AG Köpenick, Urteil vom 7. Juni 2007 - Az. 12 C 86/07

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre von der Klägerin gemietete Wohnung K L .., ... Berlin, Vorderhaus, 2.OG rechts über die erteilte Teilzustimmung hinaus von 282,17 EUR um weitere 15,74 EUR auf 297,91 EUR seit dem 1.12.2006 zuzustimmen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung K L ..,
4. Obergeschoß rechts, in ... Berlin, die die Beklagte seit 1958 aufgrund eines mit dem Voreigentümer geschlossenen Mietvertrages bewohnt. Die zuletzt zahlbare Nettokaltmiete für die Wohnung beträgt seit dem 01.09.2005 260,81 EUR, am 1.12.2003 betrug die Miete 251,82 EUR. Mit Schreiben vom 12.9.2006 (Bl8ff. d.A.), das der Beklagten am selben Tag per Boten zugestellt wurde, begehrte die Klägerin vertreten durch ihre Hausverwaltung die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die 56,21 m² große Wohnung von 260,81 EUR um 37,10 EUR auf 297,91 EUR (= 5,30 EUR/m²). Unstreitig ist die Wohnung, die über eine Sammelheizung und ein Bad mit Innen-WC verfügt, in das Mietspiegelfeld E4 (Baualtersklasse 1919-1949) des Berliner Mietspiegels 2005 einzuordnen, das einen Spannenmittelwert von 4,35 EUR ausweist bei einer Spanne von 4,35 EUR/m² bis 5,10 EUR/m². Die Wohnung verfügt über einen geleasten wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler, die Wände des Bades sind türhoch gefliest, es sind Bodenfliesen verlegt und es ist eine Einbaubadewanne vorhanden. Die Ausstattungsmerkmale entsprechen neuzeitlichem Standard. Die Küche verfügt über einen Anschluß für einen Geschirrspüler sowie über Wandfliesen im Arbeitsbereich. Die Wohnung ist mit modernen Isolierglasfenstern ausgestattet, ist gut belichtet und besonnt und verfügt über einen großen und geräumigen Balkon. Der Instandhaltungszustand des Gebäudes, das an einer Straße mit hoher Lärmbelastung liegt, ist überdurchschnittlich und die Müllstandsflächen sind gestaltet und abschließbar, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob die Form der Gestaltung wohnwerterhöhend wirkt. Nach dem 1.4.1994 wurde in das Wohngebäude eine moderne Heizungsanlage eingebaut. Die Beklagte hat innerhalb der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu einer Mieterhöhung auf 282,17 EUR erklärt, soweit sie der Mieterhöhung nicht zugestimmt hat, macht die Klägerin ihr Mieterhöhungsbegehren mit bei Gericht am 27.2.2007 eingegangenen und der Beklagten am 24.3.2007 zugestellten Klage geltend. Sie behauptet, im Bad sei ein wandhängendes WC eingebaut. Die Klägerin beantragt, wie erkannt. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie meint, ein geleaster Kaltwasserzähler könne nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden. Beide Parteivertreter haben auf Bitte des Gerichts Photos der Müllstandsfläche zum Termin mitgebracht, die allseits in Augenschein und als Anlage zur Sitzungsniederschrift genommen worden sind. Gründe Die zulässige Klage ist begründet, denn die Klägerin kann gemäß § 558 Abs. 1 BGB von der Beklagten ab dem 1.12.2006 die begehrte Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete für ihre Wohnung im Hause K L .. in ... Berlin verlangen. Das Mieterhöhungsschreiben der Verwalterin der Klägerin entspricht den Anforderungen des § 558a BGB und war deshalb geeignet, die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 auszulösen, nach deren Ablauf die Klägerin die Klage auf Erteilung der Zustimmung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB erheben konnte. Die Wohnung ist unstreitig in das Feld E4 des Berliner Mietspiegels 2005 einzuordnen, das für Wohnungen in mittlerer Wohnlage der Baualtersklasse von 1919-1949 mit einer Größe von 40 bis unter 60 m² gilt, die mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet sind. In der Merkmalgruppe 1 "Bad/WC" ist der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler positiv zu bewerten, wobei es nicht darauf ankommt, ob dieser geleast ist oder im Eigentum des Vermieters steht (vgl. die Entscheidung der hiesigen Berufungskammer bei dem Landgericht Berlin vom 19.2.2007, 67 S 400/06 , die den Prozeßbevollmächtigten der Parteien bekannt ist). In der den übrigen Merkmalgruppen sind folgende wohnwerterhöhende Merkmale vorhanden: in der Merkmalgruppe 2 "Küche" der Geschirrspüleranschluß und der Fliesenspiegel im Arbeitsbereich, in der Merkmalgruppe 3 "Wohnung" die Ausstattung mit modernen Isolierglasfenstern, der geräumige Balkon und die gute Belichtung und Besonnung, in der Merkmalgruppe 4 "Gebäude" schließlich der überdurchschnittliche Instandhaltungszustand und der Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 01.04.
5. Die Merkmalgruppe "Wohnumfeld" ist neutral zu bewerten, da die hohe Lärmbelastung durch die gestalteten und abschließbaren Müllstandsflächen ausgeglichen wird. Nach den von den Parteivertretern in der mündlichen Verhandlung überreichten Photos, die als Anlage zur Sitzungsniederschrift genommen wurden, ist die Müllstandsfläche in Richtung der hofseitigen Balkone mit einer roten, weinberankten Backsteinmauer und zu den anderen Seiten mit Metallgitterzäunen begrenzt. Die etwa zwei Meter hohe Umzäunung ist durch ein abschließbares Tor zugänglich. Nach den in Augenschein genommenen Photos macht die Müllstandsfläche einen ordentlichen Eindruck und ist gerade durch die unverputzte Backsteinmauer aus Sicht des Gerichts auch ansprechend gestaltet. Bei vier zu berücksichtigenden wohnwerterhöhenden Merkmalen ist der Mittelwert des Feldes E 4 von 4,35 EUR um 80% der Differenz zum oberen Spannenwert, d.h. um 0,60 EUR zu erhöhen, außerdem ist wegen des modernen Bades ein Zuschlag von 0,37 EUR gerechtfertigt, wobei es unerheblich ist, ob das Bad nun mit einem wandhängenden WC ausgestattet ist oder nicht. Insgesamt ergibt sich aus diesen Werten eine ortsübliche Nettokaltmiete von 5,32 EUR/m², also 299,04 EUR bei 56.21 m². Die Klägerin verlangt unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze eine Erhöhung auf 297,17 EUR. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/712176.html Kommentare