der Beklagte unzweifelhaft nach § 278 BGB auch für das Verschulden des Dritten. Angesichts der auch von dem Beklagen betonten "Knappheit der Mittel” muss dem Verfügungsberechtigten eine zusätzliche Zahlung von 50,00 € monatlich aufgefallen sein. Selbst wenn man keine erhöhten Anforderungen an die Verfolgung von Kontobewegungen stellt, gehört ein Abgleich von den zu erwartenden Zahlungen laut Bescheid und den tatsächlich erfolgten Zahlungen auf das Konto zu den Mindestanforderungen, die an einen Leistungsempfänger zu stellen sind. Dies gilt umso mehr, wenn - wie im vorliegenden Fall - begründeter Anlass zu einer Überprüfung besteht, weil der Vermieter im Klageverfahren vorträgt, dass Zahlungen nicht geleistet worden sind. Auch die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Verfahren 18 C 50/09 kann das Verschulden des Beklagten nicht in Frage stellen. Denn die Bewilligung von Prozesskostenhilfe setzt
ZPO neben der persönlichen und wirtschaftlichen Bedürftigkeit nur voraus, dass die Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat und nicht mutwillig erscheint. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Rechtsverteidigung sicher Erfolg haben wird und der Beklagte sich - bereits zum Zeitpunkt der Bewilligung von Prozesskostenhilfe - darauf "verlassen” kann. Denn dann wäre die Durchführung des Klageverfahrens obsolet.
1 ZPO war dem Beklagten eine Räumungsfrist zu bewilligen, deren Dauer bis zum
2, 559 , 559 b ) BGB für den Monat Oktober 2010 zu. Auch insoweit gelten die Ausführungen unter 1) für die Geltendmachung des Erhöhungsbetrages aufgrund Modernisierung durch die persönlich haftenden Gesellschafter der Klägerin. Diese berührt die Wirksamkeit der Mieterhöhung nicht. Die Mieterhöhungserklärung genügt auch den Anforderungen der §§ 559 , 559b BGB. Die Klägerin hat 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umgelegt (§ 559 Abs. 1 BGB) und die Kosten der baulichen Maßnahmen für alle Wohnungen angemessen auf die einzelne Wohnung verteilt (§ 559 Abs. 2 BGB). Soweit der Beklagte vorträgt, dass die Heizung anders angeschlossen wurde als vorgesehen, hat dies keinen Einfluss auf die geltend gemachte Erhöhungserklärung. Denn die Klägerin muss nur die voraussichtlichen Arbeiten ankündigen. Dass der nunmehr durchgeführte Anschluss den Beklagten in irgendeiner Weise behindert oder beeinträchtigt, hat der Beklagte nicht vorgetragen. Soweit er beanstandet, dass die Rechnungen nicht auf die Klägerin, sondern auf die vertretende Hausverwaltung ausgestellt sind, führt auch dies nicht zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Denn die Hausverwaltung war unwidersprochen entsprechend bevollmächtigt. Nähere Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei Herrn S. um einen Angestellten der klägerischen Hausverwaltung handelt, hat der Beklagte gleichfalls nicht vorgetragen. Der in der Rechnung vom 23.04.2010 erkennbare Schreibfehler ist unbeachtlich. Zwar ist in der Rechnung das 3. OG genannt, sie bezieht sich aber unzweifelhaft auf den Beklagten und dieser hat auch nicht vorgetragen, dass die abgerechneten Arbeiten bei ihm nicht durchgeführt wurden. Auch die pauschalierte Abrechnung von Teilarbeiten in der Rechnung vom 23.04.2010 ist nicht zu beanstanden. Es ist nicht ersichtlich, warum diese Abrechnung nicht prüffähig sein sollte. Der Beklagte konnte doch die gesamten Arbeiten in seiner Wohnung verfolgen und könnte demnach aus eigener Kenntnis vortragen, ob abgerechnete Arbeiten nicht vorgenommen worden sind.
1 BGB hat die Klägerin die Erhöhung auch in Textform ordnungsgemäß erklärt. Insoweit schuldete der Beklagte die erhöhte Miete seit dem 1. August 2010, denn der verlangte Erhöhungsbetrag weicht nicht mehr als 10 % von dem angekündigten Betrag ab. Eine Fristverlängerung
2 BGB kommt mithin nicht in Betracht. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 2 Nr. , 288 BGB. Der weitergehende Zinsanspruch war abzuweisen, weil die Klägerin nunmehr nicht mehr den offenen Modernisierungszuschlag für August 2010 geltend macht, sondern den für Oktober
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.