OLG Hamburg, Beschluss vom 14. März 2005 - Az. 2 Wx 19/05

Tenor Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom

1. Dezember 2004 wird zurückgewiesen. Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und den Antragstellern die diesen im Verfahren vor dem Oberlandesgericht entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt. Gründe Die gem. §§ 45 , 43 Abs. 1 S. 1 WEG, 27 , 29 , 22 , 20 FGG statthafte und zulässige sofortige weitere Beschwerde gegen die im Beschlusstenor näher bezeichnete Entscheidung des Landgerichts hat keinen Erfolg, denn sie ist unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die allein hin die dritte Instanz eine Überprüfung vornehmen darf (§§ 27 FGG, 546 ZPO). I. Das Landgericht hat die vom Amtsgericht mit Beschluss vom
2. Juni 2004 getroffene Entscheidung bestätigt, wonach der Antragsgegner verpflichtet worden ist, die Ausübung der Prostitution in seiner Eigentumswohnung Nr. 2 im Parterre Mitte, Beltgens Garten 16, 20537 Hamburg, zu unterbinden, insbesondere die Nutzerinnen zur Unterlassung der Prostitution anzuhalten, notfalls gegen sie gerichtlich vorzugehen und der Antrag des Antragsgegners, den Verwalter zur Zustimmung zu verpflichten, zurückgewiesen worden ist. Auf die Beschlüsse des Amtsgerichts vom
3. Juni und des Landgerichts
4. Dezember 2004 wird Bezug genommen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde rügt der Antragsgegner, dass das Landgericht nicht auf den Wortlaut der Teilungserklärung eingegangen sei, wonach zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Eigentumswohnung der Wohnungseigentümer der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedarf; diese kann unter Auflagen erteilt werden. Der Verwalter kann die Einwilligung nur aus einem wichtigen Grund verweigern. Als wichtiger Grund ist insbesondere anzusehen, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder eine übermäßige Abnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringt. Diese Bestimmung bedeutet nach Auffassung des Antragsgegners, dass die Einwilligung des Verwalters grundsätzlich zu erteilen und eine Ablehnung nur in Ausnahmefällen zulässig sei. Diese Ausgestaltung der Nutzungsregelung durch die Teilungserklärung unterscheide sich nicht wesentlich von einer Regelung, wonach die Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufs durch die Teilungserklärung von vornherein zugelassen worden ist, so dass die Grundsätze der Entscheidung des Landgerichts Nürnberg ( NJW-RR 1990, 1355 f.) auch im Streitfall zum Tragen kämen. Danach sei maßgeblich, ob die Ausübung der Prostitution eine unzumutbare Beeinträchtigung für die anderen Wohnungseigentümer mit sich bringe. Eine solche Beeinträchtigung liege nicht vor, wenn die Prostitutionsausübung nicht in einer Weise hervortrete, dass Außenstehende daran Anstoß nehmen müßten, wobei eine Beeinträchtigung nur des sittlichen Empfindens der anderen Eigentümer unbeachtlich sei. Die Wohnungseigentümer hätten danach keine nennenswerte Beeinträchtigung dargetan, da die Prostitution im Streitfall durch Callgirls ausgeübt werde, die jeweiligen "Gäste" also zum telefonisch verabredeten Termin erschienen. Das Landgericht hingegen habe unzulässig eine Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer als gegeben vorausgesetzt. Eine Wertminderung der Wohnungen durch Ausübung der Prostitution in der beschriebenen Weise stehe nicht fest, da das Gewerbe nach Außen nicht hervortrete. Der Antragsgegner beantragt, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und den Verwalter der Antragstellerin zu verpflichten, die Zustimmung zur Nutzung der Eigentumswohnung des Beschwerdeführers in der derzeit durchgeführten Form zu erteilen, wobei auf das Protokoll vom
5. Juni 2004 verwiesen werde. Die Antragsteller beantragen, die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen und dem Antragsgegner die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragsteller aufzuerlegen. Die Antragsteller verteidigen die angefochtene Entscheidung und meinen: Auf die Art, wie die Prostituierten um Freier werben, komme es nicht an. Die Nutzung der Eigentumswohnung zum Zwecke der Prostitutionsausübung stelle eine unzumutbare Beeinträchtigung dar und gebe damit einen wichtigen Grund zur Verweigerung der vom Antragsgegner beantragten Zustimmung. Gewerbliche Belange fielen nicht unter die Wohnzwecke im Sinne des § 1 WEG und der Gemeinschaftsordnung. Der mit der Ausübung des Gewerbes verbundene Kundenzustrom stelle gegenüber der Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken eine erhebliche Beeinträchtigung dar, die sie, die Antragsteller, nicht hinnehmen müßten. Da bekannt geworden sei, dass im Hause eine Wohnung zur Prostitutionsausübung genutzt werde, mindere sich der Wert des Wohnungseigentums der Antragsteller, ohne dass es auf konkrete Störungen, die in den Tatsacheninstanzen vorgetragen und unter Beweis gestellt worden seien, ankomme. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens wird auf die von den Beteiligten eingereichten Schriftsätze verwiesen. II. Die angefochtene Entscheidung hält der nur eingeschränkt zulässigen Nachprüfung auf Rechtsfehler hin (§§ 27 FGG, 43 WEG) stand. Den Antragstellern steht der von den Vorinstanzen zuerkannte Unterlassungsanspruch gegen den Antragsgegner gem. §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG zu. Das Landgericht hat ohne Rechtsverstoß angenommen, dass die Nutzung der Eigentumswohnung des Antragsgegners zum Zweck der Prostitutionsausübung mit §§ 5 Teilungserklärung, 14 Nr. 1 WEG nicht in Einklang steht, der Antragsgegner daher gehalten ist, die seinen Mieterinnen gestattete Prostitutionsausübung in seiner Wohnung zu unterbinden und der Antragsgegner keinen Anspruch darauf hat, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet wird, die Einwilligung zur Ausübung des Gewerbes der Prostitution in der Eigentumswohnung des Antragsgegners zu erteilen, weil die Ausübung dieses Gewerbes eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer und damit einen wichtigen Grund für die Verweigerung der Zustimmung durch den Verwalter darstellt. Die Frage, ob ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorliegt, muss nach den Gegebenheiten des Einzelfalles beantwortet werden und verlangt eine Würdigung von Tatsachen, die der Tatrichter eigenverantwortlich vorzunehmen hat. Die vom Tatrichter getroffenen tatsächlichen Feststellungen sind für das Rechtsbeschwerdegericht bindend, wenn sie verfahrensfehlerfrei zustandegekommen sind. Aber das Rechtsbeschwerdegericht kann vollen Umfangs überprüfen, ob das Tatsachengericht nach dem festgestellten Sachverhalt den Rechtsbegriff "wichtiger Grund" in seiner Ausprägung durch die Teilungserklärung im Sinne einer "unzumutbaren Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder einer übermäßigen Abnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums" richtig angewendet hat. Dabei darf es allerdings eine noch vertretbare tatrichterliche Würdigung des Sachverhalts durch seine eigene abweichende Würdigung nicht ersetzen, solange kein Rechtsfehler hervortritt (BGH NJW-RR 1995, 106 , 109; Keidel/Kuntze/Meyer-Holz FGG
6. Aufl. § 27 Rn 27 m.w.N.). Bei Anwendung dieser Grundsätze läßt die angefochtene Entscheidung Rechtsfehler nicht erkennen. Das Landgericht hat den unbestimmten Rechtsbegriff des "wichtigen Grundes", der nach der Teilungserklärung allein der Rechtsgrund für die Versagung der Verwalterzustimmung zur Ausübung der gewerbsmäßigen Prostitution in der Wohnung des Antragsgegners sein darf, rechtsfehlerfrei ausgeführt, indem es eine gewerbliche Nutzung, die mit einem sozialen Unwerturteil behaftet ist, als den anderen Wohnungseigentümern nicht zumutbar beurteilt hat. Beim Eigentum des Antragsgegners handelt es sich um Wohnungseigentum und nur solches befindet sich neben im Teileigentum stehenden Garagen in der Wohnungseigentumsanlage. Zwar betont der Antragsgegner in der Rechtsbeschwerdebegründung zu Recht, dass ein Verwalter einer solchen Anlage aufgrund der in Rede stehenden Teilungserklärung, die eine gewerbliche oder berufliche Nutzung unter Erlaubnisvorbehalt ermöglicht (§ 5 Ziff. 3 der Teilungserklärung), in eine Nutzung von Wohnungen zu anderen als Wohnzwecken einwilligen muss, wenn sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine der ursprünglichen Zweckbestimmung "Wohnen" entsprechende Nutzung (BayObLG WuM 1993, 490 ; WE 1998, 398; ZMR 2000, 234 und 689). Aber er verkennt, dass die von seinen beiden Mieterinnen betriebene Prostitution, auch wenn sie nach vorangegangener telefonischer Verabredung mit den Freiern und Mitteilung der Anschrift erst im Rahmen der Verabredung erfolgt, gemeinhin mit einem sozialethischen Unwerturteil verknüpft ist, das sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung (vgl. BayObLG NZM 1999, 80 , 81; KG FGPrax 2002, 159 ) in erschwerter Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit der anderen Wohnungen niederschlägt und zu einer erheblichen Wertminderung der anderen in der Wohnungsanlage befindlichen Wohnungen führt. Diese Beurteilung ist nicht rechtsfehlerhaft. Die geschilderten Beeinträchtigungen werden nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Mieterinnen der Wohnung des Antragsgegners ihrer Betätigung als Callgirls diskret nachgehen und es zu Belästigungen von Bewohnern oder Besuchern der Wohnungsanlage nicht komme, wie der Antragsgegner behauptet, denn die Ausübung der Prostitution in einer Wohnung der Anlage spricht sich unter den Mitbewohnern und in der Nachbarschaft, unter Maklern, Wohnungsinteressenten und Kapitalanlegern erfahrungsgemäß schnell herum. Dabei trägt die von weiten Kreisen der Bevölkerung empfundene Anstößigkeit der Prostitutionsausübung nach der Lebenserfahrung verstärkt dazu bei, dass eine Wohnungseigentumsanlage in Verruf gerät. Auf das vom Antragsgegner unter Beweis gestellte unauffällige, hilfsbereite und zivilisierte Wohlverhalten seiner der Prostitution nachgehenden Mieterinnen und ihrer Freier kommt es daher nicht an. Ob das Landgericht Nürnberg in der vom Antragsgegner angeführten Entscheidung vom
7. April 1990 ( NJW-RR 1990, 1355 f.) zu Recht meint, die Störung des sittlichen Empfindens der anderen Wohnungseigentümer durch Ausübung der Prostitution in ihrer Wohnungseigentumsanlage sei unbeachtlich, da § 14 Nr. 1 WEG nicht der Durchsetzung sittlicher Wertvorstellungen diene, solange das sittlich anstößige Verhalten des Mieters nicht in einer Weise nach Außen hervortritt, dass Außenstehende daran Anstoß nehmen müssen, kann dahinstehen. Das Landgericht Nürnberg hat nämlich den beschriebenen wirtschaftlichen Aspekt der Nutzung einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage zum Zweck der Prostitutionsausübung außer Betracht gelassen. Die Wertminderung, die typischerweise mit der Nutzung einer von vielen Wohnungen in einer Eigentumswohnungsanlage als Bordell - wenn auch nach der Methode der Callgirls - für alle anderen Wohnungen bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise einhergeht, ist den Wohnungseigentümern nicht anzusinnen. Durch das Gesetz zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten vom
8. Dezember 2001 (BGBl I S. 3983) hat sich an dieser Interpretation des wichtigen Grundes nichts geändert (zweifelnd bei ausschließlich gewerblich genutztem Anwesen vgl. BayObLG ZMR 2005, 67 f.). Mit diesem Gesetz sollte allein die Rechtsstellung der Prostituierten verbessert werden, indem u.a. der Vertrag zwischen Freier und Prostituierter als rechtswirksam bestimmt und der unmittelbare Zugang der Prostituierten zur Sozialversicherung eröffnet worden ist, womit den im Bereich der Prostitution üblichen kriminellen Begleiterscheinungen die Grundlage entzogen werden sollte. Die Rechtsstellung von Kunden oder Bordellbetreibern sollte jedoch keine Verbesserung erfahren. Selbst wenn der Gesetzgeber sich beim Erlass des ProstituiertenG von der Erwägung hat leiten lassen, dass nach überwiegender Auffassung die Prostitution nicht mehr als sittenwidrig angesehen werden kann und durch dieses Gesetz ein Wandel der sozial-ethischen Vorstellungen zum Ausdruck gekommen sei (BVerwG NVwZ 2003, 603 ), ist damit nicht automatisch der moralisch und ethisch begründete Vorbehalt in der Allgemeinheit überwunden, dass Prostitution anstößig ist und aus dem Privatleben von Familien in Wohnungen ferngehalten werden soll. Die bloße Tatsache der räumlichen Nähe der eigenen Wohnung zu einer Wohnung im selben Haus, wo die Prostitution ausgeübt wird, wird nach der Lebenserfahrung als unangenehm empfunden, und sei es auch nur, weil man meint, es dem eigenen Ansehen bei Dritten schuldig zu sein. Diese ablehnende Haltung zum Geschehen in der Nachbarwohnung bewirkt unabhängig von der Art und Weise, wie die Prostitution ausgeübt wird, eine Beeinträchtigung der Wertschätzung der Wohnungen in der betreffenden Wohnungsanlage und beeinflußt die Preisbildung am Markt für die einzelnen Wohnungen negativ. Ob diese Einschätzung durch ein "Anti-Diskriminierungs-Gesetz" aufgehoben würde, muss dahinstehen, denn das so bezeichnete Gesetz befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren. Unbeachtlich ist, ob die Prostitution, der die Mieterinnen des Antragsgegners in dessen Wohnung nachgehen, als Gewerbe oder Beruf zu qualifizieren ist. Das auf Gelderwerb gerichtete Tun von Callgirls in einer Wohnung geht über das bloße Wohnen hinaus, das nach der Teilungserklärung den Wohnungen der Anlage als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne von §§ 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1 WEG zukommt. Eine Änderung des Gebrauchszwecks muss den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen (§ 15 Abs. 3 WEG). Im Streitfall läuft aber die Nutzungsänderung durch die Mieterinnen des Antragsgegners dem wirtschaftlichen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider, weil nach der typisierenden Betrachtungsweise Wertminderungen an den Wohnungen der anderen Wohnungseigentümer mit der Ausübung der Prostitution in der Wohnung des Antragsgegners einhergehen, mit der die anderen Wohnungseigentümer beim Erwerb ihrer Wohnungen nicht zu rechnen brauchten und die aus sozialethischen Gründen auch nicht hingenommen werden müssen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Dabei entspricht es billigem Ermessen, dem unterlegenen Antragsgegner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen und ihn zu verpflichten, den Antragstellern ihre außergerichtlichen Kosten zu erstatten, denn der Antragsgegner ist mit seinem Begehren auch in dritter Instanz erfolglos geblieben und hat entgegen den Bestimmungen der Teilungserklärung vor der Vermietung die Zustimmung des Verwalters zur gewerbsmäßigen Ausübung der Prostitution durch seine Mieterinnen in seiner Wohnung nicht eingeholt. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Sie entspricht derjenigen der Vorinstanzen, die damit dem Interesse der Beteiligten an der Klärung der Rechtsfragen angemessen Rechnung getragen haben. Permalink: http://openjur.de/u/86186.html Kommentare