BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 302/07

Tenor Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 6. November 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen. Tatbestand Die Kläger hatten in der Zeit von Mai 1999 bis Mai 2006 eine Wohnung des Beklagten in K. gemietet. Der dabei vom Beklagten verwendete Formularmietvertrag enthält in seinem § 16 Ziff. 4 zur Frage der Schönheitsreparaturen folgende Bestimmungen: "

1. a)Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. ... Die Zeitfolge beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahrebei allen übrigen Räumen - 5 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. ...
2. b)Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
3. c)Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt. ..." Ferner enthält der Formularmietvertrag im Leerfeld des § 27 (Sonstige Vereinbarungen) unter anderem folgenden handschriftlichen Eintrag: "Die Wohnung wird dem Mieter renoviert übergeben (Erstbezug). Bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe in renoviertem Zustand ..." Im Jahre 2004 renovierten die Kläger die Wohnung. Kurz vor Ende des Mietverhältnisses sprachen die Parteien über eine durchzuführende Renovierung; der genaue Inhalt des Gesprächs ist streitig. Jedenfalls weißten die Kläger vor Auszug noch die Wohnung. Mit der Behauptung, der Beklagte habe ausdrücklich auf Durchführung einer Endrenovierung bestanden, um die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand weiterzuvermieten, beanspruchen die Kläger Erstattung der für das Weißen der Wand- und Deckenflächen getätigten Aufwendungen, die sie mit 9 € je Quadratmeter ansetzen. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 1.620,- € nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Gründe Die Revision ist begründet. I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Mit dem Amtsgericht, das eine Schadensersatzpflicht des Beklagten wegen Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten durch Vorlage eines Mietvertragsformulars mit unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln ebenso verneint hatte wie Ansprüche der Kläger aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag, sei davon auszugehen, dass die Kläger nur einen Bereicherungsanspruch hätten. Dieser münde hier aber deshalb nicht in einen Zahlungsanspruch, weil der Beklagte durch die trotz unwirksamer Endrenovierungsklausel vorgenommene Renovierung mangels Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung nicht bereichert sei. Mit dem Landgericht Berlin ( GE 2007, 517 ) sei vielmehr davon auszugehen, dass durch die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen letztlich die Kalkulationsgrundlage gestört gewesen sei, weil der Vermieter sich von den an sich ihm obliegenden Renovierungspflichten nicht habe befreien können, zugleich aber eine geringere Miete erhalten habe, als er sie andernfalls gefordert hätte. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich vermeiden oder zumindest mildern, wenn man etwaige Erstattungsansprüche des Mieters auf einen Wertersatz begrenze. Dagegen bestehe keine Notwendigkeit, dem Mieter über die Abschöpfung einer eventuellen Bereicherung des Vermieters hinaus Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu gewähren, weil er während der Mietzeit von der wegen der vermeintlich wirksam übergewälzten Schönheitsreparaturverpflichtung niedriger kalkulierten Miete profitiert habe. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht hat zwar im Ergebnis zu Recht eine Erstattungspflicht des Beklagten unter den Gesichtspunkten eines Schadensersatzes wegen Verschuldens bei Vertragsschluss und einer Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 539 Abs. 1, § 677 , § 683 Satz 1, § 670 BGB) verneint. Nicht frei von Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB) aberkannt hat. 1. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Verwendung unwirksamer Klauseln seine vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber seinem Vertragspartner verletzen und sich bei Verschulden diesem gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann, wenn der Vertragspartner in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätigt (vgl. Senat, BGHZ 99, 101 , 107; BGH, Urteil vom 8. Oktober 1987 - VII ZR 358/86 , WM 1988, 56, unter 3 a; Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83 , WM 1984, 986 , unter II 5 a bb; ferner etwa Erman/Roloff, BGB, 12. Aufl., Vor § 307 bis 309, Rdnr. 19 m.w.N.). Im mietrechtlichen Schrifttum wird deshalb angenommen, dass ein Vermieter sich wegen einer Verletzung der vorvertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB) gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er diesem gegenüber schuldhaft (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet und der Mieter daraufhin in der irrigen Annahme der Wirksamkeit dieser Regelungen Renovierungsaufwendungen tätigt (Blank, Festschrift für Derleder, 2005, S. 189, 198 ff.; Börstinghaus, WuM 2005, 675, 678; Lehmann-Richter, WuM 2005, 747 f.; Sternel, ZMR 2008, 501 f.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Rdnr. I 268; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 196 a; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 126; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rdnr. 47 a). Bei der hier gegebenen Fallgestaltung kann dem Beklagten indessen kein zur Ersatzpflicht führender Verschuldensvorwurf gemacht werden.
4. a)Das Amtsgericht, dessen Erwägungen das Berufungsgericht als zutreffend gebilligt und seiner Beurteilung zugrunde gelegt hat, hat die zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4 Buchst. c des Formularvertrages getroffenen Endrenovierungsbestimmungen als nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam angesehen. Einen Schadensersatzanspruch der Kläger wegen Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten des Beklagten durch Verwendung dieser Klausel hat es verneint, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine solche Klausel noch nicht beanstandet worden sei und dem Beklagten deshalb kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne. Gegen diese Beurteilung, die die Revision hinnimmt, bestehen schon deshalb keine Bedenken, weil der Senat kurz zuvor eine identische Klausel als wirksam behandelt hatte (Senatsurteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 , WuM 1998, 592 , unter III 2 und 3).
5. b)Hinsichtlich der handschriftlich eingetragenen Endrenovierungsverpflichtung in § 27 des Formularvertrages rügt die Revision, dass das Berufungsgericht dem unter Zeugenbeweis gestellten Vorbringen der Kläger nicht nachgegangen sei, wonach es sich um eine vom Beklagten vorformulierte Vertragsklausel gehandelt habe, die er nicht nur bei den Nachmietern, sondern auch bei anderen Mietern verwendet habe, so dass bei diesem für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellenden Sachvortrag auch insoweit eine vorformulierte Vertragsbestimmung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB vorgelegen habe (vgl. Senat, BGHZ 141, 108 , 110 f.; BGH, Urteil vom 19. Mai 2005 - III ZR 437/04 , WM 2005, 1373 , unter II 2 a). Im Ergebnis bleibt der Einwand der Revision jedoch ohne Erfolg, dass der Beklagte sich durch die Verwendung einer solchen Klausel, die anders als eine inhaltsgleiche Individualvereinbarung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senatsurteile vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 , NJW 2009, 1075 , Tz. 10; vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06 , WuM 2007, 682 , Tz. 13 m.w.N.), schadensersatzpflichtig gemacht habe, weil es auch insoweit an einem Verschulden fehlt. Von dem Beklagten konnte nicht erwartet werden, dass ihm an der Zulässigkeit einer Endrenovierungsabrede, die individualvertraglich nicht zu beanstanden ist (Senatsurteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 , WuM 2009, 193, Tz. 12 f.), Zweifel kommen mussten, wenn er sie in einer für individualvertragliche Vereinbarungen typischen Weise handschriftlich hinzugefügt hat. Insbesondere kann es ihm nicht als Verschulden angelastet werden, wenn er nicht erkannt hat, dass nach der außerhalb des Mietrechts ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Senat, BGHZ 141, 108 , 110 f.; BGH, Urteil vom 19. Mai 2005 - III ZR 437/04 , WM 2005, 1373 , unter II 2
6. a)solche handschriftlich hinzu gesetzten Regelungen als vorformulierte Vertragsbestimmungen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB zu werten sein können mit der Folge, dass ihre Wirksamkeit strengeren Anforderungen unterliegt. 2. Entgegen der Auffassung der Revision steht den Klägern auch kein Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag zu.
7. a)Zwar bestimmt § 539 Abs. 1 BGB, dass der Mieter vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht gemäß § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 677 , § 683 Satz 1, § 670 BGB) ersetzt verlangen kann. Indessen handelt es sich bei dieser Bestimmung um eine Rechtsgrundverweisung, die erfordert, dass zugleich die gesetzlichen Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen (BGH, Urteil vom 24. Februar 1982 - IVa ZR 306/08, WM 1982, 698 , unter I 3 a; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 539 Rdnr. 6 m.w.N.). Daran fehlt es hier.
8. b)Eine Fremdgeschäftsführung scheidet zwar nicht schon deshalb aus, weil sich die Kläger - wie die Revisionserwiderung mit der von ihr erhobenen Gegenrüge geltend macht - durch individualvertragliche Abrede wirksam zur Vornahme der getätigten Endrenovierung verpflichtet und in diesem Fall eine eigene vertragliche Pflicht erfüllt hätten (vgl. BGHZ 63, 119 , 120 f.; Lange in: jurisPK-BGB, 4. Aufl., § 677 Rdnr. 30; Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 11). Von einer solchen individualvertraglichen Abrede kann nach dem für das Revisionsverfahren zu unterstellenden Sachverhalt nicht ausgegangen werden. Gleichwohl sind die Voraussetzungen für eine Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gegeben.
9. aa)Die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag setzen voraus, dass der Geschäftsführer ein Geschäft "für einen anderen" besorgt. Das kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits dann der Fall sein, wenn er das Geschäft nicht nur als eigenes, sondern auch als fremdes führt, das heißt in dem Bewusstsein und mit dem Willen, zumindest auch im Interesse eines anderen zu handeln. In diesem Zusammenhang wird zwischen objektiv und subjektiv fremden Geschäften unterschieden. Bei objektiv fremden Geschäften, die schon ihrem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessenkreis eingreifen (z.B. Hilfe für einen Verletzten, BGHZ 33, 251 , 254 ff.; Abwendung der von einem unbeleuchteten Fahrzeug drohenden Gefahren, BGHZ 43, 188 , 191 f.; Tilgung fremder Schulden, BGHZ 47, 370 , 371; Veräußerung einer fremden Sache, RGZ 138, 45, 48 f.), wird regelmäßig ein ausreichender Fremdgeschäftsführungswille vermutet. Das gilt grundsätzlich auch für Geschäfte, die zugleich objektiv eigene als auch objektiv fremde sind. Dabei kann es genügen, dass das Geschäft seiner äußeren Erscheinung nach nicht nur dem Besorger, sondern auch einem Dritten zugute kommt, insbesondere wenn dessen Interesse an der Vornahme der Handlung im Vordergrund steht oder gar vordringlich ist. Hingegen erhalten objektiv eigene oder neutrale Geschäfte ihren (subjektiven) Fremdcharakter allenfalls durch einen Willen des Geschäftsführers zur vordringlichen Wahrnehmung fremder Interessen. Hierfür besteht grundsätzlich keine tatsächliche Vermutung; der Wille, ein solches Geschäft in erster Linie oder zumindest zugleich für einen anderen zu führen, muss vielmehr hinreichend deutlich nach außen in Erscheinung treten (BGH, Urteil vom 21. Oktober 2003 - X ZR 66/01 , WM 2004, 1397 , unter III 2 a aa m.w.N.). Demgemäß hat der Senat etwa in Fällen, in denen ein Energieversorger Energielieferungen in der irrigen Annahme durchgeführt hatte, zur Versorgung vertraglich verpflichtet zu sein, einen Rückgriff auf die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag nur deshalb zugelassen, weil dies über seine eigenen Lieferinteressen hinaus zugleich dem Versorgungsinteresse des Abnehmers an einer ununterbrochenen Energielieferung, und zwar nicht zuletzt mit Blick auf die hierauf angewiesenen Nutzer, entsprochen hat (Senatsurteile vom 27. April 2005 - VIII ZR 140/04 , WM 2005, 1717 , unter II 2 a; vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 66/04 , WM 2005, 1089 , unter II 3 a und b).
10. bb)In der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung wie auch im Schrifttum wird verbreitet die Auffassung vertreten, dass der Mieter, der auf Grund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel renoviert, selbst bei einer Schlussrenovierung kein Geschäft des Vermieters führt (LG Berlin, GE 2007, 517 , 518; LG Waldshut-Tiengen, WuM 2000, 240 ; AG Köln, WuM 2006, 261, 262; AG München, NZM 2001, 1030 ; Blank, aaO, S. 197 f.; Staudinger/Emmerich, BGB