Obsah (10)

§ 232§ 304§ 692§ 691§ 392§ 230§ 229§ 688§ 173§ 149

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja

) § 232 lgga 1 analüüsinud kogumis poolte esitatud tõendeid ning kujundanud nende alusel oma siseveendumuse. Tõendite teistsuguseks hindamiseks ei ole alust. Põhjendamatu on kostja taotlus määrata kordusekspertiis. Maakohus ei ole kordusekspertiisi määramata jätmisega rikkunud menetlusõigust. Maakohus asus õigesti seisukohale, et kostja taotlusest ei selgunud, millistele küsimustele ta soovis kordusekspertiisiga vastuseid saada. Ekspert viibis kohtuistungil ja kuulati seaduses sätestatud korras üle, pooled said eksperdile küsimusi esitada. Pärast eksperdi ülekuulamist avaldasid pooled, et neil ei ole eksperdile küsimusi. Seega leidis maakohus õigesti, et kõik eksperdiarvamuse väidetavad ebaselgused, vasturääkivused või puudused oli võimalik eksperdile esitatud küsimustega kõrvaldada ning kordusekspertiisi ei olnud vaja määrata. Maakohus on otsuse tegemisel õigesti tuginenud eksperdiarvamusele. Kuigi õige on kostja viide

§ 232

lg-le 2, mille järgi ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, ei ole asjas esitatud tõendeid, mis oleksid eksperdiarvamusega vastuolus või mille hindamisel kogumis eksperdiarvamusega pidanuks kohus jõudma teistsugustele järeldustele. Asjaolu, et kostja ei nõustu eksperdiarvamusega ei muuda eksperdiarvamust ebaõigeks. Hageja kulutuste hüvitamise nõue põhineb asjaolul, et kostja rikkus üürilepingust tulenevaid kohustusi ning seetõttu tekkis hagejale kahju. Maakohus on nimetatud kohustuste rikkumise õigesti tuvastanud ja enda järeldust ka nõuetekohaselt põhistanud. Kohus tuvastas, et üürilepingus leppisid pooled kokku, et pikaajalise üüriperioodi jooksul on üürnik kohustatud tegema omal kulul sanitaarremonti ning tegema vara säilitamiseks kõik toimingud omal kulul. Ekspert on oma eriteadmiste põhjal järeldanud, et ruumidel esinenud puudused ei ole normaalse kulumi tulemused. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks üürilepingu kehtivuse ajal või selle lõppedes teinud laoruumides sanitaarremonti üürilepingu p 7.2.5 kohaselt. Samuti ei esitanud kostja tõendeid selle kohta, et ta oleks hageja vara säilitamiseks teinud omal kulul toiminguid lepingu p 7.2.2 järgi. See, et kostja laskis ruumides teha põrandate süvapesu ning pesta lao ja kontoriruumide põrandad, panna uued lambid ning osas ladudes pahteldada, ei ole käsitatav sanitaarremondina. Seega ei ole tõendatud, et kostja hooldas ruume regulaarselt ja tegi sanitaarremonti. Ka ei ole tõendatud kostja apellatsioonkaebuses esitatud väide, et kostjale üleantud ruumid olid vaid ekspluatatsioonikõlbulikud. Tunnistaja A. Reits andis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et esimene ladu oli sissekolimisel väga heas korras, teine oli korda tegemata aga nad said seda kasutada ja kauba sisse panna. Eeltoodu alusel on maakohus õigesti asunud seisukohale, et kostjale etteheidetavad puudused on sellised, mille kõrvaldamise kulud peab kostja hagejale hüvitama VÕS § 334 lg 2 alusel. Maakohus on kahju suuruse määramisel tuginenud eksperdiarvamusele, mille kohaselt on puuduste kõrvaldamise maksumus suurem kui hageja esitatud nõudesumma. Seega on maakohus tekitatud kahju suuruse osas tuginenud asjakohasele tõendile ja otsust nõuetekohaselt põhistanud. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsuse osas, milles hagi rahuldati, tühistada ja saata asi ringkonnakohtule või maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja leiab, et ringkonnakohus rikkus

§ 304lg-t 1, jättes rahuldamata kostja taotluse teha kordusekspertiisi.

Kostja esitas vastuväite maakohtu tegevusele, millega maakohus jättis kordusekspertiisi tegemise taotluse rahuldamata. Seega sai kostja ringkonnakohtus tugineda menetlusnormide rikkumisele maakohtus. Kostja tõi apellatsioonkaebuses välja vasturääkivused eksperdiarvamuses. Eksperdil ei olnud võimalik tuvastada ruumide seisundit nende üleandmisel kostjale. Seetõttu ei saanud ekspert ka tuvastada, millised ruumide puudused olid olemas hagejale ruumide tagastamisel. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta jättis kordusekspertiisi määramata. Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 334 lg-t

1. Kohtud ei ole põhjendanud, miks ruumide kulumine, halvenemine ja muudatused ei kaasnenud nende lepingujärgse kasutamisega. Samuti ei põhjendanud maakohus, miks ta luges üldtuntuks asjaolu, et pikaajalise üürilepingu alusel kasutatavate laoruumide heas korras hoidmiseks tuleb teha sanitaarremonti vähemalt korra viie aasta jooksul. Kostja ei pidanud VÕS § 334 lg 2 kohaselt andma ruume hagejale üle paremas seisundis, kui hageja need kostjale üle andis, vaid seisundis, mis vastab nende lepingujärgsele kasutusele laoruumidena. Seetõttu ei saa lugeda ruumide laona kasutamisest tingitud väikseid muudatusi seintes või põrandas puudusteks, mille eest vastutaks üürnik. Hagis etteheidetud puudused olid tingitud ruumide tavapärasest kasutamisest või olid olemas juba kostjale ruumide üleandmise ajal. Kohtud ei ole põhjendanud, milliste tõenditega on tõendatud kahju olemasolu.
2. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb

§ 692

lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb

§ 691p 2 alusel saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

1. Hageja on esitanud kostja vastu kahjuhüvitise nõude, põhjendades seda asjaoluga, et kostja on rikkunud üürilepingust tulenevat üürilepingu lõppemisel üüritud ruumide heas korras tagastamise kohustust, kuna tagastatud ruumid olid puudustega. VÕS § 334 lg 1 esimese lause järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. VÕS § 334 lg 2 teise lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Üürilepingu p 7.2.13 kohaselt peab üürnik lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel ülesütlemisel tagastama äriruumid heas seisundis, arvestades normaalset kulumist. Seega on pooled üürilepingus üüritud asja tagastamise kohustuse leppinud kokku sarnaselt seaduses sätestatule. Tulenevalt eelviidatud sätetest peab hagi rahuldamiseks olema tuvastatud üüritud ruumide seisund nii kostjale (üürnikule) üleandmisel kui ka hagejale (üürileandjale) tagastamisel. Seejärel on võimalik iga hagis toodud puuduse osas hinnata, kas see on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses. Puuduste puhul, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses, tuleb hinnata, kas need on sellised, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kostja vastutab üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses, ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Kolleegium leiab, et kohtud ei ole tuvastanud asjaolusid, mis on hagi rahuldamise eelduseks. Tuvastatud ei ole, millises seisundis olid ruumid üürnikule üleandmisel. Sellest tulenevalt ei olnud kohtutel ka võimalik tuvastada, kas ruumide puudused, mida hageja hagis kostjale ette heidab, tekkisid ruumide kostja kasutuses oleku ajal või olid need juba varem olemas. Ei ole võimalik ka hinnata, kas ruumide puudused ületasid ruumide lepingujärgse kasutamisega kaasnevat tavapärast kulumist, kahjustusi või muutusi.
2. Ekslik on ringkonnakohtu hinnang, et maakohus on nõuetekohaselt kindlaks teinud, et kostja tekitas üürilepingu rikkumisega hagis nõutud kahju. Kolleegiumi arvates on maakohus üksnes tuvastanud, et kostja rikkus üürilepingu p-te 7.2.2 ja 7.2.
3. Maakohus ei ole tuvastanud, et nendes lepingupunktides sätestatud kohustuste rikkumine põhjustas hagejale kahju. On võimalik, et kõiki hagis ette heidetud puudusi ei oleks kostja saanudki üürilepingus kokku lepitud sanitaarremondiga kõrvaldada. Kohtud ei tuvastanud, et pooled oleksid leppinud kokku, et nendevahelises suhtes ei kehti VÕS § 334 lg 2 teises lauses sätestatu.
4. Tulenevalt käesoleva otsuse p-des 11 ja 12 nimetatud materiaalõiguse normide valest kohaldamisest on kohtud jätnud välja selgitamata ka poolte seisukohad ja esitatavad tõendid asja lahendamisel oluliste asjaolude kohta. Sellega on täitmata

§ 392lg 1 p-des 3 ja 4 sätestatud selgitamiskohustus.

Asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtus tuleb pooltele võimaldada esitada seisukohti ja tõendeid selle kohta, millises seisus olid ruumid kostjale üleandmisel ning kas ruumide puudused, mis tekkisid ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses, ületavad tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra. Kuna tegemist on asjaoludega, millele tuginevad hageja nõuded, siis on

§ 230lg 1 järgi tõendamise koormus temal.

Erandi sellest reeglist sätestab VÕS § 334 lg 1 teine lause, mille kohaselt eeldatakse, et asi anti üürnikule üle üleandmisaktis toodud seisundis, kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt (vt ka Riigikohtu

1. jaanuari
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-11, p 11). Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul selgitada, millised hagis toodud puudused on tekkinud ajal, mil ruumid olid üürniku kasutuses, ning seejärel võtta iga puuduse kohta seisukoht, kas tegemist on asja lepingujärgsel kasutamisel tekkinud puudusega, arvestades seejuures nii ruumide kasutamise otstarvet kui ka lepingus sätestatud poolte kohustusi.
3. Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele kordusekspertiisi kohta märgib kolleegium järgmist.

§ 304

lg 1 esimese lause kohaselt on kohtul eksperdiarvamuse ebaselguse, vasturääkivuse või puudulikkuse korral, mida ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega, õigus määrata kordusekspertiis. Eksperdiarvamus on

§ 229lg 2 järgi tõend.

Kuivõrd Riigikohus ei hinda

§ 688

lg 5 järgi tõendeid, ei ole Riigikohtul võimalik võtta seisukohta, kas eksperdiarvamus on vasturääkiv, nagu väidetakse kassatsioonkaebuses. Riigikohtul on üksnes võimalik kontrollida, kas kohtud on asjakohaselt põhjendanud kordusekspertiisi taotluse rahuldamata jätmist. Nii maa- kui ka ringkonnakohus põhjendasid taotluse rahuldamata jätmist mh sellega, et maakohtu istungil oli võimalik esitada eksperdile täiendavaid küsimusi.

§ 304

lg 1 kohaselt ei ole alust määrata kordusekspertiisi, kui eksperdiarvamuse puudused on võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega. Seega on kohtud kordusekspertiisi määramisest keeldumist asjakohaselt põhjendanud. 14.

§ 173

lg 3 teise lause alusel jääb menetluskulude jaotus ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. 15. Kostja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon

§ 149lg 4 esimese lause alusel tagastada.

Jaak Luik, Henn Jõks, Tambet Tampuu