← Eesti

2-20-11256/51

Obsah (8)§ 29§ 21§ 20§ 46§ 15§ 22§ 34§ 721

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-20-11256 Määruse kuupäev Tartu, 21. detsember 2022 Kohtukoosseis Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Ants Kull ja Urmas Volens Kohtuasi Raissa

) § 21 kvooruminõuet ning selline nõue ei tulenenud ka KÜ põhikirjast. Seega pole alust tuvastada, et otsust ei võetud vastu kvoorumi puudumise tõttu. Avaldajad ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, millele tuginedes nad leiavad, et Narva linnale ei ole dokumente saadetud.

§ 29lg 2 ja § 20 lg 4 ei näe ette dokumentide kättetoimetamist.

Ainuüksi asjaolu, et Narva linn ei osalenud hääletamisel, ei tõenda, et dokumente pole talle saadetud. Seega ei ole rikutud ka koosoleku kokkukutsumise korda. Otsuse vastuvõtmisel tuleb lugeda hääli korteriomanike järgi. Otsuse tegemise ajal oli majas 55 korteriomanikku. Seega pidi otsuse vastuvõtmiseks selle poolt hääletama vähemalt 28 korteriomanikku. Avalduse kohaselt ei saa teise kaas- või ühisomaniku volituse puudumise tõttu arvestada korteriomandite nr 16, 27, 28, 34, 37 ja 43 omanike antud hääli. Igale korterile saadeti dokumendina üks otsuse eelnõu sõltumata korteriomanike arvust. Juhul, kui hääle andis üks korteriomanikest, võis KÜ-l tekkida mõistlik uskumine, et see isik hääletas ka teiste sama korteri korteriomanike eest. Kuna korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult korteriühistu liikmete mitmepoolne tehing, mida on võimalik heaks kiita, saab heaks kiita ka kirjalikul hääletamisel tehtud otsust. Seetõttu pole oluline, kas volikirjad ja kokkulepped vormistati enne või pärast hääletamist. Kuna korteri nr 16 ühisomanikud N. Danilova ja V. Danilov ei osalenud hääletamisel, siis tuleb lugeda, et nad hääletasid otsuste vastu, sama kehtib korteri nr 29 omaniku T. Gaidukova kohta. Samuti tuleb otsuse vastu hääletanuks lugeda korteri nr 10 omanik E. Pedajas, sest tema eest hääletas üürnik, kuid selleks puudub vormikohane volitus. S. Vangonenile kuuluva korteri nr 41 eest antud häält ei 2

(9)2-20-11256 saa häälte lugemisel arvestada, kuna puudub selgus, kes ja millisel õiguslikul alusel hääle andis. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et hääletamisel ei ole oma seisukohta esitanud N. Danilova, V. Danilov, E. Pedajas, T. Gaidukova ja S. Vangonen. Maakohus leidis, et kuigi protokollis puuduvad otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed, ei ole see selliseks seadusest ega põhikirjast tuleneva nõude rikkumiseks, mis annaks aluse otsus kehtetuks tunnistada. Kuivõrd otsuse vastuvõtmiseks oli vaja lihthäälteenamust, s.o 28 häält, tuleb lugeda, et hääletamisel võeti kehtivalt vastu otsuse p-d 1–
  1. Punktis 7 vastu võetud otsus on kehtetu, kuna selle vastuvõtmise poolt anti vähem hääli.
  2. KÜ esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada osas, milles avaldus rahuldati, ja teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata. Määruskaebuse kohaselt on korteriomanikud N. Danilova ja V. Danilov, T. Gaidukova ja S. Vangonen esitanud oma seisukohad otsuse kohta ja nad hääletasid p-s 7 nimetatud otsuse poolt.
  3. Avaldajad esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse tühistada osas, milles avaldus jäi rahuldamata, ja teha uue määruse, millega avaldus rahuldada või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Avaldajad ei nõustunud maakohtuga, et korterite nr 4, 19, 26, 27, 28, 34 ja 37 omanike häältega tuleb arvestada. Avaldajad leidsid, et lisaks rikuti koosoleku kokkukutsumise korda sellega, et mitme isiku omandis olevate korterite postkastidesse pandi ainult üks otsuse eelnõu koopia, kuigi seaduse kohaselt tuleb saata otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele. Narva linnale otsuse eelnõu ei saadetudki. Ei ole õige, et kui otsuse eelnõu allkirjastab vaid üks kaasomanik, siis saab tema häälega arvestada. Maakohus on valesti leidnud, et ei ole vahet, kas volitused ja kokkulepped vormistati enne või pärast hääletamist. Kuna volituste olemasolu häälte lugemisel on määrava tähtsusega, siis on volikirja puudumisel lubamatu häält arvesse võtta.
  4. Menetlusosalised vaidlesid teineteise kaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  5. Tartu Ringkonnakohus tühistas
  6. mai
  7. a määrusega maakohtu määruse avalduse osalise rahuldamise ja menetluskulude jaotuse osas ning tegi uue määruse, millega jättis avalduse täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. Ringkonnakohus rahuldas KÜ määruskaebuse ja jättis rahuldamata avaldajate määruskaebuse. Ringkonnakohtu hinnangul on ekslik maakohtu seisukoht, et juhul, kui korteriomand on mitme isiku kaas- või ühisomandis, on neist igal ühel üks hääl. Iga korteriomand annab hääletamisel ühe hääle. Seega oli üldkoosolekul võimalik anda 45 häält ja otsuse vastuvõtmiseks oli vaja selle poolt anda 23 häält. KÜ ei ole rikkunud kohustust saata otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele, sest

§ 21lg 2 ei reguleeri, kuidas tuleb otsuse eelnõu korteriomanikele saata.

Otsuse eelnõu koos majanduskava eelnõuga pandi korteriomanike postkastidesse ühes eksemplaris ja lisaks saadeti need elektronposti teel korteriomanikele, kes olid KÜ-le oma e-posti aadressi teatanud. Sellega on otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis saadetud kõigile KÜ liikmetele. Otsuse eelnõu postkasti 3

(9)2-20-11256 paneku ja seisukoha esitamise vahele jäi piisav aeg selleks, et korteriomanikud saaksid otsuse eelnõu kätte ja jõuaks sellega tutvuda. Ei ole tähtis, millal täpselt korteriomanikud otsuse eelnõu kätte said.

§ 21

lg 2 esimene lause ei nõua dokumentide kättetoimetamist, vaid üksnes edastamist, mida on praegusel juhul tehtud postkasti panekuga. Koosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud sellega, et igasse postkasti pandi otsuse eelnõu ühes eksemplaris, kuigi mõned korteriomandid on kaas- või ühisomandis. Koosolekust teatamise hindamisel on esmatähtis, et korteriomanik sai koosolekust tegelikult teada ja et tal oli võimalik oma arvamus avaldada. Need tingimused on praeguses asjas täidetud. Kui kaas- või ühisomandis olevate korterite postkasti pandi otsuse eelnõu, siis võib mõistlikult eeldada, et kõigil korteriomanikel oli võimalus otsuse eelnõuga tutvuda ja esitada selle kohta oma seisukoht. Avaldajad ei ole väitnud, et Narva linnale ei ole otsuse eelnõu postkasti pandud, ega ka seda, et Narva linn oleks teatanud puudutatud isikule

§ 20lg 4 järgi oma e-posti aadressi, kuhu talle tulnuks otsuse eelnõu saata.

Selliseid asjaolusid ei nähtu ka asja materjalidest. Juhul kui üldkoosolekul on tahteavalduse teinud esindusõiguseta isik, saab õigustatud isik selle hiljem heaks kiita. Seetõttu pole oluline, kas volikirjad ja kokkulepped vormistati enne või pärast üldkoosolekut. Seetõttu tuleb hääletamisel arvestada ka nende korteriomanike seisukohaga, kes on esitanud volikirja või kokkuleppe enda eest hääletamiseks. Ringkonnakohus leidis erinevalt maakohtust, et otsuse kõigi punktide vastuvõtmiseks anti piisavalt hääli. Protokolli kohaselt anti p-des 1 ja 5 nimetatud otsuste vastuvõtmise poolt 28 häält, p-des 2, 3, 4 ja 6 nimetatud otsuste vastuvõtmise poolt 29 häält ning p-s 7 nimetatud otsuse poolt 24 häält. Erinevalt maakohtust leidis ringkonnakohus veel seda, et arvestada tuleb ka N. Danilova ja V. Danilovi häälega, kelle eest hääletas nende tütar O. Prokopjeva. Esimestena nimetatud on volitanud oma tütart enda eest hääletama. Samuti tuleb arvestada korteri nr 29 omaniku T. Gaidukova häälega, sest KÜ esitas koos määruskaebusega volikirja, millega T. Gaidukova volitas end esindama A. Sborini, kes on T. Gaidukova eest hääletanud. Ka korteri nr 41 omaniku S. Vangoneni häälega saab arvestada, sest viimane avaldas, et hääletussedelil on kajastatud kõik otsused tema nõusolekul. Sellega on ta enda nimel hääletamise heaks kiitnud sõltumata ebaselgusest, kes teda esindas. Maakohus leidis õigesti, et korteri nr 10 omaniku E. Pedajase häälega ei saa arvestada, kuna otsuse poolt hääletas üürnik N. Kuznetsov, kuid selleks puudus E. Pedajase volitus ning viimane ei ole enda esindamist heaks kiitnud. Ülejäänud korteriomanike kohta on maakohus õigesti leidnud, et nende hääled lähevad arvesse, mistõttu on hääletusprotokollis valesti kajastatud ainult üks hääl (korteriomand nr 10). Seetõttu on üldkoosoleku otsuste nr 1–6 poolt hääletanud vajalik arv korteriomanikke (vastavalt 28 või 29) ning otsused on kehtivad. Samuti on otsuse p-s 7 nimetatud otsustuse vastuvõtmiseks antud piisav hulk hääli, kuivõrd selle punkti poolt on antud 23 häält. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 8. Avaldajad esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad kohtute määrused tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. 4

(9)2-20-11256 Määruskaebuse põhjenduste kohaselt leidis ringkonnakohus ekslikult, et korteriomanikule otsuse eelnõu saatmiseks piisab selle postkasti panekust. Kui korteris elab üürnik, tuleks saata otsuse eelnõu korteriomaniku tegeliku elukoha aadressile. Samuti tuleks otsuse eelnõu eraldi saata kõigile ühe korteri ühistele omanikele. Puudutatud isik võttis omaks, et ta ei saatnud Narva linnale otsuse eelnõu e-kirjaga. Kuigi Narva linn ei pruukinud olla teatanud enda e-posti aadressi, on see lihtsasti leitav linna ametlikult kodulehelt. Seega oleks pidanud puudutatud isik Narva linnale otsuse eelnõu saatma ning otsuse eelnõu postkasti panemisest ei piisanud. Kohtud leidsid ekslikult, et volikirjad saab esitada pärast hääletusprotokolli vormistamist. Hääletusprotokoll oleks pidanud sisaldama viidet volikirjale ja kui protokolli vormistamise ajaks volikirja esitatud ei olnud, ei oleks tohtinud esindusõiguseta antud hääli arvestada. Kui isik väidab ilma volikirja esitamata, et ta kedagi teist esindab, peaks korteriühistu juhatus vähemasti väidetavalt esindatavalt järele pärima, kas ta kiidab esinduse heaks. Seetõttu ei oleks tohtinud arvestada nende korteriomanike häältega, kelle volikirjad ja kokkulepped esitas puudutatud isik alles koos määruskaebusega maakohtu määruse peale. 9. KÜ vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 10. Kolleegium leiab, et kohtute määrused tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 477 lg 1, § 695, § 701 lg 3 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 järgi tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 järgi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus rahuldatakse. 11. Praegusel juhul on korteriomanikud võtnud vastu otsuse

§ 21

järgi ilma koosolekut kokku kutsumata (kirjalikul hääletusel).

§ 21

lg 1 sätestab, et korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata.

§ 21

lg 2 esimene lause sätestab, et korteriühistu juhatus saadab sama paragrahvi lg-s 1 nimetatud otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

§ 21

lg 2 teine lause sätestab, et korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kolleegium selgitab alljärgnevalt

§ 21lg 2 esimeses ja teises lauses sätestatut.

11.

  1. Kirjaliku hääletamise puhul kujutab tehtava otsuse eelnõu saatmine korteriomanikule endast kindlale isikule tahteavalduse tegemist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 mõttes. TsÜS § 69 lg 2 teise lause kohaselt loetakse eemalviibijale tehtud tahteavaldus kätte saaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Eeltoodust tulenevalt on korteriühistu kohustatud saatma otsuse eelnõu korteriomaniku elu- või asukohta ka juhul, kui korteriomaniku elu- või asukoht erineb korteriomandi asukohast. 11.
  2. Juhul kui otsuse eelnõu ei saadeta

§ 21

lg 2 esimeses lauses sätestatud nõuete kohaselt kõikidele korteriomanikele, saavad korteriomanikud esitada hagita menetluse avalduse sellise otsuse tühisuse tuvastamiseks või tugineda kohtumenetluses vastuväite esitamisega otsuse tühisusele (vt TsMS § 613 lg 1 p 4,

§ 29lg 2 ja TsÜS § 38 lg-d 2 ja 7; vt ka Riigikohtu 16. veebruari 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009/40, p 22). 5

(9)2-20-11256 Kolleegium leiab, et analoogia alusel kohaldub sellisel juhul

§ 29

lg 1 teises lauses sätestatu, millest tulenevalt võib korteriomanik, kelle suhtes rikuti

§ 21

lg 2 esimeses lauses sätestatud otsuse eelnõu saatmise kohustust, vastu võetud otsuse heaks kiita. Eeltoodu ei tähenda, et korteriomanik saaks otsuse eelnõu poolt või vastu oma hääle anda pärast juhatuse määratud tähtaega (

§ 21

lg 2 esimene lause), vaid seda, et ta nõustub tema suhtes toime pandud rikkumisega ning avaldab tahet olla vastu võetud otsuse kehtivuse poolt. Sellisel juhul muutub otsus kehtivaks tagantjärele, alates selle vastuvõtmisest. 11.3. Ka

§ 21

lg 2 teises lauses sätestatu rikkumise korral on kirjaliku hääletamise teel vastu võetud otsus tühine, kuid korteriomanik, kelle suhtes seda sätet rikuti, võib vastu võetud otsuse heaks kiita. Juhul kui korteriomanik, kelle suhtes

§ 21

lg 2 teises lauses sätestatut rikuti, siiski esitab oma seisukoha juhatuse määratud aja jooksul, ei saa ta hea usu põhimõttest tulenevalt hiljem nõuda otsuse tühisuse tuvastamist või esitada otsuse tühisuse vastuväidet. Eeltoodu kehtib ka olukorras, kus korteriomanik, kelle suhtes rikuti

§ 21

lg 2 esimeses lauses otsuse eelnõu saatmise kohta sätestatut (vt käesoleva määruse p 11.2), kiidab vastu võetud otsuse heaks. 11.

  1. Kuna praegusel juhul ei sätestanud seadus otsuse tegemise ajal tähtaega, mis oleks korteriomanikele tulnud anda otsuse tegemiseks seisukoha andmiseks, siis kohalduvad eeltoodud seisukohad praegusel juhul vaid siis, kui kõnealune tähtaeg oli sätestatud KÜ põhikirjas või kui põhikirja vastava sätte puudumise korral oli KÜ juhatuse määratud tähtaeg ebamõistlikult lühike, mis ei annaks korteriomanikele võimalust tähtaegselt oma seisukohta esitada ja võiks seeläbi olla otsuse vastuvõtmise korra oluliseks rikkumiseks TsÜS § 38 lg 2 esimese lause mõttes (vt ka Riigikohtu
  2. mai
  3. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9415/41, p-d 21 ja 22). 11.
  4. Kolleegium selgitab veel, et

§ 21

lg 2 esimeses ja teises lauses sätestatu rikkumisele saab kohtus tugineda iga korteriomanik, st ka see isik, kelle suhtes rikkumist toime ei pandud. Eeltoodu kehtib ka korteriomandi ühiste omanike suhtes (vt käesoleva määruse p 14).

  1. Kohtud on praeguses asjas jätnud hindamata, kas otsuse eelnõu oli saadetud nõuetekohaselt kõikidele korteriomanikele. TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. Kohus peab TsMS § 477 lg 7 kohaselt kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel (vt Riigikohtu
  2. aprilli
  3. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-3628/62, p 18;
  4. aprilli
  5. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-7846/33, p 14). 12.1.

§ 46

lg 3 sätestab, et kui korteriomanik ei ole korteriühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi, on korteriühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht. Seega saab praegusel juhul otsuse eelnõu panemist korteriomandite asukohtade järgsetesse postkastidesse seaduslikuks lugeda ainult nende korteriomanike puhul, kelle korteriomandite asukoha järgsed postkastid olidki nende elu- või asukoha postkastid, või siis nende korteriomanike puhul, kes ei olnud teatanud KÜ-le oma teistsugust elu- või asukoha postiaadressi. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei saa korteriühistu

§ 46

lg-le 3 tugineda olukorras, kus korteriomanik küll ei järginud selles sättes nimetatud teatamiskohustust, kuid korteriühistu pidi muudest asjaoludest (kui korteriomaniku selgesõnaline avaldus) tulenevalt aru saama, et 6

(9)2-20-11256 korteriomaniku elu- või asukoht on mujal. Kolleegiumi arvates pidi KÜ praegusel juhul mõistma, et Narva linna asukoht on mujal. 12.2. Samas on kolleegiumi arvates võimalik

§ 21

lg 2 esimeses lauses sätestatut järgida ka selliselt, et korteriühistu saadab otsuse eelnõu (ilma seda postkastidesse panemata) nendele korteriomanikele, kes on korteriühistule teatanud oma muu sidevahendi (sh e-posti), viimati nimetatud sidevahendi kaudu. 12.3. Kolleegiumi arvates kohaldub

§ 21

lg 2 esimeses lauses sätestatu puhul ka

§ 20

lg 4, mis sätestab, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja sama paragrahvi lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellele aadressile. Seega tuli kohtutel ka käesolevas asjas hinnata, kas otsuse eelnõu (

§ 21

lg 2 esimene lause) saadeti kõikide nende korteriomanike e-posti aadressidele, kes olid oma e-posti aadressi KÜ-le teatanud. 12.4. Kolleegium peab vajalikuks märkida veel seda, et kui mingi korteriomandi omanikud on ühised omanikud (

§ 15

) ning nad kõik on korteriühistule teatanud oma e-posti aadressi, siis tuleb otsuse eelnõu saata eelduslikult neile igaühele nende e-posti aadressile. Seda ei ole vaja teha vaid juhul, kui korteriomandi ühised omanikud on määranud korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks endi hulgast või kolmanda isiku näol ühise esindaja (esindaja), kelle e-posti aadress on korteriühistu juhatusele teatatud. Samuti kohaldub korteriomandi ühiste omanike puhul

§ 46lg 3 (vt selle sätte kohta käesoleva määruse p 12.1).

Juhul kui korteriomandi ühiste omanike elu- või asukoht asub neile ühiselt kuuluva korteriomandi asukohas ja nad ei ole teatanud korteriühistule oma e-posti aadressi või muud aadressi, siis piisab

§ 46

lg-st 3 tulenevalt sellest, kui nende ühisesse postkasti pannakse üks eksemplar otsuse eelnõust, välja arvatud juhul, kui korteriomanikud on teatanud, et otsuse eelnõu tuleb saata neile kõigile.

  1. Kohtud on valesti aru saanud sellest, kuidas kohalduvad TsÜS §-d 128 ja 129 kirjaliku hääletamise kui korteriomanike mitmepoolse tehingu (TsÜS § 67 lg 2 kolmas lause) korral. 13.
  2. Hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel on TsÜS § 33 lg 1 järgi tahteavaldus, millele kohaldatakse tehingu kohta sätestatut (vt nt Riigikohtu
  3. detsembri
  4. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-9475/52, p 9.1). Seega on tegemist ühepoolse tehinguga (TsÜS § 67 lg 2 teine lause). Ka

§ 21

järgi tehtava otsuse korral kujutab otsuse eelnõu poolt või vastu oma seisukoha avaldamine (hääle andmine) korteriomaniku tahteavaldust TsÜS § 33 lg 1 mõttes. 13.2. Juhul kui

§ 21

järgi tehtava otsuse korral esitab oma seisukoha otsuse eelnõu kohta korteriomaniku nimel isik, kellel puudub õigus korteriomanikku hääletamisel esindada, on selle korteriomaniku seisukoha esitamine kui ühepoolne tehing tühine TsÜS § 128 lg 1 järgi. Selline olukord ei too aga automaatselt kaasa kirjaliku hääletamise teel vastu võetud otsuse kui korteriomanike mitmepoolse tehingu tühisust TsÜS § 129 lg 1 järgi. Korteriomaniku seisukoha esitamise kui tehingu tühisus toob kaasa üksnes selle, et korteriomaniku antud häälega ei saa otsuse vastuvõtmisel arvestada (vt TsÜS § 33 lg 2). 13.3.

§ 22

lg 5 sätestab, et üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjaliku dokumendi (volikirja) nõue kehtib kolleegiumi hinnangul ka

§-s 21 sätestatud hääletamise puhul. See tähendab, et kui korteriomaniku eest esitab otsuse eelnõu kohta oma seisukoha isik, kes ei ole oma esindusõigust 7

(9)2-20-11256 volikirjaga tõendanud, ei tohi korteriühistu juhatus hääle andmist arvestada, välja arvatud, kui hääle andmine kiidetakse heaks (vt käesoleva määruse p-d 13.4–13.6). 13.4. Vaatamata sellele, et korteriomaniku hääle (poolt- või vastuhääle, vt

§ 21lg-d 2 ja 3) andmine kirjalikul hääletamisel kui tehing võib olla tühine Ts

ÜS § 128 lg 1 järgi, saab korteriomanik hääle andmise heaks kiita juhul, kui esinevad TsÜS § 128 lg-s 2 nimetatud eeldused. Arvestades TsÜS § 128 lg-s 2 sätestatut, on selline heakskiitmine eelduslikult võimalik, sest hääle andmine on suunatud kindlatele isikutele, kelle all tuleb mõelda teisi korteriomanikke kui hääletamise (tahteavalduse) adressaate. Lisaks peab esinema olukord, kus isik, kellele selline tehing oli suunatud, ei vaielnud tehingu tegemisele vastu. TsÜS § 129 lg 3 esimene lause sätestab, et kui isik on teinud tehingu esindusõiguseta või esindusõigust ületades, võib tehingu teine pool teha isikule, kelle nimel tehing tehti, ettepaneku tehing heaks kiita. TsÜS § 129 lg 3 teine lause sätestab, et heakskiit on kehtiv, kui see on avaldatud ettepaneku tegijale. TsÜS § 129 lg 4 sätestab, et kui isik, kelle nimel tehing tehti, ei avalda heakskiitu kahe nädala jooksul, arvates sama paragrahvi lg-s 3 nimetatud ettepaneku saamisest, siis loetakse, et ta ei ole tehingut heaks kiitnud. 13.5. Eeltoodud sätted kohalduvad ka

§ 21puhul.

See tähendab, et korteriühistu juhatus võib korteriomanikule, kelle nimel teine isik esitas esindusõigust omamata seisukoha kirjaliku hääletamise teel vastu võetava otsuse eelnõu kohta, teha TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi ettepaneku seisukoha esitamine (hääle andmine) kui tehing heaks kiita. TsÜS § 128 lg-s 2 nimetatud eeldused (vt käesoleva määruse p 13.4) esinevad kolleegiumi arvates juhul, kui korteriühistu (kelle kaudu korteriomanikud valitsevad korteriomandite kaasomandi osa eset, vt

§ 34lg 2) juhatus korteriühistu seadusliku esindajana teeb korteriomanikule, kelle nimel kirjalikul hääletamisel hääl Ts

ÜS § 128 lg-s 1 sätestatut rikkudes anti, ettepaneku otsuse eelnõu kohta seisukoha esitamine (hääle andmine) TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi heaks kiita. Samas võib korteriomanik, kelle nimel esindusõiguseta isik esitas kirjalikul hääletamisel seisukoha, hääle andmise heaks kiita ka omal algatusel. 13.6. Juhul kui hääletusprotokollist nähtuvalt (

§ 21

lg 4) arvestati kirjalikul hääletamisel korteriomaniku osalemisega (

§ 20

lg 2, § 21 lg 2 kolmas lause) ja tema esitatud seisukohaga kirjalikule hääletusele pandud küsimuse kohta (

§ 21

lg 3), ehkki seda korteriomanikku esindati kirjalikul hääletamisel esindusõiguseta, toob hääletamise heakskiitmine kaasa selle, et korteriomaniku osalemist ja tema esitatud seisukohta võeti otsuse tegemisel arvesse õigesti. Sellisel juhul esineb ka TsÜS § 128 lg-s 2 sätestatud ühepoolse tehingu heakskiitmise tingimus, mille kohaselt isik, kellele selline tehing oli suunatud, ei vaielnud tehingu tegemisele vastu. Eelnimetatud tingimust ei esine aga juhul, kui

§ 21

järgi otsuse tegemisel ei arvestatud korteriomaniku osalemisega ja tema esitatud seisukohaga kirjalikule hääletusele pandud küsimuse kohta põhjusel, et isikul, kes osales kirjalikul hääletamisel, puudus õigus korteriomanikku esindada. See tähendab, et sellisel juhul ei muuda korteriomaniku heakskiit otsuse eelnõu kohta hääle andmist (kas poolt või vastu) kui tehingut kehtivaks. Seega, kui korteriühistu juhatus on koostanud hääletusprotokolli

§ 21

lg 4 mõttes, ei saa seda protokolli muuta, lisades sinna varem esindusõiguse puudumise tõttu arvesse võtmata seisukohta põhjusel, et korteriomanik kiitis hiljem seisukoha andmise heaks. 8

(9)2-20-11256 13.
  1. Kohtud ei ole käesoleva asja lahendamisel eeltooduga arvestanud ning seega ka õiguslikult veenvalt ja tõendite alusel tuvastatud asjaoludega asjassepuutuvalt põhjendanud oma seisukohta, et osa korteriomanike hääle andmised on heaks kiidetud.
  2. Juhul kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud

§ 15

lg 1 esimese lause järgi teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt.

§ 15

lg 1 teine lause sätestab, et eeltoodu ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kolleegium leiab, et kui ühine omand on kantud kinnistusraamatusse, peab korteriühistu juhatus arvestama, et kirjalikul hääletamisel annab iga korteriomand eelduslikult ühe hääle (

§ 22lg 1 esimene lause, vt ka Riigikohtu 16.

veebruari 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009/40, p 14). Korteriomandi ühised omanikud saavad anda oma hääle ja esindusõiguseta isiku poolt nende nimel hääle andmise heaks kiita (vt käesoleva määruse p 13) kas üheskoos või peab selleks üks neist olema andnud teisele või nad olema ühiselt andnud kolmandale isikule volikirja. Kolleegium selgitab, et korteriomandi ühised omanikud saavad

§ 15

lg 3 ja § 22 lg 5 mõttest tulenevalt määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja ka etteulatuvalt. Kohtud ei ole ka eeltooduga käesoleva asja lahendamisel arvestanud ning seega õiguslikult veenvalt ning tõendite alusel tuvastatud asjaoludega asjassepuutuvalt põhjendanud oma seisukohta, et hääle andmised ühisesse omandisse kuuluvate korteriomandite osas olid kehtivad. 15.

§ 20

lg 2 sätestab, et korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Sama nõue kehtib

§ 21

lg 2 kolmanda lause kohaselt ka kirjalikule hääletamisele (vt selle kohta Riigikohtu

  1. veebruari
  2. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009/40, p 17). Kolleegium leiab, et kui korteriomanik kiidab heaks tema nimel hääle andmise (vt käesoleva määruse p-d 13 ja 14), siis on sellise heakskiitmisega ühtlasi kiidetud heaks ka hääletamisel osalemine

§ 21lg 2 kolmanda lause mõttes.

Praegusel juhul aga eelnimetatud säte ei kohaldu, sest enne 24. maid 2020 sätestas

§ 21

lg 2 teine lause, et juhul, kui korteriomanik ei teata sama paragrahvi sama lõike esimeses lauses nimetatud tähtaja jooksul, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu (vt ka

§ 721

). Seega ei ole praegusel juhul tähtsust, mitme korteriomandi omanikud või nende esindajad otsuse tegemisel oma seisukohta avaldasid. 16. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel alama astme kohtu otsustada sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest. (allkirjastatud digitaalselt) 9

(9)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.