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BGH, Urteil vom 15.10.2014 - XII ZR 163/12

Tenor Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 27. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 4. Dezember 2012 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, au

§ 562BGB Rn.

28; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 562 Rn. 35). Denn der Erwerber ist nicht der Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (Senatsurteil vom

  1. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346 ; BGH Urteile vom
  2. Februar 2012 - IX ZR 29/11 - NJW 2012, 1881 Rn. 17 und vom
  3. Mai 2008 - VIII ZR 133/07 - NJW 2008, 2256 Rn. 17). Daher entsteht neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers (vgl. BeckOK BGB/Ehlert [Stand:
  4. August 2012] § 562 Rn. 7; Erman/Lützenkirchen BGB
  5. Aufl. § 562 Rn. 15; MünchKommBGB/Artz
  6. Aufl. § 562 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht
  7. Aufl. § 562 BGB Rn. 55). cc) Dieses Vermieterpfandrecht bleibt seinem Umfang nach nicht hinter demjenigen des Veräußerers zurück und wird insbesondere nicht durch eine Sicherungsübereignung nach Einbringung der Sache berührt. Vielmehr ist für die Frage, ob dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers die bei Eigentumsübergang in den Mieträumen befindlichen Sachen unterfallen, ebenfalls der Zeitpunkt von deren Einbringung maßgeblich, so dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber insoweit dieselben Sachen erfassen (vgl. BeckOK BGB/Ehlert [Stand:
  8. August 2012] § 562 Rn. 7; Jaeger/Henckel InsO § 50 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht
  9. Aufl. § 562 BGB Rn. 55; Kellendorfer in Spielbauer/

§ 562BGB Rn. 28).

(1)Dies ergibt sich bereits daraus, dass der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB an die Stelle des Veräußerers tritt. Die Vorschrift weist ihm die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte - um ein solches handelt es sich bei dem Vermieterpfandrecht - und Pflichten mithin in dem Umfang zu, den sie ohne den Eigentumsübergang beim Veräußerer hätten. Das im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes entstehende neue Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter hat uneingeschränkt denselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (Senatsurteil vom
  1. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346 ), und übernimmt dabei - wie dargelegt - auch Überlassungszeitpunkt, Vertragsbeginn und vertragliche Fristläufe. Daher ist es folgerichtig, als Zeitpunkt der Entstehung auch des Vermieterpfandrechts des Erwerbers den des ursprünglichen Einbringens i.S.d. § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Dass das Vermieterpfandrecht nicht vor Beginn des Mietverhältnisses entstehen kann (BeckOK BGB/Ehlert [Stand:
  2. August 2012] § 562 Rn. 11; Blank in Blank/Börstinghaus Miete
  3. Aufl. § 562 BGB Rn. 11; von der Osten in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete
  4. Aufl. III A Rn. 2190; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete
  5. Aufl. § 562 BGB Rn. 6; Soergel/Heintzmann BGB
  6. Aufl. § 562 Rn. 25; zum "vorzeitigen Einzug" vgl. Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 562 Rn. 11), steht dem somit nicht entgegen. Denn wegen § 566 Abs. 1 BGB ist der ursprüngliche Vertragsbeginn auch für das neue Vertragsverhältnis maßgeblich.
(2)Dieses Ergebnis entspricht zudem Sinn und Zweck des § 566 Abs. 1 BGB. Bei dieser Norm handelt es sich um eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer geblieben wäre (BGH Urteil vom
  1. Februar 2005 - VIII ZR 22/04 - NJW 2005, 1187 , 1188). Dagegen soll sie keine Besserstellung des Mieters, dessen Vermieter veräußerungsbedingt gewechselt hat, gegenüber dem Mieter ohne Vermieterwechsel bewirken. Eine derartige Besserstellung wäre aber die Folge der vom Berufungsgericht vertretenen Rechtsauffassung. Denn diese würde dazu führen, dass die sicherungsübereigneten Sachen für die ab dem Eigentumsübergang entstehenden Neuverbindlichkeiten nicht mehr dem Vermieterpfandrecht unterfielen. Demgegenüber hat eine nachträgliche Sicherungsübereignung der eingebrachten Sachen bei unverändertem Vermieter keinen Einfluss auf den Umfang des Vermieterpfandrechts (Senatsurteil BGHZ 117, 200 = NJW 1992, 1156 , 1157; BGH Urteile vom
  2. Juni 2005 - II ZR 189/03 - NJW-RR 2005, 1328 , 1329 und vom
  3. Dezember 2003 - IX ZR 222/02 - NJW-RR 2004, 772 , 773), das auch erst zukünftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert ( BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 Rn. 11 mwN und BGH Urteil vom
  4. März 1986 - IX ZR 42/85 - NJW 1986, 2426 , 2427).
(3)Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts ist darüber hinaus unvereinbar damit, dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber gleichrangig nebeneinander stehen (so die nahezu einhellige Literaturauffassung, vgl. BeckOK BGB/Ehlert [Stand:
  1. August 2012] § 562 Rn. 7; Blank in Blank/Börstinghaus Miete
  2. Aufl. § 566 BGB Rn. 92; Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete
  3. Aufl. II A Rn. 2682; Erman/Lützenkirchen BGB
  4. Aufl. § 562 Rn. 15; Herrlein in Herrlein/Kandelhard Mietrecht
  5. Aufl. § 562 BGB Rn. 19; Jaeger/Henckel InsO § 50 Rn. 37; jurisPK-BGB/Mössner
  6. Aufl. § 562 Rn. 12; Lammel Wohnraummietrecht
  7. Aufl. § 562 BGB Rn. 53; Lützenkirchen/Dickersbach Mietrecht § 562 BGB Rn. 36; Kellendorfer in Müller/Walther Miet- und Pachtrecht [Stand: Novem- ber 2011] § 562 BGB Rn. 28; MünchKommBGB/Artz
  8. Aufl. § 562 Rn. 24; MünchKommInsO/Ganter
  9. Aufl. § 50 Rn. 91a; Palandt/Weidenkaff BGB
  10. Aufl. § 566 Rn. 17; Prütting/Wegen/Weinreich/Riecke BGB
  11. Aufl. § 562 Rn. 35; RGRK/Gelhaar
  12. Aufl. § 571 Rn. 22; Schmid/Harz/Riecke Fach- anwaltskommentar Mietrecht
  13. Aufl. § 562 BGB Rn. 56; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht
  14. Aufl. § 562 BGB Rn. 55; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht
  15. Aufl. § 566 BGB Rn. 142; Soergel/Heintzmann BGB
  16. Aufl. § 566 Rn. 21 a.E.; Kellendorfer in Spielbauer/

§ 562BGB Rn.

28; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 562 Rn. 35; Stern/Mittelstein Die Miete nach dem Rechte des Deutschen Reiches

  1. Aufl. S. 557; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts
  2. Aufl. Rn. 1404; a.A. - soweit ersichtlich - lediglich von der Osten in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete
  3. Aufl. III A Rn. 2224: Vorrang des Alt-Eigentümers). Denn ein solcher Gleichrang kann nur bestehen, wenn beide Pfandrechte den gleichen Entstehungszeitpunkt haben (dies ausdrücklich bejahend Jaeger/Henckel InsO § 50 Rn. 37; MünchKommInsO/Ganter
  4. Aufl. § 50 Rn. 91 a; RGRK/Gelhaar
  5. Aufl. § 571 Rn. 22; Stern/Mittelstein Die Miete nach dem Rechte des Deutschen Reiches
  6. Aufl. S. 557). Andernfalls müsste das Vermieterpfandrecht des Veräußerers nach dem gemäß §§ 1257 , 1209 BGB geltenden Prioritätsprinzip Vorrang genießen. Für einen solchen Vorrang ist auch kein durchgreifender Grund ersichtlich. Das Vermieterpfandrecht trägt dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters Rechnung. Dieses ist für Veräußerer und Erwerber nicht unterschiedlich, nachdem sich die vor und nach dem Eigentumsübergang bestehenden Mietverhältnisse inhaltlich entsprechen.

(4)Daraus, dass in § 566 a BGB eine ausdrückliche Regelung für vom Mieter geleistete vertragliche Sicherheiten getroffen ist, folgt nichts zugunsten der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung. Mit dieser - hinsichtlich des Eintritts des Erwerbers im Wesentlichen § 572 BGB a.F. entsprechenden - Bestimmung wollte der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Sicherheit nicht zu den von § 571 BGB a.F. (als der Vorgängervorschrift des § 566 BGB) erfassten Rechten und Pflichten gehörte (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857 , 1858 f.; hiervon für den Kautionszahlungsanspruch abgrenzend Senatsurteil vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11 - NJW 2012, 3032 Rn. 28). Für das Vermieterpfandrecht als gesetzliche Sicherheit bedurfte es keiner gesonderten Regelung, weil es zu den sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechten gehört, die schon von der Bestimmung des § 566 Abs. 1 BGB erfasst sind. Mithin verbleibt es mangels Sonderregelung insoweit bei den allgemeinen Grundsätzen zum Eintritt des Erwerbers in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten.
(5)Schließlich gebietet auch der Grundsatz, dass das Vermieterpfandrecht nicht zu einer übermäßigen Benachteiligung der übrigen Gläubiger des Mieters führen und deshalb der Begriff der durch das Vermieterpfandrecht gesicherten Forderungen nicht ausdehnend ausgelegt werden darf ( BGHZ 60, 22 = WM 1973, 148, 149), kein anderes rechtliches Ergebnis. Denn die übrigen Gläubiger werden dadurch, dass auch für das Vermieterpfandrecht des Erwerbers auf den Zeitpunkt des Einbringens der Sachen abgestellt wird, nicht schlechter gestellt als ohne Vermieterwechsel. Im Gegenteil würde die Auffassung des Berufungsgerichts zu einer nicht gerechtfertigten Besserstellung der übrigen Gläubiger führen, weil deren Mobiliarvollstreckung kein Vermieterpfandrecht wegen nach dem Eigentumswechsel fällig gewordener Vermieterforderungen entgegenstünde. dd) Nach dem im Revisionsverfahren zu unterstellenden Vortrag der Klägerin war das der Schuldnerin gehörende Inventar bei der Einbringung in die Mieträume nicht sicherungsübereignet, so dass es vom Vermieterpfandrecht der Veräußerin erfasst war. Eine erst anschließend erfolgte Sicherungsübereignung des Inventars konnte diese Sachen nicht dem Vermieterpfandrecht der Klägerin entziehen, das diese gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1, 562 Abs. 1 Satz 1 BGB kraft Gesetzes erworben hat. Mit der vom Berufungsgericht gewählten Begründung lässt sich daher der auf § 60 Abs. 1 InsO gestützte klagegegenständliche Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Verletzung ihres behaupteten Absonderungsrechts nach §§ 50 Abs. 1, 170 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht verneinen.
  1. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auf der Grundlage der von ihm getroffenen Feststellungen auch nicht deshalb als richtig (§ 563 Abs. 3 ZPO), weil der Sicherungsübereignungsvertrag vom
  2. August 2006 datiert. Denn es bedarf insoweit einer - bislang unterbliebenen - tatrichterlichen Auslegung, ob mit diesem bereits vor dem Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses ein Sicherungsrecht übertragen wurde. Ferner hat das Berufungsgericht von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig keine Feststellungen insbesondere dazu getroffen, welche dem Vermieterpfandrecht unterfallenden Forderungen der Klägerin bestehen, ob der Beklagte schuldhaft gehandelt hat und inwieweit der Klägerin ein Schaden entstanden ist. Da die Sache mithin nicht zur Endentscheidung reif ist, ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen. Dose Weber-Monecke Günter Botur Guhling Vorinstanzen: LG Bochum, Entscheidung vom 09.11.2011 - I-4 O 436/10 - OLG Hamm, Entscheidung vom 04.12.2012 - I-27 U 195/11 - Permalink: https://openjur.de/u/747180.html ( https://oj.is/747180 ) Volltext Druckansicht Zitate 33 Zitiert 4 Faksimile Referenzen 5 Themenverwandt Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen openJur e.V. Spenden English 0.9.8f

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