Obsah (15)

§ 42§ 113§ 271§ 309§ 292§ 335§ 275§ 334§ 276§ 29§ 336§ 100§ 101§ 6§ 127

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 113 lg-s 1 sätestatud viivise 2273 krooni 88 senti ja kahjuhüvitiselt 15 522 krooni 69 sendi suuruse viivise, ning

1. oktoobrist 2010 seadusejärgse viivise 124 724 krooni 77 sendilt kuni kohase täitmiseni. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda.
2. Kostja tunnistas hageja nõuet 16 003 krooni 96 sendi ulatuses, s.o tasumata üüri ja kõrvalkulude ning sellelt arvestatud viivise osas. Kostja vabastas korteri
3. septembril 2008, kuid ei vaielnud sellele vastu, et leping kehtis
4. detsembrini
5. Samas ei nõustunud kostja sellega, et korter oli tema valduses võtmete tagastamiseni
6. jaanuaril 2009, kuna faktiliselt oli korter hageja valduses juba enne
7. detsembrit
8. Lepingu p-s 8.1 sisalduv keeld tõendada väljakolimise fakti on tüüptingimus

§ 42lg 1 ja § 42 lg 3 p 11 kohaselt ja on seega tühine.

Just hageja vastuseisu tõttu allkirjastati üleandmisevastuvõtmise akt alles

1. jaanuaril
2. Hageja väited kahju kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Lepingu p-d 4.2.7 ja 8.1 on vastuolulised. Üleandmise-vastuvõtmise aktis ei ole hageja lepingueseme puudustele viidanud. Kostja tagastas korteri nõuetekohases seisus, tehes enne vajalikud remonttööd. Arvestada tuleb lubatud kulumist. Korter oli kasutuses
3. aastast ning selle aja jooksul tekib põrandale väiksemaid kriimustusi, värvid kuluvad ja tuhmuvad, mööbliesemed kuluvad, detailid lähevad katki ja vajavad väljavahetamist. Samuti kulub aastate jooksul külmkapp. Tüllkardina puudumist kostja ei märganud.
4. Harju Maakohus rahuldas
5. detsembri
6. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 16 003 krooni 96 senti (1022 eurot 84 senti), kahjuhüvitise 3000 krooni (191 eurot 73 senti) ning viivise 2813 krooni 96 senti (179 eurot 84 senti) ja viivise

§ 113

lg 1 teise lause järgi (

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas) 19 003 kroonilt 96 sendilt (1214 eurolt 57 sendilt ) alates

1. oktoobrist 2010 kuni kohase täitmiseni. Maakohus jättis menetluskuludest 17% kostja ja 83% hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled
2. novembril 2003 eluruumi tähtajalise üürilepingu tähtajaga kuni
3. detsember
4. Kostja võlgneb hagejale tasumata üüri ja kõrvalkuludena 16 003 krooni 96 senti ning sellele lisandub viivis. Kostja kolis korterist välja
5. aasta sügisel. Üleandmise-vastuvõtmise akti vormistasid pooled
6. jaanuaril
7. Korterivõtmed tagastas kostja
8. jaanuaril 2009 ja
9. veebruaril
10. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale 13 153 krooni 21 sendi suuruse kahjuhüvitise
11. aasta jaanuarikuus korteri valdamise eest ning kas kostja kasutuses olevale korterile tekkinud kahju on tekkinud tavapärase kulumise tõttu või kostja peab tasuma 94 132 krooni 95 sendi suuruse kahjuhüvitise.

§ 271

kohaselt kohustub üürileandja üürilepinguga andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 309lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega.

Pooled ei vaidle selle üle, et üürileping lõppes tähtaja möödumisega 31. detsembril 2008.

§ 292

lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulutusi, kui selles on kokku lepitud. Pooled on selles kokku leppinud (lepingu p 3.5). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on jätnud üüri ja kõrvalkulude eest tasumata 16 003 krooni 96 senti ning sellelt viivise 2273 krooni 88 senti (ajavahemiku eest kuni 25. oktoobrini 2010) ning viivise alates 26. oktoobrist 2010 kuni kohase täitmiseni

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevus 18 277 krooni 84 senti (16 003 krooni 96 sendi suurune võlg ja 2273 krooni 88 sendi suurune viivis 25. oktoobrini 2010) ning võlgnevuselt

§ 113lg 1 teise lause järgi viivis 26.

oktoobrist 2010 kuni kohase täitmiseni (

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas).

§ 335

kohaselt, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest nõuda kahjuhüvitisena mh üürilepingus kokkulepitud üüri. Lepingu p 8.1 kohaselt on kostja kohustatud eluruumide kasutamise lõppemisel üüritava pinna õigeaegselt vabastama ja selle täies korras normaalset kulumist arvestades hagejale vastava akti alusel üle andma. Akti puudumisel ei ole kostjal õigust viidata muudele tõenditele väljakolimise aja selgitamiseks. Lepingu p 8.2 kohaselt oli kostja kohustatud eluruumid vabastama hiljemalt lepingu kehtivuse viimasel päeval (s.o

1. detsembril 2008). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja vabastas korteri
2. aasta sügisel, kui kolis korterist välja, kuid korterivõtmed andis hagejale üle pärast üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamist
3. jaanuaril 2009 ja
4. veebruaril
5. Kostja ei tõendanud, et lepingu p 8.1 ei olnud poolte vahel eraldi läbiräägitav. Lepingu kehtivuse ajal pooled korduvalt muutsid ja täiendasid lepingut. Samas luges kohus lepingu p 8.1 teise lause

§ 275alusel tühiseks.

Viidatud lepingupunkt annab hagejale kui üleandmise-vastuvõtmise akti vormistajale võimaluse viivitada selle koostamise ja allkirjastamisega just ajani, mil tal on võimalik sõlmida uus üürileping järgmise üürnikuga, ning kohustada kostjat tasuma selle ajani kahjuhüvitisena üüri. Maakohus leidis, et on tõendatud, et kostja valdus üürilepingu esemele lõppes

1. detsembril
2. Kostja vabastas üürieseme ühe osa (koha garaažis) septembris 2008 ja hageja selle eest enam üüri ei nõudnud. Jaanuaris 2009 remontis hageja vaidlusalust korterit. Kostja ei elanud jaanuaris 2009 enam selles korteris ning ainult asjaolu, et pooled ei olnud vormistanud üleandmise-vastuvõtmise akti ja kostja ei saanud hagejale võtmeid tagastada, ei anna alust asuda seisukohale, et kostja valdas korterit
3. jaanuarini 2009 (asjaõigusseaduse (AÕS) § 39). Tulenevalt eelnenust ei ole hageja kahjunõue 13 153 krooni 21 senti
4. aasta jaanuari eest põhjendatud ja tõendatud ning seda ei tule kostjalt välja mõista.

§ 334

lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmise akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.

§ 276

lg 2 kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.

§ 334

lg 2 teise lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega. Lepingu p 4.2.7 kohaselt kohustus kostja hoidma eluruume heas korras, st sellises korras, nagu need olid kostjale üleandmise hetkel, või sellest paremas korras, ning tegema kõik nende säilimiseks ja puuduste likvideerimiseks vajalikud toimingud omal kulul, sh tegema vajadusel lepingu kehtivuse ajal sobiliku hoole ja kiirusega eluruumides omal kulul kõik vajalikud remondi-, hooldus- ja asendustööd, kooskõlastades kõik tehtavad ehitus- ja remonditööd eelnevalt hagejaga ja asjasse puutuvate ametkondadega. Lepingu p 8.1 esimese lause kohaselt on kostja kohustatud eluruumide kasutamise lõppemisel üüritava pinna õigeaegselt vabastama ja selle täies korras normaalset kulumist arvestades hagejale vastava akti alusel üle andma. Lepingu p 4.2.7 ja 8.1 tuleb

§ 29

lg-te 4, 6 ja lg 5 p 4 alusel tõlgendada koosmõjus selliselt, et kostjal on kohustus üürieset kasutades hoida seda korras, kuid arvestada tuleb seejuures normaalset kulumist. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on korterit viieaastase hariliku kasutamise järel kahjustanud üle hariliku kulumise määra ning tekitanud sellega hagejale kahju. Hagi tõendamiseks esitatud fotod, samuti HTH Köögid hinnapakkumine, arved ja kviitungid hageja väiteid ei tõenda. Fotodelt on näha tuhmunud ja tumenenud värve, kriimustusi seintel ja põrandas, määrdunud pistikupesi, tüübliauke ja konkse seinas, igapäevases kasutuses olnud vannitoa sanitaartehnikat ja sisustust, pliiti ja külmikut ning kardinaid.

§ 336

lg 1 kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Lepingu p 4.2.9 kohaselt kohustus kostja hüvitama kõik tema või temaga seotud isikute poolt hageja varale põhjustatud kahjud ja kulutused hageja esimesel nõudmisel. Seda, et kostja kahjustas ruume, ei tõenda ka ruumide üleandmisevastuvõtmise aktid, kuna

1. jaanuari 2009 akti on kantud üksnes see, et puudub suure akna tüllkardin väärtusega 3000 krooni. Poolte e-kirjavahetusest nähtuvalt on kostja enne korterist väljakolimist korterit koristanud, puhastanud ja parandanud. Asjaolu, et pooled
2. aasta sügisel arutasid korteri seisundit ja vajalikke parandusi, ei tõenda, et samad puudused olid korteris olemas ka
3. jaanuaril 2009, kuid akti neid ei märgitud. Seega ei ole tõendatud kostjale üüritud ruumide kulumine harilikust kulumisest suuremal määral ning hagejal puudub kostja vastu kahjustuste hüvitamise nõue, v.a nõue hüvitada 3000 krooni maksev tüllkardin, mille puudumist on kostja möönnud.

§ 100

järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 p-des 1 ja 6 ning § 113 lg-s 1 on sätestatud, et juhul kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise arvutuskäigule ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis 540 krooni 8 senti 3000 krooni suuruselt kahjuhüvitiselt kuni 25. oktoobrini 2010 ning alates 26. oktoobrist 2010 kuni kohase täitmiseni

§ 113

lg 1 teise lause järgi (

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub aastas 7%). Asjakohatu on kostja esitatud väljavõte majandusaasta aruandest. Seega maakohus leidis, et hagi on osaliselt põhjendatud ja tõendatud ning tuleb osaliselt rahuldada. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus 16 003 krooni 96 senti ja kahjuhüvitis 3000 krooni ning viivis 2813 krooni 96 senti (s.o 2273 krooni 88 senti + 540 krooni 8 senti) ning

§ 113lg 1 teise lause järgi viivis 19 003 kroonilt 96 sendilt 26.

oktoobrist 2010 kuni kohase täitmiseni.

1. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata 13 153 krooni 21 sendi suuruse kahjunõude (üürilepingu eseme tagastamisega viivitamine
2. aasta jaanuaris) ja 91 132 krooni 95 sendi suuruse kahjunõude (üürilepingu esemele tekitatud kahjustuste maksumus). Samuti vaidlustas hageja maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata viivise nõude. Hageja leidis, et kõik menetluskulud tuleb jätta kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
4. juuni
5. a otsusega maakohtu otsuse vaidlustatud osas ja tegi selles osas uue otsuse, millega rahuldas hagi. Ringkonnakohus vaatas apellatsioonkaebuse läbi vaidlustatud ulatuses. Kohtuotsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus hagi rahuldas, st 16 003 krooni 96 sendi suuruse võla, 3000 krooni suuruse kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmise osas. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 456 lg 4 järgi on kohtuotsus osalise vaidlustamise korral vaidlustamata osas jõustunud. Maakohus leidis, et kostja ei vallanud üüritud korterit
6. jaanuarini
7. Ringkonnakohus sellise seisukohaga ei nõustunud. Pooled fikseerisid sõnaselgelt
8. jaanuari 2009 üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 4, et üürilepingu ese loetakse üürileandja valdusse tagastatuks
9. jaanuaril
10. Seetõttu ei ole alust asuda dokumentaalselt tõendatud asjaolust erinevale seisukohale. Samuti ei nõustu ringkonnakohus sellega, et lepingu p 8.1 teine lause: "Akti puudumisel ei ole Üürnikul õigust viidata muudele tõenditele väljakolimise aja selgitamiseks." on tühine

§ 275

alusel.

§ 275

järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Ringkonnakohtu hinnangul nimetatud vastuolu ei esine ja samuti ei ole maakohus märkinud, millise sättega on kõnealune kokkulepe vastuolus. TsMS § 230 lg 1 kohaselt on pooltel õigus leppida kokku, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada. Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga, et lepingus lepingupoolte õigusi ja kohustusi ning vastutust reguleerivad sätted sellist õigust ei kitsenda.

§ 275

ei ole kõnealuse kokkuleppe suhtes kohaldatav ja maakohtu seisukoht, et see kokkulepe on tühine, on ebaõige. Maakohus leidis, et üürniku valdus lõppes väidetavalt 31. detsembril 2008. Selle seisukohaga ringkonnakohus ei nõustunud.

§ 335järgi tuleb tuvastada, millal üürnik lepingu eseme üürileandjale tagasi andis.

Tähtsust ei ole siinkohal asjaolul, et üürnik vabastas eluruumi juba

1. augustil
2. See ei ole samastatav lepingu eseme üürileandjale tagasiandmisega. Maakohus tuvastas, et kostja andis korteri võtmed üle
3. jaanuaril 2009 ja
4. veebruaril
5. Ringkonnakohus nõustus hageja seisukohaga, et AÕS § 36 lg 1 järgi on korteri võtmete üleandmine abinõu, mis võimaldab tegelikku võimu asja üle. Isik, kes, hoiab enda valduses korteri võtmeid, säilitab tegeliku võimu asja üle ka AÕS § 39 lg 1 mõttes. Seega valdas kostja korterit
6. jaanuarini 2009 ja on kohustatud hagejale tasuma kahjuhüvitisena üüri viivitatud aja eest 840 eurot 64 senti (13 153 krooni 21 senti). Põhjendatud on hageja nõue saada lepingu esemele tekitatud kahju eest 91 132 krooni 95 senti ehk 5824 eurot 46 senti hüvitist. Lepingu p 4.2.7 järgi pidi üürnik hoidma eluruume heas korras.

§ 334

lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele.

§ 334

lg 2 järgi vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustamise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Esitatud fotodest (I kd, tl 117-143) nähtuvalt ei ole tekkinud kahjustused käsitatavad hariliku kulumise, halvenemise ja muutustena. Harilikuks kulumiseks ei saa pidada auke parketis ja seinas, külmkapi detailide pragunemist jne. Kostja ei ole tõendanud, et asja kahjustumine ei tulenenud temast, samuti ei ole ta toonud välja oma vastutust välistavaid asjaolusid. Seega on hageja nõue kahju hüvitamiseks põhjendatud. Lisaks nõudis hageja kahjuhüvitiselt viivist alates 1. veebruarist 2009

§ 113lg-s 1 sätestatud määras.

1. detsembri 2010 seisuga oli kostja kahju hüvitamise kohustuse täitmisega viivitanud kokku 671 päeva ning viivise suuruseks oli 1021 eurot 31 senti ehk 15 980 krooni. Viivis moodustus põhisummalt 104 286 krooni 16 senti allpool kirjeldatud viisil. Perioodil
2. veebruarist 2009 kuni
3. juunini 2009 oli kokku 150 päeva ja viivise määr 9,5% aastas, kokku 260 eurot 21 senti ehk 4071 krooni 45 senti. Ajavahemikul
4. juulist 2009 kuni
5. detsembrini 2010 oli 521 päeva ja viivise määr 8% aastas, kokku 761 eurot 10 senti ehk 11 908 krooni 62 senti. Seega oli viivise suuruseks
6. detsembri 2010 seisuga 1021 eurot 31 senti ehk 15 980 krooni ning
7. detsembrist 2010 lisandub sellele viivis

§ 113lg-s 1 sätestatud määras kuni põhikohustuse täitmiseni.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 6. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kui ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb uue otsuse, siis tuleb tal võtta otsuses seisukoht poolte maakohtu menetluses esitatud kõikide väidete ja vastuväidete kohta. Ringkonnakohus ei ole võtnud seisukohta ega seletanud, miks mitmetel kostja väidetel ei ole asja lahendamisel tähtsust. Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud lepingu punkti 8.1 teist lauset: "Akti puudumisel ei ole Üürnikul õigust viidata muudele tõenditele väljakolimise aja selgitamiseks." See säte on tühine, kuna on ebamõistlikult piirav tüüptingimus (

§ 42lg 1 ja § 42 lg 3 p 11).

Samuti on see säte üürniku kahjuks seadusega sätestatust üürniku õiguste ja kohustustest kõrvalekalduv (

§ 275

). Isegi kui see säte kehtib, on selle kohaldamine hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu (

§ 6

lg 2), kuna lepingupoolest endast sõltuva asjaolu (üürileandja viivituse) ärakasutamine teisele lepingupoolele lisakohustuste tekitamiseks on ülekohtune ning kuritarvitab üürileandja õigusi. Kostja rõhutab, et praegusel juhul on kõik poolte sõlmitud dokumendid koostanud hageja ning kostja ei ole olnud võimalust üksikute lepingupunktide üle läbi rääkida. Samuti on tühine kokkulepe, et tarbijaga sõlmitud lepingus piiratakse üksnes üürniku tõendite esitamise õigust. Ringkonnakohus kohaldas vääralt

§ 335

, AÕS § 36 lg-t 1 ning AÕS § 39 lg-t 1, leides, et nende sätete kohaldamisel ei ole tähtsust, millal üürnik eluruumi vabastas, et eluruumi vabastamine ei ole samastatav lepingu eseme üürileandjale tagasiandmisega ning et korteri võtmete enda käes hoidmine võimaldab tegelikku võimu asja üle ning isik, kes hoiab enda valduses korterivõtmeid, säilitab tegeliku võimu asja üle. Need sätted ei sea vorminõudeid ega tingimusi üüritud eseme tagasiandmise ning valduse lõppemise tuvastamiseks, vaid sätete kohaldamisel tuleb lähtuda faktilistest asjaoludest. Riigikohus selgitas tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 üürilepingu eseme tagastamise kohta, et ruumide vabastamiseks on piisav, kui üürnik on ruumid vabastanud, teatanud sellest üürileandjale ning pole teinud üürileandjale takistusi ruumide valdamiseks ning et üürniku valdusse jäänud võtmekomplektil ei ole valduse üleandmise seisukohalt tähtsust. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja oli ruumid vabastanud ning et hageja oli ruumide vabastamisest teadlik. Samuti pole kostja kunagi takistanud hagejal üürilepingu eset vallata. Ringkonnakohus leidis, et kostjal tuleb hüvitada korterile tekitatud kahju, kuid ei põhjendanud, miks esitatud fotodel nähtuvad kahjustused ei ole käsitatavad hariliku kulumise, halvenemise või muutusena või miks harilikuks kulumiseks ei saa pidada auke parketis ja seinas, külmkapi detailide pragunemist jne. Ringkonnakohus ei seletanud, miks jäeti arvesse võtmata asjaolu, et hageja esitatud fotodel on tihti kujutatud detaile, millest pole võimalik tuvastada kriimustuse või mõne muu muutuse ulatust ega puuduse eemaldamiseks vajalikke toiminguid. Samuti ei võtnud ringkonnakohus seisukohta selle kohta, et hageja ei esitanud ühtegi eksperdi hinnangut ehitustehniliste puuduste kohta erinevalt kostjast, ning selle kohta, et hageja ei märkinud vaidlusaluseid puudusi üleandmisevastuvõtmise aktis.

§ 334

lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele.

§ 334

lg 2 järgi ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kostja arvates on eluruumi sihtotstarbelise kasutamise vältimatu tagajärg, et seintesse ja lakke tekib auke ning seinte ja põrandate katted saavad kohati kriimustada, värvid tuhmuvad ja mööbliesemed kuluvad. Külmkapi nagu mis tahes seadme pikaajalise kasutamise vältimatu tagajärg on see, et seadme pinnad saavad kriimustada, selle detailid võivad katki minna ja praguneda ning mingil hetkel amortiseerub seade täielikult ja muutub kasutamiskõlbmatuks. Ringkonnakohus kohaldas valesti

§ 127

. Isegi kui nõustuda, et üürilepingu eseme puudused ületavad harilikku kulumist, on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist ulatuses, mis arvestab harilikku kulumist. Hageja on nõudnud kahju hüvitamisena üürilepingu esemele tehtud remondi kulude summat, arvestamata hariliku kulumisega. Selliselt seadis ringkonnakohus hageja paremasse olukorda võrreldes olukorraga, milles hageja oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, ning hageja on säästnud kulud, mida ta korteriomanikuna oleks pidanud kandma korteri remontimiseks pärast seda, kui korterit on kümme aastat kasutatud. Ringkonnakohus pole arvestanud sellega, et külmkapp jäi korterisse kasutusele. Samuti ei ole kümme aastat kasutatud külmkapi väärtus 60% uue külmkapi väärtusest. 7. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Hageja rõhutab, et kostja ei andnud enne lepingu eseme üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamist hagejale üle lepingu esemele juurdepääsu võimaldavaid võtmeid. See, et üürnik lahkub üüritud ruumist koos varaga, ei ole samastatav üürilepingu eseme tagastamisega

§ 334lg 1 ja § 335 tähenduses.

Kassatsioonkaebuse väide tõendite ebaõige hindamise kohta on alusetu. Kostja ei ole selgitanud, milliseid tõendeid on ringkonnakohus tähelepanuta jätnud. Samuti leidis ringkonnakohus õigesti, et lepingu p 8.1 ei ole tühine

§ 275kohaselt.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et tagastatud ruumide seisund ei vastanud lepingujärgsele kasutamisele. Ringkonnakohus viitas põhjendatult lepingu p-st 4.2.7 tulenevale üürniku korrashoiukohustusele ning

§ 334

lg-test 1 ja 2 tulenevale üürniku kohustusele tagastada ruumid, mis vastavad heas korras hoitud ruumi tavapärastele tunnustele. Kui üürnik oleks lepingu kohaselt hoidnud ruume heas korras ehk sellises korras, nagu need olid üürnikule üleandmise hetkel, või sellest paremas korras, siis ei oleks ruumid olnud sellises seisundis, nagu need olid ruumide üleandmise hetkel. Esitatud tõenditele tuginedes on ringkonnakohus õigesti leidnud, et ruumide seisund ei vastanud lepingujärgsele kasutamisele. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 ja p 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. TsMS § 691 p 5 alusel tuleb jätta jõusse maakohtu otsus. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ning poolte apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulud jätta hageja kanda.
2. Pooled ei vaidle kassatsioonimenetluses selle üle, et kostja kolis vaidlusalusest korterist välja
3. aasta sügisel, kuid korterivõtmed andis hagejale üle pärast korteri üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamist
4. jaanuaril 2009 ja
5. veebruaril
6. Seetõttu vaidlevad pooled selle üle, kas kostja peab tasuma 13 153 krooni 21 sendi suurust kahjuhüvitist vaidlusaluse korteri valdamise tõttu
7. aasta jaanuarikuu eest. Samuti vaidlevad poole selle üle, kas korterile tekkinud kahju on tingitud tavapärasest kulumisest, mille tõttu ei pea kostja hagejale maksma 94 132 krooni 95 sendi suurust kahjuhüvitist. Kooskõlas TsMS § 688 lg-tega 3 ja 5 arvestab Riigikohus kassatsiooninõude põhjendatuse kontrollimisel vaid alama astme kohtu otsusega tuvastatud faktilisi asjaolusid ning ei kogu ega uuri uuesti madalama astme kohtutes kogutud, uuritud ja hinnatud tõendeid.
8. Maakohus leidis, et kostja valdus korterile lõppes üürilepingu tähtaja lõppemisega
9. detsembril 2008 ning seetõttu ei ole alust kostjalt välja mõista 13 153 krooni 21 sendi suurust kahjuhüvitist korteri valdamise eest
10. aasta jaanuaris. Lisaks luges maakohus lepingu p 8.1 teise lause

§ 275alusel tühiseks.

Vaidlusalune lause on sõnastatud järgmiselt: "Akti puudumisel ei ole Üürnikul õigust viidata muudele tõenditele väljakolimise aja selgitamiseks." Maakohus leidis, et see punkt annab hagejale kui üleandmise-vastuvõtmise akti vormistajale võimaluse viivitada selle koostamise ja allkirjastamisega ajani, mil tal on võimalik sõlmida uus üürileping järgmise üürnikuga.

§ 275

järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Ringkonnakohus maakohtu sellise seisukohaga ei nõustunud ja leidis, et kostja valdas korterit 30. jaanuarini 2009, kuna selle ajani ei olnud kostja hagejale korteri võtmeid üle andnud ehk kostja teostas tegelikku võimu asja üle AÕS § 39 lg 1 mõttes. Kolleegium siinkohal ringkonnakohtu seisukohaga ei nõustu.

§ 334

järgi on oluline üürieseme tagasiandmine sõltumata sellest, kas selle kohta tehakse üleandmise-vastuvõtmise akt. Seega on lepingu p 8.1 teine lause selle sättega vastuolus ja tühine

§ 275järgi.

Maakohus andis õige hinnangu lepingu p 8.1 teisele lausele, kui leidis, et selline regulatsioon on kostjat liialt piirav ning kokkulepe on seetõttu tühine

§ 275alusel.

Kuivõrd lepingu p 8.1 teine lause on tühine, võis kostja kohtumenetluses esitada muid tõendeid, tõendamaks, et ta vabastas korteri enne võtmete üleandmist. Seetõttu on ringkonnakohus ekslikult arvestanud üürieseme tagastamise osas ainult hageja koostatud üleandmise-vastuvõtmise aktiga, jättes muud tõendid tähelepanuta. Kolleegium soostub kassatsioonkaebuses tooduga, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 232 lg-d 1 ja 2, mille alusel tuleb kohtul hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning mitte ühelgi tõendil ei ole ette kindlaksmääratud jõudu.

§ 335

järgi võib üürileandja nõuda viivitatud aja eest kahjuhüvitisena üürilepingus kokkulepitud üüri, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi. Kuna maakohus leidis, et kostja andis üüritud asja hagejale tagasi üürilepingu tähtaja möödumisel, ei ole alust rahuldada hagi osas, milles hageja nõudis kahjuhüvitisena viivitatud aja eest 13 153 krooni 21 senti üüri. 11. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas korterile tekkinud kahjustused on korteri tavapärane kulumine. Kolleegium leiab, et maakohus on andnud asjas esitatud asjaoludele õige hinnangu, kui leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kostja on korterit viieaastase hariliku kasutamise järel kahjustanud üle hariliku kulumise määra ning tekitanud sellega hagejale kahju. Ringkonnakohus leidis, et esitatud fotodest nähtuvalt ei ole tekkinud kahjustused käsitatavad hariliku kulumise, halvenemise ja muutustena, ning samuti, et harilikuks kulumiseks ei saa pidada auke parketis ja seinas, külmkapi detailide pragunemist jne.

§ 334

lg 1 järgi peab üürnik asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmise akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.

§ 276

lg 2 kohaselt on üürnik kohustatud asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.

§ 334

lg 2 teise lause järgi ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise või muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega. Esmalt märgib kolleegium, et ringkonnakohus on jaganud valesti tõendamiskoormuse. Nimelt märkis ringkonnakohus, et kostja ei ole tõendanud, et asja kahjustumine ei tulenenud temast, samuti ei ole ta välja toonud oma vastutust välistavaid asjaolusid. Siinkohal juhib kolleegium tähelepanu sellele, et kui hageja leiab, et kostja üürnikuna on talle tekitanud kahju, kuna korter on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, tuli selle kohta tõendid esitada hagejal.

§ 336

lg 1 kohaselt peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudustest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Maakohus leidis põhjendatult, et 30. jaanuari 2009. a üleandmisevastuvõtmise akti on kantud üksnes suure akna tüllkardina puudumine (I kd, tl 27).

§ 336

lg 1 sõnatusest tuleneb, et kui üürileping on lõppenud ja üürnik annab asja üürileandjale üle, peab viimane kontrollima asja seisundit ja puudusi, mille eest üürnik vastutab, ja neist tuleb viivitamatult üürnikule teatada.

1. Kuna ringkonnakohtu otsuse tühistamise aluseks on see, et ringkonnakohus andis tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu, ei pea kolleegium vajalikuks saata asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus on tuvastanud vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud.
2. TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust. Kuivõrd maakohtu otsuse resolutsioon jääb jõusse, jääb jõusse ka maakohtus kantud menetluskulude jaotus, millega maakohus jättis 17% menetluskuludest kostja kanda ning 83% hageja kanda. Kuna ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada, muudab kolleegium apellatsioonimenetluse kulude jaotust. Apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 ja § 162 lg 1 alusel jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
3. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kostjale tasutud kautsjon. Kautsjoni on tasunud kostja eest Advokaadibüroo Sorainen AS. Kostja on kooskõlas TsMS § 149 lg-ga 8 teatanud Riigikohtule, et kautsjon tuleb tagastada Advokaadibüroo Sorainen AS-le. Ants Kull, Lea Laarmaa, Tambet Tampuu