KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Margo Klaar, Ulvi Loonurm, Mati Maksing Määruse tegemise aeg ja koht 22.07.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-14-55070 Kohtuasi Osaühingu AGR, Osa

) § 460 lg 1 ja § 477 lg 1 kohaselt. Maakohus jättis ekspertiisitasu 1200 eurot solidaarselt avaldaja I, Novamarki, Avantek Reali, Norden Investi ja avaldaja V kanda ning mõistis selle kulu Maleva 2h korteriomanikele nimeliselt välja. Muud menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda. 9.1. Maakohus tuvastas, et avaldajale I ja Novamarkile kuulub 2133/5030 Maleva 2n kinnistu kaasomandist (I kd, tl 18), Avantek Realile kuulub Maleva 2e kinnistu, Norden Investile kuulub Maleva 2g kinnistu ning avaldajale V kuuluvad Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistud. Maleva 2l kinnistu on jagatud 29.08.2019 korteriomanditeks registriosa nr 15572950, registriosa nr 15573050, registriosa nr 15573150, registriosa nr 15573250, registriosa nr 15573450, registriosa nr 15573550, registriosa nr 15573650, registriosa nr 15573750, registriosa nr 15573850, registriosa nr 15573950, registriosa nr 15574050, registriosa nr 15574150, registriosa nr 15574250, registriosa nr 15574350, mille maa sihtotstarve on kinnistusraamatu kohaselt tootmismaa. Maleva 2h korteriomanikele kuuluvad Maleva 2h kinnistul asuvad korteriomandid. 12 2-14-55070 9.2. Maakohus viitas, et Riigikohtu praktika kohaselt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise AÕS § 156 lg-st 1 tulenevateks eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (RKTKo 26.10.2006, 3-2-1-14-06, p 25). Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumisel ning juurdepääsu nõude lahendamisel huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. 9.3. Maakohus tuvastas Maa-ameti kaardiserveri väljavõtte alusel, et Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutelt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Maakohus hindas võimalikke juurdepääsuteid, Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanike huvisid ning Maleva 2h korteriomanike õiguste riivet nende kinnisasja kaudu juurdepääsutee määramisel. Mh alternatiivse (st mitte Maleva 2h kinnistu kaudu kulgeva) juurdepääsutee võimalikkuse tuvastamiseks tegi maakohus kaks vaatlust (22.04.2015; 16.11.2017). 9.3.1. Maakohus tuvastas vaatlusel, et ligipääs Maleva 4 kinnistule puudub – nimetatud kinnistu piirile on rajatud aed ning avatud ligipääsu ei ole. Maleva 4 kinnistult paistis pinnasega tee (22.04.2015. a vaatlus, foto nr 13). Seega tuleks avaldajatel teha olulisi väljaminekuid, mh rajada asfaltkattega tee, mis oleks piisav sõidu- või veoautodega sõitmiseks. 9.3.2. Maakohus jõudis vaatluste käigus seisukohale, et juurdepääs Laevastiku tänava (avalikult kasutatav tee) kaudu oleks ebamõistlik, avaldajaid ülemäära koormav ning põhjustaks omandiõiguse riivet enamatele kui Maleva 2h korteriomanikele. Laevastiku tänaval on elamud vahetult tee ääres (22.04.2015. a vaatlus, foto nr 12). Kuna Laevastiku tänava ääres asub rohkem kui üks korterelamu, oleks isikuid, kelle õigusi juurdepääsutee riivaks, enam kui Maleva 2h kinnistu kaudu juurdepääsu tagamisel. Maakohus hindas, kas Laevastiku 3m, Laevastiku 3i, Laevastiku 3j, Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistute kaudu oleks Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele võimalik pääseda. Maakohus tuvastas, et tee Laevastiku 3m ja Laevastiku 3i kinnistutel on kõva pinnasega ning viib avalikult kasutatavale Laevastiku tänavale (22.04.2015. a vaatlus, fotod nr 10, nr 10a). Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistud on kaetud asfaltkattega, raskeveokid mahuvad liiklema, kuid Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistu piiril on kaldega kurv (22.04.2015. a vaatlus, foto nr 5) ja selle teelõigu pinnas ei ole mõeldud raskeveokite kandmiseks. Maakohtu hinnangul oleks Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistute piiril asuv kaldega kurv (tee laius 3,5

m)väga kitsas raskeveokitele manööverdamiseks. Kaldega kurvi tasandamine ja laiendamine oleks töömahukas ning vahetult tee kõrval kasvavate puude tõttu võimatu. Maleva 2g, Laevastiku 3j, Maleva 2g ja Maleva 4 kinnistute piiril on aed (22.04.2015. a vaatlus, foto nr 8). Maakohus tuvastas, et kuigi Maleva 4g hoone ja Laevastiku 3j hoone vahelisel alal pargivad autod ning Maleva 2g kinnistu tagumises küljes on ladustatud autod ja autovrakid (22.04.2015. a vaatlus, fotod nr 6 ja nr 7), on need võimalik eemaldada ega ole takistuseks juurdepääsu rajamiseks nimetatud kinnistute kaudu. Maakohus viitas, et kui juurdepääs tuleks Laevastiku tänava kaudu, oleks Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele pääsemiseks vaja läbida mitmeid väravaid. See võib osutuda probleemiks turvapatrulli ligipääsu puhul ning põhjustada veoautode jaoks edasi-tagasi manööverdamisi ja libedaga ohtlikke olukordi (Avantek Reali 04.09.2017. a seisukohale lisatud skeem, vaatlusel tajutu). 9.4. Maakohtu hinnangul ei olnud tähtis juurdepääsutee pikkus, vaid selle võimalikkus. Menetlusosaliste huvide kaalumisel tuleb mh arvestada väljakujunenud tavaga ning arvestada kõiki võimalikke juurdepääsu alternatiive. Määrav ei ole mitut kinnisasja juurdepäästee läbib 13 2-14-55070 (RKTKm 17.05.2010, 3-2-1-42-10, p 24). Kui juurdepääsu kasutamiseks on väljakujunenud tava, peab juurdepääsutee teise kohta määramiseks olema mõjuv põhjus (RKTKo 12.04.2004, 3- 2- 1- 45- 04, p 16). Juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb kaaluda, milliseid kulutusi peab juurdepääsu soovija tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas teise isiku kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla juurdepääsu taotleja jaoks oluliselt odavam ja teise kinnisasja omanikku vähem koormav (RKTKo 12.04.2004, 3-2-1-45-04, p 14). Kuigi teoreetiliselt oleks võimalik juurdepääs Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele ka alternatiivseid teid mööda (Maleva 4, Laevastiku tänava kaudu), oleksid avaldajate kulutused oma kinnisasjadelt avalikule teele pääsemiseks maakohtu hinnangul märkimisväärsed. Maleva 2h kinnistu juurdepääsuõigusega koormamine on Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanike jaoks oluliselt odavam. 9.5. Menetlusosalised ei vaielnud, et Maleva 2e, Maleva 2f, Maleva 2g, Maleva 2l (maakohtu lahendis ekslikult märgitud 2m) ja Maleva 2n kinnistute omanikud liikusid oma kinnistutele seni Maleva 2h kinnistu asfalteeritud tee kaudu, mida kasutati ka enne 2004. aastat. Maleva 2h kinnistu maa sihtotstarve oli tootmis- ja ärimaa, enne kui 19.02.2004 väljastatud ehitusloa nr 2289 alusel rekonstrueeriti Maleva 2h kinnistul asuv korterelamu ja Tallinna Linnavalitsuse 04.08.2004. a korraldusega nr 1536-k muudeti Maleva 2h kinnistu sihtotstarve elamumaaks. Tallinna linn määras olemasoleva juurdepääsu üle Maleva 2h kinnistu (Tallinna Linnavalitsuse 18.01.1996. a korraldus nr 93.k ja 04.09.1998. a korraldus nr 5257-k). Juurdepääsutee üle Maleva 2h kinnistu ei vaja uue tee loomist ega rajatiste eemaldamist, kuna ajalooliselt on juurdepääsutee olemas. Seega ei kaasne Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanikele juurdepääsu võimaldamisega lisakulusid. Maakohus määras juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt (Maleva
tn)avaldajate kinnistutele Maleva 2h kinnistu kaudu, kuna see oli kooskõlas väljakujunenud tavaga ega eeldanud avaldajatelt täiendavate kulutuste tegemist uue tee loomisel või rajatiste eemaldamisel. 9.6. Maakohus määras juurdepääsu Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukiga (RKTKo 27.09.2005, 3-2-1-85-05, p 21). Kuna Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistuid kasutati majandus- ja kutsetegevuses, leidis maakohus, et vaidlusalustele kinnistutele peab pääsema ka veoautoga piiramatu arv kordi. Liiklus oleks tööpäevadel ja -aegadel, kuna avaldaja I, Novamark, Avantek Real, Norden Invest ja avaldaja V on tööstusettevõtted. Maakohus arvestas mh Tallinna linna ja Maleva 2h korteriomanike liiklusohutust ja -koormust puudutavaid seisukohti, ekspertiisiakti ning viitas, et Maleva 2h korteriomanikud on teinud samme tagamaks ohutu liiklemine Maleva 2h kinnistu kortermaja esisel teel. Liiklejad peavad õueala liiklusreeglitest kinni pidama. Maakohus arvestas Maleva 2h korteriomanike huve, asjaolusid, et avaldaja I, Novamark, Avantek Real, Norden Invest ja avaldaja V tegutsesid äritegevuses ning Maleva 2l kinnistu on jagatud korteriomanditeks, mille maa sihtotstarve on tootmismaa, ning määras juurdepääsu üle Maleva 2h korterelamu ees asuva tee tööpäevadel alates kella 08.00-st hommikul kuni kella 08.00-ni õhtul. Seeläbi on tagatud tööajal Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanikele võimalus oma kinnistutele pääseda ning Maleva 2h korteriomanikele õhtu- ja öötundidel ning puhkepäevadel rahu ja vaikus. Selliselt määratud juurdepääs tagab ka suurema liiklusohutuse aegadel, mil kodus on rohkem elanikke (sh lapsi), ehk puhkepäevadel ning õhtuti pärast tööd, kooli ja lasteaeda. 9.7. AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu kasutamise tasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus (RKTKo 27.09.2005, 3-2-1-85-05, p 24). Juurdepääsutasu on ennekõike vajalik, et hüvitada kinnisasja omaniku omandiõiguse riive ja katta kohustuste täitmiseks tehtavad mõistlikud kulud (TlnRnKm 05.02.2014, 2-12-16850). Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja 14 2-14-55070 omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed. Samuti juhul, kui koormatud kinnisasja omanik olemasolevat või juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ise kasutab (RKTKo 29.06.2017, 3-2-1-31-17, p 15.2). 9.7.1. Maakohus tuvastas 07.12.2020. a ekspertiisi alusel, et hinnatava juurdepääsutee puhul ei kavandata kinnistu äralõiget ega selle võõrandamist, sest juurdepääsuteed kasutavad ja vajavad juurdepääsuks ka Maleva 2h korterelamu elanikud. Ekspert hindas hüvitatavat kahju, mis tuleneb hinnatava juurdepääsutee kasutamisest ärilise otstarbega Maleva 2e, Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2l, Maleva 2f ja Maleva 2g kinnistute teenindamiseks ja juurdepääsuks. Võimaliku kaasneva kahju hindamisel oli oluline, et hinnatav juurdepääsutee eksisteeris ja seda kasutati naaberkinnistute teenindamiseks enne korterelamu 2004. aastal rekonstrueerimist. Kaasnev kahju ei saanud tekkida elamispindade turuväärtuse vähenemise (või muu asjaolu, nt potentsiaalse lisaehitusõigus) tõttu, sest elamispindade müügi hetkel oli juurdepääsutee olemas. Erinevus võib potentsiaalselt tuleneda liiklusintensiivsuse kasvust, kuid seda ei ole võimalik adekvaatselt mõõta. Kuna tegemist on ajaloolise juurdepääsuteega, mis teenindab ka hinnatavat kinnistut, ei kaasnenud ka kahju ega saamata jäänud tulu. Maleva 2h kinnistu harilik väärtus oli 07.12.2020. a ekspertiisi kohaselt 325 000 eurot ja juurdepääsutee hüvitusväärtus 43 600 eurot (400 m2 × 109 eurot/m2). 9.7.2. Juurdepääsutee iga-aastase tasu suuruse määramisel arvestas maakohus, millised abinõud on tee omanikule selle korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Maakohtu arvates võivad hüvitise määramise aluseks olla kulud, mis tekivad tee hooldamisel. Maakohus arvestas Maleva 2h korteriomanike arvestusi, avaldajate seisukohti ning seda, et menetlusosalised ei vaielnud, et juurdepääsutee alla jääva maa suurus oli 400 m2. Tee ohutuse tagamise kulu 20 000 eurot ei olnud sellises summas põhistatud. Maakohus tuvastas vaatlusel ja avaldajad tõid välja, et Maleva 2h kinnistut ületav tee osa on hetkel heas korras ning Maleva 2h kinnistu servas on nähtav õueala märk. Seega ei olnud juurdepääsuteeks määratava tee ohutuse kulud põhistatud. Maakohus selgitas, et ohutuse, teehoolduse või muude kulude täiendava kandmise vajaduse tekkimisel tuleb need kanda Maleva 2h korteriomanikel ja Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanikel solidaarselt. Maakohus määras iga-aastase tasu 3473 eurot 65 senti järgmiselt: 1) maamaks 289 eurot 25 senti; 2) heakorratööde teenuste maksumus 494 eurot 40 senti (0,103 eurot/m2 × 400 m2 × 12 kuud); 3) lumekoristuse kulu 800 eurot; 4) teekatte paranduskulud 1890 eurot. Maakohus arvestas, et juurdepääsuteed taotlevad ja kasutavad viis avaldajat ennekõike sõidukitega (sh veoautodega) oma kutse- ja majandustegevuses ning et Maleva 2h korteriomanike hinnangul on Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanike teekasutuse koormus märksa suurem kui Maleva 2h korteriomanike teekasutuse koormus. Maakohus määras, et igal Maleva 2h korteriomanikul on õigus saada 151 eurot (3473 eurot 65 senti/23). Avaldajatele kuulub 19 kinnisasja, seega tuleb igal kinnisasja omanikul tasuda Maleva 2h korteriomanikele 10 eurot. Maakohus märkis, et see tasu ei pea olema sendi täpsusega. Juurdepääsutasu maksmise kohustus on Maleva 2e, Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2l (korteriomandite omanikud 15), Maleva 2f, Maleva 2g kinnistute igakordsetel omanikel alates kohtumääruse jõustumisest. 9.7.3. Maakohus pidas põhjendatuks mõista Maleva 2h korteriomanikele välja hüvitis omandiõiguse riive eest. Koormatud Maleva 2h korteriomanike jaoks tähendab juurdepääsu määramine kitsendust, millega kaasneb kinnisasja ainukasutusõiguse lõppemine juurdepääsutee alla jäävas osas. Maleva 2h korteriomanikud peavad taluma juurdepääsutee tõttu oma kinnistul võõraid inimesi (sh sõidukeid) tööpäevadel kell 08.00–kell 20.00, mis on häiriv ning rikub privaatsust ja rahu. Müra ja heitgaaside talumise tasu 75 eurot kuus oli maakohtu hinnangul hõlmatud omandiõiguse riive eest määratava hüvitisega. Maakohus pidas põhjendatuks mõista avaldajatelt solidaarselt igale Maleva 2h korteriomanikule välja eraldi 15 2-14-55070 hüvitise 1896 eurot omandiõiguse riive eest (kokku 43 600 eurot). Nimetatu oli 07.12.2020. a ekspertiisi kohaselt juurdepääsutee hüvitusväärtus. Maakohus määras, et hüvitis tuleb tasuda 30 päeva jooksul kohtumääruse jõustumisest. 9.8. Maakohus tuvastas koormatavate kinnistute omanike kohustused anda nõusolekud kohtu määratud juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse kannete tegemiseks. Kohtumäärus kehtib ka isikute suhtes, kes on saanud menetlusosaliste õigusjärglaseks pärast avalduse kohtule esitamist (29.07.2014;

§ 460lg 1, § 477 lg 1).

Maakohus selgitas, et Maleva 2h korteriomanikel on asjaolude muutumise korral õigus taotleda juurdepääsu lõpetamist ning tasu suuruse muutmist. Osaühingu AGR ja Osaühingu Prategli Invest määruskaebus
Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest (st avaldaja II õiguseelnejad) esitasid määruskaebuse, milles paluvad tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus piiras juurdepääsu ajaliselt (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 2 ja 4), tuvastas Maleva 2h korteriomanike vastavate tahteavalduste andmise kohustuse (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 8 ja 10), mõistis välja perioodilised tasud ja ühekordse hüvitise omandiõiguse riive eest (maakohtu määruse resolutsiooni alapeatüki hüvitised p-d 1, 3, 6 ja 7) ning jättis menetluskulud avaldaja I, Novamarki ja Norden Investi kanda. Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest palusid teha uue määruse, millega nende avaldused rahuldada ja jätta kõik menetluskulud Maleva 2h korteriomanike kanda. 10.
Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest nõustusid maakohtuga, et neil on vaja oma äritegevuse spetsiifika kohaselt pääseda oma kinnistutele nii jalgsi kui ka sõidukitega piiramatu arv kordi. Juurdepääsu piiramine ajaliselt ei olnud aga põhjendatud. 10.1.
Juurdepääs Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistutele on olnud Maleva 2h kinnistu kaudu ajalooliselt ja väljakujunenud tava kohaselt piiramatu. Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistute omanikel on huvi, et juurdepääs selliselt säiliks. Olukord, kus kohtumäärusega on tagatud juurdepääs nende omandile üksnes tööpäeviti ja 12 tundi ööpäevas ehk 35,7% ajast, piirab põhjendamatult avaldaja I, Novamarki ja Norden Investi õigusi (kasutada ja vallata oma omandit; tegeleda ettevõtlusega) ning kahjustab nende huve. Piiratud juurdepääs Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistutele vähendab oluliselt kinnisvara turuväärtust. Juurdepääsu puudumine kinnistutele 64,3% ajast seab ohtu kinnistute omanike vara ning suurendab kahju tekkimise võimalust, kuna juurdepääs puudub sel ajal nii päästeteenistusel (tulekahju korral) kui ka turvaekipaažil (sissemurdmise korral). Ajaline juurdepääsupiirang ei arvesta prügiteenuse graafikuid (prügiautod käivad sageli ca kell 07.00). 10.1.
Avaldaja I pakub mh ööpäevaringset küttesüsteemide ja torutööde avariiteenust ning avariikutsete korral on vajalik ööpäevaringne juurdepääs Maleva 2n kinnistul asuvatele ruumidele. Avariikutse korral võtab tehnik avaldaja I ruumidest vajalikud töövahendid ja materjalid ning sõidab objektile. Avaldaja I puhul on tema majandustegevusse ebaproportsionaalse sekkumise tagajärjeks senise majandustegevuse osaline lõppemine (avariiteenust ei ole võimalik pakkuda) ning kahju tekkimine saamata jäänud tuluna. Avaldaja I juhatuse liige saabub tööle ca kell 06.45 (mh, et neljapäeviti ja reedeti tagada prügiauto juurdepääs avaldaja I territooriumile). Ka koristaja saabub tööle kell 06.
10.1.
Tööstusettevõtete puhul ei toimu liiklus vaid tööpäeviti ja tööaegadel. Maleva 2h korteriomanike tellitud autode läbisõidutiheduse uuringu andmed ei ole usaldusväärselt 16 2-14-55070 tõendatud, objektiivsed ega näita keskmist liikluskoormust. Äriühingud tegutsevad peamiselt tööaegadel, mil liikluskoormus on suurem, kuid ka muul ajal ei puudu liiklus ja ruumidele juurdepääsu vajadus täielikult ega ole ebaoluline. Maakohus ei arvestanud tegelikke asjaolusid ega avaldaja I, Novamarki ja Norden Investi huve, kui leidis, et osaliselt tagatud juurdepääs on piisav ja proportsionaalne. Maakohus ei hinnanud ega arutanud menetlusosalistega, millised on tagajärjed, kui Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistute omanikel 64,3% ajast oma omandile juurdepääs (jalgsi ja sõidukitega) puudub. Juurdepääsu piiramine oli üllatuslik. Maakohus rikkus oluliselt nii asjaolude väljaselgitamise kui ka kohtumääruse põhjendamise kohustust. 10.
Perioodilise hüvitise kindlaksmääramisel ei põhjendanud maakohus osade kulude puhul oma järeldusi. 10.2.
Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest vaidlesid juurdepääsutee korrashoiu- ja remondikulude suurusele vastu. Juurdepääsuteealuse maatükiosa teekatte parandamiskulud aastas on maksimaalselt 400 eurot (asfalteerimise kulu ca 20–21 eurot/m2; asfalteerimise vajadus tekib 20 aastat pärast viimast asfalteerimist; viimasest asfalteerimisest on möödas kümme aastat). Seega oli Maleva 2h korteriomanike avaldatud teekatte parandamiskulu 1890 eurot aastas (tee vastupidavus kümme aastat; asfalteerimise kulu 30 eurot/m2) põhjendamatu ja ülepaisutatud. Maakohus ei põhjendanud, miks oli Maleva 2h korteriomanike avaldatud maksumus usaldusväärsem. Maleva 2h korteriomanikud ei tõendanud, millised on tegelikud juurdepääsutee korrashoiukulud (hooldamiskulud). Määruskaebuse esitajate hinnangul olid mõistlikud juurdepääsutee heakorra-, hooldus- ja paranduskulud kokku maksimaalselt 1100 euro aastas. 10.2.
Teehooldusega on seotud konkreetne ja põhjendatud kulu, mis tuleb jagada võrdselt juurdepääsutee kõigi kasutajate vahel, võttes mh arvesse Maleva 2h korterelamu elanike arvu ning eeldades, et iga isiku osa juurdepääsutee kasutamisel on ligikaudselt võrdne. Tee hoolduskulusid tuleb territooriumi valdajal igal juhul kanda, et Maleva 2h korterelamu elanikud saaksid ohutult liigelda, ja nende kulude tekkimine ei ole ainult Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanike põhjustatud. Seega tuleb vajalikud ja tõendatud teehoolduskulud jagada juurdepääsutee kõigi kasutajate vahel võrdselt. Maakohus ei arvestanud, et Maleva 2h korteriomanikud nõustusid, et 5% kuludest jääb nende kanda. Maakohus ei arvestanud kulude jaotamisel, et avaldajatel puudub 64,3% ajast võimalus juurdepääsuteed kasutada ning juurdepääsutee on sel ajal Maleva 2h korteriomanike ainukasutuses. 10.
Ebatäpne, maakohtu määruse täitmist raskendav ning selle põhjendustega vastuolus on maakohtu määruse resolutsioonis määratletud erinevaid kulusid kandma kohustatud isikute ring. Maakohtu määruse põhjenduste p-s 78 märgitud Maleva 2e, Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2l (15 korteriomandit), Maleva 2f ja Maleva 2g kinnistute arv ei võrdu kinnistute omanike arvuga. Maleva 2n kinnistul on neli kaasomanikku. Seejuures taotlesid avaldajatena juurdepääsu määramist üksnes viis kinnistu omanikku, kuid maakohus määras juurdepääsu kokku 19 kinnisasja kasuks. Maakohus ei määranud juurdepääsu Maleva 2m kinnistu omaniku kasuks, kuid mõistis ka temalt kulud välja. Eelnevast tulenevalt oleks maakohus pidanud kulud jagama 20 kinnistu omaniku vahel. Maakohtu määrus on vastuoluline ka seetõttu, et Maleva 2h korteriomandite arv ja nende omanike arv on erinev. Eelduslikult peavad Maleva 2n kinnistu neli kaasomanikku tasuma 10 eurot aastas iga Maleva 2h korteriomandi kohta (s.t 230 eurot, mitte 280 eurot). 17 2-14-55070 10.
Maakohus jättis osaliselt lahendamata avaldaja I, Novamarki ja Norden Investi taotluse määrata kindlaks kohtulahendi täitmise kord

§ 445lg 1 kohaselt seoses eelpool märgitud kuludega.

Maakohus jättis hüvitise väljamõistmisel lahendamata taotluse jätta juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukohustused solidaarselt Maleva 2h korteriomanike kanda (vastusooritus; RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 22). Juurdepääsutee korrashoid Maleva 2h korteriomanike poolt ei ole samaväärselt tagatud ning maakohtu määrus ei ole selles osas sundtäidetav. Maakohtu määruse täitmist raskendab ka see, et maakohus ei nõudnud välja Maleva 2h korteriomanike pangaandmeid maksete tegemiseks. 10.

Määruskaebuse esitajad vaidlustavad avaldajatelt solidaarselt välja mõistetud hüvitise omandiõiguse riive eest 1896 eurot igale Maleva 2h korteriomanikule. Sellise hüvitise väljamõistmine ei ole põhjendatud, kuna tegemist on ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsuteega. Isegi kui avaldajate liiklemisel Maleva 2h kinnistu kaudu on negatiivne mõju Maleva 2h korteriomandite hinnale, oli see olemas ka korterite ostmise hetkel (st hind oli soodsam). Täiendava hüvitise määramisel rikastuksid Maleva 2h korteriomanikud alusetult. Lisaks ei tõendanud Maleva 2h korteriomanikud kinnisvara hinna väärtuse langust. Maakohus jättis ekslikult tähelepanuta, et olukord, kus senine ainus kasutatav juurdepääs avalikult kasutatavale teele läheb üle Maleva 2h kinnistu, tekkis Tallinna linna kehvade planeerimisotsuste ning Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanike huvides vajalike tingimuste seadmata jätmise tõttu enne Maleva 2h korterelamu ehitamist. Maleva 2h korteriomanikele väljamõistetud hüvitise põhjendatud suurus ei ole juurdepääsutee hüvitisväärtusele vastav summa. Juurdepääsutee alust maad ei võõrandata, vaid seda üksnes kasutatakse lisaks Maleva 2h korteriomanikele naaberkinnistute huvides. Kuna tegemist on ajaloolise juurepääsuteega, mis teenindab ka hinnatavat kinnistut, ei kaasne praegu 07.12.
a ekspertiisi kohaselt kahju (mh elamispindade väärtuse vähenemist) ega saamata jäävat tulu juurdepääsutee kasutamisega Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2m, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute teenindamiseks ja neile juurdepääsuks. Maakohtu välja mõistetud hüvitise suurus on üllatuslik. Maakohus ei arutanud menetlusosalistega sellises suurusjärgus kulu kandmist ning määruskaebuse esitajad ei nõustunud sellega. Maakohus jättis kohtulahendi ühekordse hüvitise suuruse puhul olulises osas põhjendamata. Määruskaebuse esitajad pidasid kompromissi korras mõistlikuks kuni 10 000 euro suuruse hüvitise väljamõistmist Maleva 2h korteriomanike kasuks. Maakohus ei arvestanud ühekordse hüvitise puhul ekslikult kõigi tähtajatu juurdepääsuõiguse saanud Maleva 2n kinnistu omanikega, kes eelduslikult koormavad Maleva 2h korteriomanikke juurdepääsutee kasutamisega võrdselt. Maakohtu määrus on vastuoluline ja põhjendamata ning tekitab ebavõrdsust perioodilist tasu ja ühekordset hüvitist tasuma kohustatud isikute vahel. Kuigi maakohus tagas juurdepääsu Maleva 2h kinnistu kaudu 19-le kinnistule, mõistis maakohus ühekordse hüvitise välja üksnes viielt avaldajalt (mh ei arvestanud maakohus kõigi juurdepääsuõiguse saanud Maleva 2n kinnistu omanikega). Maakohus ei põhjendanud perioodilise iga-aastase hüvitise 19-ga jagamist ning ühekordse märkimisväärse hüvitise üksnes viie isiku vahel solidaarselt jagamist. Avaldajad on iseseisvate nõuete ning erineva tegevusala ning majandusliku olukorraga juriidilisest isikust menetlusosalised. Solidaarkohustuse määramine ei ole põhjendatud. Lisaks on maakohtu määruse resolutsioon ja põhjendused vastuolus ning ebatäpsed hüvitise saajate puhul. Maakohus jagas hüvitise summa 23 Maleva 2h korteriomaniku vahel, kuid kohustas resolutsioonis tasuma hüvitist 28 Maleva 2h korteriomanikule. 10.
Nii perioodiline iga-aastane hüvitis kui ka ühekordne hüvitis peab arvestama juurdepääsu piiratust, st võimalust kasutada juurdepääsu üksnes 35,7% ajast. 18 2-14-55070 10.
Määruskaebuse esitajad ei nõustunud 07.12.
a ekspertiisi tasu jätmisega solidaarselt viie avaldaja kanda. Maleva 2h korteriomanikud taotlesid ekspertiisi, kuna nõudsid enda huvides juurdepääsu määramisel rahalisi hüvitisi. Ekspertiis ei toetanud Maleva 2h korteriomanike rahalisi nõudeid ning vastas ühekordse hüvitise puhul rohkem avaldajate kompromissipakkumisele. Alternatiivselt tuleb kulu jagada kõigi isikute vahel, kellele juurdepääs kohtulahendiga tagati ja kelle huvides lahend tehti. Arvestades ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsutee kasutust ja senist pikka tava, tulnuks Maleva 2h korteriomanike kulud (sh ekspertiisikulud) jätta nende endi kanda ning mõista Maleva 2h korteriomanikelt välja avaldajate menetluskulud. MLV2e OÜ määruskaebus
Avantek Real (avaldaja III õiguseelneja) esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus piiras juurdepääsu ajaliselt (maakohtu määruse resolutsiooni p 3), tuvastas vastavasisulise piiranguga tahteavalduse andmise kohustuse (maakohtu määruse resolutsiooni p 9), mõistis välja ühekordse hüvitise omandiõiguse riive eest (maakohtu määruse resolutsiooni alapeatüki hüvitised p 7) ning määras, et selle hüvitise peavad tasuma solidaarselt avaldaja I, Novamark, Avantek Real, Norden Invest ja avaldaja V. Avantek Real palus teha uue määruse, millega määrata Maleva 2e kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada Maleva 2h kinnistut juurdepääsuks avalikule teele ajaliste piiranguteta ja jätta määramata kohustus tasuda ühekordset hüvitist. 11.
Ajaline piirang juurdepääsuks on põhjendamatu, piirab oluliselt Avantek Reali seaduslikku tegevust ja ohutust ning õiguspärast ootust. Kuigi 22.05.
a vaatlusel märkis Avantek Real, et avaldajad on tööstusettevõtted ning liiklus oleks tööpäevadel kuni kella 18.00 (pärast seda ja puhkepäevadel oleks vaikus), ei teinud Avantek Real seeläbi ettepanekut kitsendada juurdepääsuõigust ajaliselt. Avantek Real ei soovinud väita, et töövälisel ajal pole Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanikel vaja oma kinnistutele pääseda. 11.
Avaldaja I, Novamark, Avantek Real, Norden Invest ja avaldaja V ostsid vaidlusalused kinnistud ja rajasid neile tööstused, kui Maleva 2h korterelamut ei olnud veel olemas. Maleva 2h korterelamu ehitati tööstusrajooni ning Maleva 2h korteriomanikud teadsid kortereid ostes, et Maleva 2h kinnistu kaudu toimub vältimatu liiklus teistele kinnistutele. Maakohtu määratud ajaline piirang takistaks oluliselt Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute kasutamist ning kinnistute väärtus langeks oluliselt. Avaldaja I, Novamark, Avantek Real, Norden Invest ja avaldaja V ei ostnud kinnistuid selle perspektiiviga, ei loonud piiranguga arvestades oma tööstust ega investeerinud sellesse. 11.
Maakohtu määratud aegade väliselt ei pääseks Maleva 2e kinnistule nt ka turvateenistus, jäätmeveo sõidukid, päästeteenistus või kiirabi. Niisugune ajaline piirang on ohtlik avaldajate vara, töötajate elu ja tervise ning ka sanitaarnormide kontekstis. Mh ei saaks Maleva 2e kinnistult Maleva 2h kinnistu kaudu pärast kella 20.00 lahkuda ning kasutada tuleks üle teiste kinnistute kulgevaid teid ning olematuid või ähmaseid ja arusaamatuid jalgradu. 11.
Maleva 2h korteriomanike väide, et Maleva 2h kinnistut läbib ööpäevas ca 1000 autot, on tõendamata. Mh väitsid Maleva 2h korteriomanikud 02.01.2017, et Maleva 2h kinnistult tehakse ööpäevas 500 läbisõitu. Nimetatud arvud ei ole eluliselt usutavad. Maleva 2h korteriomanike 06.11.
a loendusandmetest nähtub, et liikluskoormus oli pigem madal (üldjuhul tööpäevadel vähem kui 200 autot). Seejuures oli suuri veoautosid märkimisväärselt 19 2-14-55070 vähe. Lisaks on arusaamatu, miks professionaalselt mõõtjalt telliti ainult toorandmed ja järeldusi neist tegi Maleva 2h korteriühistu juhatus. 11.
Ühekordse hüvitise määramine ja selle suurus on põhjendamatud, maakohus ei põhjendanud hüvitise suuruse kujunemist ning hüvitise tasumise tingimused on vastuolulised ja ebaõiglased. Juurdepääsu määramine Maleva 2h kinnistu kaudu ei riiva täiendavalt Maleva 2h korteriomanike õigusi ega vähenda nende korterite turuväärtust. Maleva 2h korterite turuväärtuse puhul arvestati, et Maleva 2h korterelamu ehitati tööstuspiirkonda olukorras, kus õiguspärane juurdepääs Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele oli Maleva 2h kinnistu kaudu. Perioodiline tasu hüvitab Maleva 2h korteriomanike võimaliku omandiõiguse riive. Maakohus ei arvestanud ühekordse hüvitise määramisel, et maakohtu määratuga võetakse Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistute omanikelt tavapärasel töönädalal võimalus kasutada oma kinnistuid 64,29% ajast. Maakohtu määratud ühekordse hüvitise suurus on üllatuslik. Ekspert ei arvestanud hüvitise suuruse puhul, et juurdepääsuala ei lõigata ära ega võõrandata ning ka Maleva 2h korteriomanikud saavad seda jätkuvalt kasutada. Lisaks ei arvestanud ekspert, et juurdepääsutee oli Maleva 2h kinnistul ajalooliselt, enne Maleva 2h korterelamu rajamist. Maakohus ei võimaldanud Avantek Realil esitada eksperdile eespool viidatud asjaolude arvestamata jätmise ja hüvitise suuruse kohta täpsustavaid küsimusi. Lisaks on ebaselged ja vastuolulised ühekordse hüvitise maksmise tingimused. Perioodilise tasu mõistis maakohus nii maksjate kui ka saajate puhul välja kinnistupõhiselt. Ühekordse hüvitise määramisel ei lähtunud maakohus kinnistutest, vaid nende omanikest, kuid ei teinud ka seda järjepidevalt. Selline lähenemine on ekslik ja ebaselge. Ühekordset hüvitist tuleks tasuda mõne korteri kohta rohkem, kuna korteril on mitu kaas- või ühisomanikku. Maakohus märkis hüvitise saajatena nimeliselt 27 Maleva 2h korteriomanikku (ühe omaniku kaks korda). Lisaks mõistis maakohus ühekordse hüvitise põhjendamatult ja ebaõiglaselt välja ainult viielt avaldajal, kuigi määras juurdepääsu 18 kinnistule. Maakohus mõistis ühekordse hüvitise ekslikult välja solidaarselt. 11.
Avantek Real ei vaidlustanud perioodilise tasu suurust ja maksmise korda, kui juurdepääsu ajaline piirang ning ühekordse tasu maksmise kohustus tühistatakse. Vastasel juhul on ka perioodiline tasu ebaõiglane ja ebaproportsionaalne. Morek IT OÜ määruskaebus
Avaldaja V esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus piiras juurdepääsu ajaliselt (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 5 ja 6), tuvastas vastavasisulise piiranguga tahteavalduse andmise kohustuse (maakohtu määruse resolutsiooni p 8), mõistis välja perioodilised tasud ja ühekordse hüvitise omandiõiguse riive eest (maakohtu määruse resolutsiooni alapeatüki hüvitised p-d 4, 5 ja 7) ning jaotas menetluskulud. Avaldaja V palub teha uue määruse, millega rahuldada tema avaldus ja jätta menetluskulud Maleva 2h korteriomanike kanda. 12.
Juurdepääsu ajaline piirang ei ole põhjendatud ja riivab avaldaja V ettevõtlusvabadust. Avaldaja V ei andnud nõusolekut määrata juurdepääs sellise piiranguga ega avaldanud, et see on piisav. Juurdepääsupiirang loob märkimisväärse varalise kahju tekkimise ohu, kuna juurdepääs puudub ka päästeteenistusel ja turvateenistusel. Maakohus ei arutanud menetlusosalistega piirangu seadmist ega selle sobivust. Maleva 2f kinnistu on välja üüritud ning ruume kasutatakse nii tööpäeviti kui ka nädalavahetustel erinevateks kunsti- ja filmiprojektideks ning muuks kunsti- ja kultuuritegevuseks, sõltumata kellajast. Ajalise 20 2-14-55070 piirangu korral ei saaks avaldaja V täita viidatud üürilepingut ega tagada üürnikele ruumidesse juurdepääsu. See tekitaks tõenäoliselt avaldajale V majanduslikku kahju. Maleva 2l kinnistul asuvad lühi- ja pikaajaliselt välja üüritavad lao- ja hoiupinnad, millele juurdepääs ei ole kehtivate lepingute kohaselt piiratud. Maakohtu määratud juurdepääsupiirangu täpne majanduslik mõju ei ole hetkel teada, kuid see vähendaks ilmselt oluliselt avaldaja V sissetulekut üüripindade üürimisel. Kõikide ruumide puhul on üürnikel õigus sõlmida iseseisvalt turvateenuse lepinguid. Teenuse kättesaadavus poleks olulisel osal ajast üürnikele tagatud ning seega esineb kahju tekkimise oht nii avaldaja V kui ka üürnike vara puhul. 12.
Juurdepääsuga seotud kulude või hüvitiste suurus peab olema mõistlik, põhjendatud ja realistlik. Maakohtu määratud ühekordse hüvitise suurus vastab sisuliselt Maleva 2h kinnistu ostmisele, ilma et omandiõigus üle läheks. See on selgelt ebamõistlik ja põhjendamatu. Avaldaja V nõustub ühekordse hüvitise suuruse puhul teiste avaldajate määruskaebustes esitatuga. Juurdepääsutasu peab olema mõistlik. Avaldaja V hinnangul on mõistlik kulu kokku 307 eurot 51 senti kuus (teekatte paranduskulu 157 eurot 70 senti + kojamehe teenus 78 eurot 12 senti + lumekoristuskulu 66 eurot 60 senti + maamaks 5 eurot 9 senti). 12.
Maakohtu määrus on vastuoluline ja ekslik osas, milles maakohus määras, kelle vahel perioodilised kulud ja ühekordne hüvitis jagatakse – st milline on igale juurdepääsuõiguse saanud kinnistuomanikule langev osa kuludest või hüvitisest ning kellele konkreetselt tuleb maksed teha. Maakohtu määrust tuleb täpsustada, et välistada ebavõrdsus. Ringkonnakohtul tuleb asjaolusid arvestades selgelt märkida, miks konkreetne summa neilt isikutelt välja mõistetakse ning kellele konkreetselt ja millal summad tasuda tuleb. Maleva 2h korteriomanike kasuks välja mõistetavad tasud või hüvitised tuleb jagada võrdselt kõigi vaidlusaluse juurdepääsutee kasutajate (viis avaldajat, Maleva 2h korteriühistu ja teised juriidilised isikud, kes oma kinnistule vaidlusalust juurdepääsuteed kasutades sisenevad) vahel. Rahalised maksed tuleb jagada võrdselt juurdepääsutee kõikide kasutajate vahel, arvestades ka Maleva 2h korterelamu elanike arvu ning eeldades, et iga isiku osa tee kasutamisel on ligikaudu võrdne. Maakohus jättis maksete suuruse määramisel ekslikult arvestamata juurdepääsuõiguse ajalise piiranguga. Maakohtu määruses on läbivalt vastuolu maksete suuruse ja makseid saama õigustatud isikute puhul. Nimetatu raskendab määruse täitmist. 12.
Maleva 2h korteriomanikke tuleb kohustada kandma juurdepääsutee remondi- ja korrashoiukohustusi, mille eest neile tasutakse. Vastasel juhul ei ole juurdepääsu eest tasuvatele isikutele tagatud õigus kasutada juurdepääsu tähtajatult ja senise kvaliteediga. 12.
Kuna maakohus mõistis Maleva 2h korteriomanike kasuks välja suured hüvitised ning Maleva 2h kinnistu juurdepääsuteealust osa ei võõrandata (reguleeritakse üksnes juurdepääsutee kasutamine Maleva 2h kinnistu ja naaberkinnistute omanike huvides), ei ole põhjendatud menetluskuluna ekspertiisitasu jagamine viie avaldaja vahel. Maleva 2h korteriomanike määruskaebus
Maleva 2h korteriomanikud esitasid määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta avaldused rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. 13.
Maakohus määras vääralt juurdepääsu Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele Maleva 2h kinnistu kaudu. 21 2-14-55070 13.1.
Naaberkinnistute omanike poolt vaidlusaluse juurdepääsutee võimalik varasem kasutamine (tava) ei anna neile õigust nõuda juurdepääsutee määramist. Eelkõige tuleb kaaluda muid asjassepuutuvate isikute huve. Senine maakasutus juurdepääsuna ei ole juurdepääsutee määramisel aluseks (RKTKo 03.06.2010, 3-2-1-48-10, p 22). Maakohus jättis tähelepanuta, et paljud asjaolud on varasemaga võrreldes aja jooksul muutunud. Maleva 2h kinnistu on muudetud elamumaaks ja moodustatud on korteriomandid. Avaldajate poolt vaidlusaluse juurdepääsutee kasutamine on suure liiklusintensiivsusega ning raskeveokite puhul kaasnevad tee kasutamisega ohutusriskid (juurdepääsutee kulgeb trepikodade eest) ning keskkonnahäiringud (müra, heitgaas), mida Maleva 2h korteriomanikud ei pea taluma. 13.1.
Juurdepääs Laevastiku tänava kaudu on olemas ja selle kasutamiseks ei pea avaldajad tegema olulisi kulutusi ega ümberkorraldusi. Avaldajad ei tõendanud vastupidist. Maakohus ei põhjendanud veenvalt ja piisavalt, miks on takistatud avaldajatele juurdepääsu määramine Laevastiku tänava kaudu. Maakohus ei arvestanud, et Laevastiku tänava kaudu on aastakümneid liikunud raskeveokid (jäätmevedajad on viinud jäätmeid OÜ-le Slops ning tema õiguseelnejale) avaldajate kinnistute kõrval asuvasse jäätmepunkti. Maakohus fikseeris paikvaatluse protokollis, et paikvaatluse tegemise ajal sisenes avaldajate kinnistutele jäätmeveok (kaheteljeline), mis tegi raskusteta tagasipöörde ja lahkus Laevastiku tänavalt. Seega ei ole avaldajatel Laevastiku tänava kaudu oma kinnistutele juurdepääsuks vaja teha olulisi kohandusi. Maakohus põhjendas vääralt juurdepääsu määramist Maleva 2h kinnistu kaudu avaldajate väidetava vajadusega teha oma kinnistutel olulisi muudatusi sõidukite läbipääsuks. 13.1.
Maakohtu määrusest ei nähtu osapoolte erinevate huvide kaalumine. Mh see, miks on avaldajate huvid kaalukamad Maleva 2h korteriomanike esitatud asjaoludest ning alternatiivse juurdepääsutee olemasolust. Maakohtu määrus on olulises ulatuses põhjendamata ja kaalutlusvigadega.
Maakohus võimaldas hagi tagamise korras kasutada avaldajatel Maleva 2h kinnistut juurdepääsuteena oma kinnistutele. Seega on väär määrata juurdepääsu eest hüvitis alates kohtumääruse jõustumisest. Juurdepääsutee kasutamise eest tuleb hüvitis määrata alates hagi tagamise määruse tegemisest. Menetlusosaliste seisukohad
Conimpex nõustus avaldajate määruskaebustega.
Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest vaidlesid Maleva 2h korteriomanike määruskaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud Maleva 2h korteriomanike kanda. Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest nõustusid Avantek Reali ja avaldaja V määruskaebustega.
Avantek Real nõustus teiste avaldajate määruskaebustega ning vaidles vastu Maleva 2h korteriomanike määruskaebusele.
Maleva 2h korteriomanikud vaidlesid avaldajate määruskaebustele vastu ning palusid menetluskulud jätta avaldajate kanda.
Avaldaja V nõustus teiste avaldajate määruskaebustega ning vaidles vastu Maleva 2h korteriomanike määruskaebusele. Menetluse edasine käik 22 2-14-55070
Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus määras 16.02.2023 (VII kd, tl 175) menetlusosalistele tähtaja täiendavate seisukohtade ja tõendite esitamiseks. Mh selgitas ringkonnakohus, et selleks, et veenduda, et juurdepääsu määramine Laevastiku tänava kaudu ei ole senistes teeoludes võimalik, tuleb avaldajatel lisaks tõendada, et sõidukid (raskeveokid) ei mahuks kogu alternatiivse juurdepääsutee pikkuses piisavalt manööverdama (nt videosalvestisega). Lisaks palus ringkonnakohus täpsustada, kas pärast 16.11.
a paikvaatluse läbiviimist ja maakohtu 16.04.
a määruse tegemist on teeolud alternatiivsete juurdepääsuteede puhul muutunud. Samuti palus ringkonnakohus esitada arvutused või hinnapakkumised (või viidata asjakohastele toimikus olevatele materjalidele) juurdepääsutasu määramise asjaolude kohta Laevastiku tänava kaudu juurdepääsutee määramise korral.
Avaldaja V jäi määruskaebuses esitatud seisukohtade juurde (VII kd, tl-d 196–196 pöördel). Avaldaja V ei nõustunud juurdepääsu määramisega avalikult kasutatava Laevastiku tänava kaudu. Selleks, et jõuda Maleva 2f kinnistult avalikult kasutatava Laevastiku tänavani, tuleb läbida seitse kinnistut (Maleva 2n, Maleva 2g, Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i kinnistud ning raudtee alla jääv kinnistu vahetult enne Laevastiku tänavale pööramist) ning ca 400 m pikkune teekond. Maleva 2h kinnistu kaudu avalikult kasutatava Maleva tänavani jõudmiseks tuleks läbida neli kinnistut (Maleva 2h, Maleva 2e, Maleva 2m ja Maleva 2n kinnistud) ja teekond pikkusega ca 200 m. Sarnane oleks olukord Maleva 2l kinnistu puhul – Laevastiku tänava juurdepääsutee kasutamisel tuleks läbida seitse kinnistut ning Maleva tänava poole liikudes kolm kinnistut. Seega oleks alternatiivne juurdepääsutee ebamõistlik ja avaldajat V liigselt koormav. Laevastiku tänava juurdepääsutee ei ole senise juurdepääsuteega samas seisundis ja vajab olulisi investeeringuid (tee renoveerimine minimaalselt 80 000 eurot). Samuti lisanduksid edasised juurdepääsutee hoolduskulud ja remondikulud oluliselt pikemal distantsil ning eelduslikult suureneksid ka muude juurdepääsutasu komponentide kulud ja omandiõiguse riive eest tasutav hüvitis. Seega oleksid alternatiivse juurdepääsutee kasutamise kulud avaldaja V jaoks ebamõistlikud ning need vähendaksid ka Maleva 2f ja 2l kinnistute väärtust. Senise juurdepääsutee kasutamise kulud oleksid kordades väiksemad ning Maleva 2h korterelamut ehitades oli kohustus naaberkinnistutele juurdepääsutee tagada.
Maleva 2h korteriomanikud selgitasid mh järgmist. 23.
Avaldajatel tuleb oma kinnistutele pääsemiseks kasutada Laevastiku tänavat. Ka Laevastiku 3m ja 3i kinnistuid on kasutatud ajalooliselt juurdepääsuks. Alternatiivne juurdepääsutee on olemas ja kasutuskõlblik (mh on seda kasutanud raskeveokid; nimetatu fikseeris maakohus vaatluse käigus). Alternatiivse juurdepääsutee kasutamist takistab üksnes Maleva 2g ja Maleva 2f kinnistute omanike lukustatud värav, mis asub Laevastiku tänava, Maleva 2f ja Maleva 2g kinnistute piiril. See, et avalikult kasutatav Laevastiku tänav võib olla auklik ja pikka aega renoveerimata, ei ole põhjuseks, miks avaldajad peaksid taotlema juurdepääsu Maleva 2h kinnistu kaudu. Maleva 2h kinnistult kulgev juurdepääsutee oli trööstitus seisus ning Maleva 2h kinnistu omanik tasus elamuesise asfalteerimise kulud. Avaldajad ei osalenud nimetatud kulude kandmises. Avaldajad ei tõendanud alternatiivse juurdepääsutee võimalikke ebamugavusi. Avaldajad saavad teha vajalikud kulutused täiendava kasutusmugavuse saamiseks. Lisaks ei õigusta juurdepääsu määramist Maleva 2h kinnistu kaudu nimetatud juurdepääsu mugavus. Samuti ei ole asja lahendamisel oluline, mitut kinnistut tuleb avalikult kasutatavale teele pääsemiseks 23 2-14-55070 läbida. Maleva 2h korterelamu elanikke ei saa võrrelda Laevastiku tänaval asuvate kortermajade elanikega, kuna Laevastiku tänava kortermajade piirkonnas on juba aastakümneid kasutuses avalikult kasutatav tee. Maleva 2h kinnistu on aga erakinnistu ning mujal ei kulge juurdepääsutee nii elumaja lähedalt. Lisaks ei ole Laevastiku 3j ja 3i kinnistud elamumaa. Elamu trepikodade eest kulgev juurdepääsutee tuleb võimalusel välistada, et tagada ohutus, vältida üleliigselt müra- ja keskkonnareostust ning säilitada Maleva 2h korteriomanike võimalus määratleda oma elumaja esise maa kasutamist arvestamata kolmandate isikute õigustega. Maleva 2h korteriomanikud saaksid võimaluse suunata autoliiklus maja eest ümber ja teha Maleva 2h kinnistu kasutamine elanike jaoks turvaliseks. Äri- ja tootmismaa kinnistute puhul ei oleks kinnistute omanike õiguste riive nii intensiivne ja eelduslikult oleks juurdepääsutasu väiksem. Alternatiivselt tuleb kaaluda juurdepääsu määramist Maleva 2e, Maleva 2, Maleva 2c ja Maleva 2j kinnistute kaudu või jagada juurdepääsuõigus kahe alternatiivse juurdepääsutee kaudu. 23.
Maleva tänavat, mis on halvas seisus, kitsas ning ühepoolse kõnniteega, kasutatakse ka juurdepääsuks Fund Ehitus Kopli liinide arendusalale ning sellega on kaasnenud liikluskoormuse oluline tõus. Asja lahendamisel on oluline, kas Tallinna linnal on plaanis keelata raskeveokite liiklus Maleva tänaval. Maleva tänava liikluskoormuse hindamisel tuleb mh arvestada Maleva 2h korteriomanike esitatud liikluskoormuse mõõtmistulemusi, mille kohaselt läbisid Maleva 2h kinnistut paljud raskeveokid. Alternatiivselt, kui avaldajate vajadus raskeveokitega oma kinnistutele juurdepääsuks on vähene, tuleb raskeveokite liiklus suunata elamumaalt tootmis- ja ärimaale. Kui avaldajate kinnistutele ei ole vaja pääseda raskeveokitega, on asjakohatud avaldajate viited Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistute piiril asuvast kurvist tingitud liiklemisprobleemidele. Lisaks saab liiklust reguleerida selliselt, et teelõigul on liiklemine lubatud korraga ühest suunast. Praegu on Maleva 2h kinnistut läbivate raskeveokite arv veelgi suurenenud. 23.
Juurdepääsutasu esialgse õiguskaitse kohaldamise aja eest tuleb välja mõista ka juhul, kui kohus ei määra juurdepääsu Maleva 2h kinnistu kaudu, sest avaldajad kasutasid aastaid Maleva 2h korteriomanike hooldatud ja remonditud juurdepääsuteed ega osalenud juurdepääsutee korrapäraste hoolduskulude kandmises. 23.
Laevastiku tänava juurdepääsuteega seotud kulud tuleb jagada juurdepääsutee kõikide kasutajate vahel. Äriühingutest avaldajatel on võimalik neid kulusid arvestada teenuse/toote müügihinna kujundamisel. Avaldajate kinnistute väärtuste vähenemise väide ei ole asjakohane, kuna ka mujalt juurdepääsu määramisel tuleks arvestada juurdepääsutee korrashoiukuludega. Pigem tõstaks Laevastiku tänava juurdepääsutee renoveerimine avaldajate kinnistute turuhinda. 23.
Maleva 2h korteriomanikud on juurdepääsutasu kohta varem märkinud järgmist (05.09.
a ja 07.10.
a menetlusdokumendid). Maleva 2h korteriomanikele tuleb hüvitada Maleva 2h kinnistu väärtuse langus, mis 07.12.
a ekspertiisi kohaselt on 43 600 eurot (juurdepääsutee kasutusala suurus 400 m2). Lisaks tuleb igale Maleva 2h korteriomanikule hüvitada keskkonnahäiringu talumise tasu 75 eurot. Maleva 2h korteriomanikele tuleb hüvitada ka juurdepääsutee ohutuse tagamise kulu 20 000 eurot. Õueala märk ei taga vaidlusalust juurdepääsuteed läbivate sõidukite (sh raskeveosõidukite) ohutu kiirusega liiklemist. Mh otsustas Maleva 2h korteriühistu 18.04.
a üldkoosolekul tellida juurdepääsuteest tingitult ohutuse tagamiseks „lamava politseiniku“. Tõendamist ei vaja ning asja lahendamisel tuleb arvestada, et Maleva 2h korteriomanikud on juurdepääsuteed korrastanud ning iga ekspluateeritav teekate amortiseerub. Seega tuleb juurdepääsutasu komponendina arvestada teekatte vahetuse kulu. Avaldajatelt tuleb välja mõista teekatte 24 2-14-55070 paranduskulu 1890 eurot aastas, kojamehe teenuse eest 937 eurot 40 senti aastas, lumekoristuse kulu 800 eurot aastas, tee korrashoiukuluna Maleva 2h kinnistu heakorratööde maksumus 64 eurot 89 senti kuus (0,103 eurot/m2 × 630 m2) ning maamaks 5 eurot kuus. Praeguseks on eespool viidatud kulud tõusnud: juurdepääsutee lumekoristus traktoriga 25 eurot kord, nt
a detsembris oli lumekoristuse täiendav kulu 153 eurot. Maamaks juurdepääsutee aluse maa eest on 104 eurot 52 senti. 23.
Kuna peamiselt koormavad juurdepääsuteed (mh veokitega) avaldajad, tuleb kulud jätta 95% ulatuses avaldajate kanda. Kuna avaldajate sõidukite liikluskoormus on oluliselt suurem Maleva 2h korteriomanike sõidukite omast, tuleb neil panustada märgatavalt rohkem teekatte korrashoidu ja parandamisse. 23.
Maakohus määras juurdepääsutasu ekslikult ainult otseseid kulusid arvestades. Omandiõiguse riive eest hüvitise määramisel tuleb aluseks võtta ka kasutuseelise suurus (eeldatav keskmine üürihind, arvestades vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha; arvestada tuleb võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust). Nimetatu tuleb välja mõista lisaks kinnisvara väärtuse vähenemise hüvitisele (RKTKm 3-2-1-180-15, p-d 38–39). Kasutuseelised tuleb siduda tarbijahinna indeksi muutusega.
Tallinna linn märkis 14.03.
a seisukohas, et Maleva 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu menetluses ei ole toimunud praeguse menetluse mõttes olulisi edasiminekuid. Detailplaneeringu menetlus on koostööetapis ning asutused esitavad detailplaneeringu lahendusele märkusi ja täiendusi. Objektiivselt hinnates ei jõuta detailplaneeringu menetlusega nii pea vastuvõtmise faasi. Maleva 4 kinnistu detailplaneering käsitleb endise prügila ala, seega on detailplaneeringu menetlus komplitseeritum ja aeganõudvam.
Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest esitasid
a märtsi ja augusti menetlusdokumentides järgmised seisukohad. 25.
Maleva 2n ja 2g kinnistutelt liikluse suunamisel avalikult kasutatavale Laevastiku tänavale tuleks liikuda Laevastiku 3j kinnistul asuva tootmishoone juurdepääsu eest mööda. Laevastiku 3j tootmishoonet kasutatakse tihti, juurdepääsu lähedale on paigutatud konteiner ning tootmishoone sissepääsu ja kinnistuid eraldava värava lähedal pargivad sõidukid, mida Laevastiku 3j kinnistu omanik või kasutaja vajab oma majandustegevuses. Kohas, kust avaldajad peaksid alternatiivse juurdepääsu puhul liikuma Laevatiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h ja Laevastiku 3i kinnistute kaudu Laevastiku tänava poole, asub metallaed ja värav. Seega takistaks juurdepääsutee Laevastiku 3j ja Laevastiku 3m kinnistutel edaspidi oluliselt tegevust ning nõuaks selle ümber korraldamist. Liikudes Laevastiku 3j kinnistult avalikult kasutatava Laevastiku tänava poole, tuleb liiklejal ületada Laevastiku 3m kinnistu sellel asuva hoone kõrvalt, Laevastiku 3h kinnistu ja Laevastiku 3i kinnistu ning raudteealune kinnistu osa vahetult enne pööret Laevastiku tänavale. Selleks, et jõuda Maleva 2n kinnistult avalikult kasutatava Laevastiku tänavani tuleb läbida kuus kinnistut ja 368,69 m pikkune teekond. Maleva tänava kaudu juurdepääsuks Maleva 2n kinnistult tuleks avaldajal läbida kolm kinnistut (Maleva 2h, Maleva 2e ja Maleva 2m kinnistud) ja 186,51 m pikkune teekond (mh koormaks Maleva 2h kinnistut juurdepääs 67,5 m ulatuses). Maleva 2g kinnistult tuleks Laevastiku tänava kaudu juurdepääsuks läbida viit kinnistut ja ca kaks korda pikem distants. Avaldajatel ei ole vastuväiteid sellele, et juurdepääs avalikult kasutatavale Maleva tänavale tagatakse Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistutele Maleva 4 kinnistu kaudu. Samas ei ole teada, Maleva 4 kinnistu kaudu toimuva juurdepääsu tingimused ja tekkimise aeg. Enne, kui 25 2-14-55070 juurdepääsu ei ole Maleva 4 kinnistu kaudu detailplaneeringuga kehtestatud ja reaalselt rajatud, ei saa avaldajad sellega arvestada. 25.
Senise ajaloolise juurdepääsu sulgemine oleks äärmiselt ebaõiglane ja ebaproportsionaalne ning nimetatuga kaasneksid avaldajatele ebamõistlikult suured kulud. Laevastiku tänava kaudu kulgev juurdepääsutee on visuaalsel vaatlusel amortiseerunud, ebaühtlase teekattega (kõvakate osaliselt puudub, vaheldub kruusaga täidetud osadega) ning suurte löökaukudega, teepeenrad puuduvad või on aukus. Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h ja Laevastiku 3i kinnistuid ning raudteealust kinnistut läbiva juurdepääsutee (368 × 4 = 1472 m²) ehitusmaksumus on vähemalt 78 681 eurot 82 senti (km-ga). Nimetatu sisaldab amortiseerunud teekonstruktsiooni eemaldamist, killustikualust ehitust ning asfaltbetooni paigaldust. Ehitusmaksumusele lisandub projekteerimise, ehitus- ja kasutuslubade, kooskõlastuste ja järelevalve kulu ca 15 000 eurot. Lisanduda võivad Tallinna linna või Laevastiku tänava kinnistute omanike täiendavatest tingimustest või nõuetest tingitud kulud. Alternatiivse juurdepääsu maksumuse muudab äärmiselt ebamõistlikuks see, et Maleva 2h kinnistu kaudu toimuva juurdepääsu puhul tuleks avaldajatel teha hinnapakkumises märgitud väljaminek iga kümne aasta järel. Selline rahaline koormus vähendaks oluliselt avaldajate kinnistute turuhinda ja tekitaks neile kahju. Kuna tegemist on tööstuspiirkonnaga liigub Laevastiku tänava kinnistutelt Laevastiku tänava suunas väga palju raskeveokeid. Seega on koormus rajatavale teekattele Maleva 2h juurdepääsuteega võrreldes oluliselt suurem. 25.
Kuigi ka Maleva 2h kinnistu kaudu toimub aeg-ajalt juurdepääsutee kasutamine raskeveokitega, ei ole raskeveokite liiklemine Maleva 2h kinnistu kaudu regulaarne ega sage. Seetõttu ei saanud avaldajad nimetatut ka ringkonnakohtu määratud aja jooksul videole jäädvustada. Siiski on avaldajatel, kes kasutavad oma kinnistuid ja neil asuvaid hooneid tööstuslikul eesmärgil, vaja oma kinnistutele pääseda ka kauba- ja veoautodega. Maleva 2n kinnistule liiguvad peamiselt kaubabussid, mitte veoautod, kuid aeg-ajalt ka tõstukiga veoautod. Haagisega raskeveokeid liigub vaidlusalusel alal vähe. 25.
Põhjendatud ei ole välja mõista juurdepääsutasu tagasiulatuvalt ega olukorras, kus juurdepääsuteed ei määrata Maleva 2h kinnistu kaudu. Lisaks ei ole põhjendatud välja mõista hüvitist omandiõiguse riive eest ega alternatiivselt ühekordset hüvitist indekseerida. Maleva 2h korteriomanikud ei tõendanud juurdepääsutee ohutumaks muutmise kulusid ega kulude suurenemist. Avaldajad on nõus põhjendatud ulatuses kulude kandmises osalema, kui Maleva 2h korteriomanikud esitavad kuludokumendid. Maakohus arvestas perioodilise juurdepääsutasu määramisel juurdepääsutee remondi- ja hoolduskuludega. Menetlusosalistel puudub üksmeel küsimuses, kui pika aja tagant teekatet tuleb uuendada. Nimetatu mõjutab perioodilise juurdepääsutasu suurust. Hüvitatava kasutuseelise mõistlikuks suuruseks on juurdepääsuteealuse maa maamaksu suurus (juurdepääsutee kasutamisega seotud reaalservituudi lepingutes arvestatakse maamaksuga koormatava ala ulatuses). Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist arvesse võttes (rakendades sellekohast valemit), siis eelduslikult hõlmab see hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest. Seega ei ole alust mõista välja hüvitist nii kaotatud kasutuseeliste, maamaksu ja korrashoiukulude kui ka koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe hüvitamiseks. Keskkonnahäiringu tasu on kaetud omandiõiguse riive hüvitisega. Lisaks ei ole kogutud Laevastiku tänava kaudu juurdepääsu määramise olukorraks tõendeid kõikide juurdepääsutasu elementide kohta. Laevastiku tänava kinnistute omanikud oleksid pidanud esitama vastavad tõendid. 26 2-14-55070
Avaldaja III nõustus
a märtsis esitatud seisukohtades (VIII kd, tl 67–68, 87–87 pöördel) Avantek Realiga, et Maleva 2e kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Ajalooliselt on Maleva 2e kinnistu omanikud kasutanud juurdepääsuteena Maleva 2h kinnistul asuvat teed ning see on ka kõige efektiivsem juurdepääs, arvestades erinevate kinnistute omanike huve. Maleva 2h korteriomanikud ei tõendanud Maleva 2h kinnistu väärtuse vähenemist. Avaldaja III nõustub Maleva 2h korteriomanikele juurdepääsutee kasutamise hüvitama, kuid ei nõustu Maleva 2h korteriomanike seisukohtadega juurdepääsutasu osas. Õiglane hüvitis vaidlusaluse juurdepääsutee kasutamise eest ei ole korteri ruutmeetri ostuhind ega transpordimaa müügitehingute turuhind, sest juurdepääsutee kasutajad ei saa tee ega kinnisasja omanikuks. Õiglane hüvitis juurdepääsutee kasutamise eest ei või ületada teede ja parkimisplatside turutingimustele vastavat üürihinda (Tallinna magalapiirkondades ja Tallinna lähiümbruses igas kuus ca 0,5–1 eurot/m2; Maleva 2, Maleva 2c ja Maleva 2j kinnistutel on parkimisplatside üürihind igas kuus 0,5–0,8 eurot/m2). Kui kohtu hinnangul on õiglane hüvitis oluliselt suurem, nõustub avaldaja III lõpetama Maleva 2h kinnistu juurdepääsuteena kasutamise ning kasutama juurdepääsuteena Maleva 2, Maleva 2c ja Maleva 2j kinnistuid. Selline juurdepääsutee oleks avaldaja III jaoks ca neli korda kallim, kuna on neli korda pikem, võrreldes Maleva 2h kinnistul asuva juurdepääsuteega. Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu atesteeritud seitsmenda taseme kutset omavalt hindajalt tuleks tellida eksperthinnang, et tuvastada juurdepääsutasu suurus.
Ringkonnakohus selgitas 14.07.2023 menetlusosalistele mh, et maakohtu menetlusõiguse olulised rikkumised võivad tingida asja maakohtule uueks lahendamiseks tagasi saatmise.
Ringkonnakohus palus menetlusosalistel esitada Laevastiku tänava kaudu kulgeva alternatiivse juurdepääsutee kohta iga avaldaja puhul Maa-ameti kaardirakenduste abil väljavõtte, millelt nähtub alternatiivse juurdepääsutee kulgemine ja kinnistud, mida tuleb avaldajate hinnangul avalikult teelt nende kinnistutele pääsemiseks läbida.
Maleva 2h korteriomanikud esitasid kolm alternatiivset juurdepääsuteed avaldajate kinnistutele, mis kulgevad äri- ja tootmismaa kaudu ega riiva elamumaa omanike huve. Esimene alternatiive juurdepääsutee kulgeb Laevastiku 3h, Laevastiku 3m, Maleva 2g, Maleva 2n, Maleva 2m kinnistute kaudu (alternatiivne juurdepääsutee I). Teine alternatiivne juurdepääsutee kulgeb Laevastiku 3h, Laevastiku 3s, Laevastiku 3g, Paljassaare raudtee R3 ja Maleva 2e kinnistute kaudu (alternatiivne juurdepääsutee II). Kolmas alternatiivne juurdepääsutee kulgeb mööda Maleva 2, Maleva 2j, Maleva 2c ja Maleva 2e kinnistuid (alternatiivne juurdepääsutee III). Kõik alternatiivsed juurdepääsuteed on kasutatavad (mh sõidukitega läbitavad), kuid kinnistute omanikud on paigaldanud väravad, et otsustada, kes võib juurdepääsu kasutada. Mh on avaldajatel Laevastiku tänavalt reaalne ja ajalooliselt tagatud ligipääs oma kinnisasjadele. Lisaks tagab lõpptulemusena Maleva 4 kinnistu ja selle lähiala detailplaneering avaldajatele juurdepääsu nende kinnistutele Maleva 4 kinnistu kaudu.
Avaldaja I, Novamark ja Norden Invest märkisid, et nad peaksid alternatiivse juurdepääsutee I puhul läbima Maleva 2g, Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ja Laevastiku 3b kinnistud (st kuus kinnistut ja 368,69 m pikkuse teekonna). Laevastiku 3j kinnistut piirab Maleva 4 kinnistu piirini kulgev värav. Norden Invest peaks läbima alternatiivse juurdepääsutee I puhul Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ja Laevastiku 3b kinnistud (st viis kinnistut ja 325,45 m pikkuse teekonna). Alternatiivne juurdepääsutee II kulgeb Laevastiku 3h, Laevastiku 3s, Laevastiku 3g, Paljassaare raudtee R3, Maleva 2e kinnistutelt. Nimetatud juurdepääsutee koormaks viit kinnistut, oleks 27 2-14-55070 veel pikem ning kulgeks erinevate kinnistute omanike tootmishoonete vahelt ja nende teenindamiseks mõeldud maa-ala kaudu, manööverdamine oleks piiratud ja keeruline (eriti veoautoga). Alternatiivne juurdepääsutee III kulgeks Maleva 2, Maleva 2j, Maleva 2c, Maleva 2e kinnistute kaudu. Veel rohkemate kinnistute omanike menetlusse kaasamine üheksa aastat pärast menetluse algust suurendab ebamõistlikult avaldajate menetluskulusid. Kohus ei küsinud juurdepääsutee alternatiive Maleva tänava kaudu, seega võib alternatiivse juurdepääsutee III jätta tähelepanuta. Kinnistute omanikud on piiranud kinnistud aiaga ja paigaldanud väravad, seega pole alternatiivsed juurdepääsud kinnistutele ööpäevaringselt tagatud. Ei ole teada, kas ja kuidas oleks võimalik juurdepääs avaldajatele tehniliselt korraldada. Lisaks on kogu ala jagatud tasulisteks parkimistsoonideks ja iga päev tihedalt täis pargitud ning piirkonna tööstusettevõtted vajavad ruumi nii sõiduautodele kui ka rasketehnikale. Eritehnika remonti toomiseks ja ära viimiseks on enamasti vaja veokeid ja treilereid. Seetõttu toimub kinnistutel liiklemine ja nende läbimine kitsastes oludes ning on spetsiifilisest äritegevusest tulenevate piirangutega. Lisaks ei leiaks kliendid ja koostööpartnerid avaldajate kinnistuid hoonete vahelt üles, kuna kõikide alternatiivsete juurdepääsuteede puhul puudub loogiline ja mõistetav trajektoor, sõita tuleks ümber mitme hoone ning otsida teed täispargitud hoonete vahelt, kuhu isegi viitade paigaldamine oleks äärmiselt keeruline. Kuna avaldajate aadress on Maleva tänaval, oleks juurdepääs Laevastiku tänava kinnistute kaudu ebaloogiline ja segadust tekitav. Nimetatu mõjuks avaldajatele majanduslikult negatiivselt (tuleks teha lisakulusid ning kaotataks kliente). Maleva 2h kinnistut koormaks juurdepääs üksnes 67,5 m ulatuses. Lisaks oleks Maleva 2h kinnistult kulgeva juurdepääsuga võrreldes juurdepääsu Laevastiku tänava kaudu märgistamine ja rajamine ning juurdepääsutee korrastamine töömahukas ja sellega kaasneksid täiendavad kulud, mis jääksid proportsionaalselt juurdepääsuteed kasutavate kinnistute omanike kanda. Kuna alternatiivsed juurdepääsuteed oleksid oluliselt pikemad, oleks alternatiivsete juurdepääsuteede pindala oluliselt suurem ning see mõjutaks koormatud kinnistute omanike hüvitamiskohustust. Seega oleksid kaasnevad kulud ebaproportsionaalselt suured. Kui alternatiivsete juurdepääsuteede puhul tekib koormatavate kinnistute omanikega omandiõiguse riivega kaasneva hüvitise ja remondi- või hoolduskulude suuruse üle vaidlus, tuleb määrata ekspertiisid. Seetõttu suureneksid menetlusosaliste menetluskulud. Samuti võivad äriühingutest kinnistute omanike puhul, kes kasutavad koormatud kinnistuid tulu teenimiseks, olla hüvitised oluliselt suuremad, võrreldes Maleva 2h kinnistuga. Nimetatud küsimused tuleb lahendada maakohtus, et tagada menetlusosalistele võrdsed võimalused esitada asjaolude kohta tõendeid, väiteid ja vastuväited ning tagada kaebeõigus.
Avaldaja V selgitab, et Laevastiku tänava suunas oleks kaks alternatiivset juurdepääsuteed. Esimene alternatiivne juurdepääsutee oleks 411,31 m pikk ja läbiks Maleva 2n, Maleva 2g, Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ning Laevastiku 3b kinnistuid (st seitset kinnistut). Teine alternatiivne juurdepääsutee oleks 930 m ja läbiks Maleva 2n, Maleva 2m, Maleva 2e, Paljassaare raudtee R3, Laevastiku 3g, Paljassaare tee 1d, Laevastiku 3s, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ja Laevastiku 3b kinnistuid (st kümmet kinnistut). Maleva tänava suunal, ilma et läbitaks Maleva 2h kinnistut, oleks teekonna pikkus 469,46 m. Kolmas alternatiivne juurdepääsutee läbiks Maleva 2n, Maleva 2m ja Maleva 2e, Paljassaare raudtee R3, Maleva 2c, Maleva 2j ja Maleva 2 kinnistuid (st seitset kinnistut). Maleva 2l kinnistult alternatiivset juurdepääsu alustades lisanduks eespool märgitud esimesele alternatiivsele 28 2-14-55070 juurdepääsuteele 139,31 m, st kokku 550,62 m (411,31 m +139,31 m) ning läbida tuleks kaheksa kinnistut (Maleva 2m, Maleva 2n, Maleva 2g, Laevastiku 3j, Laevastiku 3m, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ning Laevastiku 3b kinnistud). Teise ja kolmanda alternatiivse juurdepääsutee osas oleks teekond 98,29 m lühem, st teise alternatiivse juurdepääsutee puhul 831,71 m (930–98,29) ja läbida tuleks üheksa kinnistut (Maleva 2m, Maleva 2e, Paljassaare raudtee R3, Laevastiku 3g, Paljassaare tee 1d, Laevastiku 3s, Laevastiku 3h, Laevastiku 3i ja Laevastiku 3b kinnistud) ning kolmanda alternatiivse juurdepääsutee puhul 371,17 m (469,46– 98,29) ja läbida tuleks kuus kinnistut. Seega tuleks avaldajal V läbida kordades pikem teekond, võrreldes Maleva 2h kinnistu kaudu toimuva juurdepääsuga. Kõik alternatiivsed juurdepääsuteed kulgeksid tootmismaade ja tööstushoonete teenindamiseks vajalike hoovialade kaudu. Mitmed kinnistud on piiratud aia ja väravatega ning on tihedas kasutuses. Kuna parkimiskohti ei ole piisavalt, on osadel kinnistutel tasulise parkimise tsoonid. Olukorras, kus avaldaja V kasuks kinnistute koormamise tõttu langeks osa tasulisi parkimiskohti kasutusest välja, ületaksid juurdepääsuga kaasnevad tasud ja hüvitised mõistlikkuse piiri ning oleksid avaldaja V suhtes ebaõiglased ja ebaproportsionaalsed.
Maleva 2h korteriomanike esialgse õiguskaitse tühistamise, alternatiivselt selle muutmise või tagatise andmise taotluste menetlemisel esitasid menetlusosalised järgmised asja sisulise lahendamise kontekstis olulised seisukohad. 32.
Maleva 2h korteriomanikud selgitasid, et Maleva 2g kinnistul asuva kaldega kurvi puhul on kaldtee kallet ja laiust võimalik väikesemahulise ehitustegevusega muuta ning hooldatud teel on võimalik sõita ka talvel. Ka Maleva 2h kinnistu juurdepääsutee puhul ei ole võimalik tagada liiklust samal ajal mõlemas sõidusuunas. Laevastiku tänav on avalik tee, selle seisukord on liiklemiseks sobiv ning isegi juurdepääsutee väidetavalt halb seisukord ei õigustaks juurdepääsutee määramist elamumaa kaudu. Lisaks on avaldajatel võimalik Laevastiku tänava kaudu kulgevat juurdepääsuteed parandada. Juurdepääsu määramine avaldajate kasuks ei pea toimuma olemasoleva tee kaudu. Maleva 2h korteriühistu üldkoosolekul arutati teetõkendi „lamav politseinik“ paigaldamist, kuid vastavat otsust ei tehtud teetõkendi paigaldamise kulukuse tõttu. Ohutuse suurendamiseks paigaldasid Maleva 2h korteriomanikud Maleva 2h kinnistu piirile liiklusmärgid „Õuela“ ning nende taotlusel paigaldas Tallinna linn Maleva tänavale enne Maleva 2h kinnistut liiklusmärgi „Parkimiskeeld“. Maleva 2h korteriomanikud paluvad tasuda juurdepääsutasu Maleva 2h korteriühistu pangakontole nr EExxxxxxxxxx. 32.
Avaldaja I selgitas mh, et tema põhitegevusala on torustiku, kütte- ja kliimaseadmete paigaldus. Avaldaja I kasutab oma kinnistul asuvat hoonet majandustegevuses peamiselt tööstuslikul eesmärgil, samuti laopinnana ja kontoriruumidena. Maleva 2n kinnistule liiguvad igapäevaselt peamiselt kaubabussid, mitte raskeveokid. Aeg-ajalt kasutatakse mh tõstukiga veoautosid, kuid haagisega raskeveokeid liigub Maleva 2n kinnistule vähe. Avaldaja I on sõlminud prügiveolepingu ning konteinereid tühjendatakse igal nädalal (erinevad veograafikud bio-, paber- ja üldjäätmete puhul). Kauba- ja veoautode puhul juurdepääsutee kasutamise täieliku keelamisega kaasneks Maleva 2n kinnistu ja avaldaja I tööstushoone sihtotstarbelise kasutamise võimatus. Nimetatu kahjustaks ülemääraselt ja ebaproportsionaalselt avaldaja I huve. 29 2-14-55070 32.
Avaldaja II märkis mh Maleva 2n ja Maleva 2g kinnistutel toimuva majandustegevuse kohta järgmist. Maleva 2n kinnistu on antud mitmele äriühingule üürile ning kinnistul tegutsevad autoremonditöökoda, korvtõstukite remondi ja müügiga tegelev äriühing, metallitootmise ettevõte ning kalakasvatusseire seadmete tootmise ja müügiga tegelev äriühing. Maleva 2g (menetlusdokumendis ekslikult märgitud Maleva 2n) kinnistul tegutsevad samuti mitu autoremonditöökoda ning erinevad tööstusvaldkonna seadmete müügiga tegelevad ettevõtted. Seega kasutatakse nimetatud kinnistutel paiknevaid hooneid peamiselt tööstuslikul eesmärgil. Lisaks on Maleva 2n kinnistul klientide parkla, kus pargitakse nii sõiduautosid kui ka rasketehnikat. Eritehnika remonti toomiseks ja ära viimiseks on enamasti vaja veokeid ja treilereid. Seetõttu liiklevad tööstushoonete maa-alal aeg-ajalt ka raskeveokid, kuid Maleva 2h kinnistu kaudu raskeveokite liiklemine ei ole nii regulaarne ega sage, et tekiks äärmiselt koormav talumiskohustus. Maleva 2n ja 2g kinnistutele ei pääse raskeveokitega mõistlikult ligi alternatiivsete juurdepääsuteede kaudu (mh Laevastiku tänava seisukorra, teeolude ning Maleva 2g ja Maleva 2n kinnistute piiril paikneva kaldega kurvi tõttu). Avaldaja II majandustegevuseks on vaja tagada tavaks kujunenud juurdepääs Maleva 2h kinnistu kaudu, millel asub lai ja mitut sõidukit kandev asfalteeritud tee. Nii Maleva 2n kui ka Maleva 2g kinnistute puhul on sõlmitud prügiveo-, postiteenuse ja valveteenuse lepingud ning juurdepääs tuleb tagada päästesõidukitel. Laevastiku tänava seisukord ei võimalda nimetatud teenuste osutamist. 32.
Avaldaja V selgitas, et vajab juurdepääsu Maleva 2f ja Maleva 2l kinnistutele. Maleva 2l kinnistu on jagatud korteriomanditeks, mida praegu kasutavad igapäevaseks äritegevuseks 11 erinevat rentnikku. Seega kasutatakse vaidlusalust juurdepääsuteed iga päev. Juurdepääsutee kasutamise intensiivsus sõltub igakordse rentniku eripäradest, kuid tööpäevadel on see suurem kui nädalavahetustel. Samas transpordivad kunsti- ja kultuuriprojektidega seotud rentnikud suuri lavakujundusi ja installatsioone ning see eeldab aeg-ajalt haagisega transpordivahendite ligipääsu. Tööstuspiirkonnas sõiduvahendiga äriruumidele ligipääs on norm ning sellega ei peaks kaasnema põhjendamatud piirangud. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
Ringkonnakohus leiab, et avaldajate ja Maleva 2h korteriomanike määruskaebused tuleb

§ 657

lg 1 p 3 alusel koosmõjus

§-ga 659 osaliselt rahuldada ning maakohtu määrus menetlusõiguse normi olulise rikkumise ja materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu tühistada ja asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Maleva 2h korteriomanikud vaidlustavad maakohtu määrust osas, milles maakohus määras juurdepääsutee avaldajate kinnistutele Maleva 2h kinnistu kaudu (st osas, milles maakohus avaldajate avaldused rahuldas). Avaldajad vaidlustavad maakohtu määrust osas, milles maakohus piiras juurdepääsu ajaliselt, tuvastas Maleva 2h korteriomanike vastavasisulise piiranguga tahteavalduse andmise kohustuse ning mõistis välja perioodilised tasud ja ühekordse hüvitise omandiõiguse riive eest. Lisaks vaidlustavad nii Maleva 2h korteriomanikud kui ka avaldajad maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas. Eelnevast tulenevalt on menetlusosalised vaidlustanud maakohtu lahendi tervikuna. I
Ringkonnakohus käsitleb esmalt juurdepääsu määramise ja juurdepääsu tingimustega seonduvat. 30 2-14-55070
AÕS § 156 lg 1 ls 1 järgi on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (RKTKm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p 12; RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 13; RKTKm 03.10.2018, 2- 16- 3663/95, p 15; RKTKm 13.02.2019, 2-14-23161/207, p 17.1; RKTKm 15.03.2023, 2- 19-517/133, p 17). Juurdepääsu määramine AÕS § 156 järgi tähendab eelkõige juurdepääsutee asukoha, juurdepääsu tingimuste ja juurdepääsutasu otsustamist. Viidatud sätte alusel ei saa panna avaldajatele kohustusi, mis ei ole seotud juurdepääsuga (RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857/119, p 18).
AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada menetlusosaliste huvide kaalumise teel (RKTKm 01.06.2022, 2- 19- 20416/41, p 13; RKTKm 13.02.2019, 2-14-23161/207, p 17.1).
Maakohus rikkus praegu oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas vääralt materiaalõigust, kuna ei hinnanud sisuliselt alternatiivset juurdepääsuvõimalust ega kaalunud seetõttu ka avaldajate kinnistutelt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määrates nõuetekohaselt Maleva 2h korteriomanike kui koormatava kinnisasja omanike huve. Seega võis jääda välja selgitamata sobivaim juurdepääsutee avaldajate kinnisasjadele. Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt. 38.
Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas vääralt materiaalõigust, kuna jättis alternatiivse juurdepääsutee puhul kaasamata kinnisasja omaniku, üle kelle kinnisasja võiks avaldajate kinnisasjadele juurdepääs tulla kõne alla, ega selgitanud menetlusse kaasatud alternatiivse juurdepääsuteega seotud kinnisasjade omanikele, et neil tuleb esitada seisukoht mh juurdepääsu oma kinnistu kaudu määramise, juurdepääsu määramisega kaasnevate võimalike omaniku õiguste kitsenduste, juurdepääsu tingimuste ja juurdepääsutasu osas. 38.1.
Avaldusi avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks lahendatakse

§ 475

lg 1 p 131 ja 611 peatüki järgi hagita menetluses.

§ 5

lg 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7 sätestatud uurimispõhimõtte kohaselt on sellises menetluses kohtul kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud. Kohus peab kohtumenetlusse

§ 198

lg 3 ls 1 kohaselt kaasama puudutatud isikutena (

§ 198lg 1) kõik puudutatud kinnisasjade omanikud.

Kõigi kinnisasjade omanike, üle kelle kinnisasjade võiks juurdepääsu taotleja kinnisasjale juurdepääs tulla kõne alla, kaasamine (

§ 198

lg 1 p 2 ja § 6182 lg 1) on üks olulisemaid põhimõtteid juurdepääsuasjade lahendamisel, kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt (RKTKm 01.06.2022, 2- 19- 20416/41, p 13; RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128/88, p 13). Seejuures on Riigikohus rõhutanud, et juurdepääsuasja lahendamisel hagita menetluses on piisav, kui avaldaja soovib, et kohus määraks kindlaks tema kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga, vaid võib määrata juurdepääsu ka mujalt, olemata seejuures seotud menetlusosaliste seisukohtadega. Selliselt tagatakse, et juurdepääsu nõudes ei tuleks menetluslikel põhjustel alustada uut menetlust mujalt kulgeva juurdepääsu kindlaksmääramiseks (RKTKm 17.05.2010, 3- 2- 1- 42- 10, p 25). Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades peab kohus sisuliselt kaaluma kõiki mõistlikult võimalikke alternatiivseid juurdepääsu määramise 31 2-14-55070 võimalusi avaldaja kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu võimaldamiseks ning juhul, kui menetluses osalev puudutatud isik on taotlenud alternatiivse juurdepääsu võimaluse kaalumist, tuleb kohtul kaasata alternatiivsest juurdepääsust puudutatud kinnisasjade omanikud menetlusse või vähemalt sisuliselt põhjendada, miks kohus leiab, et puudutatud isiku kohtu ette toodud alternatiivsed juurdepääsu loomise võimalused ei tule kõne alla (RKTKm 01.06.2022, 2- 19- 20416/41, p 13; RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128/88, p 13). 38.1.

Maakohtu 16.04.
a määruse kohaselt kulgeks alternatiivne juurdepääs mh Laevastiku 3m, 3i ja 3j kinnistute kaudu. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, kuna ei kaasanud Laevastiku 3j kinnistu omanikku (varem Osaühing TATPAR V.O, alates 02.03.2023 Osaühing DZIDRA) menetlusse ega võimaldanud Laevastiku 3j kinnistu omanikul esitada seisukohta avaldajate avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks esitatud nõuete, juurdepääsu oma kinnistu kaudu määramise, juurdepääsu määramisega kaasnevate võimalike omaniku õiguste kitsenduste, juurdepääsu tingimuste ja juurdepääsutasu osas. 38.1.
Laevastiku 3m kinnistu omaniku (varem Saviton, alates 27.01.2022 Prategli Invest ehk avaldaja II) ja 3i kinnistu omaniku (INSERTA GRUPP on varasema kinnistu omaniku Plooransi üldõigusjärglane) kaasas maakohus menetlusse 06.03.2015 (III kd, tl-d 82–87). Asja materjalidest ei nähtu aga, et Laevastiku 3m ja 3i kinnistute omanikud oleksid praeguses menetluses esitanud seisukoha. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et maakohus oleks Laevastiku 3m ja 3i kinnistute omanikele selgitanud, et neil tuleb esitada seisukoht mh juurdepääsu oma kinnistu kaudu määramise, juurdepääsu määramisega kaasnevate võimalike omaniku õiguste kitsenduste, juurdepääsu tingimuste ja juurdepääsutasu osas. Maakohus selgitas küll 24.05.2016 (IV kd, tl-d 139–140 pöördel), et puudutatud isikutel tuleb maakohtule esitada seisukoht (ja tõendid), millist tasu ning millises suuruses nemad kui võimalikud teeniva kinnisasja omanikud sooviksid juurdepääsutee määramisel üle nende kinnistu saada. Samas nähtub maakohtu 22.11.
a selgitustest (IV kd, tl-d 179–180), et maakohus käsitles puudutatud isikuna Maleva 2h korteriomanikke ning palus neil juurdepääsutee tasuga seotud asjaolud esile tuua. Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldas vääralt materiaalõigust, kui jättis eespool märgitud asjaolud välja selgitamata. 38.
Eespool kirjeldatud maakohtu rikkumiste tõttu jättis maakohus vääralt alternatiivse juurdepääsuteega seotud olulised asjaolud (mh alternatiivse juurdepääsutee koormatud kinnistute omanike seisukohad juurdepääsu oma kinnistu kaudu määramise, juurdepääsu määramisega kaasnevate võimalike omaniku õiguste kitsenduste, juurdepääsu tingimuste ja juurdepääsutasu osas) välja selgitamata. Seega ei saanud maakohus teostada menetlusõiguse normidega kooskõlas ka menetlusosaliste huvide kontekstis erinevate juurdepääsuteede puhul kaalutlusõigust ning nii avaldajate kui ka erinevate juurdepääsuteedega koormatavate kinnistute omanike huve arvestades tuvastada, millise juurdepääsutee kaudu on põhjendatud avaldajatele juurdepääs nende kinnistutele määrata. Riigikohus on mh rõhutanud, et omandiõiguse riive proportsionaalsust ei ole võimalik ilma hüvitise suurust teadmata hinnata (RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 14). Kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab juurdepääsu taotleja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas konkreetse kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla juurdepääsu taotleja jaoks oluliselt odavam ja koormatava kinnisasja omanikku vähem koormav (RKTKm 03.10.2018, 2- 16- 3663/95, p 15; RKTKm 13.02.2019, 2-14-23161/207, p 17.1). Kohtul tuleb kaaluda kõiki alternatiivseid juurdepääsutee määramise võimalusi, arvestades mh, milline on erinevate variantide puhul juurdepääsutee rajamise kulu ja juurdepääsutee talumise kohustuse eest makstava hüvitise suurus (RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128/88, p 13). Riigikohus on mh selgitanud, et kui 32 2-14-55070 juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanik ei avalda vaatamata kohtu ettepanekule, kas ja kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu eest saada, peab kohus tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist ise koguma tõendeid, et õiglane juurdepääsutasu kindlaks määrata (RKTKm 09.07.2017, 3-2-1-31-17, p 14). 38.
Üksnes juba nimetatud maakohtu rikkumiste tõttu tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Olukorras, kus maakohus ei kaasanud menetlusse erinevate juurdepääsuteede kõiki koormatud kinnisasjade omanikke ega selgitanud välja alternatiivse juurdepääsuteega seotud olulisi asjaolusid, ei saa ringkonnakohus ise asja lahendada. 38.
Ringkonnakohus selgitab, et asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul kaaluda sisuliselt kõiki mõistlikult võimalikke alternatiivseid juurdepääsuteid (mh juurdepääsuteid, millele menetlusosalised viitasid
a oktoobri menetlusdokumentides). Selleks, et kaaluda erinevate juurdepääsuteede kontekstis nii avaldajate kui ka erinevate juurdepääsuteede puhul koormatud kinnisasjade omanike huve ning hinnata juurdepääsu konkreetsete kinnisasjade kaudu määramise põhjendatust, tuleb selgitada välja erinevate juurdepääsuteedega seotud olulised asjaolud. Menetlusse tuleb kaasata puudutatud isikutena erinevate juurdepääsuteede kõigi koormatud kinnisasjade omanikud, välja arvatud need, kelle puhul on selge, et nende kinnisasjade kaudu ei tule juurdepääs avaldajate kinnisasjadele kõne alla (

§ 198

lg 3), või vähemalt sisuliselt põhjendada, miks kohus leiab, et alternatiivsed juurdepääsu loomise võimalused ei tule kõne alla. Lisaks soovitab ringkonnakohus maakohtul pärast erinevate mõistlikult võimalike juurdepääsuteede puhul koormatud kinnisasjade ja nende omanike tuvastamist eemaldada menetlusest kinnistute omanikud, kes on menetlusse kaasatud ekslikult ning kelle kinnistute koormamist juurdepääsu määramisega avaldajate kasuks maakohus ei kaalu. Samuti tuleb maakohtul kontrollida, kas eriõigusjärgluse tõttu tuleks menetlusosalisi asendada, et asja sisulisel lahendamisel saaksid asjaolusid esile tuua ning tõendeid esitada isikud, keda avaldajate kinnistutelt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramine tegelikkuses mõjutab. Seejuures tuleb avaldajana praegusesse menetlusse kaasatud Prategli Investil võimaldada esitada seisukohad ka Laevastiku 3m kinnistu omanikuna, kui see on juurdepääsutee vaidluse lahendamisel asjakohane. 39. Lisaks rikkus maakohus oluliselt

§ 436

lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 (koostoimes

§ 463

lg-ga 2) sätestatud kohtulahendi põhjendamise kohustust, kui leidis, et avaldajate kinnistutele juurdepääsu määramine Laevastiku tänava kaudu ei ole põhjendatud. Riigikohus on mh rõhutanud, et kohtulahendi seaduslikkus ja põhjendatus tähendab ka seda, et kohtulahend ei või olla vastuoluline (RKTKm 21.06.2021, 2-17-13164/62, p 12). 39.

Maakohus tuvastas, et juurdepääs Maleva 2n, Maleva 2e, Maleva 2g, Maleva 2l ja Maleva 2f kinnistutele oleks võimalik ka Laevastiku tänava alternatiivse juurdepääsutee kaudu. Maakohtu lahendist ei ole aga jälgitav, kuidas ja milliste tõendite alusel jõudis maakohus seisukohtadeni, et juurdepääs Laevastiku tänava kaudu oleks selgelt ebamõistlik ja avaldajaid ülemäära koormav ning kulutused, mida avaldajad peaksid tegema oma kinnistutelt Laevastiku tänava kaudu avalikule teele pääsemiseks, oleksid märkimisväärsed. Samuti ei ole jälgitav, kuidas ja milliste tõendite alusel jõudis maakohus seisukohtadeni, et nimetatud alternatiivse juurdepääsu kasutamiseks tuleb tasandada ja laiendada kaldega kurvi ning see on töömahukas ja tee kõrval kasvavate puude tõttu võimatu (RKTKo 13.11.2017, 2-10-4395/107, p 16). 33 2-14-55070 Nimetatud maakohtu järeldus on mh vastuolus maakohtu poolt 16.11.
a vaatlusel tuvastatuga, et prügiveoauto sai Maleva 2g kinnistult välja pöörata. Ringkonnakohus märgib lisaks, et juurdepääsutee asukoha otsustamisel ei ole ainumäärav see, et alternatiivse juurdepääsutee seisukord ei ole samaväärne (nt puudub asfaltkate) ning selle parendamiseks tuleb teha toiminguid ja kulutusi. Nagu eespool märgitud, on oluline analüüsida kõiki erinevate juurdepääsuteedega seotud olulisi asjaolusid ning kaaluda menetlusosaliste huve. 39.
Maakohus rikkus lahendi põhjendamise kohustust ja kohaldas vääralt materiaalõigust, kui leidis, et juurdepääs Laevastiku tänava kaudu oleks ebamõistlik ja põhjendamatu mh põhjusel, et Laevastiku tänava puhul, mis on maakohtu tuvastatu kohaselt avalikult kasutatav tee, asub rohkem kui üks korterelamu vahetult tee ääres ning seega oleks isikuid, kelle õigusi juurdepääsutee riivaks, enam kui Maleva 2h kinnistu kaudu juurdepääsu tagamisel. Juurepääsutee asukoha määramisel ei saa ringkonnakohtu hinnangul kaalutlusena arvestada riivet, mis kaasneb kinnisasjade omanike jaoks avalikult kasutatava tee ääres elamisega. Kohtul tuleb kaaluda koormatud kinnisasjade, st kinnisasjade, üle mille õigustatud isiku kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääs määratakse, omanike huve.
Ringkonnakohus selgitab juurdepääsu määramise kohta lisaks järgmist. AÕS § 156 lg 1 ei eelda, et juurdepääs tuleks tingimata määrata lähima avalikult kasutatava teeni. Kohtul tuleb kaaluda kõiki asjaolusid, juurdepääsuvõimalusi ning poolte huvisid (RKTKm 13.02.2019, 2- 14-23161/207, p 17.2). Lisaks viitas maakohus asjakohaselt, et kuigi juurdepääsu

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.

2-14-55070/272

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Margo Klaar, Ulvi Loonurm, Mati Maksing Määruse tegemise aeg ja koht 22.07.2024, Tallinn Kohtuasja number 2-14-55070 Kohtuasi Osaühingu AGR, Osa

§ 460lg 1, § 477 lg 1).

§ 445lg 1 kohaselt seoses eelpool märgitud kuludega.

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

§ 657

§ 475

§ 5

§ 198

§ 198lg 1) kõik puudutatud kinnisasjade omanikud.

§ 198

§ 198

§ 436

§ 463