Wird ein in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteiltes (mit einem Wohnzwecken dienenden Gebäude bebautes) Grundstück, das im Gebiet einer kommunalen Erhaltungssatzung liegt, vom Eigentümer sämtlicher Ei
§ 3Rn. 76 für Unterteilung; Schüller RNot
Z 2011, 203/204). Wenn es auch in Bezug auf den beschränkten Prüfungsgegenstand des Beschwerdegerichts darauf hier nicht ankommt, sind nach Behebung der mit der vorausgegangenen Zwischenverfügung vom 30.3.2015 aufgezeigten Mängel keine Anhaltspunkte mehr ersichtlich, die noch für ein darauf bezogenes fortbestehendes Eintragungshindernis sprächen. c) Zu Recht besteht das Grundbuchamt auf den Nachweis der gemeindlichen Genehmigung (oder aber eines Negativattests) gemäß § 5 DVWoR in Verbindung mit der kommunalen Erhaltungssatzung vom 24.5.2011 nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 4 BauGB. Eine genehmigungsbedürftige, aber zu Unrecht in das Grundbuch eingetragene Rechtsänderung wäre in entsprechender Anwendung von § 135 BGB im Verhältnis zur Gemeinde unwirksam (§ 172 Abs. 1 Satz 5 BauGB; Köhler/Fieseler in Schrödter BauGB 8. Aufl. § 172 Rn. 51; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg BauGB Lfg. 115 - November 2014 - § 172 Rn. 125). Es besteht eine Grundbuchsperre, die erst durch den Genehmigungsbescheid der Gemeinde überwunden wird (§ 172 Abs. 1 Satz 6 i. V. m. § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB; Köhler/Fieseler in Schrödter § 172 Rn. 52; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 172 Rn. 126).
(1)Genehmigungspflichtig ist im Bereich von Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 WEG) an (bestehenden) Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind. Der Genehmigungsvorbehalt ist seiner Intention nach weit angelegt, so dass schon die Existenz einer Wohnung oder eines Wohnraums in einem Gebäude genügt. Ob Räume dem Wohnen dienen sollen, richtet sich nach ihrem planungsrechtlichen Nutzungszweck, nicht nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 172 Rn. 122). Dass das auf dem Grundstück befindliche Bestandsgebäude jedenfalls auch und überwiegend zum Wohnen bestimmte Räume enthält (vgl. Nr. 4 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.3.1974, BAnz Nr. 58 vom 23.3.1974), ergibt sich aus den vorliegenden Aufteilungsplänen.
(2)Nach der gesetzlichen Fassung unterliegt die „Begründung“ von Wohnungs- oder Teileigentum der Genehmigungspflicht. Begründet wird Wohnungseigentum gemäß § 2 WEG durch vertragliche Einräumung nach § 3 WEG oder durch (einseitige) Aufteilung nach § 8 WEG. Dass die gesetzliche Fassung des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ohne den in § 22 Abs. 1 BauGB enthaltenen Zusatz (“oder Teilung“) nur die eine (vertragliche) Form der Begründung erfassen würde, liegt angesichts des Gesetzeszwecks fern (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 172 Rn. 121; Bank in Brügelmann BauGB 80. Lfg. Okt. 2011 § 172 Rn. 38). Indessen ist der Anwendungsbereich der Norm für Fälle späterer Änderungen nach bereits vollzogener Teilung nicht ganz eindeutig. Wohl nicht erfasst werden Änderungen der Teilungserklärung, die kein neues Sondereigentum schaffen, sondern entweder bestehendes ändern, etwa in der Zusammensetzung des Wohnungseigentums durch Neuzuordnung von Räumen im Sondereigentum oder durch Verkleinerung oder Vergrößerung von Miteigentumsanteilen (
§ 3Rn.
87), oder solche, die die Gestaltung der Gemeinschaftsordnung betreffen (
§ 3Rn.
82). Ob als Änderung des vereinbarten Inhalts des Sondereigentums nach § 15 Abs. 1 WEG (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 1 Rn. 20 m. w. N.) auch die Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt dem Genehmigungsvorbehalt unterliegt, wird unterschiedlich beurteilt (verneinend Schöner/Stöber Grundbuchrecht
- Aufl. Rn. 3846; bejahend Meikel/Grziwotz GBO
- Aufl. Einl F Rn. 24). Indessen bedarf es einer Beantwortung dieser Fragen hier nicht. Denn jedenfalls sind solche Änderungen genehmigungspflichtig, durch die neues Sondereigentum geschaffen wird (Hertel DNotI-Report 1997, 159/160), das zuvor so nicht bestanden hat, etwa durch Aufteilung in kleinere Einheiten (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 172 Rn. 121; Hügel GBO
- Aufl. Verfügungsbeeinträchtigungen Rn. 56; KEHE-Munzig GBO
- Aufl. § 20 Rn. 154).
(3)Der Wortlaut des Gesetzes steht dem nicht entgegen; er spricht von „Begründung“, nicht von „erstmaliger Aufteilung“. Ein Umkehrschluss aus der Formulierung in § 22 Abs. 1 BauGB, der „die Begründung oder Teilung“ von Wohnungs- oder Teileigentum der Genehmigungspflicht unterstellt, lässt sich für die gegenständliche Konstellation nicht ziehen. Auch Teilung führt zur Begründung von Wohnungseigentum (s. o.). Wenn schon der Fall der „Unterteilung“ bestehenden Wohnungs- oder Teileigentums (
§ 3Rn.
73; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 8 Rn. 30) nach der ganz herrschenden Meinung erfasst wird (vgl.
§ 3Rn.
49; von Oefele in Bauer/von Oefele GBO
- Aufl. AT V Rn. 228; Meikel/Grziwotz Einl F Rn. 24; Hügel Verfügungsbeeinträchtigungen Rn. 56; KEHE-Munzig § 20 Rn. 154; Schöner/Stöber Rn. 3846; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 172 Rn. 121; Hertel DNotI-Report 1997, 159/160; Grziwotz DNotZ 1997, 916/937; wohl auch Bank in Brügelmann BauGB
- Lfg. Okt. 2011 § 172 Rn. 38; a. A. Schlichter/Stich Berliner Schwerpunkte-Komm. BauGB 1998 § 172 Rn. 7), gilt die Genehmigungspflicht hier erst recht. Denn gegenständlich handelt es sich schon nicht lediglich um eine Unterteilung des jeweiligen 500/1.000-Anteils, sondern um eine die beiden bestehenden Miteigentumsanteile erfassende Rechtsbegründung in Form einer vollständig geänderten Aufteilung, die auch nicht an die bereits im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile anknüpft. Auf den formalen Umstand, dass am Gebäude bereits Wohnungseigentum bestand, kommt es nicht an.
(4)Ohne dass es noch entscheidend wäre, spricht für dieses Gesetzesverständnis auch der Schutzzweck des Genehmigungsvorbehalts. Milieuschutzsatzungen der gegenständlichen Art dienen der Vermeidung nachteiliger städtebaulicher Entwicklungen, die infolge einer Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten sind (vgl. 25 Jahre Erhaltungssatzungen in München, herausgegeben von der Landeshauptstadt München, Juli 2012, S. 15). Nachteilig sind Entwicklungen, die darin liegen, dass wegen der Verdrängungsprozesse stadtnaher preisgünstiger Wohnraum wegfällt und an anderer Stelle Ersatzwohnraum geschaffen werden muss, vorhandene Infrastruktureinrichtungen, die auf den Bedarf der angestammten Bevölkerung zugeschnitten sind, nicht mehr ausgelastet sind und funktionslos werden, Infrastruktureinrichtungen an anderer Stelle mit erheblichem Aufwand neu geschaffen werden müssen und bestehende Infrastruktur angepasst, verändert bzw. erweitert werden muss (25 Jahre Erhaltungssatzungen in München a. a. O.); hingegen dienen Erhaltungssatzungen als städtebauliches Instrument nicht dem Schutz des einzelnen Mieters, wiewohl sie, rechtlich unbedenklich (Bank in Brügelmann § 172 Rn. 24 m. w. N.), als Rechtsreflex sozialen Mieterschutz auslösen können. Gerade in Gebieten mit aufwertungsverdächtigem Wohnungsbestand sollen Erhaltungssatzungen Modernisierungen und Nutzungsänderungen so steuern, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt. Denn durch Modernisierungen wie Aufteilung in Wohnungseigentum unterliegen Wohnungen einem Veränderungsdruck und führen zu einer Verdrängung angestammter Bewohner, die in ihrem Viertel keinen geeigneten und finanzierbaren Wohnraum mehr finden. Es liegt auf der Hand, dass die gegenständliche Änderung der Teilungserklärung vom Schutzzweck umfasst ist. Denn die Auflösung der beiden Sondereigentumseinheiten in deren Gesamtheit und die Schaffung von 16 neuen Einheiten ist dazu geeignet, in dem Bestandsgebäude die Wohnstruktur grundlegend zu verändern. d) Schließlich ist es unbedenklich, dass das Grundbuchamt neben dem Nachweis durch Vorlage der Genehmigung die Mängelbehebung durch Negativattest aufzeigt (vgl. OLG Hamm Rpfleger 1999, 487 ; Meikel/Griwotz Einf F Rn. 24; Hügel Verfügungsbeeinträchtigungen Rn. 56; Köhler/Fieseler § 172 Rn. 52). In Milieugebieten der bezeichneten Art kann das Grundbuchamt grundsätzlich ein derartiges Attest verlangen (Meikel/Grziwotz Einf F Rn. 24; KEHE-Munzig § 20 Rn. 154). Dieses wäre hier einer Genehmigung gleichzustellen, weil der gesetzliche Genehmigungsvorbehalt dem Schutz öffentlicher, nicht privater Interessen (siehe II. 2. C
(4)) dient (vgl. BGH NJW 2010, 144 ; Bank in Brügelmann § 172 Rn. 24 m. w. N.). 3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 79 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Permalink: https://openjur.de/u/851494.html ( https://oj.is/851494 ) Verweise Volltext Zitate 5 Zitiert 4 Referenzen 0 Themenverwandt Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen openJur e.V. Spenden English