AG Berlin-Mitte, Urteil vom 28. März 2007 - Az. 21 C 333/06

Tenor

1. Unter teilweiser Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Mitte vom 13.12.2006, Geschäftsnummer: 21 C 333/06 , wird der Beklagte verurteilt, an die Klägerin 34,21 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
2. Januar 2006 zu zahlen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte vom 13.12.2006 aufrechterhalten.
3. Die Klägerin hat die durch ihre Säumnis im Termin am 13.12.2006 verursachten Kosten und im Übrigen 91 % der Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der Beklagte hat 9 % der Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Die Nebenintervenientin hat ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Die Berufung gegen dieses Urteil wird zugelassen. Tatbestand Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung im Hause ..., mit einer Fläche von 116,76 qm. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Mietvertrages nebst Anlagen Bezug genommen (Bl. 17 ff./Band I d. A.). Die für die Klägerin tätige Hausverwaltung übersandte dem Beklagten unter dem 05.12.2005 eine korrigierte Abrechnung über die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2004 und unter dem 22.08.2005 eine Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr
6. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopien der genannten Abrechnungen Bezug genommen (Bl. 30 ff. und Bl. 33 ff./Band I d. A.). Die Betriebskostenabrechnung endete mit der hier streitgegenständlichen Nachforderung in Höhe von 202,66 Euro. Dabei wurde in der Position Hausstrom unter anderem auch der Betriebsstrom für die Heizung mit abgerechnet. Hierzu wird Bezug genommen auf die entsprechende Bestätigung vom 05.02.2007 (Bl. 280/Band I d. A.). Die Versicherungskosten unterteilen sich in 73,08 Euro für die Haftpflicht- und 1.205,52 Euro für die Wohngebäudeversicherung, wie sich aus der Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung ergibt. Diesen Versicherungskosten liegen entsprechende Versicherungsscheine zugrunde, auf deren Kopien wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 95 - 100/Band I d. A.). Die Versicherungsgesellschaft teilte mit Schreiben vom 22.03.2006, auf dessen Kopie wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 154/Band I d. A.), zur Wohngebäudeversicherung mit, dass das Gebäude hier als reines Wohngebäude eingestuft worden sei. Die Heizkostenabrechnung endet mit der hier ebenfalls streitgegenständlichen Nachforderung in Höhe von 185,15 Euro. In der Abrechnung heißt es zur Verteilung der Kosten, dass die Verbrauchskosten geschätzt und entsprechend des Flächenanteils der Wohnung des Beklagten an der Gesamtfläche des Gebäudes ermittelt wurden. Eine Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte an den Heizkörpern fand in der Wohnung des Beklagten für diese Abrechnung nicht statt. Eine Abrechnung der Verbrauchskosten aufgrund abgelesener Verbrauchswerte fand in den Jahren 1998, 1999 und 2000 statt. Insoweit wird Bezug genommen auf die Kopien der entsprechenden Heizkostenabrechnungen (Bl. 56 - 61/Band II d. A.). Die Klägerin und die Nebenintervenientin meinen, die Umlage des nach Verbrauch zu ermittelnden Anteils der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche sei auch im Hinblick auf § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung möglich, denn die in § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung vorgesehene generelle Vergleichsmethode mache praktisch eine Umlage nach diesem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche nötig. Die Klägerin behauptet, ein Vorwegabzug bei den Versicherungskosten und dem Hausstrom für die Gewerbemieter sei hier nicht erforderlich, weil es durch den Gewerbeanteil von 26 % hier nicht zu höheren Kosten komme. Im Übrigen seien die Versicherungskosten nicht nach Quadratmetern ohne Trennung des Gewerbe- und Wohnanteils abgerechnet worden, sondern die Kosten der Versicherung für das Gewerbe seien getrennt aufgeführt und auch berechnet worden (Schriftsatz vom 07.02.2006, Bl. 268/Band I d. A.). Das Gericht hat die Klage durch Versäumnisurteil vom 13.12.2006, auf dessen Inhalt wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 192/Band I d. A.), abgewiesen. Gegen dieses den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 18.12.2006 zugestellte Versäumnisurteil haben sie mit einem am 28.12.2006 eingegangenen Schriftsatz Einspruch eingelegt. Die Klägerin hat der Nebenintervenientin mit Schriftsatz vom 14.12.2006, auf dessen Inhalt wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 197 ff./Band I d. A.), den Streit verkündet. Diese ist mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 26.01.2007 dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten. Die Klägerin beantragt, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 387,81 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2006 zu zahlen. Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte aufrechtzuerhalten Der Beklagte meint, die Betriebskostenabrechnung sei schon deshalb unzureichend, weil darin kein Vorwegabzug für die Gewerbemieter enthalten sei. Der Beklagte behauptet, die Versicherungskosten seien zu hoch. Es ergebe sich ein durchschnittlicher Wert von 0,17 Euro/qm und Monat. Nach dem sog. Betriebskostenspiegel des Berliner Mietvereins sei insoweit ein Durchschnittswert von 0,10 Euro/qm und Monat und ein oberer Spannenwert von 0,14 Euro/qm und Monat für das Jahr 2003 zugrunde zu legen. Wegen der weiteren, zum Teil sehr detaillierten Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien Bezug genommen. Gründe Das Versäumnisurteil vom 13.12.2006 ist auf den zulässigen Einspruch der Klägerin teilweise, nämlich wegen eines Betrages von 34,21 Euro nebst Zinsen, aufzuheben und der Beklagte entsprechend zu verurteilen, denn die Klage ist hinsichtlich eines Teilbetrages von 34,21 Euro aus der Betriebskostenabrechnung für 2004 begründet. Die Klägerin hat aus dem Mietvertrag in Verbindung mit der korrigierten Betriebskostenabrechnung vom 05.12.2005 für das Jahr 2004 einen Anspruch auf Nachzahlung von 34,21 Euro. Ein weitergehender Nachzahlungsanspruch besteht hingegen nicht und die Klage ist insoweit hinsichtlich des weitergehenden Teilbetrages von 168,45 Euro unbegründet. Nach Auffassung des Gerichts ist die Betriebskostenabrechnung vom 05.12.2005 für das Jahr 2004 hinsichtlich der formellen Anforderungen ordnungsgemäß erstellt worden. Insbesondere hat der Beklagte hier nicht substantiiert vorgetragen, dass und weshalb in allen oder in einzelnen der nach Flächenmaßstab umgelegten Betriebskostenarten ein echter Vorwegabzug hinsichtlich der auf die Gewerbemieter entfallenden Betriebskosten notwendig gewesen wäre. Dazu hätte der Beklagte substantiiert vortragen müssen, dass die Gewerbemieter in einzelnen Betriebskostenarten einen höheren Anteil verursachten als die Wohnmieter, so dass es ohne einen Vorwegabzug zu schlechthin unerträglichen Ergebnissen komme. Der Beklagte hat hier jedoch in dieser Hinsicht nur zu den Versicherungskosten vorgetragen. Sein Vortrag greift insoweit aber nur hinsichtlich des auf die Haftpflichtversicherung entfallenden Anteils der Versicherungskosten durch. Hier ergibt sich aus dem von den Prozessbevollmächtigten des Beklagten eingereichten Versicherungsschein für die Haftpflichtversicherung (Bl. 97/Band I d. A.), dass die Versicherungsprämie für die Haftpflichtversicherung für Wohneinheiten und Geschäftseinheiten unterschiedlich kalkuliert wird, hier also offenbar von einem unterschiedlichen Risiko ausgegangen wird. Bei dieser Sachlage hätte sich hier ein Vorwegabzug aufgedrängt, worauf das Gericht auch mehrfach hingewiesen hat. Zu diesen, auf die Haftpflichtversicherung beschränkten Hinweisen hat die Klägerin nicht substantiiert Stellung genommen. Insbesondere bezieht sich das Schreiben der Versicherung vom 22.07.2006 (Bl. 154/Band I d. A.) lediglich auf die Wohngebäudeversicherung, wie sich aus der angegebenen Versicherungsscheinnummer entnehmen lässt. Da es nicht Sache des Gerichts ist, hier den erforderlichen Vorwegabzug selbst zu berechnen und damit das der Klägerin zustehende Ermessen auszuüben, sind die Versicherungskosten hier um 73,08 Euro zu kürzen. Damit verringert sich der auf den Beklagten entfallende Anteil um 13,76 Euro. Die übrigen Versicherungskosten, d. h. die Prämie für die Wohngebäudeversicherung, hält das Gericht für nicht zu beanstanden. Nach der Auskunft der Versicherung vom 22.03.2006 ist die Versicherungsprämie hier wie für ein reines Wohngebäude berechnet worden. Danach hat die Existenz von Gewerbemietern auf die Berechnung der Prämie hier konkret keine Auswirkungen. Die gegenteiligen Erklärungsversuche des Beklagten sind im Ergebnis unsubstantiiert. Das gilt auch für die zugleich erhobene Behauptung, die abgeschlossene Versicherung sei zu teuer und damit unwirtschaftlich. Der Beklagte hätte hier konkret vortragen müssen, dass für das vorhandene Gebäude eine Versicherung mit vergleichbarem Umfang zu einem günstigeren Preis hätte abgeschlossen werden können. Dazu hätte er gegebenenfalls Vergleichsangebote beibringen müssen. Auch der Hinweis auf den Betriebskostenspiegel des Berliner Mietervereins reicht hier für einen substantiierten Vortrag zum Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht aus. Denn der Betriebskostenspiegel basiert auf Durchschnittswerten, hier geht es jedoch um ein ganz konkretes Haus mit Besonderheiten, die in dem Betriebskostenspiegel typischerweise nicht berücksichtigt werden können. Es sei an dieser Stelle jedoch noch angemerkt, dass die Behauptung der Klägerin, die Versicherungskosten seien hier nicht nach Fläche umgelegt worden, sondern einzeln für Gewerbemieter und Mieter berechnet worden, schlicht nicht nachvollziehbar ist. Die Zahlen aus der Betriebskostenrechnung ergeben eindeutig, dass hier lediglich eine Aufteilung der Versicherungskosten entsprechend dem Verhältnis der Gewerbemieter und der Wohnmieter jeweils zur Gesamtfläche vorgenommen worden ist. Im Ergebnis reduziert sich der Anteil des Beklagten an den Versicherungskosten um 13,76 Euro auf 226,93 Euro. Die Betriebskostennachforderung ist aber um die Position Hausstrom, d. h. um einen Teilbetrag in Höhe von 154,69 Euro, zu kürzen, denn die Umlage dieser Position ist nicht berechtigt. Im Laufe des Rechtsstreits hat sich als unstreitig herausgestellt, dass in der Position Hausstrom auch die Kosten für den Betrieb der Heizungsanlage mit erfasst wurden. Diese Kosten gehören jedoch gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung zwingend zu den nach der Heizkostenverordnung mit den Heizkosten umzulegenden Kosten, was zur Folge hat, dass sich auch der Verteilungsschlüssel ändert, denn auf diese Weise ist der Heizungsbetriebsstrom anteilig nach Verbrauch umzulegen. Durch die Einbeziehung der Kosten für den Betriebsstrom der Heizungsanlage in die allgemeinen Hausstromkosten ist diese teilweise verbrauchsabhängige Umlage der Betriebsstromkosten nicht durchgeführt worden und die Abrechnung insoweit falsch. Das Gericht kann hier auch nicht den Anteil des auf den Betrieb der Heizungsanlage entfallenden Stroms bestimmen und aus der Position Hausstrom der Betriebskostenabrechnung herausrechnen, so dass die Position insgesamt als inhaltlich unzutreffend angesehen werden muss und die Abrechnung um den entsprechenden, auf den Beklagten entfallenden Anteil zu kürzen ist. Die Nachforderung reduziert sich daher um 154,69 Euro, so dass lediglich eine Nachforderung in Höhe von 34,21 Euro verbleibt. Soweit sich der Beklagte gegenüber dieser Forderung auf Aufrechnungen mit Guthaben bezieht, sind die Berechnungen schon nicht nachvollziehbar. Wenn einzelne Betriebskostenpositionen - wie hier - zu hoch bei der Gesamtrechnung berücksichtigt wurden, dann ergibt sich eben ein entsprechend niedriger Nachforderungsbetrag, es entsteht aber daraus kein weiteres Guthaben, mit dem aufgerechnet werden könnte. Weitere erhebliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vermag das Gericht nicht zu erkennen. Hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung in Höhe von 185,15 Euro ist die Klage unbegründet. Nach Auffassung des Gerichts erfüllt die Heizkostenabrechnung nicht die formellen Mindestanforderungen an eine Heizkostenabrechnung, weil die Brennstoffkosten hier nicht in ausreichender Weise angegeben wurden. Zu der nach § 259 BGB in Verbindung mit §§ 7, 8 Heizkostenverordnung für eine formell wirksame Abrechnung erforderlichen Angabe des Gesamtbrennstoffverbrauchs gehört bei einer Gaszentralheizung eine Aufschlüsselung der Gaslieferungen im Abrechnungszeitraum nach Ablesedaten und Lieferumfang (vgl. Landgericht Berlin, Grundeigentum 2004, 1395 m. w. N.; Schmid, Handbuch des Nebenkostenrechts,
7. Auflage, Rdnr. 6258). Diese Angaben fehlen hier. Zwar ist in der Abrechnung eine Rechnung vom 31.12.2004 über 10.876 cbm Erdgas zum Preis von 4.962,09 Euro erwähnt, es fehlt aber eine Aufschlüsselung nach Ablesedaten und Lieferumfang. Das ist aber erforderlich, um feststellen zu können, ob die berücksichtigte Brennstofflieferung sich lediglich auf den Abrechnungszeitraum bezieht oder auch andere Zeiträume noch mit erfasst. Darüber hinaus entspricht die Abrechnung auch bzgl. des nach Verbrauch umzulegenden Anteils der Heizkosten nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Denn die Verteilung des nach Verbrauch umzulegenden Anteils von 70 % der Heizkosten lediglich nach dem Verhältnis der Wohnfläche des Beklagten zur Gesamtfläche des Hauses widerspricht den Vorgaben von § 9 a Heizkostenverordnung. 31Eine ordnungsgemäße Verteilung der Heizkosten gemäß § 7 Heizkostenverordnung nach dem ermittelten Verbrauch war hier unstreitig nicht möglich, weil eine Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte in der Wohnung des Beklagten für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht erfolgt ist, wobei der Grund hierfür an dieser Stelle dahinstehen kann. In einem solchen Fall hat die Kostenverteilung nach § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung entweder auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder auf Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im gleichen Abrechnungszeitraum zu erfolgen. Die Nebenintervenientin hat hier stattdessen den Anteil der Wohnfläche des Beklagten an der Gesamtfläche des Hauses gewählt, was nur in den nach § 9 a Abs. 2 Heizkostenverordnung festgelegten Fällen zulässig ist. Soweit die Nebenintervenientin geltend macht, dieser Flächenmaßstab sei die einzige Schätzung, die der in § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung, zweite Alternative, vorgesehenen Methode des sog. generellen Vergleichsverfahrens entspreche, vermag das Gericht dieser Beurteilung nicht zu folgen. Aus § 9 a Abs. 2 Heizkostenverordnung, in dem für einen bestimmten Fall auf den Flächenmaßstab nach § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung verwiesen wird, ergibt sich, dass der Gesetzgeber gerade nicht davon ausgegangen ist, dass der Verteilungsmaßstab aus § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung dem generellen Vergleichsverfahren aus § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung entspricht. Vielmehr handelt es sich dabei gerade um zwei unterschiedliche Verfahren. Darüber hinaus ist hier auch nicht ersichtlich, dass die Nebenintervenientin und die Klägerin keine andere Möglichkeit einer möglichst verbrauchsnahen Verteilung der Heizkosten hatten. Denn in den Jahren 1998 bis 2000 wurde in der Wohnung des Beklagten jeweils der Verbrauch der Heizkosten abgelesen, so dass hier Anhaltspunkte für das individuelle Vergleichsverfahren nach § 9 a Abs. 1, erste Alternative, Heizkostenverordnung vorhanden waren. Die Heizkostenabrechnung hätte hier deshalb auf diese Weise erstellt werden können, so dass auch keine aus einer zwingenden Notlage heraus denkbare Notwendigkeit für die Anwendung des Verteilungsmaßstabes nach § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung bestand. Dieser Fehler bei der Abrechnung führt nach Auffassung des Gerichts dazu, dass die Höhe der verbrauchsabhängigen Heizkosten unzutreffend bestimmt wurde und die Rechnung jedenfalls in Bezug auf diesen Teilbetrag nicht zu einer begründeten Forderung führt. Im Ergebnis besteht danach auch aus diesem Grund keine Nachforderung aus der - nach hiesiger Auffassung ohnehin formell unwirksamen - Heizkostenabrechnung für
8. Die Klägerin hat hinsichtlich der begründeten Forderung einen Anspruch auf Verzugszinsen in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes gemäß §§ 288 , 286 Abs.1 BGB seit dem 16.01.2006 aufgrund der Mahnung vom 02.01.2006 mit Fristsetzung zum 15.01.2006 (Bl. 36 d. A/Band I d. A.). Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 , 92 Abs. 1, 101 ZPO. Die Nebenintervenientin hat danach ihre außergerichtlichen Kosten in voller Höhe selbst zu tragen, weil die Klage hinsichtlich des Teilbetrages, auf den sich die Streitverkündung erkennbar nur bezog, unbegründet ist. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Das Gericht hat hier nach § 511 Abs. 4 ZPO die Berufung zugelassen, weil die Rechtssache im Hinblick auf die Frage der Anforderungen an die Angaben zu den Brennstoffkosten und zur Anwendung der Verbrauchsermittlungsverfahren nach § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung nach Auffassung des Gerichts grundsätzliche Bedeutung hat. Permalink: http://openjur.de/u/712334.html Kommentare