RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikoht

) § 119 lg 2 kohaselt parandab kohustustehingu puuduse. Kinkijal ei olnud alust kinkelepingust 1 taganeda (võlaõigusseaduse (VÕS) § 268), sest hageja väidetav lepingudokumentide äravõtmine ning ebaviisakas suhtlus ei ole käsitatav jämeda tänamatusena kinkija ja tema lähedaste suhtes. Asjas ei ole tõendatud, et kinkijat oleks petetud (kallutatud kinkijat kinkelepingut 1 sõlmima tema tahte vastaselt ja ebaõigete andmete avaldamise teel (TsÜS § 90 lg 1, § 94 lg-d 1 ja 3).

1. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tartu Ringkonnakohus tühistas
3. detsembri
4. a otsusega maakohtu otsuse ja rahuldas hagi, tuvastades, et kinkeleping 1 ja asjaõigusleping on tühised. Ringkonnakohus kohustas kostjat andma nõusolek kanda kinnistu omanikena kinnistusraamatusse sisse hagejad võrdsetes mõttelistes osades. Kohtuotsus asendab TsÜS § 68 lg 5 tähenduses kostja sellekohast nõusolekut. Ringkonnakohus otsustas tühistada kinnistule seatud keelumärke pärast hagejate kandmist kinnistu omanikena kinnistusraamatusse võrdsetes mõttelistes osades. Ringkonnakohus jättis menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kostja kanda ja määras menetluskulud rahaliselt kindlaks. Ringkonnakohus leidis, et asjas esitatud tõendite kohaselt sõlmisid pooled suulise vahetuslepingu (VÕS § 254 lg 1), millega kinkija andis kinnistu kostjale ja sai vastu korteriomandi. Eeltoodut kinnitab kinkija, märkides hagiavalduses, et kostja ja tema elukaaslane tundsid huvi, kas kinkija oleks nõus kinnistu müüma, ja kostja pakkus välja vahetustehingu, mille kohaselt kinkija võõrandab kinnistu ja saab vastu korteri. Vahetustehingu kohta saavutatud kokkulepet kinnitas ka kostja, märkides vastuses hagile, et pooled sõlmisid vahetuslepingu ja kostja on kinkelepingu 2 sõlmimisega enda kohustuse täitnud. Kinkija tugines oma nõude täpsustuses tehingu tühisusele põhjusel, et kostja omaksvõtuga on tõendatud vahetuslepingu sõlmimine, kuid see vormistati kahe erineva kinkelepinguga. Pärast seda, kui kinkija tõi esile, et tehing oli näilik, muutis kostja oma õiguslikku positsiooni ja hakkas väitma, et vahetuslepingu kohta kokkulepet ei olnud. Kostja eeltoodud väiteid ei saa lugeda usaldusväärseks, kuna kostja kirjeldas vastuses hagile üksikasjalikult vahetuslepingu kokkuleppe sisu ja selle täitmise asjaolusid. Selline selgitus langeb kokku hagis toodud asjaoludega. Kostja kohtuistungil antud ütlustes on vastuolu, kuna tema sõnade kohaselt kaalus kinkija, kas valida kinnisasja müügi- või kinketehing, ning valis kiirema tehingu, milleks kostja arvates oli kinketehing. Pärast kinnisasja kinkelepingut ostis kostja elukaaslane korteri. Vahetuslepingu sõlmimisele viitavad ka tunnistajate (kinkija elukaaslase ja Kairi Soomeri) ütlused. Tõendite kohaselt ei soovinud kinkija kinnistu üleminekut oma tütardele ja soovides jätta viimastele muljet, et ta kinkis tasu vastu saamata kinnistu ära, vormistati kinnistu võõrandamine kinkelepinguna. Tegelikult tehti kolm tehingut - vahetusleping, mis on varjatud tehing sisesuhte jaoks, ja kaks varjavat tehingut, millega loodi ebaõige ettekujutus kolmandatele isikutele. Kõik asjas esitatud asjaolud viitavad sellele, et kinkija ei soovinud oma kinnistut ära kinkida, vaid soovis samaväärset vastusooritust. Kostja hilisem selgitus, et temal koos elukaaslasega hakkas kinkijast kahju ja nad otsustasid talle heast tahtest korteri kinkida, ei ole usutav ning on vastuolus kinkija ja tunnistajate ütlustega. Kui tehinguid saaks käsitada vahetustehinguna ning hinnata neid müügilepingu sätete alusel, tekiks tehingutes märgitud väärtuste vahel disproportsioon, mis viitab vastuolule heade kommetega. Kui aga tehingutes ei vasta väärtused tegelikkusele, siis on rikutud vorminõudeid. Pooled on sõlminud notariaalselt tõestatud näiliku varjava tehingu (kinkeleping), kuid varjatud tehing (kinnisasjade vahetusleping) oli suuline ja seega

§ 119lg 1 ja Ts

ÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Ka kinkelepingu 2 saab lugeda näilikuks ja tuvastada, et see on tühine tehing.

§ 119lg 2 kaudu saab muutuda kehtivaks üksnes vorminõuete puudusega kohustustehing.

Vaidlusalusel juhul ei ole tegemist vorminõuete rikkumisega, vaid tehingutahte puudumisega, st puudused olid tehingu sisus. Hagi tuleb rahuldada, kuna tuvastatud asjaoludel on kinnistusraamatu kande aluseks olev tehing tühine ja kostjal on kohustus anda

§ 65lg 1 alusel tahteavaldus kinnistusraamatu kande parandamiseks.

Kuna kinkeleping 1 on tühine, ei ole vaja anda hinnangut kinkelepingust 1 taganemise ja pettuse tõttu tühistamise õiguspärasusele. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 6. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega kehtima maakohtu otsus. Ringkonnakohus ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt ja kohaldas valesti TsÜS § 89 lg-t 1, kui leidis, et pooled sõlmisid varjatud tehinguna vahetuslepingu. See järeldus ei põhine tõenditel, on vastuolus mõlema poole seisukohaga ning ei ole eluliselt usutav. Ringkonnakohus kohaldas valesti ka menetlusõiguse norme, kui leidis, et kostja on maakohtus omaks võtnud, et pooled sõlmisid vahetuslepingu. Kostja ei ole oma positsiooni muutnud, vaid on olnud järjepidevalt seisukohal, et pooled sõlmisid kaks kinkelepingut. Isegi kui pooled oleks sõlminud vahetuslepingu, oleks see kehtiv. Ringkonnakohus kohaldas valesti TsÜS § 83 lg-t 1 ja

§ 119lg-t 2, kui leidis, et vahetusleping (varjatud tehing) on tühine.

Eeltoodu tõttu järeldas ringkonnakohus valesti, et kinkelepingud on tühised ning pooled peavad need tehingud tagasi täitma.

1. Hagejad vaidlesid kostja kassatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
3. Maakohus jättis hagejate nõude rahuldamata, leides, et kinkeleping 1 ei ole tühine ning sellest lepingust ei olnud alust taganeda ning seda tühistada. Ringkonnakohus rahuldas hagi (tuvastas kinkelepingu 1 ja asjaõiguslepingu tühisuse), tuginedes sellele, et kinkelepingud on näiliku varjava tehinguna tühised ning samuti on vorminõude rikkumise tõttu tühine varjatud tehinguna sõlmitud vahetusleping. Eeltoodut arvestades ei andnud ringkonnakohus hinnangut kinkelepingust 1 taganemise ja selle lepingu tühistamise õiguspärasusele.
4. Kassatsioonkaebuse kohaselt vaieldakse asjas selle üle, kas pooled on sõlminud näiliku varjava tehinguna kinkelepingud, millega varjati tegelikult teha soovitavat vahetustehingut. Juhul kui poolte tegelikuks tahteks oli sõlmida vahetusleping, vaidlevad pooled kaebuse kohaselt ka vahetuslepingu kehtivuse üle.
5. Ringkonnakohus kohaldas TsÜS § 89 ja tuvastas esitatud tõendite alusel, et vaidlusalused kinkelepingud on näilikud ja tühised ning pooled soovisid nende lepingutega varjata tegelikult teha soovitavat vahetustehingut (VÕS § 254). Viidatud sätte lg 1 kohaselt kohustuvad lepingupooled vahetuslepinguga vastastikku teineteisele üle andma eseme ja tegema võimalikuks eseme omandi või muu esemete käsutusõigust andva õiguse ülemineku. Eeltoodust tulenevalt sätestatakse vahetuslepinguga lepingupooltele vastastikused kohustused. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et praegusel juhul vahetuslepinguga lepingupooltele vastastikuseid kohustusi ei teki, sest tuvastatud asjaoludel on kinkelepingute poolteks erinevad isikud. Toimiku materjalide kohaselt on kinkelepingute poolteks (vastavalt kinkijaks/kingisaajaks) kinkelepingu 1 puhul kinkija/kostja ning kinkelepingu 2 puhul kostja elukaaslane/kinkija ja tema elukaaslane. Ringkonnakohus ei ole hinnanud, kas kinkelepingutega sai varjata vahetuslepingut olukorras, kus kinkelepingute poolteks ei ole samad isikud. Kassatsioonkaebuse kohaselt leiab kostja, et ringkonnakohtu eksliku seisukoha järgi on kostja vahetuslepingu sõlmimise maakohtus omaks võtnud. Kolleegium märgib, et tegemist ei ole faktiväitega nõustumisega, vaid õigusliku hinnanguga, mida ei saa TsMS § 231 lg 2 järgi omaks võtta.
6. Ringkonnakohtu seisukoha kohta

§ 119lg 2 kohaldamisel selgitab kolleegium järgmist. Ts

ÜS § 89 lg-st 3 tulenevalt ei tähenda näiliku tehingu tühisus seda, et tühine oleks ka varjatud tehing. Varjatud tehing kehtib juhul, kui see vastab sellise sisuga tehingu kehtivuse eeldustele, sh vorminõuetele.

§ 119

lg 1 järgi peab olema tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, notariaalselt tõestatud. Viidatud sätte eesmärgiks on kaitsta pooli notariaalse tõestamise funktsioonidega (nõustamine ja hoiatamine) majanduslikult oluliste tehingute tegemisel. Tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.

§ 119

lg 2 järgi saaks vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutuda kehtivaks, kui selle tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et viidatud säte ei kohaldu põhjusel, et tegemist ei ole vorminõuete rikkumisega, vaid tehingutahte puudumisega. Ringkonnakohus on leidnud, et pooled sõlmisid näilikud varjavad kinkelepingud, mille tegemiseks pooltel tahet ei olnud, ning varjatud tehinguna vahetuslepingu, mida pooled tegelikult teha tahtsid. Seega ei ole ringkonnakohtu järeldus, et puudused olid tehingu sisus, kooskõlas samas tuvastatud asjaoludega. Kui asudagi seisukohale, et pooled sõlmisid kinkelepingute varjamiseks vahetuslepingu, saaks kohustustehing olla vaatamata vorminõude rikkumisele

§ 119

lg 2 järgi kehtiv, kui käsutustehing on tehtud seaduses ettenähtud vorminõuet järgides ning kinnistusraamatusse on tehtud vastav kanne. Poolte soovitud varjatud tehingu kui vorminõuet järgimata tehtud kohustustehingu täitmisega (kinnisomandi üleandmine asjaõigusliku kokkuleppega ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse (

§ 641

)) muutub see

§ 119

lg 2 alusel kehtivaks, nagu õigesti märkis ka maakohus.

§ 119

lg 2 eesmärgiks on õiguskindluse tagamine olukorras, kus lepingu notariaalse tõestamise nõude hoiatamis- ja nõustamisfunktsioon on täidetud. Asjaõigusliku käsutustehingu notariaalse tõestamisega ning kinnistusraamatusse kande tegemisega on kõnealuse sätte eesmärk täidetud, mistõttu seaduses ettenähtud vorminõuet järgides sõlmitud käsutustehingu tegemine parandab kohustustehingu vormipuuduse (vt

§ 119lg 2 kohaldamise kohta nt Riigikohtu 9.

detsembri

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-09, p 17, samuti
2. novembri
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 14).
4. Ringkonnakohus tuvastas kinkelepingu 1 kui kohustustehingu tühisuse ja leidis, et tühine on ka kinnistusraamatu kande aluseks olev käsutustehing. Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et ringkonnakohus pole oma järeldust käsutustehingu tühisuse kohta põhjendanud. TsÜS § 6 lg-s 4 väljendatud abstraktsioonipõhimõtte järgi ei sõltu käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Riigikohus on selgitanud, et asjaõiguses kehtivast abstraktsiooniprintsiibist lähtudes tuleb asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. See tähendab ka seda, et võlaõigusliku ehk kohustustehingu tühisusest ei tulene iseenesest asjaõiguslepingu kui käsutustehingu tühisust (vt nt Riigikohtu erikogu
5. oktoobri
6. a otsus asjas nr 3-2-1-100-08, p 25; Riigikohtu
7. veebruari
8. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 31). Kohustus- ja käsutustehingut tuleb eristada ka siis, kui need sisalduvad samas lepingudokumendis (vt nt Riigikohtu
9. mai
10. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-09, p 12). Kui kehtetuks osutuvad nii kohustustehing kui ka käsutustehing või käsutustehing üksi, ei ole kinnisomandi omandiõigus kinnisasja omandajale üle läinud ning kinnistusraamatu kanne ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (omanikuna on sisse kantud vale isik). Riigikohus on selgitanud, et kirjeldatud juhtumil saab kinnistu tegelik omanik

§ 65

lg 1 alusel nõuda kinnistusraamatu kandest puudutatud isikutelt nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks. Nõusolekut saab TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 järgi asendada kohtuotsusega (vt nt viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 16;

1. veebruari
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 20;
3. septembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 28). Kui kohustustehing on kehtetu ja käsutustehing kehtiv, tuleb pooltel tehingu järgi saadu tagastada alusetu rikastumise sätete järgi (TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1). Riigikohus on selgitanud, et kirjeldatud juhtumil ei saa kinnisasja üleandja nõuet pidada

§ 65

järgseks nõudeks (kinnistusraamat ei ole ebaõige), ning kinnisasja üleandja nõue on suunatud võlaõigusliku nõudena omandi tagasikandmisele (sisuliselt asjaõiguslepingu sõlmimisele

§ 641järgi).

Kinnisasja üleandja võib kinnisasja omandajalt nõuda viimase notariaalset nõusolekut asjaõiguslepingu sõlmimiseks tühise lepingu alusel omandatud kinnisasja tagastamiseks. Kinnisasja omandaja nõusoleku (tahteavalduse) kinnisomandi tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 kohaselt asendada kohtuotsusega (vt nt viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 16;

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p-d 17 ja 18; viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 28).
3. Toimiku materjalide kohaselt on kostja elukaaslane esitanud Viru Maakohtule hagi hagejate ja kinkija elukaaslase vastu korteriomandi tagastamise nõudes (tsiviilasi nr 2-14-63136). Kohtu infosüsteemi andmetel rahuldas maakohus
4. jaanuari
5. a otsusega kõnealuse hagi ja kohustas hagejaid (kinkija pärijaid) ning kinkija elukaaslast andma nõusolek korteriomandi kohta kinnistusraamatusse tehtud omanikukande kustutamiseks, kanda korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kostja elukaaslane ning anda üle korteriomandi valdus (kohtuotsus asendab TsÜS § 68 lg 5 tähenduses kinkija elukaaslase ja hagejate kui kinkija pärijate vastavat nõusolekut). Kohtuotsuse põhjendustel ei ole kinkelepingud näilikud ega käsitatavad koosvõetuna vahetuslepinguna. Maakohtu hinnangul ei ole kinkeleping 2 tühine, küll aga on kostja elukaaslane sellest lepingust VÕS § 267 p 1 alusel kehtivalt taganenud ning hagejatel ja kinkija elukaaslasel on seetõttu kohustus saadu tagasi anda. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid kõnealuse maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Ringkonnakohus rahuldas
6. märtsi
7. a määrusega kostja elukaaslase taotluse ja peatas TsMS § 356 lg 1 alusel tsiviilasja nr 2-14-63136 menetluse kuni praeguses asjas (tsiviilasi nr 2-14-55766) tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Mõlemas kõnealuses tsiviilasjas esitatud faktilised asjaolud ja vaidluse käigus tekkinud õiguslikud küsimused on osaliselt kattuvad. Kolleegiumi hinnangul tuleks ringkonnakohtul seda arvestades kaaluda asja uuel läbivaatamisel mõlema tsiviilasja liitmist TsMS § 374 ja § 639 lg 1 alusel ühte menetlusse. Asjade liitmine säästaks menetlemisele kuluvat aega ja välistaks ohu, et sarnased asjad (mõlemas asjas tuleb lahendada küsimus sellest, kas menetlusosalised on sõlminud näilikud kinkelepingud, varjamaks sellega teha soovitud vahetustehingut) lahendatakse põhjendamatult erinevalt.
8. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel võtta esmalt seisukoht selle kohta, kas pooled on sõlminud näilikud kinkelepingud, varjates sellega tegelikult teha soovitud vahetustehingut (vt otsuse p 11). Juhul kui sõlmiti vahetusleping, tuleks hinnata selle kehtivust (vt otsuse p 12). Juhul kui vahetuslepingut ei sõlmitud, tuleb ringkonnakohtul poolte väidete ja esitatud tõendite alusel hinnata
9. mail 2014 sõlmitud lepingu tühistamise õiguspärasust ning lepingu kehtivust (lahus tuleb hinnata nii kohustustehingu kui ka käsutustehingu kehtivust - vt otsuse p 13). Kui kinkeleping on kehtiv, tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel anda apellatsioonkaebuse alusel hinnang kinkelepingust 1 taganemisele. Kinkelepingust VÕS § 267 p 1 alusel taganemise aspektist osutab kolleegium järgmisele Riigikohtu praktikale. Kolleegium on selgitanud, et "jäme tänamatus" kui hinnanguline kategooria peab VÕS § 267 p 1 järgi avalduma kingisaaja käitumises kinkija või tema lähedase suhtes (vt nt Riigikohtu
10. detsembri
11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p-d 26-27). Kolleegium märgib eeltoodule lisaks, et "jäme tänamatus" saab avalduda üldjuhul kingisaaja (mitte tema lähedase) käitumises kinkija või tema lähedase suhtes. Vastupidine seisukoht tähendaks kõnealuse sätte põhjendamatult avarat tõlgendamist. Riigikohus on lisaks selgitanud, et kohtul tuleb sellise käitumise hindamisel lähtuda kinkelepingu eesmärgist ning arvestada kõiki konkreetse juhtumi asjaolusid, nii teo objektiivset hukkamõistetavust kui ka kinkija subjektiivset hinnangut (vt nt Riigikohtu
12. veebruari
13. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-06, p 12). Samuti on kolleegium avaldanud seisukohta, et kinkijale lähedasele isikule kehavigastuse tekitamist või sellega ähvardamist võib pidada kinkelepingust taganemist õigustavaks asjaoluks, kui kingisaaja tegevus ei ole hinnatav hädakaitseks või hädaseisundis tehtud teona TsÜS §-de 140 ja 141 tähenduses (vt viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-153-06 tehtud otsuse p 16). Seega on Riigikohus andnud hinnangu kingisaaja käitumisele, mis seisnes kinkija lähedase isiku ähvardamises kehavigastuse tekitamisega. Seda, milline ähvardamine õigustab kinkelepingust taganemist, otsustab kohus konkreetseid asjaolusid silmas pidades, võttes arvesse ähvarduse tõsiseltvõetavust ja selle sisu. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eeltooduga arvestada ja otsustada seejärel hagejate (kinkija pärijate) hagi rahuldamise üle. Kui ringkonnakohus liidab praeguse asjaga tsiviilasja nr 2-14-63136, otsustab ta ühtlasi ka kostja elukaaslase hagi rahuldamise üle.
14. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada.
15. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon kostjale. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Villu Kõve