Üüri tagatisraha tagastamine: mida teha

Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest, võite nõuda kogu tagatisraha tagastamist (VÕS § 308 lg 3). Puudustest, mis on tavalise ülevaatusega nähtavad, peab üürileandja teatama viivitamata korteri tagastamisel, vastasel juhul kaotab ta nendest tulenevad õigused (VÕS § 336 lg 1). Üürileandja nõue korteri halvendamise eest aegub kuue kuu jooksul korteri tagasisaamisest (VÕS § 338). Üürikomisjoni otsuse peale saab pöörduda maakohtusse 20 päeva jooksul otsuse kättesaamisest (üürivaidluse lahendamise seadus § 21).

1. Kontrollige üürilepingu tagatisraha tingimusi.

   Leidke lepingust tagatisraha summa, tagastamise tähtaeg ja tingimused, mille alusel üürileandja võib sellest kinni pidada. Eluruumi puhul võib tagatisraha olla kuni kolme kuu üür ning seda võib maksta kolmes võrdses osas (VÕS § 308 lg 1). Kui lepingus on lühem tagastustähtaeg, näiteks üks kuu, on see teile siduv, sest see on üürniku kasuks; Harju Maakohus on sellise kokkuleppe kehtivaks lugenud. Tingimus, mis on üürniku kahjuks seadusest halvem, näiteks tagatisraha automaatne jäämine üürileandjale ennetähtaegse lahkumise korral, on tühine (VÕS § 275). Samuti on tühine kokkulepe maksta lepingu lõppemisel muud kui tegelikku kahjuhüvitist, välja arvatud seaduses lubatud erandid (§ 334 lg 4).

2. Valmistuge korteri üleandmiseks.

   Koristage korter, viige ära oma asjad, kõrvaldage tekitatud kahjustused ja tasuge viimase kuu üür ning kõrvalkulud. Võtke välja esialgne üleandmisakt, kui see koostati: VÕS § 334 lg 1 järgi eeldatakse, et korter anti teile üle aktis kirjeldatud seisundis, ning sellega võrreldakse lõppseisundit. Kui algset akti ei olnud, otsige välja üürikuulutuse fotod ja sissekolimise ajal tehtud pildid. Kui lepingus on kirjalikult kokku lepitud, et peate lahkudes kõrvaldama ka hariliku kulumise, näiteks seinad üle värvima, kehtib see vaid sellisel juhul ja ainult ruumi enda, mitte mööbli kohta (§ 334 lg 2¹).

3. Koostage koos üürileandjaga üleandmisakt.

   Korteri tagastamisel peab üürileandja korteri üle vaatama ja teile viivitamata teatama puudustest, mille eest vastutate (VÕS § 336 lg 1). Paluge koostada kirjalik üleandmisakt, kuhu märgitakse ruumide seisund, puudused, võtmete arv ning vee-, elektri- ja gaasiarvestite näidud. Tehke ise kuupäevaga fotod ja video igast ruumist. Kui üürileandja võttis korteri vastu ilma märkusteta, kaotab ta õiguse nõuda hiljem nähtavate puuduste eest hüvitist; Harju Maakohus on leidnud, et üle kuu aja pärast lepingu lõppemist esitatud nõue seinaaukude eest oli hiline. Erand on varjatud puudus, mida tavalise ülevaatusega avastada ei saanud (§ 336 lg 2). Ärge allkirjastage akti, millega te ei nõustu, vaid lisage sinna oma eriarvamus.

4. Eristage harilikku kulumist kahjustusest.

   Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega (VÕS § 334 lg 2). Riigikohus on leidnud, et viieaastase elamise järel tuhmunud ja tumenenud värvid, kriimustused seintel ja põrandal, tüübliaugud ja kasutusjäljed sanitaartehnikal ei tõenda kahju üle hariliku kulumise. Kahjustus on näiteks põletusjälg tööpinnal, lemmiklooma kraabitud uks, katkine aken või suitsetamisest tekkinud lõhn, mis nõuab seinte värvimist. Mida kauem olete korteris elanud, seda rohkem kulumist on normaalne. Kahjustust ja selle tekkimist teie valduse ajal peab üldjuhul tõendama üürileandja, kuid teie peate vajaduse korral tõendama, et kahjustus ei tulenenud teist (§ 334 lg 2).

5. Nõudke tagatisraha kirjalikult tagasi.

   Saatke üürileandjale pärast korteri üleandmist e-kiri või kiri, milles märgite lepingu lõppemise päeva, tagatisraha summa, oma pangakonto numbri ja tähtaja, näiteks 14 päeva. Lisage üleandmisakti ja fotode koopiad. Kui üürileandja pidi tagatisraha hoidma pangas eraldi kontol, nõudke ka intressi, mis kuulub teile (VÕS § 308 lg 2). Kui üürileandja on teatanud konkreetsest nõudest, näiteks tasumata kõrvalkuludest, võib ta selle summa tagatisrahast maha arvata ja peab ülejäänu tagastama. Kõrvalkulude lõpparve puhul on mõistlik, et üürileandja peab kinni üksnes põhjendatud osa, mitte kogu summat. Kui üürileandja ei vasta, säilitage saatmise tõend.

6. Arvestage kahe kuu tähtaega.

   Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud teile oma nõudest, võite nõuda kogu tagatisraha tagastamist (VÕS § 308 lg 3). Tähtaeg hakkab kulgema lepingu lõppemisest, mitte väljakolimisest; kui kolisite enne tähtajalise lepingu lõppu välja, kuid lepingut ennetähtaegselt ei lõpetatud, algab tähtaeg lepingu lõppemisest. Pärnu Maakohus on leidnud, et kui üürileandja teatas nõudest tähtaja jooksul, näiteks maksekäsu avalduse kaudu, võis ta nõuded tagatisraha arvelt rahuldada. Pelgalt üldsõnaline teade, et „korteris on puudusi“, ilma konkreetse nõudeta ei pruugi tähtaega peatada. Kui üürileandja keeldub põhjustel, mis ei tulene üürilepingust, ei ole tal õigust raha kinni pidada.

7. Vaidlustage põhjendamatud mahaarvamised.

   Kui üürileandja arvab tagatisrahast maha remondi, koristuse või uue mööbli kulud, nõudke kirjalikult arveid, fotosid ja selgitust, miks tegemist ei ole hariliku kulumisega. Üürileandja võib nõuda üksnes tegelikku ja tõendatud kahju, mitte uue asja täishinda vana kulunud asja asemel. Kui üürileandja ei teatanud nähtavast puudusest korteri tagastamisel, on ta selle osas oma õigused kaotanud (VÕS § 336 lg 1). Üürileandja halvendamise eest hüvitise nõue aegub kuue kuu jooksul korteri tagasisaamisest (§ 338 lg 1 ja 2). Tehke kirjalik vastuettepanek, millist osa nõudest tunnistate ja millist mitte, sest osaline kokkulepe säästab aega ja kulusid.

8. Pöörduge üürikomisjoni või maakohtusse.

   Kui teie elukohas tegutseb üürikomisjon, näiteks Tallinnas või Tartus, võite esitada kirjaliku avalduse, milles märgite poolte andmed, nõude, põhjendused ja tõendid ning lisate üürilepingu ja üleandmisakti (üürivaidluse lahendamise seadus § 5). Üürikomisjon ei lahenda rahalisi nõudeid üle 3200 euro (§ 1 lg 1¹). Kui pool ei nõustu komisjoni otsusega, võib ta 20 päeva jooksul pöörduda maakohtusse, vastasel juhul otsus jõustub ja on täitmiseks kohustuslik (§ 21–23). Teise võimalusena esitage e-toimiku kaudu maksekäsu kiirmenetluse avaldus; riigilõiv on 3 protsenti nõudest, kuid mitte alla 65 euro (riigilõivuseaduse § 59 lg 6). Väike nõue lahendatakse maakohtus lihtmenetluses (TsMS § 405).

9. Kui olete üürileandja, tegutsege tähtaegselt.

   Vaadake korter üle selle tagastamise päeval ja märkige kõik nähtavad puudused kohe akti, sest hiljem teatatud nähtavate puuduste osas kaotate õigused (VÕS § 336 lg 1). Esitage üürnikule kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist kirjalik ja konkreetne nõue koos summa ja tõenditega, vastasel juhul peate tagatisraha tagastama (§ 308 lg 3). Kui nõue ületab tagatisraha, esitage ülejäänud osas maksekäsu avaldus või hagi kuue kuu jooksul korteri tagasisaamisest (§ 338). Hoidke tagatisraha pangas eraldi kontol, sest see ei kuulu teie pankrotivarasse ega ole teie võlausaldajatele kättesaadav (§ 308 lg 2 ja 4).

• Korteri üleandmine ilma aktita ja fotodeta: hiljem on raske tõendada, millises seisundis korter tagastati.
• Viimase kuu üüri jätmine tasumata „tagatisraha arvelt“ ilma üürileandja nõusolekuta on lepingurikkumine ja võib kaasa tuua viivise.
• Akti allkirjastamine, kuhu on kantud puudused, millega te ei nõustu, ilma oma eriarvamuseta.
• Hariliku kulumise eest maksmine: seinte üle värvimise või põrandate lihvimise nõue on lubatud vaid lepingus kirjalikult kokku lepitud juhul.
• Kahe kuu tähtaja arvestamine väljakolimisest, mitte lepingu lõppemisest, võib viia ennatliku nõudeni.
• Üürileandja jaoks: nähtava puuduse märkimata jätmine üleandmisel tähendab õiguste kaotust (VÕS § 336 lg 1).
• Sularahas makstud tagatisraha ilma kviitungita on raskesti tõendatav; makske ja nõudke tagasi pangaülekandega.
• Üürikomisjon tegutseb vaid osas omavalitsustes; väljaspool neid tuleb pöörduda maakohtusse.

Analüüsi minu dokument →ÕigusnõustajaLepingu näidisedRiigi avaleht

Uuendatud: 03.11.2026 · Allikad: Võlaõigusseadus § 308 (tagatisraha), Võlaõigusseadus § 334 (üüritud asja tagastamine, harilik kulumine), Võlaõigusseadus § 336 (ülevaatamine ja puudustest teatamine), Võlaõigusseadus § 338 (nõuete aegumine), riigiteataja.ee, EUR-Lex

Selgitused on loodud ametliku seadusteksti põhjal ja on orienteeruvad; siduv on üksnes täistekst, millele iga leht viitab. Europaius pakub õigusteavet, mitte advokaaditeenust.