Tenor Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen - Grundbuchamt - vom 28. Juli 2015 (Geschäftswertfestsetzung) wird zurückgewiesen. Gründe Zu Urkun
GNotKG § 47 Rn. 17) hinzuzurechnen (Satz 2). Der Kaufvertrag weist als Gegenleistungen eindeutig eine entsprechende „Aufteilung“ des Werts in Barbetrag (Ziff. III.) und vorbehaltene Nutzungen (Ziff. IV.) auf. Demnach ist dem Barbetrag von 4 Mio. € der Wert des Nießbrauchs hinzuzurechnen. b) Für den Nießbrauchswert maßgeblich ist die Vorschrift des § 52 GNotKG. Denn der Nießbrauch ist Unterfall einer Dienstbarkeit in Form eines dauernden Nutzungsrechts (vgl. § 1030 BGB als Titel
- von Abschnitt
- in Buch
- - Sachenrecht; vgl. Leiß in Fackelmann/Heinemann GNotKG § 52 Rn. 8; Korintenberg/Schwarz GNotKG
- Aufl. § 52 Rn. 27). Ergänzend kann sich der Senat auf die vom Beteiligten zu 2 aufgeführte Begründung des Gesetzgebers beziehen (BT-Drucks. 17/11471 (neu) vom 14.11.2012, S. 171). Die von der Beschwerdeführerin erwähnte Rechtsprechung (BGH NJW-RR 1988, 395 ) ist nicht einschlägig. Sie betrifft die Streitwertbemessung nach GKG für die Einräumung eines Nießbrauchs im Weg einer zivilgerichtlichen Klage. In den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, zu denen das Grundbuchrecht gehört (Neie in Bormann/Diehn/
GNotKG § 1 Rn. 8), gelten hingegen ausschließlich die Bewertungsvorschriften des GNotKG (§ 1 Abs. 1). Das bedeutet namentlich, dass sich der auf die Lebensdauer des Berechtigten beschränkte Wert entsprechend seinem damaligen Lebensalter bei Entstehung des Rechts (durch Eintragung im Grundbuch) mit dem 10-fachen Jahreswert berechnet (§ 52 Abs. 4 Satz 1, Abs. 6 Satz 1 GNotKG). c) § 52 Abs. 5 GNotKG bestimmt mit 5 % des Werts des betroffenen Gegenstands als Jahreswert einen bloßen Hilfswert (Leiß in Fackelmann/Heinemann § 52 Rn. 22). Vorrangig ist - sofern möglich - die anderweitige Wertbestimmung. Mit den Beteiligten geht der Einzelrichter des Senats davon aus, dass die im Zwangsversteigerungsverfahren erholten Wertgutachten (siehe Diehn in Bormann/Diehn/
§ 46Rn.
22 und 35) mit Stichtagen zum 27.7.2005, 15.1. 2010 und 29.2.2012 für die nur überschlägig zu berechnenden Geschäftswerte grundsätzlich noch Verwendung finden können. Dazu im einzelnen:
(1)Objekt L.-Auen: Es handelt sich um ein (im Wesentlichen) gewerblich genutztes (bebautes) Grundstück, das zutreffend nach der Ertragswertmethode bewertet wird (vgl. Senat vom 17.6.2015, 34 Wx 61/15 , juris). Das für Juli 2005 erstellte Gutachten weist einen Jahresrohertrag von 68.340 € und - abzüglich Bewirtschaftungskosten von 13 % - einen Jahresreinertag von 59.456 € aus. Es ist nicht ersichtlich und dazu auch nichts vorgebracht, dass sich die Marktsituation vor Ort markant verschlechtert hätte. Deshalb vermag die vorgelegte Mietaufstellung für Februar 2010 die gutachterliche Bewertung nicht zu entkräften, zumal der Sachverständige mit zurückhaltenden Ansätzen bewertet (Hallen: statt 8 €/m² mit 6,50 €/m²; Büroraum: in der Spanne zwischen 7,10 €/m² und 9,50 €/ m² mit 7,25 € m²) bzw. für die vorhandenen Wohnräume (bewertet mit 6,95 €/m² bzw. 5,90 €/m²) mit guter Datenlage zu Vergleichswohnraum gearbeitet hat (vgl. Gutachten zu 5.3, S. 22 f.). Zutreffend berücksichtigt das Grundbuchamt von den gesamten Bewirtschaftungskosten nur solche, die nach dem Vertrag (Ziff. IV.) der Nießbraucher zu tragen hat (vgl. Diehn in Bormann/ Diehn/
§ 52Rn. 12; Korintenberg/Schwarz § 52 Rn. 43). Demnach sind nur die Instandhaltungskosten mit 7 % wertmindernd anzusetzen.
(2)Objekt Am St.: Es handelt sich um ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück in einer vom Sachverständigen als „gut“ bezeichneten Wohnlage mit einer Gesamtwohnfläche von 208,66 m²; der Verkehrswert für 2012 wurde mit 830.000 € ermittelt und ist als solcher nicht in Zweifel gezogen. Nach Ansicht des Senats ist hier zutreffend der Auffangwert gemäß § 52 Abs. 5 GNotKG angesetzt. Denn ein anderer Wert lässt sich nicht „verhältnismäßig leicht“ beziffern (siehe Hartmann Kostengesetze 45. Aufl. § 52 Rn. 18). Das Objekt wird als Wohnung offensichtlich von Gesellschaftern der Beteiligten zu 1 genutzt. Auch etwa vorhandene (schriftliche) Mietverträge wären nicht geeignet, mit genügender Sicherheit Auskunft über einen angemessenen und nachhaltig erzielbaren Zins zu geben. Von weitergehenden Ermittlungen war deshalb abzusehen. Der gesetzliche Wert gemäß § 52 Abs. 5 GNotKG dient der Vereinfachung. Kommt er zur Anwendung, sind Abzüge wie die in der Beschwerde erwähnten (Verwaltungs- und Erhaltungsaufwand) nicht vorzunehmen (Leiß in Fackelmann/Heinemann § 52 Rn. 39); der dann mit 5 % des Werts des betroffenen Gegenstands errechnete Wert ist vielmehr zwingend (Diehn in Bormann/ Diehn/
§ 52Rn. 9). Für die Annahme eines niedrigeren Wertes wegen Unbilligkeit (vgl. § 52 Abs. 6 Satz 3 GNot
KG: “nach den besonderen Umständen des Einzelfalls“) sind keine genügenden Anhaltspunkte vorhanden.
(3)Objekt Sch.-Straße: Es handelt sich um ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück, das vorrangig zur Ertragswerterzielung geeignet und bestimmt ist, so dass die Ertragswertmethode auch im Bereich der Geschäftsbewertung herangezogen werden kann (vgl. Senat vom 17.6.2015; ebenso LG München II vom 22.1.2008, 6 T 5648/07 , juris). Das für Januar 2010 erstellte Gutachten weist einen Jahresrohertrag von 153.984 € und - abzüglich Bewirtschaftungskosten von 12 % - einen Jahresreinertag von 135.506 € aus. Zutreffend berücksichtigt das Grundbuchamt von den gesamten Bewirtschaftungskosten wertmindernd nur die Instandhaltungskosten mit 7 % (siehe zu
(1)). Bei der Bewertung der nachhaltig erzielbaren Erträge schließt sich der Senat der Sachverständigenschätzung im vorliegenden Gutachten an. Es ist auch hier nicht ersichtlich und dazu nichts Konkretes vorgebracht, dass sich die Marktsituation vor Ort seit 2010 markant verschlechtert hätte. Das Objekt wird gemischt genutzt und weist vielfältige Raumangebote auf; deshalb wirken sich etwaige rückläufige Erträge in einem Segment nicht unbedingt auf andere Segmente aus. Mit anderen Worten erscheint bei einer derartigen Immobilie das Vermietungsrisiko merklich geringer als bei einem einseitig strukturierten Objekt. Das Gutachten trifft auch in diesem Fall zurückhaltende Ansätze, teilweise liegt es bei der Bewertung des nachhaltig erzielbaren Mietpreises unter den aktuell tatsächlich erzielten Preisen (Ziff. 5.4, S. 26 - 28). Deshalb vermag die vorgelegte Mietaufstellung (die Bruttomieten ausweist) zum Stichtag 15.6.2013 die gutachterliche Bewertung (die ersichtlich Ansätze ohne durchlaufende Nebenkosten enthält) nicht zu entkräften. Der Einwand der Beteiligten zu 1, mangels Fertigstellung des Rückgebäudes im Zeitpunkt des Erwerbs sei unberechtigt (teils) nur fiktive Miete angesetzt, ist nicht stichhaltig. Der Zeitpunkt der Wertberechnung ergibt sich aus § 59 GNotKG; es ist also regelmäßig auf den Zeitpunkt der jeweiligen den Verfahrensgegenstand betreffenden ersten Antragstellung abzustellen; anders ausgedrückt ist der maßgebliche Bewertungszeitpunkt für die Sache bzw. den Grundbesitz derjenige der Fälligkeit der Gebühr (Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 7 und 78). Der Antrag auf Endvollzug der Kaufvertragsurkunde vom 9.12.2013 mit Eintragung von Eigentumswechsel und Nießbrauch ging am 15.7.2014 beim Grundbuchamt ein (§ 13 Abs. 2 GBO). Laut Beschwerdevorbringen wurde das Objekt aber gerade im Juni/Juli 2014 und somit im Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühr fertiggestellt. 2. Eintragung der Auflassungsvormerkungen Einer Korrektur bedarf auch nicht die Festsetzung für die Eintragung der Vormerkungen. Weil Zeitpunkt der Wertberechnung derjenige der Fälligkeit der Gebühr ist und sich dieser aus der Antragstellung beim Grundbuchamt ergibt (§ 59 GNotKG; § 13 Abs. 2 GBO), kommt es zwar grundsätzlich auf das Datum des Antragseingangs am 11.12.2013 an (siehe II. 1. c)
(3)). Die Erweiterungsbauten im Objekt Sch.-Straße mit gewerblich genutztem Atrium und drei Reihenhäusern waren im Dezember 2013 noch nicht fertiggestellt. Allerdings weist schon das zum Stichtag 15.1.2010 erstellte Verkehrswertgutachten die zusätzliche Bebauung in entsprechender und dann letztlich auch umgesetzter Planung aus (Ziff. 3.5.3, 4.2, 4.4 und 5.4). Es ist auch offensichtlich, dass bei Fertigstellung Mitte 2014 die Bauarbeiten im Dezember 2013 längst begonnen hatten und deren Abschluss im kommenden Jahr absehbar war. Dann liegen aber für eine (positive) Wertveränderung in späterer Zeit bereits im Dezember 2013 konkrete Anhaltspunkte vor, die es erlauben, die Abweichung bereits in der Gegenwart (also zum Stichtag 11.12.2013) zu berücksichtigen (vgl. Korintenberg/Fackelmann § 59 Rn. 36). 3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil das Verfahren gebührenfrei ist und Kosten nicht erstattet werden (vgl. § 83 Abs. 3 GNotKG). Permalink: http://openjur.de/u/863947.html Kommentare
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