Obsah (5)

§ 536§ 307§ 309§ 202§ 114

1. Die Klausel "Eine Minderung der Mietzahlungen .. ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen" ist nicht nach § 307 BGB unwirksam. 2. Die Beschränkung des Minderungs

Amts wegen zu berücksichtigen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich der Vermieter auf Verjährung berufen hat. Die Verjährung beginnt mit dem tatsächlichen rechtlichen Ende des Mietverhältnisses. Sie wird weder durch einen Streit der Vertragsparteien über die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters noch durch die Ausübung des Vermieterpfandrechts an der Einrichtung gehemmt. 4. Ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter unter dem Aspekt, dass dieser wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung in den Genuss

wertsteigernden Investitionen des Mieters kommt, besteht nur in Höhe einer Ertragswertsteigerung. Diese setzt voraus, dass der Vermieter wegen der Investitionen eine höhere Miete als diejenige erlösen kann, die er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat. Die bloße Erhöhung des Ertragswerts durch die Investition begründet noch keinen Bereicherungsanspruch. Tenor Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Landgerichts Berlin vom 28.05.2015 - 32 O 523/14 - wird zurückgewiesen. Gründe Die zulässige sofortige Beschwerde ist nicht begründet. I. Die beabsichtigte Rechtsverteidigung hat im ganz überwiegenden Umfang keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO). 1) Gegenstand der Klage war (bis zur Teilrücknahme in Höhe

1.096,12 EUR mit Schriftsatz vom 31.03.2015) ein Anspruch auf Miete für den Zeitraum 01.05. bis 10.07.2013 (wirksame fristlose Kündigung der Klägerin, s. Verfahren 25 O 491/13, 8 U 111/14) und Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 BGB) für den Zeitraum 11.07.2013 bis 31.07.2014

zusammen (rechnerisch unstreitig) 21.215,04 EUR. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht eine Erfolgsaussicht wegen Minderung (§ 536 BGB) verneint.

1. a)Allerdings hat die Beklagte in der Klageerwiderung vom 03.02.2015 unter anderem Sachmängel vorgetragen und insoweit Rechte für sich aus § 536 BGB hergeleitet. Einer Bezifferung der Minderungshöhe bedarf es nach der Rechtsprechung des BGH nicht. Auch lässt sich aus dem Umstand allein, dass sie auf den Mängel bestreitenden Schriftsatz der Klägerin vom 24.03.2015 ihrerseits im Schriftsatz vom 29.04.2015 insoweit nicht erwidert hat, nicht schließen, dass sie ihre Verteidigung aufgegeben hat oder dass ihr Vortrag nunmehr unsubstantiiert sein muss. Allerdings sind Mängel nach dem Stand des beiderseitigen Vorbringens im Wesentlichen nicht mehr schlüssig dargetan und eine Berufung auf sie im Übrigen nach § 8 Mietvertrag (MV) ausgeschlossen.
2. b)In Bezug auf die Rüge unzureichender Parkmöglichkeiten für Kundinnen ist der Vortrag der Beklagten jedenfalls durch die Erwiderung der Klägerin unklar geworden und mangels weiteren substantiierten Vortrags nicht mehr schlüssig. Der angeführte Fall des Abschleppens eines PKW einer Kundin belegt keinen Sachmangel der Mieträume (im streitgegenständlichen Zeitraum). Die Beklagte hat im Schreiben vom 26.04.2013 (B 18) bestätigt, vier Parkkarten erhalten zu haben. Soweit sie zwei weitere forderte, weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass Absprachen der Parteien insoweit nicht ersichtlich sind.
3. c)Die Eingangstür, an der eine Leiste fehlte, ist ausweislich des Schreibens der Beklagten vom 16.04.2013 (B 16) vor dem streitgegenständlichen Zeitraum ausgebessert worden.
4. d)Der vom Nachbar-Café ausgehende Lärm (Kinderspielzimmer) endete durch Nutzungsaufgabe der Nachbarmieterin jedenfalls vor dem Schreiben der Beklagten vom 26.04.2013 (B 18), so dass dahin stehen kann, ob ein Sachmangel i.S.

§ 536BGB hinreichend dargetan war.

1. e)Soweit in einer unzureichend isolierten „Hoteltür“ in der Fensterfront ein Sachmangel zu sehen sein sollte, so dass die Ankündigung eines Austauschs durch die Klägerin (Schreiben vom 17.04.2013, B 17) nicht nur aus Kulanz erfolgte, steht der Minderung jedenfalls nach § 242 BGB entgegen, dass die Beklagte an einer zügigen Mangelbeseitigung nicht in der gebotenen Weise mitgewirkt hat. Sie hat nach Ankündigung vom 17.04.2013, dass der Einbau in der 17. KW erfolgen werde (B 17) den ihr am 25.04.2013 (allerdings kurzfristig) für den 26.04.2013 mitgeteilten Termin abgelehnt, und es offenbar - entgegen ihrer Ankündigung im Schreiben vom 26.04.2013, B 18 - unterlassen, sich um einen baldigen anderen Termin zu bemühen.
2. f)In Bezug auf den Vortrag zu geringer Innentemperaturen

„teilweise unter 20 Grad“ war das Vorbringen bereits wohl nicht hinreichend substantiiert, um das Maß einer Minderung bestimmen zu können. Jedenfalls ist eine Minderung nur für die Zeiträume begründet, in denen tatsächlich unzumutbar geringe Innentemperaturen herrschen (vgl. BGH NJW 2011, 514 Tz 13). Dass trotz laufender Heizung wegen Baumängeln (die in Bezug auf die Eingangstür jedenfalls auch behoben waren) keine ausreichende Innentemperatur erzielt werden konnte, ist für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht (mehr) ersichtlich. Zunächst lag der Zeitraum außerhalb der Heizperiode. Mängelanzeigen für den Winter 2013/14 sind nicht dargetan. Dahin stehen kann daher, ob eine Minderung bei einem erneuten Auftreten des Mangels gegenüber dem Nutzungsentschädigungsanspruch der Klägerin (der seit dem 11.07.2013 bestand) bereits ausgeschlossen war, da der Mieter nach Mietvertragsende keinen Anspruch auf mangelfreie Nutzung mehr hat (s. BGH NJW-RR 1990, 884 ). g) Soweit die Beklagte mit Schreiben vom 23.05.2013 (B 19) eine Wiederinbetriebnahme der Heizung verlangt hat, weil nur 18 Grad in den Räumen herrschen würden, und die Klägerin - nach unbestrittenem Vortrag - sodann die Heizung am 27.05.2013 „für kurze Zeit“ wieder anstellte, ist das Vorliegen eines Sachmangels fraglich. Nach § 6 Abs. 2 MV ist der Vermieter verpflichtet, die Heizung zu betreiben „sowie es die Außentemperaturen erfordern, mindestens aber in der Zeit vom

1. Oktober bis
2. April“. Näheres zu den Außentemperaturen und der Entwicklung der Innentemperaturen hat die Beklagte nicht vorgetragen. 14Jedenfalls ist eine Minderung durch unmittelbare Kürzung der Miete nach § 8 MV („Eine Minderung der Mietzahlungen und Aufrechnung mit Gegenforderungen ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen“) ausgeschlossen. Die Klägerin hat die Minderung nicht „anerkannt“. Die Klausel, die offenbar eine AGB der Klägerin darstellt, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam. Zwar ist die Beschränkung der Aufrechnung auf „anerkannte“ (und nicht nur unbestrittene) Gegenforderungen unwirksam (s. BGH NJW 2007, 3421 Tz 21). Jedoch gilt dies nicht für die Minderungsbeschränkung. Der Senat hat insoweit in seinem Urteil vom 11.09.2014 - 8 U 77/13 , GE 2014, 1528 (bei Juris Tz 19) ausgeführt: „In Geschäftsraummietverträgen stellt die Beschränkung des Minderungsrechts des Mieters in der Form, dass ihm nur der Abzug

der Mietzahlung versagt und er wegen des Minderungsbetrags auf einen Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB verwiesen wird, keine unangemessene Benachteiligung i.S.

§ 307BGB dar (s.

BGHZ 91, 375 = NJW 1984, 2404 ; NJW-RR 1993, 519 , 520; BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 , 2498 Rn 18, 19; KGR 2002, 122). Daran ändert nichts, dass vorliegend die Minderungsbeschränkung nur dann ohne weiteres entfallen soll, wenn die Minderung “ausdrücklich vom Vermieter zugestanden” ist, und nicht bereits dann, wenn sie “unbestritten” ist. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Vorliegen einer unangemessenen Benachteiligung (§ 307 BGB i.V.m. § 309 Nr. 3 BGB) durch eine Klausel, die die Aufrechnung nur mit rechtskräftig festgestellten oder “anerkannten” Gegenforderungen erlaubt (vgl. BGH NJW 2007, 3421 , 3422 m.N.), lässt sich auf den Fall einer entsprechend formulierten Minderungsklausel nicht übertragen. Denn nur das (aktive) Zugestehen, also das “Anerkenntnis” der Minderung auch der Höhe nach entspricht dem Unstreitigsein einer Aufrechnungsforderung i.S.

§ 309Nr.

3 BGB. Die Minderung erfordert keine Bezifferung durch den Mieter, vielmehr ist sie vom Gericht grundsätzlich ohne Bindung an die Angaben des Mieters festzusetzen (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn VIII 271 ff). Das Nichtbestreiten des Vermieters kann daher nur die Tatsachengrundlage der Minderung erfassen, nicht aber den Umfang des Rechts. Dementsprechend sind Klauseln, die die sofortige Minderung

der Zustimmung oder dem Anerkenntnis des Vermieters abhängig machen, in der obergerichtlichen Rechtsprechung ohne Weiteres als wirksam angesehen worden (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1999, 23 , 24; OLG Düsseldorf, Urt. v. 8.6.2006, 10 U 159/05 , bei Juris zur Wirksamkeit der Klausel “anerkannt, mithin unstreitig”; KG GE 2001, 345).“ Die Unwirksamkeit des Klauselteils betreffend die Aufrechnungsbeschränkung erfasst vorliegend nicht die Klausel betreffend die Minderungsbeschränkung, da beide Teile sprachlich teilbar sind (sog. blue-pencil-Test, vgl. BGHZ 107, 185 = NJW 1989, 3215 ; Palandt/Grüneberg, BGB,

1. Aufl., § 306 Rn 7). 17Die Klausel über die Beschränkung des Minderungsrechts wirkt nach Mietvertragsende fort. Nicht anders als ein Aufrechnungsverbot (dazu BGH NJW-RR 2000, 530 ; Sternel, Mietrecht aktuell,
2. Aufl., Rn II 112) entfällt auch die Minderungsbeschränkung nicht mit Mietvertragsende und Herausgabe, da das schützenswerte Interesse des Vermieters an pünktlicher Liquiditätserzielung (s. BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 Tz 19) durch diese Umstände nicht berührt wird und zudem ein Wegfall der Minderungsbeschränkung den vertragsuntreuen Mieter, der etwa Miete in Kenntnis der anstehenden Nutzungsaufgabe unberechtigt mindert, privilegieren würde (s. Senat, MDR 2013, 1338 ; Urt. v. 25.01.2010 - 8 U 139/09; OLG Hamm ZMR 1998, 342 , 343 f.; OLG Düsseldorf, Urt. v. 08.06.2006 - 10 U 159/05 , Juris Tz 20). 2) Die Aufrechnung mit einem Wertersatzanspruch

vermeintlich 59.000,00 EUR ist nicht schlüssig erklärt.

1. a)Einem Anspruch nach §§ 994 , 996 BGB steht bereits entgegen, dass im Zeitpunkt der Verwendungen keine Vindikationslage bestand. Denn die Beklagte war auf Grund des Mietvertrags zum Besitz berechtigt (s.a. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rn 2).
2. b)Ein Anspruch auf Ersatz des Zeitwerts der nützlichen Umbauten könnte aus § 539 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 683 f. BGB, folgen. Diese Bestimmung enthält eine Rechtsgrundverweisung auf die Vorschriften der GoA (BGH NJW 2009, 2590 , 2591 Tz 16). Jedoch sind die Voraussetzungen eines Ersatzanspruchs nach § 683 BGB weder ersichtlich noch

der Beklagten vorgetragen. Er setzt einen Fremdgeschäftsführungswillen des Mieters voraus und somit, dass er auch für den Vermieter und um der Sache willen tätig geworden ist, sowie dass die Baumaßnahme dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieter entspricht oder

ihm nachträglich genehmigt wird. An das Vorliegen der Voraussetzungen des § 683 BGB sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH NZM 1999, 19 bei Juris Tz 13). Der Fremdgeschäftsführungswille wird nur bei einem objektiv fremden Geschäft vermutet, welches jedoch noch nicht daraus folgt, dass die Maßnahme zu einer Wertsteigerung führt (vgl. NJW 2009, 2590 , 2591 Tz 18 und 20). Ist etwa nicht ein mangelhafter Zustand behoben worden, sondern vom Mieter (zumal nach seinen Bedürfnissen und Vorstellungen) eine Verbesserung oder reine Veränderung der Mietsache im Interesse des eigenen Betriebs vorgenommen worden, ist eher

einem neutralen Geschäft auszugehen und liegt ein Fremdgeschäftsführungswille zudem fern (s. BGH NJW-RR 2006, 294 Tz 23; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Aufl., § 539 Rn 28). Gegen das Interesse des Vermieters an der Baumaßnahme spricht, wenn - wie offenbar hier - ihr Umfang vom Mieter bestimmt werden kann und die Kosten nicht absehbar sind (vgl. BGH NJW-RR 1993, 522 , bei Juris Tz 15). § 13 Abs. 3 MV enthält lediglich eine Regelung für wegnehmbare Einrichtungen und begründet keinen Anspruch auf Wertersatz für sonstige Umbaumaßnahmen.

1. c)Ebenso ist ein Anspruch auf Wertersatz für wegnehmbare Einrichtungen nach § 13 Abs. 3 MV nicht schlüssig dargetan, wie bereits das Landgericht im angefochtenen Beschluss zutreffend ausgeführt hat. Einrichtungen sind bewegliche Sachen, die mit der Mietsache zusätzlich verbunden werden, um deren wirtschaftlichen Zweck zu dienen (s. BGHZ 101, 37 = NJW 1987, 2861 ; NJW 1969, 40 ). Zweifelhaft ist bereits, ob und inwieweit derartige Einrichtungen vorliegend in Frage stehen. 25Ein Anspruch folgt nicht aus § 13 Abs. 3 MV. Die Regelung wiederholt in Bezug auf das Wegnahmerecht des Mieters an Einrichtungen und eine Abwendungsbefugnis des Vermieters gegen Entschädigungszahlung lediglich die Gesetzeslage (s. §§ 539 Abs. 2, 552 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB). Der Anspruch des Mieters auf Entschädigungszahlung entsteht erst, wenn er die Wegnahme verlangt und der Vermieter erklärt, dass er die Wegnahme abwenden will (BGH NJW-RR 2006, 294 , bei Juris Tz 23; NJW 1988, 705 unter 2.a.bb). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Ein konkretes Wegnahmeverlangen der Beklagten ist nicht dargetan. Die Erklärung, das Vermieterpfandrecht auszuüben, ist zudem einer Abwendungserklärung nicht gleichzusetzen.
2. d)Jeglichem Wertersatzanspruch auf Ersatz der Kosten wegnehmbarer Einrichtungen steht nunmehr auch die Verjährung des Wegnahmeanspruchs entgegen. 27Nach der Rechtsprechung des BGH beschränkt das Gesetz den Mieter in Bezug auf die

ihm geschaffenen Einrichtungen nach Beendigung des Vertrags auf den gemäß § 258 BGB verdinglichten Anspruch, ihre Wegnahme gemäß § 547 a BGB a.F. bzw. § 539 I BGB zu dulden ( BGHZ 81, 146 = NJW 1981, 2564 , 2565 unter II.2). Mit Verjährung des Wegnahmerechts entsteht ein dauerndes Besitzrechts des Vermieters und gesetzliche Zahlungsansprüche, gleich aus welchem Rechtsgrund, sind ausgeschlossen (s. BGH a.a.O.; BGHZ 101, 37 = NJW 1987, 2861 , 2862 unter IV.3; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rn 4). Die Verjährung

6 Monaten beginnt gemäß § 548 Abs. 2 BGB nicht erst mit der Rückgabe der Mieträume, sondern mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses (s. BGH NJW 2008, 2256 , 2257 Tz 15 m.N.). Das Wegnahmerecht verjährt daher auch, wenn sich der Mieter gegen eine berechtigte Kündigung verteidigt und es daher zunächst nicht zur Räumung kommt; die Frage der rechtlichen Beendigung falsch zu beurteilen, ist sein Risiko (s. OLG Bamberg NZM 2004, 342 , bei Juris Tz 9; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 539 Rn 73). Die materiellrechtlichen Wirkungen des Verjährungseintritts sind

Amts wegen zu berücksichtigen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich der Vermieter auf Verjährung berufen hat (OLG Düsseldorf NJW-RR 2004, 734 , bei Juris Tz 33). Die Ausübung des Vermieterpfandrechts, das sich auch auf im Eigentum des Mieters verbliebene Einrichtungen erstreckt, hemmt die Verjährung nicht (s. BGHZ 101, 37 = NJW 1987, 2861 , 2862 unter II.2.a.cc: analoge Anwendung

§ 202

II BGB a.F.) Dies ergibt sich jetzt bereits aus § 205 BGB n.F., der anordnet, dass eine Hemmung nur eintritt, wenn das Leistungsverweigerungsrecht auf einer Vereinbarung beruht. Danach ist ein etwaiger Wegnahmeanspruch vorliegend mit Ablauf des 10.01.2014 verjährt. 3) Die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch nach § 812 BGB in Höhe

43.070,00 EUR wegen einer Erhöhung des Ertragswerts um 2,50 EUR/qm x 118 qm = 295,00 EUR mtl. in einem Zeitraum

146 Monaten nach Rückgabe greift ebenfalls nicht durch. 30Dem Mieter kann allerdings ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zustehen, wenn der Vermieter - etwa wegen seiner fristlosen Kündigung - vorzeitig, und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit, in den Genuss

wertsteigernden Investitionen des Mieters gekommen ist. Der Umfang der Bereicherung richtet sich nicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters und auch nicht nach dem Zeitwert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe, sondern allein nach der Erhöhung des Ertragswerts (s. BGHZ 180, 293 = NJW 2009, 2374 Tz 8, 10; NJW-RR 2006, 294 Tz 30). Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu einem höheren als dem bisherigen Mietzins. Nur wenn der Vermieter mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert ( BGHZ 180, 293 Tz 12, 14; NJW-RR 2010, 86 Tz 14; NZM 1999, 19 , bei Juris Tz 15). Dahin stehen kann, ob die Klägerin gegen den Anspruch mit Erfolg einwenden kann, dass sie den Abriss des Gebäudes plant und eine Neuvermietung daher nicht beabsichtigt sei. Denn die Beklagte hat einen Anspruch bereits nicht schlüssig dargelegt. Da eine Bereicherung nur in Betracht kommt, wenn der Vermieter mehr als die bisher erhaltene Miete erzielt oder erzielen kann, müsste die Beklagte darlegen, dass die ortsübliche Miete infolge ihrer Investitionen ab August 2014 nicht 12,00 EUR/qm (wie im Mietvertrag der Parteien vereinbart), sondern 14,50 EUR/qm beträgt. Das behauptet sie jedoch nicht. Vielmehr stellt sie darauf ab, dass „im Gegensatz zu der zuvor vorhandenen Ausstattung des Mietobjekts“ durch die Baumaßnahmen eine Ertragswertsteigerung

2,50 EUR/qm eingetreten sei (Schriftsatz vom 29.04.2015, S. 3), bzw. dass durch die Investitionen eine Mietwertsteigerung

5,65 EUR/qm um 3,50 EUR/qm (somit auf 9,15 EUR/qm eingetreten sei (Schriftsätze vom 22.06.2015 unter Verweis auf Stellungnahme des Gutachters Becker-Zang vom 18.06.2015). Nach dem Gesagten kommt es jedoch nicht darauf an, ob der Mieter mit seinem Maßnahmen zu einer „Ertragswerterhöhung beigetragen“ hat. Eine Ertragswerterhöhung über den Betrag der vereinbarten Miete hinaus wird

der Beklagten gerade nicht behauptet. II. Soweit die Klägerin die Klage mit Schriftsatz vom 31.03.2015 wegen der unbestrittenen Betriebskostenguthaben

1.096,12 EUR zurückgenommen hat, hatte die Rechtsverteidigung zwar Aussicht auf Erfolg i.S.

§ 114ZPO. Die Klagerücknahme steht einer Prozesskostenhilfebewilligung auch nicht entgegen (BGH Fam

RZ 2010, 197 ; Zöller/Geimer, ZPO, 30. Aufl., § 119 Rn 45). Jedoch ist insoweit Prozesskostenhilfe nicht zu bewilligen, da die Kosten der Prozessführung, soweit sie Erfolgsaussicht hat, den Betrag

vier aufzubringenden Monatsbeträgen nicht übersteigen (§ 115 Abs. 4 ZPO). Die Beklagte hat erstinstanzlich Kosten

2,5 x 742,00 EUR + 20,00 EUR + 19 % MWSt. = 2.231,25 EUR zu tragen. Bei Ansatz der Quote

1.096/21.215 EUR entfällt auf die nicht begründete Klage ein Kostenanteil

ca. 115 EUR. Die Beklagte hat jedoch nach § 115 Abs. 2 ZPO ein einzusetzendes Einkommen

monatlich 167 EUR und damit Raten

60 EUR aufzubringen, so dass der Betrag

240 EUR an aufzubringenden Kosten nicht überschritten wird. Vom monatlichen Nettoeinkommen

1.231 EUR sind die Freibeträge

362 EUR und 210 EUR abzusetzen, sowie die Miete

392 EUR. Darlehenszahlungen sind nicht als besondere Belastungen nach § 115 Abs. 1 S. 3 Nr. 4 ZPO abzusetzen, da dies den Nachweis ihrer tatsächlichen Aufbringung voraussetzen würde (s. Zöller/Geimer, a.a.O., § 115 Rn 37). III. Eine Kostenentscheidung ist nicht zu treffen, da nach Nr. 1812 KV GKG eine Festgebühr anfällt und außergerichtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens nach § 127 Abs. 4 ZPO nicht erstattet werden. Permalink: https://openjur.de/u/874626.html ( https://oj.is/874626 ) Volltext Druckansicht Zitate 39 Zitiert 0 Referenzen 5 Themenverwandt Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.