RETTEN I GLOSTRUP DOM afsagt den 19. december 2023 Sag BS-24625/2022-GLO Boet efter afdøde (advokat Claus Emil Engel Johansen) og Lejer (advokat Claus Emil Engel Johansen) mod Udlejer (advokat Jens La

§ 18, stk.

2. Derfor har sagsøger krav på forholdsmæssigt afslag i huslejen, som udgjorde månedligt 6.741 kr. Henset til problemets karakter og til at sagsøgte kendte til rotteproblematikken allerede inden sagsøgernes indflytning, bør afslaget fastsættes til 80% af huslejen. Forholdsmæssigt afslag grundet mangler ved genhusningsbolig En udlejer, der træffer beslutning om midlertidig genhusning af en le-jer, skal sørge for, at den midlertidige erstatningsbolig er passende, jf.

§ 86

a. I den forbindelse var det en afgørende og for sagsøgte kendelig forudsætning, at genhusningsboligen var indrettet som en handicap- og ældrevenlig, idet lejemålet på Adresse 1, By netop var en visiteret handicap- og ældrevenlig bolig. Hertil anføres det, at sagsøgerne havde konkret behov for, at lejeboligen var indrettet handicap- og ældrevenligt. Dette skyldtes sagsøgernes fysiske tilstand og helbredsforhold, som nødvendiggjorde en del speci-fikke indretninger, herunder særligt gode toilet-/badeforhold med plads til plejepersonale og 2 separate soverum grundet natlige besøg fra hjemmeplejen. 7 Den tilbudte genhusningsbolig beliggende Adresse 2 var imidlertid ikke handicap-o g ældrevenlig og opfyldte ikke sagsøgernes behov til indretningen, og sagsøgerne blev alene genhuset, idet de blev stillet i udsigt, at udbedringen af tog 1-2 måneder, hvilket endte med at blive udvidet til 11,5 måned. Da genhusningsboligen ikke levede op til sagsøgernes særlige behov som værende handicap- og ældrevenligt, må det ud fra en konkret vur-dering lægges til grund, at boligen ikke var passende i

§ 86a’s forstand.

Det anføres således, at genhusningslejemålet beliggende Adresse 2, By, ikke levede op til kravene for en passende bolig, jf. almen-lejelovens § 86 a, stk. 1, hvorfor der også var mangler ved genhusnings-boligen. I forlængelse heraf anføres det, at manglerne var væsentlige, idet boli-gen ikke opfyldte sagsøgernes kendelige krav til indretning som handi-cap- og ældrebolig, som også fremgik at lejekontrakten, jf. bilag 1. Manglerne forringede dermed konkret det lejedes værdi for sagsøgerne. Det anføres hertil, at idet sagsøgernes krav til indretningen fremgik af aftalen, var det også sagsøgte påregneligt, at denne skulle præstere en genhusningsbolig, der var handicap- og ældrevenlig. Dermed anføres det, at sagsøgerne har krav på et forholdsmæssigt af-slag i huslejen for den tid, hvor de boede i genhusningsboligen, som var behæftet med væsentlige mangler, jf.

§ 18, stk.

1. Der bør gives afslag for hele genhusningsperioden fra
2. marts 2020 til
3. marts 2021, hvor sagsøgerne betalte kr. 6.856 for at bo i en mangel-fuld bolig. I den forbindelse fremhæves det, at det var en væsentlig og kendelig forudsætning for sagsøgerne, at lejeboligen var handicap- og ældrevenlig, og at sagsøgerne boede der i 11,5 måneder trods et tilsagn om maksimalt 2 måneder, hvorfor afslaget bør fastsættes til 50% af huslejen. Betaling af udgifter i forbindelse med flytning/opbevaring Dette krav er anerkendt fra sagsøgtes side. For en god ordens skyld anføres, at sagsøger har dokumenteret sine flytteudgifter, jf. bilag 4, hvorfor de har krav på dækning heraf, jf.

§ 86a, stk.

1,

1. pkt. Kravet har endvidere årsagssammenhæng med rotteproblemerne. ” Udlejer har i sit påstandsdokument anført: ” Til støtte for den nedlagte påstand bliver det gjort gældende, 8 at de af sagsøgerne påberåbte gener ved lejemålet Adresse 1 som følge af rotter ikke berettiger til et afslag i lejen, at sagsøgerne ikke i øvrigt har godtgjort, at der har været gener som har nedsat lejemålets brugsværdi, at de af sagsøgerne påberåbte gener i forhold til genhusningslejemålet ikke berettiger til et afslag, at det ved afgørelsen heraf bør indgå, at sagsøgte herunder ikke har væ-ret forpligtet til at stille et lejemål til rådighed for genhusning, og at det forhold, at genhusningsperioden blev af længere varighed end oprindeligt forventet, endvidere ikke i sig selv berettiger til et afslag. Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Efter bevisførelsen og de afgivne forklaringer lægger retten til grund, at der var problemer med rotter i lejemålet på Adresse 1, By på tidspunktet for Afdøde og Lejers indflytning den
2. november 2019 og frem til den
3. marts 2021, hvor lejemålet var udbedret, og Afdøde og Lejer flyttede ind igen. Efter de afgivne forklaringer lægger retten yderligere til grund, at rotteproble-met medførte lyd- og luftgener i lejemålet, samt at rotterne havde adgang til teknikskabet, der var et indbygget element i køkkenet, samt videre adgang til mindst én køkkenskuffe. På baggrund af ovenstående er det herefter bevist, at der ved indflytningen den
4. november 2019 og frem til afslutningen af udbedringen den
5. marts 2021, var en mangel ved det lejede, der har forringet det lejedes værdi for Afdøde og Lejer. Retten har herved lagt vægt på, at rotterne havde ad-gang til køkkenelementer, hvilket af sundhedsmæssige årsager må betragtes som særligt værdiforringende. Det følger af

§ 18, stk.

2, at lejere har ret til at kræve et afslag i lejen i perioden, hvor manglen har forringet det le-jedes værdi. Retten finder, at afslaget i denne sag passende kan sættes til halv-delen af huslejen. Boet efter afdøde og Lejer har alene påstået forholdsmæssigt afslag i lejen i perioden frem til genhusning. Påstanden vedrørende forholds-mæssigt afslag i huslejen i de fire måneder, hvor de beboede lejemålet forud for genhusning, tages herefter til følge med et beløb på 13.482 kr. 9 Udbedring af rotteproblemet gjorde det nødvendigt for lejerne midlertidigt at fraflytte lejemålet. Udlejer tilbød – og Afdøde og Lejer accepte-rede – midlertidig genhusning.

§ 86a, stk.

1 finder herefter an-vendelse uanset om Udlejer var forpligtet til at tilbyde genhusning eller ej, jf. be-stemmelsens stk. 2. Den midlertidige erstatningsbolig skal herefter være passende og ligge i kommunen. Lejerne fortsætter som lejere af den hidtidige bolig og fortsætter med at betale lejen for denne bolig. Lejerne bliver ikke lejere af den midlertidige erstatningsbolig, hvor udlejeren betaler lejen, jf.

§ 86a, stk.

1, jf. stk. 2. Retten lægger til grund, at Adresse 1 er et lejemål, som en lejer skal visiteres til af Gladsaxe Kommune. På baggrund af lejekontrakten lægger retten yderli-gere til grund, at lejemålet ikke var indrettet som en ældre- eller plejebolig. Vidne 1 har forklaret, at Adresse 1 opfyldte hendes forældres behov, navnlig fordi det var muligt at adskille soverummet hensigtsmæssigt, og at der var god plads på badeværelset. Adresse 2 kunne ikke indrettes på samme måde. Lejer var nødsaget til at sove i stuen, og størrelsen på badevæ-relset gjorde det svært for plejepersonalet at hjælpe Afdøde i bad. Uanset det anførte omkring Afdødes og Lejers særlige behov finder retten efter en samlet vurdering, at placeringen, indretningen og størrel-sen af Adresse 2 medfører, at lejemålet kan anses for at være passende bolig i

forstand. Udlejer frifindes herefter for påstanden om forholdsmæssigt afslag i lejen under den midlertidige genhusning på baggrund af lejemålets karakter. Udlejer har erkendt at skylde beløbet på 10.442,61 kr. i opbevaringsudgifter. Boet efter afdøde og Lejers påstand vedrørende opbevarings-udgifter tages herefter til følge. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 16.500 kr., samt 750 kr. i retsafgift, i alt 17.250 kr. Sagsø-gerne er ikke momsregistrerede. THI KENDES FOR RET: Udlejer skal til Boet efter afdøde og Lejer betale 23.924,61 kr. 10 Udlejer skal til boet efter Afdøde og Lejer betale sagsomkostninger med 16.500 kr. Udlejer skal til statskassen betale retsafgift med 750 kr. Beløbene skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 19-12-2023 kl. 13:03 Modtagere: Sagsøger Lejer, Sagsøgte Udlejer, Anden partsrepræsentant Vidne 1, Sagsøger Afdøde, Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Advokat (H) Jens Larsen