VerfGH des Landes Berlin, Beschluss vom 18. Februar 2015 - Az. 151/14

Tenor Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 18. Oktober 2013 - 63 S 446/12 - verletzt die Beschwerdeführerin in ihrem Recht auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB). Es wird aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht zurückverwiesen. Damit ist der Beschluss vom 24. Juni 2014 gegenstandslos. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei. Das Land Berlin hat der Beschwerdeführerin die notwendigen Auslagen zu erstatten. Gründe I. Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen eine mietrechtliche Berufungsentscheidung. Die Beteiligte zu 2 ist Vermieterin und die Beschwerdeführerin ist Mieterin einer Wohnung in der C.-Straße 21. Sie stritten unter anderem um Mietminderungen wegen Beeinträchtigungen, die von Bauarbeiten auf den ebenfalls der Beteiligten zu 2 bzw. ihrer alleinigen Gesellschafterin gehörenden Nachbargrundstücken ausgingen. Dabei handelte es sich um die Errichtung eines Wohnhauses auf dem links unmittelbar angrenzenden, bis dahin unbebauten Eckgrundstück M.-Straße 16, die Entkernung und Aufstockung des rechten Nachbarhauses C.-Straße 20 a/b und die Errichtung einer Tiefgarage im gemeinsamen Innenhof aller Grundstücke. Das Amtsgericht wies die Klage der Beteiligten zu 2 auf Freistellung von vorprozessualen Rechtsverfolgungskosten ab und verurteilte sie auf die Widerklage der Beschwerdeführerin zur Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Minderungsbeträge. Das Minderungsrecht der Beschwerdeführerin sei nicht nach der sogenannten „Baulückenrechtsprechung“ des Landgerichts Berlin ausgeschlossen. Das unbebaute Eckgrundstück M.-Straße 16 habe sich nicht als Baulücke im Sinne dieser Rechtsprechung dargestellt. Jeder in das Haus C-Straße 21 einziehende Mieter habe damit rechnen dürfen, dass das Grundstück auch zukünftig unbebaut bleiben würde. Bei der Errichtung des Gebäudeensembles im Bereich der C.-Straße und M.-Straße seien das Eckgrundstück in bewusster Durchbrechung der für die Gründerzeit typischen Blockrandbebauung freigelassen und als Grünanlage gestaltet und das Nachbarhaus deshalb mit zum Eckgrundstück hinzeigenden Fenstern errichtet worden. Hiergegen legte die Beteiligte zu 2 Berufung ein mit der Begründung, es habe sich entgegen der Ansicht des Amtsgerichts um eine Baulücke gehandelt, deren Bebauung bei Vertragsschluss vorhersehbar gewesen sei. Die Beschwerdeführerin trat dem entgegen unter Hinweis auf die Bepflanzung und Nutzung als Parkplatz sowie Fenster in den Giebelseiten der beiden Nachbarhäuser M.-Straße 16 und C.-Straße 21, mit deren Beseitigung sie nicht habe rechnen müssen. Außerdem sei das Grundstück als Durchgang zum damals auf der Hofseite gelegenen Eingang des Hauses C.-Straße 21 genutzt worden. Erst recht könne die „Baulückenrechtsprechung“ nicht auf die Errichtung der Tiefgarage in dem bis dahin ruhigen Innenhof und die Aufstockung des Nachbargebäudes C.-Straße 21a/b ausgedehnt werden. Die „Baulückenrechtsprechung“ sei zudem nicht einschlägig, wenn - wie hier - der Vermieter die Störung selbst herbeigeführt habe. Unter Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung wies das Landgericht die Widerklage der Beschwerdeführerin auf Rückzahlung der Minderungsbeträge ab und ließ unter Hinweis auf die Maßgeblichkeit „sämtlicher Umstände des Einzelfalls“ die Revision nicht zu. Eine Mietminderung sei nicht gerechtfertigt, wenn für den Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar sei, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden müsse. Hier hätte die Beschwerdeführerin mit einer weiteren Blockrandbebauung rechnen müssen. Dies entspreche der historischen Bebauung; die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses weiterhin bestehende lückenhafte Bebauung sei auf allgemein bekannte Gründe wie Kriegs- und Kriegsfolgeschäden und zunächst unterbliebene Neubebauung zurückzuführen. Die Grünanlage auf dem Eckgrundstück habe die Beschwerdeführerin nicht ohne weiteres als endgültige Nutzung ansehen können. Der vorhersehbare Neubau eines Wohnhauses schließe im Hinblick auf die Parkplatzsituation in der Innenstadt auch den Bau einer Tiefgarage ein, zumal der entkernte Innenbereich zwischen den Häusern ausreichend Platz geboten habe. Unter Berücksichtigung der Lage in der Berliner Innenstadt, in der grundsätzlich mit Bauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen sei, sei diese (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen. Mit der Anhörungsrüge beanstandete die Beschwerdeführerin, das Gericht habe ihren Vortrag zur Nutzung des Grundstücks M.-Straße 16 für den Hauszugang und zu den Fenstern an den Giebelseiten der Nachbarhäuser sowie die Personalunion von Vermieter und Bauherr nicht berücksichtigt und die Baustelle C.-Straße 20a/b gar nicht erwähnt. Das Landgericht wies die Anhörungsrüge zurück. Die Lage des Hauszugangs sei kein wesentlicher, ausdrücklich zu erwähnender Umstand; ein Hauszugang könne, wie hier erfolgt, verlegt werden. Hinsichtlich der Fenster sei nicht ersichtlich, dass die Lärmbeeinträchtigungen gerade auf deren Verschließen zurückzuführen seien; im Übrigen sei es nicht von vornherein ausgeschlossen, mit den Betroffenen Vereinbarungen zu schließen. Der Satz, dass in der Innenstadt grundsätzlich mit Bauarbeiten größeren Umfangs zu rechnen und die dadurch erhöhte Lärmbelastung hinzunehmen sei, betreffe auch die Entkernung und Aufstockung des Hauses C.-Straße 20a/b; letztlich handele es sich um eine Gesamtmaßnahme mit dem maßgeblichen Gewicht auf dem angrenzenden Neubau und der Tiefgarage. Ob die Baumaßnahmen vom Vermieter oder von Dritten durchgeführt würden, sei für die Erkennbarkeit zukünftiger Bautätigkeit unerheblich und deshalb nicht entscheidungserheblich gewesen. Mit der Verfassungsbeschwerde macht die Beschwerdeführerin geltend, das Landgericht habe die in der Anhörungsrüge angeführten Umstände nicht berücksichtigt und dadurch ihr Recht auf rechtliches Gehör verletzt. Durch die Nichtzulassung der Revision habe es ferner die Rechtsweggarantie und das Recht auf den gesetzlichen Richter missachtet. Die Entscheidung sei außerdem willkürlich. Die Beteiligten hatten Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Beteiligte zu 2 hält die Verfassungsbeschwerde wegen offensichtlicher Aussichtslosigkeit der Anhörungsrüge für unzulässig und im Übrigen für unbegründet. II. Die Verfassungsbeschwerde hat mit der Rüge einer Verletzung des Rechts auf rechtliches Gehör aus Art. 15 Abs. 1 der Verfassung von Berlin - VvB - Erfolg. 1. Das mit Art. 103 Abs. 1 GG inhaltsgleiche Recht auf rechtliches Gehör aus Art. 15 Abs. 1 VvB garantiert den Beteiligten eines gerichtlichen Verfahrens, sich mit tatsächlichen und rechtlichen Argumenten behaupten zu können. Das Gericht muss danach die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis nehmen und in Erwägung ziehen (Beschluss vom 18. Juni 2014 - VerfGH 87/14 -, wie alle zitierten Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes abrufbar unter www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de, Rn. 8; st. Rspr.). Das heißt allerdings nicht, dass das Gericht sich in den schriftlichen Entscheidungsgründen mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen muss. Vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Gericht das Vorbringen der Beteiligten zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Etwas anderes gilt aber, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt, sofern die Frage nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder der Parteivortrag offensichtlich unsubstantiiert war (vgl. Beschluss vom 18. Juni 2014, a. a. O. , m. w. N.; st. Rspr.). 2. Gemessen daran verletzt die angegriffene Entscheidung den in Art. 15 Abs. 1 VvB verbürgten Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör.

1. a)Sie rügt zu Recht, dass das Landgericht ihren Vortrag, die Beteiligte zu 2 als Vermieterin habe den Baulärm selbst verursacht, nicht zur Kenntnis genommen oder jedenfalls nicht hinreichend erwogen hat. Das Urteil geht auf dieses zentrale Vorbringen weder ausdrücklich noch der Sache nach ein. Anders als das Landgericht in der Entscheidung über die Anhörungsrüge meint, war dies hier auch nicht entbehrlich. Allerdings darf das Gericht Parteivortrag unberücksichtigt lassen, den es rechtlich für unerheblich hält (Beschluss vom 19. März 2013 - VerfGH 114/11 - Rn. 21). Das entbindet es jedoch nicht von der Verpflichtung, die Ausführungen zunächst zur Kenntnis zu nehmen und auf ihre rechtliche Erheblichkeit zu überprüfen. Dem ist das Landgericht nicht gerecht geworden. Im Anhörungsrügebeschluss führt es aus, von wem die Baumaßnahme durchgeführt worden sei, sei „für die Frage der Erkennbarkeit von zukünftigen Baumaßnahmen in der Umgebung“ nicht entscheidungserheblich gewesen. Danach hat das Landgericht das Argument der Beschwerdeführerin im Kern nicht zur Kenntnis genommen. Mit Schriftsatz vom 6. Mai 2013 hatte die Beschwerdeführerin ausgeführt, der Grundgedanke der Baulückenrechtsprechung sei „schlicht nicht anwendbar“, wenn der Vermieter die Belästigung selbst herbeigeführt habe. Sie machte damit nicht etwa geltend, dass eine vom Vermieter durchgeführte Baumaßnahme nicht „erkennbar“ sei. Sie war vielmehr der Ansicht, dass das Kriterium der Erkennbarkeit in einem solchen Fall nicht zu einer angemessenen Risikoverteilung führe und es auf dieses deshalb nicht entscheidend ankomme. Mit diesem jedenfalls nicht offensichtlich verfehlten Ansatz hätte das Landgericht sich substantiiert befassen müssen, zumal die Differenzierung nach der Beherrschbarkeit für den Vermieter dem Mietmängelrecht nicht grundsätzlich fremd ist (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04 -, juris Rn. 14; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 536 Rn. 20 m. w. N.). Das Urteil beruht auf dem Verfassungsverstoß. Es lässt sich nicht ausschließen (vgl. zu diesem Maßstab: Beschluss vom 14. November 2012 - VerfGH 127/10 - Rn. 22 m. w. N.; st. Rspr.), dass die Berücksichtigung des übergangenen Vortrags zu einer anderen Entscheidung geführt hätte.
2. b)Das Landgericht hat sich bei seinen Ausführungen zur Vorhersehbarkeit der Bebauung auch nicht in der verfassungsrechtlich gebotenen Weise mit dem Vortrag zu den Besonderheiten des Eckgrundstücks befasst. Das Urteil geht weder auf die Fenster in den Giebelseiten der Nachbarhäuser noch auf die Lage des Hauseingangs auf der Hofseite ein, obwohl es sich dabei um zentrale, nicht offensichtlich unerhebliche und damit zwingend in den Entscheidungsgründen zu verarbeitende Punkte handelte. Die Entscheidung beruht auf dem Verfassungsverstoß. Die im Anhörungsrügebeschluss nachgeholte Begründung rechtfertigt keine andere Beurteilung. Dabei kann dahin stehen, ob und unter welchen Voraussetzungen das rechtliche Gehör grundsätzlich nachgeholt werden kann. Eine Nachholung scheidet jedenfalls dann aus, wenn die Entscheidung über die Anhörungsrüge ihrerseits Verfassungsrecht verletzt (Beschluss vom 13. August 2013 - VerfGH 147/12 - Rn. 24; vgl. zum Bundesrecht: BVerfG, Beschlüsse vom 25. März 2010 - 1 BvR 2446/09 -, juris Rn. 14 und vom 26. Juni 2012 - 2 BvR 1013/11 -, juris Rn. 37). So liegt es hier. Die Ausführungen des Landgerichts, ein Hauszugang „könne“ verlegt werden und der Abschluss von Vereinbarungen über das Verschließen der Fenster sei „nicht von vornherein ausgeschlossen“, verletzen erneut den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör. Das Landgericht gibt dem Rechtsstreit damit eine Wendung, mit der auch ein kundiger und gewissenhafter Prozessbeteiligter nach dem bisherigen Prozessverlauf selbst unter Berücksichtigung der Vielfalt der vertretbaren Rechtsauffassungen nicht zu rechnen brauchte (vgl. zu diesem Maßstab: Beschluss vom 14. November 2012 - VerfGH 127/10 - Rn. 24 m. w. N.). Die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil zu der Baulücke konnten in Verbindung mit der Begründung für die Nichtzulassung der Revision nur so verstanden werden, dass das Landgericht für die Frage der Erkennbarkeit der Beeinträchtigung bei Vertragsschluss auf konkrete Anhaltspunkte im Einzelfall abstellt. Mit diesem Ansatz ist es nicht zu vereinbaren, dass nach dem Anhörungsrügebeschluss die Minderung nunmehr schon bei einer nur (abstrakt) „möglichen“ bzw. „nicht ausgeschlossenen“ Beeinträchtigung entfallen soll, zumal diese Kriterien für die Mehrzahl der bislang in der Rechtsprechung anerkannten Mietmängel - etwa einen Ausfall der Heizung - zutreffen würden. Anlass für auf den konkreten Einzelfall bezogene Ausführungen insbesondere zu den Giebelfenstern der Nachbarhäuser hätte auch im Hinblick auf die vom Landgericht nicht angezweifelten Feststellungen des Amtsgerichts zur Baugeschichte des Gebäudeensembles M.- und C.-Straße bestanden. Danach handelte es sich um einen nach dem Krieg neu errichteten einheitlichen Gebäudekomplex, bei dem zur Vermeidung einer „Hinterhofsituation“ durch eine „großzügigere“ Bebauung und Freilassen des Eckgrundstücks die ursprüngliche gründerzeitliche Blockrandbebauung bewusst durchbrochen wurde. Warum die Beschwerdeführerin damit rechnen musste, dass dieses architektonische Konzept grundlegend verändert und durch die Rückkehr zur gründerzeitlichen Blockrandbebauung in sein Gegenteil verkehrt wurde, wäre näher zu begründen gewesen. Soweit der Anhörungsrügebeschluss außerdem ausführt, die Lärmbeeinträchtigungen seien nicht gerade auf das Verschließen der Fenster zurückzuführen, hat diese Überlegung keinen Bezug zur Frage der Vorhersehbarkeit der Bebauung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses und beinhaltet damit ebenfalls keine nachträgliche Gewährung des rechtlichen Gehörs. 3. Auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin kommt es danach nicht mehr an. Der Verfassungsgerichtshof bemerkt allerdings, dass auch die Ausführungen im Anhörungsrügebeschluss zu den Arbeiten am Haus C.-Straße 20a/b überraschend und damit nicht geeignet sind, das rechtliche Gehör nachzuholen. Weder mit dem von Umständen des konkreten Einzelfalls losgelösten pauschalen Verweis auf die Lage in der Innenstadt noch mit der erstmaligen und nicht tragfähig begründeten Einordnung der Aufstockung des rechten Nachbarhauses als Bestandteil einer maßgeblich aus der Lückenbebauung auf dem linken Nachbargrundstück bestehenden „Gesamtmaßnahme“ musste ein kundiger und gewissenhafter Prozessbeteiligter rechnen. III. Das angegriffene Urteil wird nach § 54 Abs. 3 VerfGHG aufgehoben. In entsprechender Anwendung des § 95 Abs. 2 Halbsatz 2 des Bundesverfassungsgerichtsgesetzes wird die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Der Beschluss vom 24. Juni 2014, mit dem die Anhörungsrüge zurückgewiesen wurde, ist damit gegenstandslos. Die Kosten- und Auslagenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG. Mit dieser Entscheidung ist das Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof abgeschlossen. Permalink: http://openjur.de/u/764012.html Kommentare