AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29. März 2007 - Az. 18 C 113/06

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 119,32 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.01.2007 zu zahlen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger gesamtschuldnerisch 95,4% und die Beklagte 4,6% zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Tatbestand Die Kläger machen gegen die Beklagte einen Schadensersatzanspruch für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen und Nutzungsausfall geltend. Die Beklagte fordert widerklagend die Auszahlung der verbleibenden Mietkaution. Die Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 15.03.2003 die in der D Str. .. , Seitenflügel, .. OG, … , … B belegene 2-Zimmer-Wohnung von den Klägern. Der monatlich zu zahlende Kaltmietzins betrug 222,- Euro, die Warmmiete 280,99 Euro. Die Wohnung wurde der Beklagten in unrenoviertem Zustand übergeben. Gemäß der Vereinbarung in § 12 des Mietvertrages erhielt die Beklagte als Ausgleich für die (Anfangs-)Renovierungsarbeiten an der Wohnung einen Mieterlass bis zum 30.04.
5. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf diesen verwiesen (Bl. 14-21 d.A.). Mit Schreiben vom 27.06.2005 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 1.10.
6. Im beiderseitigen Einvernehmen wurde das Mietverhältnis noch bis zum 31.10.2005 fortgesetzt. Nach einem Besichtigungstermin Ende Oktober 2005 wurde die Betroffene zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert. Nach einem weiteren Besichtigungstermin am 29.11.2005 wurde die Beklagte mit Schreiben vom 30.11.2005 zur Durchführung diverser Nachbesserungsarbeiten aufgefordert. Auf das Schreiben (Bl. 51 d.A.) wird insoweit Bezug genommen. Nachdem die Beklagte keine weiteren Arbeiten ausführte, beauftragten die Kläger die Firma P & K GbR Bauservice mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen, die dafür am 19.01.2006 einen Betrag von 2.667,86 Euro in Rechnung stellte. Die Kläger behaupten, die Beklagte sei ihrer Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen. Weder sei von der Beklagten die im Mietvertrag festgehaltene Vereinbarung, eine Anfangsrenovierung durchzuführen, erfüllt worden, noch habe sie die gemäß § 14 in Verbindung mit § 4.6 des Mietvertrages geschuldeten Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses vorgenommen. Jedenfalls habe die Beklagte die Wohnung nicht so instand gesetzt, wie es der Ortsüblichkeit entspreche. Aufgrund der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen habe die Wohnung erst zum Februar 2006 wieder vermietet werden können. Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, 3.510,83 EUR nebst Verzugszinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit dem 31.01.2006 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte hat zunächst widerklagend die Rückzahlung der Kaution in Höhe von 294,66 Euro gefordert. Mit Schriftsatz vom 23.02.2007 hat sie die Widerklage teilweise zurückgenommen. Widerklagend beantragt die Beklagte nunmehr, die Kläger zu verurteilen, an die Beklagte 119,32 EUR nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz daraus ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen. Die Beklagte ist der Ansicht, dass eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht bestand, da die gewährte Mietfreiheit für die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung keinen angemessenen Ausgleich für den Umfang der Schönheitsreparaturen darstelle. Die Beklagte behauptet, bei Mietvertragsbeginn habe sie eine völlig abgewohnte und verdreckte Wohnung übernommen. Die Wände sämtlicher Räume seien mit mehreren Lagen alter Mustertapeten beklebt gewesen, auf den Türen habe sich alte Lackfarbe befunden, an den Fenstern und Balkontüren habe sich ebenfalls alte Lackfarbe bzw. an einigen Stellen gar keine Farbe befunden. Die Beklagte trägt vor, sie habe bis Ende August 2003 die alten Tapeten von den Wänden entfernt, tapeziert und gestrichen. Lackierarbeiten an den Türen und Fenstern habe sie nicht vorgenommen. Nach der Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen habe sie alle Wände und Decken am
7. und 27.11.2005 von einem Freund, der gelernter Maler und Lackierer sei, streichen lassen. Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Gründe Klage und Widerklage sind zulässig, in der Sache hat jedoch nur die Widerklage Erfolg.
8. Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 BGB nicht zu. Der Schadensersatzanspruch setzt voraus, dass die Beklagte ihre Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verletzt hat. Eine Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bestand jedoch nicht. Soweit die Kläger ihren Anspruch auf § 14 des Mietvertrages stützen, war ein solcher Anspruch bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig. Gemäß § 14 des Mietvertrages sind im Allgemeinen Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen frühestens nach 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 Jahren und in anderen Nebenräumen nach 7 Jahren erforderlich. Vorliegend wurde das Mietverhältnis nach 2 Jahren und 7 Monaten beendet, so dass die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen waren. Auch ergibt sich ein Anspruch der Kläger nicht aus § 4.6 des Mietvertrages. Die hierin enthaltene so genannte Abgeltungsklausel ist nach der neueren Rechtsprechung des BGH gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da der Mieter dadurch zur zeit-anteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet wird, die an einem Fristenplan von drei, fünf bzw. sieben Jahren ausgerichtet ist, ohne dass im Einzelfall der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird (vgl. BGH, GE 2006, 1542 ff.) Letztlich können die Kläger ihren Anspruch auch nicht aus der in § 12 des Mietvertrages individualvertraglich vereinbarten Verpflichtung zur Anfangsrenovierung herleiten. Vorliegend wurden dem Beklagten neben der Anfangsrenovierung auch die Schönheitsreparaturen im Rahmen des Formularmietvertrages auferlegt (vgl. § 14 in Verbindung mit § 4 Ziff. 6 des Formularmietvertrages). Weil der Beklagte auch zur Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichtet wurde und ein angemessener finanzieller Ausgleich nicht erfolgte, ist die Abwälzung auf den Beklagten unwirksam. 24Es ist zwar grundsätzlich zulässig, dass der Vermieter die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch eine Formularklausel auf den Mieter abwälzt, da ihn die Übertragung nicht unangemessen benachteiligt. Zu beachten ist, dass eine unwirksame Übertragung wegen Verstoßes gegen das Übermaßverbot des § 307 Abs. 1 BGB vorliegt, wenn eine Gesamtregelung, die aus einem Individual- und einem Formularteil besteht, den Mieter übermäßig belastet. Denn bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen (vgl. BGH, WuM 1993, 175 , 176). Wenn der Mieter individualvertraglich die Anfangsrenovierung übernimmt und sich zugleich durch eine Formularklausel zur laufenden Dekoration verpflichtet, liegt eine Störung des Äquivalenzverhältnisses vor, weil der Mieter doppelt belastet wird. Eine Ausnahme kann nur dann gelten, wenn der Mietvertrag einen Ausgleich für den Mieter vorsieht, aber nur, wenn es sich um einen Ausgleich in angemessener Höhe handelt. Die dem Beklagten für die "Anfangsrenovierung" gewährte Mietfreiheit für eineinhalb Monate (insgesamt 333,- Euro) ist indes kein angemessener Ausgleich für die Übernahme der Anfangsrenovierung, so dass die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist. Die Kläger machen Kosten in Höhe von 2.667,86 Euro für die Durchführung der Schönheitsreparaturen geltend. Dies steht zu der gewährten Mietfreiheit, die ca. 12,5 Prozent dieses Betrages ausmacht, und angesichts des Umfangs der geforderten Arbeiten (Abbrennen, Anschleifen, Spachteln, Streichen und Lackieren der Türen und Fenster, Anschleifen, Streichen und Lackieren der Rohre, Putzinstandsetzung, Tapezieren und Streichen der Wände und Decken) in einem auffälligen Missverhältnis. Ein Schadensersatzanspruch steht den Klägern letztlich auch nicht deshalb zu, weil die Wohnung sich bei Auszug der Beklagten in einem schlechteren Zustand befunden hat als bei Übernahme der Wohnung. Der Vortrag der Kläger, die Beklagte habe den Zustand der Wohnung im Vergleich zum Anmietungszeitpunkt verschlechtert, ist unsubstantiiert. Die Klägerin hat zum Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses keine konkreten Angaben gemacht. Der Vortrag der Beklagten, die Wohnung sei bei Übernahme abgewohnt und verdreckt gewesen, die Wände sämtlicher Räume seien mit mehreren Lagen alter Mustertapeten beklebt gewesen, an den Fenstern und Balkontüren habe sich alte Lackfarbe bzw. an einigen Stellen gar keine Farbe befunden, ist klägerseits nicht bestritten worden, so dass er als zugestanden gilt. Die Beklagte hat eingeräumt, dass sie an den Fenstern und Türen keine Arbeiten vorgenommen hat. Auch wenn die von der Beklagten vorgelegten Fotos keinen Beweiswert zur Frage der Durchführung von Schönheitsreparaturen haben, belegen sie doch den Zustand der Wohnung zu Mietbeginn, da sie unstreitig erst nach dem Einzug aufgenommen worden sind. Demgegenüber ist dem Schreiben der Kläger vom 30.11.2005 zu entnehmen, dass eine Nachbesserung lediglich bezüglich des Streichens der Türen und Fenster, der Installation fehlender Steckdosen, des Nachklebens von Tapete im "kleinen Zimmer" sowie der Erneuerung der im Flur an 3 bis 4 Stellen abgeplatzten Farbe und Säuberung der Wohnung gefordert wurde. Daraus ergibt sich, dass grundsätzlich Tapezier- und Malerarbeiten von der Beklagten durchgeführt worden sind, da nur einige konkrete Punkte beanstandet wurden. Hätte die Beklagte keinerlei Arbeiten ausgeführt, hätten die Kläger deutlich mehr Kosten aufwenden müssen, um die Wohnung zu renovieren. Eine Verschlechterung des Zustandes der Wohnung durch die Beklagte kann das Gericht daher nicht feststellen, so dass auch unter diesem Aspekt kein Anspruch auf Schadensersatz besteht. Da die Beklagte nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, steht den Klägern auch kein Anspruch auf Nutzungsausfall für die Monate November 2005 bis Januar 2006 zu.
9. Die Widerklage ist begründet. Die Beklagte hat einen Anspruch auf Auszahlung des nach Abzug der geschuldeten Nachzahlungsbeträge für die Betriebskostenabrechnungen 2004 und 2005 verbleibenden Kautionsguthabens in Höhe von 119,32 Euro gemäß § 812 BGB. Der zuerkannte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 , 291 BGB. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/712325.html Kommentare