Tenor Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. September 2014 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung

§ 550BGB Rn.

61; Heile/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Rn. 2508; Leo NZM 2006, 452, 453; Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 5. Aufl. Kap. 5 Rn. 104 f.; Staudinger/Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22. September 2015] § 550 Rn. 29 a; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. I 131; Timme/Hülk NJW 2007, 3313, 3316). Demgegenüber wird auch vertreten, eine dauerhafte Änderung der Miethöhe sei immer vertragswesentlich und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren (vgl. etwa Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 550 BGB Rn. 53; FA-MietRWEG/Schmid 5. Aufl. Kap. 3 Rn. 362; MünchKommBGB/Bieber 6. Aufl. § 550 Rn. 7; Schmidt-Futterer/Lammel Miete 12. Aufl. § 550 BGB Rn. 41 f.; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 550 Rn. 8; Späth ZMR 2010, 585, 589; wohl auch OLG Karlsruhe NZM 2003, 513 , 517).

1. b)Die zuletzt genannte Auffassung ist zutreffend. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861 f.) - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.
2. aa)Bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Punkt, der für den von § 550 BGB geschützten potenziellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken. So kann sich etwa die Nichtzahlung selbst eines vergleichsweise geringfügigen Erhöhungsbetrags bei einem langfristigen Mietvertrag nicht nur aufsummieren und gegebenenfalls zu einem für eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB ausreichenden Rückstand führen. Vielmehr kann der Verzug mit auch nur einem solchen Erhöhungsbetrag im Zusammenspiel mit anderweitigen Zahlungsrückständen des Mieters dazu führen, dass ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu bejahen ist. Mithin kann jede Mietänderung unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe "das Fass zum Überlaufen bringen" und auch sonst kündigungsrelevant sein.
3. bb)Außerdem ist es - wie im Übrigen auch die Uneinheitlichkeit der von den Befürwortern einer Erheblichkeitsgrenze genannten Prozentwerte belegt - angesichts der Vielgestaltigkeit von Mietverhältnissen nicht möglich, eine feste Prozentgrenze (und noch viel weniger eine bestimmte Änderungssumme) festzulegen, bis zu der eine Mietänderung nicht wesentlich ist. Daher spricht auch das Gebot der Rechtssicherheit gegen die Annahme einer solchen Erheblichkeitsgrenze. Letztlich haben es die Parteien langfristiger Mietverhältnisse ohne weiteres in der Hand, bei der Vereinbarung von Mietänderungen (jedweder Höhe) der Formvorschrift des § 550 BGB zu genügen.
4. cc)Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist für die Formbedürftigkeit nach § 550 Satz 1 BGB ohne Bedeutung, ob die Mietänderung zu einer dem Vermieter und damit auch dem potenziellen Grundstückserwerber günstigen Erhöhung oder aber zu einer Ermäßigung geführt hat. Dies folgt schon daraus, dass die Schriftform nicht nur den Grundstückserwerber, sondern auch die Vertragsparteien schützen soll (st. Rspr. des Senats, vgl. etwa Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 16 f.). Der Formzwang des § 550 Satz 1 BGB greift auch dann ein, wenn eine Vereinbarung keine Verpflichtungen für einen potenziellen Erwerber, sondern ausschließlich Verpflichtungen des Mieters zum Inhalt hat (Senatsurteil vom 29. April 2009 - XII ZR 142/07 - NJW 2009, 2195 Rn. 30; Staudinger/Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22. September 2015] § 550 Rn. 28). Im Übrigen nützt dem Erwerber eine ihm grundsätzlich günstige Vertragsänderung nichts, wenn er von ihr mangels Beurkundung keine Kenntnis erlangen kann.
5. c)Dass für die mithin gemäß §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB formbedürftige Vereinbarung zur Mieterhöhung die Schriftform gewahrt ist, lässt sich den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht entnehmen, so dass revisionsrechtlich von einem Schriftformverstoß auszugehen ist. Das Landgericht hat zur Änderungsvereinbarung festgestellt, die Miete sei zum 1. Januar 2006 erhöht worden. Der Kläger zu 2 habe auf seinem Mietvertragsformular die ursprüngliche Miete durchgestrichen und handschriftlich "1370 ab 1.1.06" darüber geschrieben; dies sei im Einvernehmen mit dem Erblasser erfolgt. Mit ihrer Berufung haben die Kläger - wie schon in erster Instanz - geltend gemacht, die Vereinbarung sei telefonisch erfolgt und den Vermerk habe der Kläger zu 2 nur zu Erinnerungszwecken aufgebracht. Das Berufungsgericht hat dazu, wie es zu der Änderungsvereinbarung und dem Vermerk auf dem Vertragsexemplar gekommen ist, keine Feststellungen getroffen. Ausgehend vom in der Revisionsinstanz zu unterstellenden Vortrag der Kläger genügt die Vertragsänderung nicht der von § 550 Satz 1 BGB geforderten Schriftform der §§ 126 , 126 a BGB. Für die Einhaltung der Schriftform einer Urkunde ist zwar ohne Belang, ob die Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder vorangeht. Es bedarf deshalb für die Rechtsgültigkeit einer Änderung des Vertragstextes keiner erneuten Unterschrift, wenn die Vertragspartner sich über die Änderung einig sind und es ihrem Willen entspricht, dass die Unterschriften für den veränderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten sollen (Senatsurteil vom 29. April 2009 - XII ZR 142/07 - NJW 2009, 2195 Rn. 32; vgl. auch BGH Beschluss vom 27. Juni 1994 - III ZR 117/93 - NJW 1994, 2300 , 2301; Urteile vom 24. Januar 1990 - VIII ZR 296/88 - NJW-RR 1990, 518 , 519 und vom 7. Februar 1973 - VIII ZR 205/71 - WM 1973, 386 , 387). An einem solchen übereinstimmenden Willen fehlt es aber, wenn lediglich eine Partei ohne Wissen der anderen auf einem Vertragsexemplar eine Änderung etwa nur zur Gedächtnisstütze vornimmt.
6. d)Auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen sind die Kläger auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert, sich auf den Schriftformmangel zu berufen.
7. aa)Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (Senatsurteil vom 30. April 2014 - XII ZR 146/12 - NJW 2014, 2102 Rn. 27 mwN). Zum Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen.
8. bb)Eine Treuwidrigkeit folgt nicht aus dem vom Berufungsgericht erwähnten Umstand, dass die vereinbarte Vertragslaufzeit noch sechs Jahre beträgt, weil es gerade die langfristige Bindung ist, die von der Einhaltung der Schriftform abhängt ( BGHZ 99, 54 = NJW 1987, 948 , 949). Das Gleiche gilt mit Blick darauf, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zur Kündigung durch die Kläger nachgekommen sind. Daraus lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (st. Rspr. des Senats, vgl. etwa Senatsurteile vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 26 mwN und vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181 Rn. 28 mwN). Es liegt auch keine einseitig die Mieter begünstigende Änderung vor, bei der es gegen § 242 BGB verstoßen kann, wenn die Mieter aus ihr den weiteren Vorteil ziehen wollen, sich nunmehr ganz von dem ihnen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen ( BGHZ 65, 49 = WM 1975, 824 , 826). Schließlich kann für sich genommen nicht die Annahme eines Rechtsmissbrauchs rechtfertigen, dass der Änderungsbetrag vergleichsweise gering ist. Denn die Änderung der Miethöhe ist - wie dargelegt - unabhängig von ihrem Umfang vertragswesentlich, unterfällt daher § 550 BGB und führt dann, wenn sie nicht der Schriftform genügt, kraft gesetzlicher Anordnung zu einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnis und damit zur Kündbarkeit. 4. Auf rechtliche Bedenken trifft auch die Auffassung des Berufungsgerichts, eine über den Vertragstext hinausgehende Vereinbarung zu den von den Mietern vorgenommenen und vom Vermieter gestatteten Umbauarbeiten unterfalle nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Dies wird von den bislang getroffenen Feststellungen nicht getragen.
9. a)Nach der Rechtsprechung des Senats unterliegen auch Neben- abreden der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben (Senatsurteil vom 22. Dezember 1999 - XII ZR 339/97 - NJW 2000, 1105 , 1106). Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt (vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/ Weitemeyer/

§ 550BGB Rn.

43; Lindner-Figura in Lindner-Figura/Opree/Stellmann Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 6 Rn. 31 f.). Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, als das Berufungsgericht festgestellt hat, der Grund des Vertragsabschlusses sei die Vergrößerung der Praxis gewesen. Von den im schriftlichen Mietvertrag enthaltenen Bestimmungen könnte insoweit allenfalls § 8 Abs. 2 relevant sein, der regelt, dass die weitere Ausstattung und das Herrichten der Mieträume dem Mieter nach eigenem Ermessen freistünden. Mangels näherer Feststellungen zu Zeitpunkt und Inhalt der getroffenen Vereinbarungen, zu Zeitpunkt und Umfang der Um- und Ausbauarbeiten und zur Bedeutung, die die Vertragsparteien diesem Punkt beigemessen haben, ist weder eine abschließende Beurteilung der Formbedürftigkeit noch der Frage möglich, ob mit dieser Vertragsbestimmung die Schriftform gewahrt ist.

1. b)Mit der vom Berufungsgericht gewählten Begründung lässt sich eine Formbedürftigkeit der Vereinbarungen jedenfalls nicht verneinen. Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann nicht nur bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vorliegen. Im Übrigen setzt ein verlorener Baukostenzuschuss entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht zwingend eine Zuschusszahlung des Mieters voraus, sondern kann auch etwa in Bauleistungen auf Kosten des Mieters bestehen (vgl. BGH Urteil vom 22. Mai 1967 - VIII ZR 25/65 - NJW 1967, 2255 , 2256; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Guhling Gewerberaummiete § 547 BGB Rn. 6; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 12. Aufl. § 547 Rn. 13).
2. c)Einer eventuellen Formbedürftigkeit der Abreden zu den Umbaumaßnahmen steht im Übrigen nicht entgegen, dass die Maßnahmen gegebenenfalls im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Vertragsschluss durchgeführt werden sollten. Auch dann stünde nicht ohne weiteres fest, dass diese Abreden einen potenziellen Grundstückserwerber keinesfalls beträfen oder jedenfalls keine längere Gültigkeitsdauer als ein Jahr hätten (vgl. dazu Senatsurteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861 , 1862; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/

§ 550BGB Rn.

46; Staudinger/Emmerich BGB [2014; Updatestand:

1. September 2015] § 550 Rn. 25 f.). Die Pflicht des Mieters zur Vornahme einschließlich Kostentragung kann sich ebenso ohne weiteres noch nach der Jahresfrist des § 550 Satz 2 BGB auswirken wie die Pflicht des Vermieters zur Duldung. Vor allem kann ein verlorener Baukostenzuschuss auch nach Jahren noch dazu führen, dass bei vorzeitiger Vertragsbeendigung - etwa aufgrund außerordentlicher Kündigung des Vermieters - wegen des noch nicht "abgewohnten" Teils ein Bereicherungsanspruch des Mieters besteht (vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Guhling Gewerberaummiete § 547 BGB Rn. 6; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht
2. Aufl. § 547 Rn. 15 ff.). Der Schutz des potenziellen Grundstückserwerbers gebietet daher auch in einem solchen Fall, dessen Information durch die Schriftform sicherzustellen.
3. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist hingegen, dass das Berufungsgericht das Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes i.S.d. § 543 BGB verneint hat. Wie es zutreffend ausführt, liegt das Verwendungsrisiko für die Mieträume bei den Klägern als den Mietern (st. Rspr. des Senats, vgl. etwa Senatsurteile vom
4. Juli 2011 - XII ZR 189/09 - NJW 2011, 3153 Rn. 9 mwN und vom
5. März 2010 - XII ZR 108/08 - NZM 2010, 364 Rn. 17 mwN). Dass sich im Laufe der Jahre ein erhöhter Platzbedarf für die Praxis ergeben hat, kann ebenso wenig eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen wie der von den Klägern angeführte Umstand, infolge neuer Hygienerichtlinien sei die Auflage zu erwarten, dass das Labor geschlossen werden müsste. Unabhängig davon, dass ein entsprechendes behördliches Eingreifen bislang nicht erfolgt ist und ein Mangel der Mietsache damit nicht vorliegt (vgl. Senatsurteil vom
6. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20), hat das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - im Einzelnen ausgeführt, dass allenfalls ein Teilbereich der Labortätigkeit betroffen sein kann.
7. Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden, weil diese noch nicht zur Endentscheidung reif ist. Nach Zurückverweisung wird das Berufungsgericht insbesondere Feststellungen dazu zu treffen haben, wie es zur Vereinbarung der Mieterhöhung und der Ergänzung des Vertragsexemplars der Kläger gekommen ist. Gegebenenfalls sind - nach ergänzendem Vortrag der Parteien hierzu - dann auch Feststellungen zu den Vereinbarungen betreffend die Umbaumaßnahmen erforderlich. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass - einen Schriftformverstoß unterstellt - das Mietverhältnis erst mit Ablauf des
8. September 2014 beendet worden sein kann. Denn die Kündigungsfrist bestimmt sich nach § 580 a Abs. 2 BGB. Sofern die außerordentliche Kündigung vom
9. Oktober 2013, die sich ausschließlich mit der Nichterfüllung der gestiegenen Anforderungen befasste, in eine ordentliche Kündigung umzudeuten ist (vgl. dazu etwa Senatsurteil vom
10. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 17 f. mwN), wäre die ordentliche Kündigung mithin spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs und daher frühestens zum Ablauf des
11. Juni 2014 zulässig gewesen. Die Kläger haben aber nicht zu diesem Termin, sondern zum
12. Juli 2014, also einem weder gesetzlich noch vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt, gekündigt (vgl. nur Palandt/Weidenkaff BGB
13. Aufl. § 580 a Rn. 15; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht
14. Aufl. § 580 a Rn. 15), so dass ihre Kündigung erst mit dem nächstfolgenden Ende eines Kalendervierteljahrs, hier dem
15. September 2014, Wirksamkeit entfalten konnte (vgl. dazu Senatsbeschluss vom
16. Oktober 1995 - XII ZR 245/94 - NJW-RR 1996, 144 ). Scheidet eine Umdeutung hingegen aus, hätte die mit der Klageerhebung im Februar 2014 erfolgte ordentliche Kündigung ohnedies zu einer Beendigung des Mietverhältnisses frühestens mit Ablauf des
17. September 2014 führen können. Dose Klinkhammer Günter Botur Guhling Vorinstanzen: LG Hechingen, Entscheidung vom 15.04.2014 - 2 O 33/14 - OLG Stuttgart, Entscheidung vom 22.09.2014 - 5 U 70/14 - Permalink: https://openjur.de/u/870137.html ( https://oj.is/870137 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 37 Zitiert 16 Faksimile Referenzen 2 Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.