Tenor I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Rosenheim - Grundbuchamt - vom
- Juli 2013 insoweit aufgehoben, als der Antrag auf Eintragung eines Sondernutzungsrechts an einem Abstellraum im Keller des Anwesens xxx - in dem Urkundennachtrag vom
- Mai 2013 (URNr. S0952/2013 des Notars xxx in xxx) beigefügten Lageplan gelb schraffiert - zurückgewiesen wird. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die beantragte Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem bezeichneten Kellerraum vorzunehmen. II. Im Übrigen (Antrag auf Eintragung der Inhaltsänderung eines Sondernutzungsrechts zugunsten der Wohnung Nr. 11 an der Terrasse) wird die Beschwerde zurückgewiesen. III. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird hinsichtlich des zurückgewiesenen Teils auf 3.000 € festgesetzt. Gründe I. Der Beteiligte zu 1 ist Wohnungseigentümer in einer aus zwei wirtschaftlich selbständigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Anlage B.-Straße 22 und 24 (im Folgenden Nr. 22 bzw. Nr. 24). Ihm gehören sämtliche in dem Haus Nr. 22 befindliche drei Wohnungen (Nrn. 11 bis 13). In der Gemeinschaftsordnung (Anlage 2 zur Teilungserklärung vom 5.5.1999) ist unter anderem geregelt: Teil I 1.1.2 Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen. 1.3 Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht ... zum Sondereigentum erklärt sind. Zum Gemeinschaftseigentum der einzelnen Verwaltungseinheiten gehört auch das jeweils vorhandene Verwaltungsvermögen. ... Teil II 2.1 Die Wohnanlage besteht aus zwei wirtschaftlich selbständigen Mehrfamilienhäusern und einer Garagenanlage (vier Garagen). Die Wohnhäuser ... sind wirtschaftlich voneinander abgegrenzte "Verwaltungseinheiten". 2.2 Die Wohnungs- und Teileigentümer vereinbaren, diese Verwaltungseinheiten wirtschaftlich als selbständige Eigentümergemeinschaften zu behandeln, insbesondere alle anfallenden Kosten für die Verwaltungseinheiten getrennt zu ermitteln und abzurechnen, soweit dies tatsächlich und rechtlich möglich ist. Unbeschadet der §§ 26 ff WEG haben die jeweiligen Eigentümer der Verwaltungseinheiten die alleinige Verwaltung dieser wirtschaftlich selbständigen Einheiten sowie der von dem jeweils dazugehörigen Sondernutzungsrecht betroffenen Teile des Gemeinschaftsgrundbesitzes. 2.3 Die jeweiligen Eigentümer dieser Verwaltungseinheiten sind berechtigt, mit diesen Einheiten sowie von den Sondernutzungsrechten betroffenen Teilen des Gemeinschaftseigentums so zu verfahren, wie wenn die entsprechenden Verwaltungseinheiten auch rechtlich eine gesonderte Eigentümergemeinschaft wären. Sie sind insbesondere berechtigt und verpflichtet, die Instandhaltung und Instandsetzung des im Bereich der jeweiligen Verwaltungseinheiten gelegenen gemeinschaftlichen Eigentums ohne Zustimmung der Eigentümer der anderen Einheiten vorzunehmen, soweit diese Maßnahmen die jeweiligen Verwaltungseinheiten betreffen. ... Vorstehende Regelung beinhaltet auch das Recht der jeweiligen Eigentümer der einzelnen Verwaltungseinheiten, bauliche Änderungen an dem zu den einzelnen Verwaltungseinheiten gehörenden Gebäulichkeiten gegenüber der derzeitigen Planung vorzunehmen, insbesondere kleine Anbauten zu erstellen ... Gleiches gilt für technische Einrichtungen und sonstige Anlagen am Gemeinschaftseigentum, soweit es zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehört. Die einzelnen Verwaltungseinheiten sind auch berechtigt, Sondernutzungsrechte bezüglich des zu ihrem Bereich gehörenden Gemeinschaftseigentums zu begründen. Von dieser Vereinbarung der getrennten wirtschaftlichen Verwaltung ausgenommen sind die gemeinschaftlichen Außenanlagen. Im Interesse der Einheitlichkeit der Gestaltung der Außenanlagen und deren Nutzung werden diese gemeinschaftlich verwaltet. ... 3.3 Eigentümer ... von Sondereigentumseinheiten haben neben dem Recht auf Nutzung ihrer Sondereigentumseinheiten nur das Recht auf Mitbenutzung der Gemeinschaftseinrichtungen, welche zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehören, von welcher ihr Sondereigentum erfaßt wird. Sie sind von der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, welches zu anderen Verwaltungseinheiten gehört, ausgeschlossen. Nach dem zu den Grundakten gereichten Aufteilungsplan (Nr. 4) gehört zu den drei Wohnungen des Hauses Nr. 22 im dortigen Kellergeschoß jeweils ein Raum, zwei weitere Räume im Keller sind mit "G" sowie dem handschriftlichen Zusatz "Heizung" bzw. "Öltank" bezeichnet. Auch das zweite Gebäude verfügt im Kellergeschoß über einen eigenen Heizungsraum. In einer Nachtragsurkunde vom 28.5.1999 wurde das Sondernutzungsrecht an einer in einem beigefügten Lageplan rot schraffierten Gartenfläche einschließlich Terrasse mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 11 verbunden. Mit Kaufvertrag vom 7.5.2013 veräußerte der Beteiligte zu 1 seinen mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 11 verbundenen Miteigentumsanteil an die Beteiligten zu 2 und
- Mitumfasst sind die Sondernutzungsrechte an der Gartenfläche und der Terrasse sowie an dem Abstellraum Nr. 11 im Keller. In Ziff. XIV. ist unter anderem geregelt:
(3)Der Erwerber beabsichtigt u. U. die Errichtung eines Wintergartens innerhalb der der vertragsgegenständlichen Sondereigentumseinheit zugewiesenen Sondernutzungsrechtsfläche. ... Nach den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung bedarf die geplante Baumaßnahme nicht der Zustimmung der Eigentümer der anderen Verwaltungseinheit (Nr. 24). Die Beteiligten als alleinige Berechtigte der Verwaltungseinheit (Nr. 22) stellen zum Inhalt des bereits bestehenden Sondernutzungsrechts des Eigentümers der vertragsgegenständlichen Sondereigentumseinheit an der Terrasse ... klar, dass das Sondernutzungsrecht auch zur Errichtung dieses Wintergartens ermächtigt. Dies wird klarstellend zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt. Im Nachtrag vom 27.5.2013 ist unter Ziff. II.
(1)(c) geregelt: Aufgrund der Ermächtigung in Ziff. 2.3 der Anlage 2 zur Teilungserklärung, die zur Begründung von Sondernutzungsrechten berechtigt, weist hiermit der Veräußerer unter Zustimmung des heutigen Erwerbers als alleiniger Berechtigter der Verwaltungseinheit (Nr. 22) das alleinige Sondernutzungsrecht an dem im beigefügten Kellerplan (Anlage 1) gelb schraffiert gekennzeichneten Kellerraum der Einheit Nr. 11 zu. Klargestellt wird hierzu, dass dieser ursprünglich als Heizungsraum genutzte Keller nach Einbau einer Gasheizung in das Objekt nicht für Gemeinschaftszwecke benötigt wird. Die Urkunden wurden mit Schreiben vom 8.5.2013 und 7.6.2013 unter anderem zur Eintragung der Änderung der Gemeinschaftsordnung (GO) dem Grundbuchamt vorgelegt. Das Grundbuchamt hat diese Anträge am 10.7.2013 mit folgender Begründung zurückgewiesen:
(1)Die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten setze die Bewilligungen sämtlicher Wohnungseigentümer voraus, nicht nur diejenige des Eigentümers der Wohnungen im Haus Nr. 22. Auch wenn die Eigentümer dieses Wohnhauses eine wirtschaftlich selbständige Verwaltungseinheit bildeten, könne diese aus rechtlicher Sicht nicht als eigenständige Eigentümergemeinschaft betrachtet werden. Der Keller stehe daher im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer. Daher sei auch die Bewilligung der betroffenen dinglich Berechtigten, namentlich der Hypotheken- und Grundschuldgläubiger der Wohnungen im Haus Nr. 24 nachzuweisen. Von einer Untergemeinschaft am gesamten gemeinschaftlichen Eigentum der Verwaltungseinheit könne nicht ausgegangen werden, da der bisherige Heizungskeller nicht im Mitsondernutzungsrecht der Eigentümer der Untergemeinschaft des Hauses Nr. 22 stehe. Der Ausschluss von der Kellernutzung für die Eigentümer der benachbarten Verwaltungseinheit als negative Komponente genüge nicht, vielmehr sei eine positive Zuordnung allein den Eigentümern dieser Verwaltungseinheit erforderlich. Diese sei aber nicht erfolgt. Auch eine vorweggenommene wechselseitige Ermächtigung der Eigentümer in der jeweiligen Verwaltungseinheit zur Bestellung von Sondernutzungsrechten sei rechtlich ausgeschlossen, im Übrigen jedenfalls der Bestimmtheitsgrundsatz nicht gewahrt. Die Ermächtigung lasse offen, inwieweit lediglich der Innenraum des Hauses oder möglicherweise auch der unmittelbare Außenbereich als zu ihrem Gemeinschaftseigentum gehörig gemeint sei.
(2)Die Eintragung der Änderung des Inhalts des Sondernutzungsrechts an der Terrassenfläche - Berechtigung zur Errichtung eines Wintergartens - setze ebenfalls die Bewilligung aller Wohnungseigentümer voraus. Eine Ermächtigung zur Änderung des Sondernutzungsrechts sei rechtlich nicht möglich, die GO schließe eine solche im Außenbereich durch die Mitglieder der jeweiligen Verwaltungseinheit nämlich aus. Die Errichtung eines Wintergartens stelle einen gravierenden Eingriff in die Hausfassadengestaltung dar; es handele sich, je nach Einzelfall, nicht um einen kleinen Anbau, dessen Errichtung als bauliche Veränderung der Verwaltungseinheit in der GO zugestanden werde. Gegen den Zurückweisungsbeschluss richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Die Aufteilung in Verwaltungseinheiten stelle die Bildung von Untergemeinschaften dar, denen jeweils das Sondernutzungsrecht am gesamten gemeinschaftlichen Eigentum des Hauses samt zugehöriger Sondernutzungsflächen zugewiesen sei. Daher sei eine gesonderte Ermächtigung unter Beachtung des Bestimmtheitsgrundsatzes schon nicht erforderlich. Aus demselben Grund könne auch das bestehende Sondernutzungsrecht an der Terrasse geändert werden. Die GO bedinge auch § 22 WEG ab, indem sie "kleine Anbauten" zulasse. Die in Ziff. 2.3 der Teilungserklärung genannten gemeinschaftlichen Außenanlagen bezögen sich nicht auf Flächen, die einem Gruppensondernutzungsrecht unterliegen. Der Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Ein verdinglichtes gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht am Keller sei nicht begründet worden. An der Terrassenfläche bestehe ein Sondernutzungsrecht verbunden mit der Wohnung Nr. 11 und kein gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht der Eigentümer im Haus Nr.
- II. Die vom Notar namens der Urkundsbeteiligten eingelegte Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO) und ist zum Teil begründet.
- Allerdings ist nicht zu beanstanden, dass die Eintragung der Inhaltsänderung der Teilungserklärung für das Sondernutzungsrecht an der Terrassenfläche abgelehnt wurde. Insoweit fehlt die erforderliche Bewilligung aller Wohnungseigentümer (§ 19 GBO). Zwar ist es zulässig, in der GO für eine Mehrhausanlage Untergemeinschaften mit eigener Beschlussfassungskompetenz und eigener Verwaltungszuständigkeit zu bilden (vgl. BGH NJW-RR 2012, 1291 /1292; Bärmann/Klein WEG
- Aufl. § 10 Rn 26; Hügel NZM 2010, 8/13). Von dieser Möglichkeit wurde in Ziff. 2.2 GO auch Gebrauch gemacht. Allerdings ist den Eigentümern der Wohnungen in Haus Nr. 22 damit nicht eine umfassende Beschlusskompetenz in allen ihr Wohngebäude betreffenden Angelegenheiten zugewiesen. Außer der Übertragung von Beschlusskompetenzen hinsichtlich der anfallenden Kosten für die Verwaltungseinheit enthält Ziff. 2.3 GO zwar die Bestimmung, mit den "von den Sondernutzungsrechten betroffenen Teilen so zu verfahren, wie wenn die entsprechenden Verwaltungseinheiten auch rechtlich eine gesonderte Eigentümergemeinschaft wären" und dabei auch "bauliche Änderungen an dem zu den einzelnen Verwaltungseinheiten gehörenden Gebäulichkeiten gegenüber der derzeitigen Planung vorzunehmen, insbesondere Sondernutzungsrechte bezüglich des zu ihrem Bereich gehörenden Gemeinschaftseigentums zu begründen und auch kleine Anbauten zu erstellen". Darunter fällt jedoch nicht die Änderung eines Sondernutzungsrechts, welche zum Inhalt hat, dass auch die Erstellung eines Wintergartens im Terrassenbereich erlaubt wäre. Es kann dahinstehen, ob die Regelung, wonach bauliche Änderungen durch "kleine Anbauten" in die Kompetenz der Untergemeinschaft gestellt sind, überhaupt hinreichend bestimmt im Sinne des Grundbuchrechts ist. Zumindest werden von dieser Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3, § 15 Abs. 1 WEG) einer getrennten wirtschaftlichen Verwaltung im Interesse der Einheitlichkeit der Gestaltung der Außenanlagen und deren Nutzung ausdrücklich die gemeinschaftlichen Außenanlagen ausgenommen; diese bleiben der gemeinschaftlichen Verwaltung unterstellt. Damit setzt die GO selbst Schranken, soweit es um Sondernutzungsrechte und bauliche Änderungen im Außenbereich der Wohnanlage geht. Auch wenn zur veräußerten Wohnung schon ein Sondernutzungsrecht an der Terrassen- und einer näher bestimmten Gartenfläche zugeordnet wurde, kann der Anbau eines Wintergartens dazu führen, dass eine einheitliche Gestaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenanlagen nicht mehr gewährleistet ist. Wird die Errichtung eines Wintergartens auch hinsichtlich Größe und äußerer Gestaltung allein in der Untergemeinschaft abgestimmt, ist eine gestalterische Einheitlichkeit - etwa auch bezüglich weiterer "Außenanbauten" - in der Gesamtgemeinschaft nicht mehr gewährleistet. Schon die Auslegung (§ 133 BGB) der GO ergibt daher, dass die Änderung von Sondernutzungsrechten durch die Gestattung äußerer Anbauten nicht von der Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft erfasst ist. Aus denselben Gründen scheidet es auch aus, in der GO zumindest eine Ermächtigung der Eigentümer des Anwesens Nr. 22 zur Änderung von Sondernutzungsrechten durch Genehmigung von Wintergärten unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer des Anwesens Nr. 24 zu sehen. Auch einer Ermächtigung steht ersichtlich die Schranke der Einheitlichkeit der Außenanlagen entgegen.
- Begründet ist die Beschwerde hingegen, soweit es um die Einräumung eines Sondernutzungsrechts am bisherigen Heizungskeller geht. Insofern wird das Grundbuchamt angewiesen (§ 77 GBO; Demharter GBO
- Aufl. § 77 Rn. 25), die Eintragung vorzunehmen. Die Eintragung ist wirksam beantragt (§ 13 Abs. 1 GBO). Auch liegt die erforderliche Bewilligung des Berechtigten (§ 19 GBO) formgerecht (§ 29 GBO) vor, denn die entsprechende Erklärung des Beteiligten zu 1 als Alleineigentümer sämtlicher drei Wohnungen in der Untergemeinschaft Haus Nr. 22 in der Urkunde vom 27.5.2013 ist hierfür ausreichend. Die Grenze der Beschlusszuständigkeit der Untergemeinschaft ist zwar dann überschritten, wenn sich der Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer auf die Fläche, an der ein Sondernutzungsrecht begründet werden soll, erstreckt. Die GO muss daher genau festlegen, hinsichtlich welcher Flächen die Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch ausgeschlossen sein sollen. Ist dies geschehen, ist die Zustimmung aller dinglich Berechtigten für eine Zuweisung von Nutzungsrechten an einzelne Wohnungseigentümer entbehrlich (BayObLG DNotZ 2005, 390 /391 mit Anm. Röll). Sind bestimmte Flächen der Nutzung durch eine Gruppe von Wohnungseigentümern entzogen (negative Komponente), ist zudem als positive Komponente die Ermächtigung zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten erforderlich. Werden bestimmte Flächen von Anfang an einer Nutzung durch alle Eigentümer entzogen, so greift die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts daran weder in die Rechte der anderen Wohnungseigentümer noch in Rechte dinglicher Gläubiger ein (BayObLG DNotZ 1986, 479 ; Röll DNotZ 2005, 392/393). Die GO enthält neben einer negativen Komponente in Ziff. 3.3, wonach Wohnungseigentümer von der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, welches zu anderen Verwaltungseinheiten gehört, ausgeschlossen sind, auch eine positive Komponente in Ziff. 2.3, nach der die einzelnen Verwaltungseinheiten berechtigt sind, Sondernutzungsrechte bezüglich des zu ihrem Bereich gehörenden Gemeinschaftseigentums zu begründen. Die Regelung beachtet das Bestimmtheitsgebot des Grundbuchrechts. Als gemeinschaftliches Eigentum der Untergemeinschaft sind damit nämlich hinreichend deutlich die (gemeinschaftlichen) Räumlichkeiten im Haus Nr. 22 bezeichnet. Dass dazu auch Räume für technische Anlagen, wie die (ehemalige) Heizung, gehören, verdeutlicht Ziff. 2.3 GO, die die Zuordnung ebenso für technische Einrichtungen und sonstige Anlagen im Gemeinschaftseigentum, soweit es zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehört, vornimmt. Die Bedenken des Grundbuchamts, dass nicht hinreichend klar zu erkennen sei, ob möglicherweise auch der unmittelbare Außenbereich als zum Gemeinschaftseigentum der Untergemeinschaft gehörend gemeint sei, teilt der Senat nicht. Der Außenbereich ist nämlich im Hinblick auf die Einheitlichkeit der Gestaltung der Regelungskompetenz der Untergemeinschaft gänzlich entzogen (s. vorstehend zu II.1.). Eine Zuweisung der Sondernutzungsfläche am vormaligen Heizungskeller im Anwesen Nr. 22 greift somit weder in Rechte der Wohnungseigentümer im Haus Nr. 24 noch in die von deren Gläubigern ein, so dass auch deren Zustimmung nicht erforderlich ist. Der Beteiligte zu 1 ist als bisheriger alleiniger Eigentümer aller drei Wohneinheiten im Haus Nr. 22 voreingetragen (§ 39 GBO) und bewilligungsberechtigt. III. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 136 Abs. 1 Nr. 2 GNotKG, § 31 Abs. 1 und § 131 Abs. 4 i. V. m. § 30 Abs. 2 KostO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) sind nicht gegeben. Permalink: http://openjur.de/u/697504.html Kommentare
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