Mangler i lejebolig: når udlejer ikke vil udbedre

Mangler, der er til stede ved indflytningen, skal du meddele udlejeren skriftligt senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, ellers mister du retten til at gøre dem gældende (lejelovens § 91), medmindre manglen ikke kunne opdages ved almindelig opmærksomhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Mangler, der opstår senere, skal du anmelde straks, hvis udbedringen er uopsættelig, og ellers uden ugrundet ophold (§ 149, stk. 3). Udlejeren skal afhjælpe straks efter dit påkrav. Huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger efter, at sagen er oplyst, og afgørelsen kan indbringes for boligretten inden 4 uger (lov om boligforhold §§ 86 og 88). Krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje forældes som udgangspunkt efter 3 år.

1. Find ud af, hvem der har pligten. Udlejeren skal vedligeholde ejendommen og det lejede, herunder alle indretninger til afløb og forsyning med el, gas, vand og varme (lejelovens § 112, stk. 2). Den udvendige vedligeholdelse, dvs. alt andet end hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, ligger altid hos udlejeren i ejendomme, der er omfattet af huslejereguleringen (§ 115, stk. 2). Du har selv pligt til at vedligeholde låse og nøgler (§ 112, stk. 3).

   Tjek lejekontrakten for, hvem der har den indvendige vedligeholdelse. Står der intet, har udlejeren den. En klausul, der lægger mere på dig end loven tillader, er ugyldig, fordi reglerne er ufravigelige (§ 115, stk. 1). Et defekt komfur, en utæt vandhane eller et dårligt vindue er derfor næsten altid udlejerens problem, mens maling af vægge kun er dit, hvis det er aftalt.

2. Meld mangler ved indflytningen inden 2 uger. Boligen skal ved overtagelsen være rengjort, have hele ruder og brugelige låse til alle udvendige døre (§ 89). Gå boligen grundigt igennem den første uge: test vandhaner, afløb, radiatorer, el-installationer, hvidevarer, vinduer og døre, og kig efter fugtpletter og lugt af skimmel.

   Skriv senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse til udlejeren og opregn hver mangel med billeder. Skriv udtrykkeligt, at du vil gøre manglerne gældende. Gør du det ikke, mister du retten til at påberåbe dig dem (§ 91). Har udlejeren mere end én lejlighed, skal der også laves en indflytningsrapport (§ 90); skriv dine bemærkninger på den. Er I uenige om, hvorvidt boligen var mangelfuld ved indflytningen, afgør huslejenævnet det og kan pålægge udlejeren at udbedre (§ 92).

3. Dokumentér manglen grundigt. Tag daterede billeder og video, mål fugt eller temperatur, hvis det er relevant, og før en logbog over, hvornår problemet opstår, fx kolde radiatorer, vandindtrængning ved regn eller dage uden varmt vand. Gem kvitteringer for udgifter, fx affugter, ekstra varme eller rensning af indbo.

   Ved skimmelsvamp er det vigtigt at kunne vise, at årsagen er bygningen og ikke din brug af boligen, fx manglende udluftning. Får du en rapport fra en bygningssagkyndig eller et laboratorium, styrker det sagen betydeligt. Har du helbredsgener, så få dem noteret hos din læge. Din egen pligt er at behandle boligen forsvarligt og melde skader straks, når udbedringen ikke kan vente, ellers uden ugrundet ophold (§ 149). Melder du for sent, kan du selv blive ansvarlig for følgeskader.

4. Send et skriftligt påkrav til udlejeren. Skriv kort, hvad manglen er, hvornår den opstod, og hvad du kræver: at manglen udbedres inden en rimelig frist, fx 14 dage, eller straks ved akutte forhold som manglende varme eller vandskade. Vedlæg billeder, og skriv, at du ellers vil lade manglen udbedre for udlejerens regning, kræve forholdsmæssigt afslag i lejen og indbringe sagen for huslejenævnet.

   Send påkravet, så du kan bevise, at det er kommet frem, fx pr. mail med kvittering eller anbefalet brev. Påkravet er afgørende, fordi dine rettigheder efter § 95 først indtræder, når udlejeren ikke afhjælper straks efter påkrav. Giv udlejeren og håndværkere adgang til boligen; udlejeren må altid foretage uopsættelige reparationer uden varsel (§ 103, stk. 3).

5. Afhjælp selv for udlejerens regning, hvis udlejeren ikke reagerer. Afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter dit påkrav, kan du selv lade den afhjælpe og kræve udgiften dækket af udlejeren (§ 95, stk. 1). Brug en autoriseret håndværker til el, vvs og gas, indhent gerne et tilbud først, og send det til udlejeren med en sidste frist. Hold dig til det nødvendige; udgifter ud over en rimelig udbedring kan du risikere selv at skulle betale.

   Mangler det lejede lys, gas, varme eller lignende, kan du med fogedens bistand skaffe dig adgang til ejendommens installationer. Ved manglende forsyning med varme, varmt vand, el eller vand kan du også kontakte kommunen, som kan sørge for at få forsyningen genoptaget (§ 95, stk. 1, og kapitel 3 i lov om boligforhold). Modregn ikke udgiften i huslejen på egen hånd uden at være sikker på kravet; ubetalt husleje kan føre til ophævelse.

6. Kræv forholdsmæssigt afslag i lejen. Så længe en mangel forringer boligens værdi for dig, kan du kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen (§ 95, stk. 2). Afslaget fastsættes efter, hvor meget manglen påvirker brugen: en defekt emhætte giver lidt, mens et køkken, der ikke kan bruges, eller et soveværelse med skimmel kan give et betydeligt afslag. I en sag om rotter med adgang til køkkenet fastsatte Retten i Glostrup afslaget til halvdelen af lejen.

   Kræv afslaget skriftligt med en begrundet beregning og fra det tidspunkt, hvor udlejeren fik påkravet. Bliver I ikke enige, kan spørgsmålet indbringes for huslejenævnet, eller du kan anlægge sag ved boligretten. Krav op til 50.000 kr. behandles som småsag (retsplejelovens § 400).

7. Brug vedligeholdelseskontoen til indvendig vedligeholdelse. Har udlejeren den indvendige vedligeholdelse, skal der hvert år afsættes et beløb pr. m² på en konto for din lejlighed (lejelovens § 117; 46 kr. pr. m² i 2021-niveau, reguleret årligt). Inden 3 måneder efter hvert regnskabsår skal du have besked om, hvor meget der står på kontoen (§ 117, stk. 4).

   Du kan kræve, at udlejeren maler, tapetserer eller behandler gulve, når det er nødvendigt, og beløbet på kontoen rækker (§ 118, stk. 1). Står der mere end 3 års hensættelser, kan du kræve overskuddet brugt til andre rimelige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden, fx nyt køkkenbord (§ 118, stk. 2). Husk at stille kravet, før lejeaftalen er opsagt; derefter kan du ikke længere kræve det (§ 118, stk. 3).

8. Indbring sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet afgør tvister om udlejerens og lejerens vedligeholdelsespligt og om vedligeholdelseskontoen (§§ 114 og 124). Nævnet kan pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder inden en frist og samtidig bestemme, at lejen nedsættes, hvis fristen ikke overholdes (§ 114, stk. 2).

   Sagen indbringes skriftligt for nævnet i den kommune, hvor boligen ligger, med kontrakt, billeder, påkrav og korrespondance (lov om boligforhold § 82). Gebyret er 315 kr. i 2021-niveau og reguleres årligt; får du fuldt medhold, betaler udlejeren et langt større beløb til nævnet. Udlejeren får 2 uger til at svare, nævnet kan besigtige boligen med 1 uges varsel og skal afgøre sagen senest 4 uger efter, at sagen er oplyst (§§ 82, 85 og 86). Er ejendommen i dårlig stand, kan kommunen også selv indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler (§ 87).

9. Overvej ophævelse, erstatning og boligretten. Er manglen væsentlig, og afhjælper udlejeren den ikke straks eller inden rimelig tid, kan du hæve lejeaftalen (lejelovens § 96). Ophæv skriftligt og først efter et påkrav med en frist; er manglen udbedret, før du hæver, kan du ikke længere bruge den som grund. Ophæver du uberettiget, kan du hæfte for leje i opsigelsesperioden.

   Har du lidt tab, fx ødelagt indbo eller helbredsudgifter efter skimmelsvamp, kan du kræve erstatning, hvis skaden skyldes udlejerens forsømmelse (§ 97); ved personskade dækkes bl.a. helbredelsesudgifter og svie og smerte efter erstatningsansvarslovens § 1. Huslejenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten inden 4 uger (lov om boligforhold § 88). Søg fri proces, hvis din indtægt er lav, eller tjek retshjælpsdækningen i din indboforsikring (retsplejelovens § 325). Er boligen sundhedsfarlig, kan kommunen gribe ind efter byfornyelseslovens §§ 75–76.

• At tilbageholde huslejen: Lejeloven giver ikke en almindelig ret til at holde lejen tilbage. Betaler du ikke rettidigt, kan udlejeren ophæve lejemålet, selv om boligen har mangler. Kræv i stedet afslag og få det fastslået.
• At glemme 2-ugersfristen ved indflytning: Mangler, du ikke har meldt skriftligt senest 2 uger efter indflytningen, kan du som hovedregel ikke senere gøre gældende (lejelovens § 91).
• Kun mundtlige klager: Uden et skriftligt påkrav er det svært at bevise, hvornår udlejeren fik besked, og afslag og udgifter regnes typisk først fra påkravet.
• At sætte arbejder i gang uden påkrav og frist: Selvhjælp efter § 95 kræver, at udlejeren ikke har afhjulpet straks efter påkrav. Går du for hurtigt frem, kan du selv komme til at betale håndværkeren.
• At skimmel bliver forklaret med din brug: Udlejeren vil ofte påstå manglende udluftning. Sørg for at lufte ud og varme op, og få årsagen dokumenteret af en sagkyndig.
• At ophæve for tidligt: Er manglen ikke væsentlig, eller er den udbedret, før du ophæver, er ophævelsen uberettiget, og du kan hæfte for leje og udlejerens tab.
• At overse fristen for boligretten: Huslejenævnets afgørelse bliver endelig, hvis den ikke indbringes inden 4 uger.
• At opsige, før du kræver vedligeholdelse: Krav om indvendig vedligeholdelse efter § 118 kan ikke stilles, når lejeaftalen er opsagt.

Analysér mit dokument →Juridisk vejledningKontraktskabelonerLandets forside

Opdateret: 15.11.2026 · Kilder: Lejeloven §§ 89–93 – boligens stand ved indflytning og mangler på overtagelsestidspunktet (2-ugersfrist), Lejeloven §§ 95–97 og 101 – afhjælpning for udlejerens regning, forholdsmæssigt afslag, ophævelse og erstatning, Lejeloven §§ 111–115 – indvendig og udvendig vedligeholdelse og huslejenævnets påbud, Lejeloven §§ 116–118 og 124 – indvendig vedligeholdelseskonto, retsinformation.dk, EUR-Lex

Forklaringerne genereres ud fra den officielle lovtekst og er vejledende; kun den fulde tekst, som hver side linker til, er bindende. Europaius leverer juridiske oplysninger, ikke advokatydelser.