3 Abs. 2 getroffene Vereinbarung. Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen. Seit November 2001 bemühte sich der Kläger um einen Verkauf des Mietobjektes, weshalb es zum 31.05.2002 zur Beendigung des Mietverhältnis zwischen den Parteien kam. Mit anwaltlichem Schreiben vom 08.07.2002 forderte der Kläger die Beklagten unter Hinweis auf die Nichtdurchführung der mietvertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen und den Zustand des Mietobjektes zur Mängelbeseitigung bis zum 21.07.2002 auf. Am 19.08.2002 erfolgte die Auflassung des Mietobjektes an die Zeugen als Käufer des Grundstückes. Einen Tag später fand im Auftrag des Klägers eine Besichtigung durch einen Architekten statt, der unter dem 16.10.2002 ein Gutachten über den Umfang von Sanierungskosten erstellte. Am 18.11.2002 erfolgte die Eintragung des Eigentums zugunsten der Käufer, ohne dass es zur Durchführung von Arbeiten des Klägers im Mietobjekt gekommen war. Die Erwerber, die bereits im August 2002 mit Arbeiten im Mietobjekt begonnen hatten, entkernten das Haus. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Ersatz der durch das Privatgutachten ermittelten Renovierungskosten in Höhe von 22.051,57 EUR, der Kosten für das Gutachten in Höhe von 812,- EUR sowie auf Miet- und Nebenkostenforderungen in Höhe von 2.118,- EUR in Anspruch und bringt von der Gesamtforderung über 24.981,57 EUR die Kaution in Höhe von 2.691,73 EUR (1.840,65 EUR + 851,08 EUR Zinsen) in Abzug. Hilfsweise macht er geltend, aufgrund des Zustandes des Hauses habe er nur einen entsprechend geringeren Kaufpreis erzielen können. Der Kläger hat behauptet, den Beklagten sei zu Beginn des Mietverhältnisses das Mietobjekt in einem einwandfreien Zustand übergeben worden; insbesondere seien sämtliche Räume ordnungsgemäß tapeziert und gestrichen gewesen. Während der Mietzeit hätten die Beklagten die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt und die Mietsache in weitem Umfang beschädigt. Der Kläger hat beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 22.289,84 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 642,95 EUR seit dem 05.04.2002 und dem 07.05.2002, aus 197,64 EUR seit dem 22.07.2002, aus 634,46 seit dem 16.11.2002 und aus 20.171,84 EUR seit Rechtshängigkeit zu verurteilen. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Sie haben behauptet, das Haus sei bei Mietbeginn stark renovierungsbedürftig gewesen. Der Zustand des Mietobjektes bei Mietende habe auf den erzielten Kaufpreis keinen Einfluß gehabt. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Anspruch auf Schadensersatz sei verjährt. Zwar sei die Klage vor Ablauf der Verjährungsfrist bei Gericht eingereicht, indes nicht demnächst im Sinne von § 167 ZPO zugestellt worden. Der Kläger habe es unterlassen, mit Klageeinreichung den Gerichtskostenvorschuss einzuzahlen. Eine Unterbrechung der Verjährung
1 BGB sei daher nicht eingetreten. Die bestehenden Miet- und Nebenkostenansprüche seien durch die Verrechnung mit der Kaution erloschen, weshalb der Kläger im Ergebnis nichts mehr fordern könne. Mit der Berufung verfolgt der Kläger die Klageforderung weiter und wendet sich gegen die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, der geltend gemachte Schadensersatzanspruch sei verjährt. Der Kläger beantragt, unter Abänderung des am 10.07.2003 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Dinslaken - 31 C 363/02 - die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 22.289,84 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 642,95 EUR seit dem 05.04.2002 und dem 07.05.2002, aus 197,64 EUR seit dem 22.07.2002, aus 634,46 seit dem 16.11.2002 und aus 20.171,84 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen, und bestreiten den Schadensersatzanspruch dem Grunde und der Höhe nach. In der Kammersitzung vom 21.10.2003 wurde der Kläger darauf hingewiesen, dass u.a. im Hinblick auf die Vereinbarung starrer Renovierungsfristen Bedenken gegen die Wirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen bestehen und es fraglich erscheint, ob im Hinblick auf den Verkauf des Mietobjektes die Darlegungen zum Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache ausreichend sind. II. Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das angefochtene Urteil ist, soweit es zur Überprüfung steht, im Ergebnis richtig. Die
2 EGBGB vorliegend noch Anwendung findet, nicht zu. Insoweit macht er Ansprüche aus einer behaupteten Eigentumsverletzung geltend, weshalb der Schadensersatzanspruch
I BGB auf Naturalrestitution geht und der Kläger
1 BGB grundsätzlich statt der Herstellung den zur Wiederherstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag verlangen kann. Wird das Mietobjekt jedoch verkauft und erfolgt die Eintragung, bevor der Vermieter den ihm entstandenen Schadensersatzanspruch aus § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB gegen den Mieter durchgesetzt hat, besteht der Schadensersatzanspruch
BGB der Höhe nach nicht mehr im Umfang des Betrages, der zur Schadensbeseitigung erforderlich ist. Der Anspruch auf Ersatz der Herstellungskosten stellt eine besondere Art der Naturalrestitution dar und ist damit davon abhängig, dass die Wiederherstellung noch durchführbar ist, was dem Vermieter wegen des Verkaufs aus eigenem Recht nicht mehr möglich ist. Es besteht dann (nur) ein Entschädigungsanspruch in Geld (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 BGB Rn 358, m.w.N.). Der Anspruch auf Ersatz der Herstellungskosten erlischt nur dann nicht, wenn er spätestens mit dem Wirksamwerden der Eigentumsübertragung an den Erwerber abgetreten wird (BGH NZM 2001, 727 ). Dies ist nicht geschehen, weshalb der Kläger wegen der Beschädigung der Mietsache nicht mehr die Wiederherstellungskosten, sondern nur noch Entschädigung in Geld, also Ersatz des Wertverlustes verlangen kann. Einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung der Mietsache legt der Kläger nicht dar. Zwar trägt er vor, durch die Veräußerung des Hauses zu einem Preis von 145.000,- EUR habe er im Verhältnis zu seinem zunächst geforderten Kaufpreis eine Einbuße in Höhe von 18.613,40 EUR erlitten; möglich wäre zudem ohne weiteres ein Verkaufserlös von 168.000,- EUR gewesen. Dies begründet er indes damit, dass dieser Mehrerlös möglich gewesen wäre, wenn die Beklagten ihrer Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig nachgekommen wären und sie so zur Attraktivität und Wertsteigerung des Objektes beigetragen hätten. Damit bezieht der Kläger den behaupteten Wertverlust auf die Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen. Dass auch die Schäden an der Mietsache zu einem bezifferbaren Kaufpreisverlust geführt haben, wird von ihm nicht dargetan. Hiervon kann auch nicht ohne weiteres ausgegangen werden, da die Erwerber das Haus unstreitig entkernt haben. Die Beklagten haben in der Berufung vorgetragen, die Erwerberin habe ihnen ausdrücklich mitgeteilt, dass irgendein Zustand der Räume kein Grund gewesen sei, über den Kaufpreis zu verhandeln. Dem ist der Kläger nicht entgegen getreten. Deshalb kann der fiktive Wiederherstellungsaufwand bei der Bemessung des Minderwertes nicht berücksichtigt werden (vgl. BGH NJW 1993, 1793 ). Es kann nicht festgestellt werden, dass die vom Kläger behaupteten Beschädigungen zu einem Mindererlös beim Kaufpreis geführt haben, so dass ein Schadensersatzanspruch wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache nicht bezifferbar und damit auch nicht feststellbar ist. Soweit der Kläger aus § 22 Nr. 5 MV eine vertragliche Instandsetzungspflicht der Beklagten herleiten will, bei deren Nichterfüllung die Beklagten unabhängig vom Verkauf des Mietobjektes zum Schadensersatz verpflichtet sein könnten, dringt er nicht durch. Entgegen dem Vorbringen des Klägers wird der Mieter durch § 22 Nr. 5 MV nicht vertraglich zur Instandsetzung verpflichtet, sondern lediglich eine Haftung für den Schaden begründet, der aus dem Erfordernis von Instandsetzungsarbeiten bei Mietende folgt. Für diesen vertraglichen Schadensersatzanspruch gilt ebenfalls, dass nicht mehr die Herstellungskosten, sondern nur noch ein etwaiger Wertverlust geltend gemacht werden kann, welcher nach dem Vorbringen des Klägers nicht feststellbar ist. b) Ein Schadensersatzanspruch
wegen der Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen steht dem Kläger unabhängig von der Frage, ob ein Anspruch auf Ersatz des diesbezüglichen Nichterfüllungsschadens von dem Verkauf des Mietobjektes vor Durchführung von Arbeiten berührt würde (verneinend: OLG Düsseldorf, MDR 1989, 262 ; LG Kiel, WuM 1998, 215 ) nicht zu. Der Mietvertrag enthält unter § 10 keine wirksame Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Beklagten, weshalb die Instandhaltungspflicht insoweit
1 S. 2 BGB beim Kläger verblieben ist. Durch die formularvertraglichen Regelungen des Mietvertrages zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen wird der Mieter unangemessen benachteiligt, weshalb diese
aa) Dahinstehen kann insoweit, ob eine unangemessene Benachteiligung daraus folgt, dass die Beklagten zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet wurden.
3 S. 1 MV gelten die Renovierungsfristen nur, soweit aus dem Grade der Abnutzung nicht ein früherer Renovierungsbedarf folgt. Wenn den Beklagten - wie von ihnen behauptet - bei Mietbeginn eine stark renovierungsbedürftige Mietsache übergeben wurde, wären sie nach dem Grade der Abnutzung zu einer früheren und damit letztlich zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet gewesen. Auf die Frage, ob den Beklagten stark renovierungsbedürftiger Wohnraum übergeben wurde, kommt es jedoch nicht an, da die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen bereits aus der Vereinbarung von starren Renovierungsfristen folgt (vgl. hierzu Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rn 223, 224; Häublein, ZMR 2000, 141, jeweils mit Nachweisen). bb)
3 MV ist der Mieter verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grade der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Hierin liegt nicht nur die Angabe einer Richtlinie für den Renovierungsturnus, sondern die Vereinbarung von starren Renovierungsfristen, da der Mieter zur Renovierung innerhalb der genannten Fristen verpflichtet wird und der Grad der Abnutzung lediglich eine frühere Renovierungspflicht begründen soll. Daraus folgt im Umkehrschluss nach der maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung, dass der Grad der Abnutzung eine spätere Durchführung der Renovierung nicht rechtfertigen kann, sondern immer spätestens nach Ablauf der genannten Fristen die Pflicht zur Renovierung besteht. Davon sind nach ihrem schriftsätzlichen Vorbringen im übrigen auch beide Parteien ausgegangen. Der Nachweis, dass trotz Fristablauf eine Renovierungsbedürftigkeit noch nicht besteht, wird dem Mieter weder
noch
2 MV eröffnet. Vielmehr wird dem Mieter
2 Abs. 2 MV bei Mietende die Pflicht auferlegt, den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen. Dies bestätigt, dass es nach den vertraglichen Vereinbarungen für die Renovierungspflicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht ankommen soll, da in diesem Fall der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen unerheblich wäre. Der tatsächliche Renovierungsbedarf kann unschwer am Zustand der Räume bei Mietende abgelesen werden, während der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nur für die Einhaltung der Renovierungsfristen erheblich ist, die auch im Hinblick darauf als starre Fristen angesehen werden müssen. Dadurch, dass § 22 Nr. 2 Abs. 2 MV ausschließlich auf den Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen abstellt, wird zudem deutlich, dass es auf die Erforderlichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ankommt und der Nachweis, dass trotz Ablaufs der Renovierungsfristen ein Renovierungsbedarf nicht gegeben ist, nicht eröffnet werden soll. Dass nach Ablauf der Renovierungsfristen bereits während des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf den Zustand der Räume eine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen, da er auf Verlangen des Vermieters den erheblichen Kosten- und Arbeitsaufwand einer Renovierung zu tragen hat, ohne dass durch die Renovierung eine Verbesserung der Dekoration herbeigeführt wird, und er im Falle der Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen zum Ersatz des Nichterfüllungsschadens verpflichtet ist. Entsprechend stellt sich die Lage bei Beendigung des Mietverhältnisses dar. Sind die starren Renovierungsfristen abgelaufen, muss der Mieter renovieren bzw. den diesbezüglichen Nichterfüllungsschaden tragen, auch wenn eine Renovierung aufgrund des Zustandes der Räume noch nicht erforderlich ist. Eine quotale Haftung des Mieters wird
3 S. 3, 22 Nr. 2 MV lediglich bei einem Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen begründet, sodass nach Ablauf der Fristen unabhängig vom Zustand des Mietobjektes eine Pflicht zur vollständigen Renovierung besteht. Dies stellt auch im Hinblick darauf eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, als die Schönheitsreparaturen
2 MV das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren sowie von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen umfaßt und diesbezügliche Lackarbeiten nach den üblichen Renovierungsfristen im Regelfall noch nicht erforderlich sind (vgl. Langenberg a.a.O.). cc) Die Unwirksamkeit der Vereinbarung von starren Renovierungsfristen in § 10 Nr. 3 MV führt nach dem Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen (vgl. für zu kurze Fristen: Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rn 221, mit Rechtsprechungsnachweisen; a.A. Häublein a.a.O.). Eine Teilbarkeit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen
1 MV und der unwirksamen Vereinbarung von starren Renovierungspflichten
3 MV ist nicht gegeben. Zwar kommt eine Teilbarkeit einer Klausel in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil auch dann in Betracht, wenn beide Teile den selben Sachkomplex betreffen (Heinrichs in Palandt, 61. Aufl., Vorb v § 8 AGBG, Rn 11). Der wirksame Teil der Klausel muss jedoch aus sich heraus verständlich sein, wobei das Transparenzgebot zu beachten ist. Zwischen der Überbürdung der Schönheitsreparaturen
1 MV und der Festlegung der Renovierungsfristen
3 MV besteht ein innerer Zusammenhang, der die Teilbarkeit ausschließt. § 10 Nr. 1 MV verpflichtet den Mieter zur Durchführung der laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen. Der maßgebliche Turnus (Fristen) wird in § 10 Nr. 3 MV festgelegt. Ohne die Regelung in § 10 Nr. 3 ist die Verpflichtung des Mieters zu turnusmäßig wiederkehrenden Schönheitsreparaturen nicht verständlich, da nicht ersichtlich ist, in welchem wiederkehrenden Turnus die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bestehen soll. Eine Teilung der Klauseln verstieße gegen das Gebot der Transparenz, weshalb die Unwirksamkeit auch § 10 Nr. 1 MV erfasst und die Überbürdung der Schönheitsreparaturen insgesamt
M 1992, 476 ). c) Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten des Privatgutachtens besteht nicht. Soweit sich das Gutachten auf die Ermittlung der Kosten für die Beseitigung von Schäden an der Mietsache bezieht, war es zu einer zweckentsprechenden Rechtsverfolgung nicht erforderlich. Die Besichtigung des Architekten erfolgte am 20.08.
2 Nr. 1 ZPO ist die Revision zuzulassen, da die Sache grundsätzliche Bedeutung hat. Dies gilt sowohl für die Frage, ob der Vermieter bei einem Verkauf des Mietobjektes noch einen Anspruch auf Ersatz der Wiederherstellungskosten hat, als auch für die Frage der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln mit starren Fristen sowie den Einfluß der Unwirksamkeit solcher Klauseln auf die Gesamtregelung zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen. Permalink: https://openjur.de/u/99674.html ( https://oj.is/99674 ) Verweise Volltext Zitate 10 Zitiert 0 Referenzen 1 Themenverwandt Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen openJur e.V. Spenden English
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.