KKO/2008/20

2008 false KKO:2008:20 Perhe oli asunut kaupungin pääosin omistamien vuokrataloyhtiöiden vuokra-asunnoissa, joissa oli havaittu kosteusvaurioita ja home-esiintymiä. Perheen seitsemällä lapsella oli todettu IgE-vasta-aineiden osoittama herkistyminen homeelle. Kysymys siitä, olivatko asuntojen kosteusvauriot syy-yhteydessä herkistymiseen, oliko herkistymisellä syy-yhteys vuokranantajien tai kaupungin vastuulla oleviin seikkoihin ja oliko homeelle herkistymisestä aiheutunut korvattava vahinko.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa Kanne Lohjan käräjäoikeudessa A ja hänen sisaruksensa B, C, D, E, F ja G (jatkossa N:n perhe tai N:t)vaativat Lohjan kaupunkiin, Kiinteistö Oy L:ään, M Oy:hyn ja Kiinteistö Oy N:ään kohdistamassaan kanteessa, että Lohjan kaupunki velvoitetaan suorittamaan vahingonkorvausta pysyvästä terveyshaitasta 300 000 markkaa kullekin. Yhtiöt oli velvoitettava osallistumaan yhteisvastuullisesti kaupungin kanssa korvauksiin kukin 1/3:lta kuitenkin siten, että G:n osalta yhteisvastuullisuusvaatimus koski vain Kiinteistö Oy N:ää.

A, B, C, D, E ja F, jotka olivat syntyneet vuosina 1983 - 1997, olivat asuneet 1.3.1991 - 5.12.1997 Kiinteistö Oy N:n omistamassa asunnossa X, 5.12.1997 - 31.12.1998 O Oy:n omistamassa asunnossa osoitteessa Y ja 1.1.1999 - 15.11.2000 Kiinteistö Oy N:n omistamassa asunnossa osoitteessa Z. Viimeksi mainitussa asunnossa oli asunut myös kesäkuussa 1999 syntynyt G.

Kaikissa asunnoissa oli terveydensuojeluviranomaisten suorittamissa tarkastuksissa todettu vakavia virheitä ja puutteita, erityisesti kosteusvaurioita, joista oli aiheutunut terveyshaitta. Näiden seurauksena perheen jäsenet olivat kaikki oireilleet ja sairastelleet merkittävässä määrin jo 1990-luvun puolivälistä alkaen ja sen vuoksi pyrkineet Lohjan kaupungin asuntotoimiston kautta saamaan sellaisen asunnon, jossa terveyshaittoja aiheuttavia tekijöitä ei ole. Suoritetuissa homepölyvasta-ainetutkimuksissa kaikilla perheenjäsenillä G:tä lukuunottamatta oli todettu altistumista useille kosteusvauriomikrobeille osoittavia IgG-luokan vasta-aineita, minkä lisäksi A:lla, B:llä, C:llä, D:llä, E:llä, F:llä ja G:llä oli todettu spesifistä herkistymistä eli allergiaa mittaavia IgE-luokan vasta-aineita. A:lla, B:llä, C:llä, D:llä, E:llä, F:llä ja G:llä oli siten homeallergia, jonka syynä olivat erittäin todennäköisesti asunnoissa havaitut homekasvustot.

Kantajien mukaan kunnalla oli velvollisuus myötävaikuttaa kohtuullisten asumisolojen järjestämiseen sellaisille kunnan jäsenille, jotka eivät ilman kohtuuttomia vaikeuksia kyenneet asuntoa omatoimisesti järjestämään. Kantajien perhe kuului tähän väestöryhmään suurperheenä, jolla ei ollut omia mahdollisuuksia hankkia vapailta markkinoilta itselleen asuntoa. Lohjan kaupunki oli osoittanut perheelle edellä mainitut kolme kaupungin vuokra-asuntoa, joissa oli terveydensuojeluviranomaisten suorittamissa tarkastuksissa todettu terveydellistä haittaa aiheuttavia vakavia virheitä ja puutteita. Lohjan kaupungin viranomaiset olivat tienneet perheen asunnoissa kärsimistä terveyshaitoista. Tämän vuoksi näillä oli ollut erityinen velvollisuus varmentaa perheelle osoitettujen asuntojen kunto ja terveydellinen sopivuus. Yhtiöt puolestaan asuntojen omistajina ja vuokranantajina olivat laiminlyöneet terveydensuojeluviranomaisten ja asukkaiden ilmoittamien vaurioiden korjaamisen tai viivytelleet niiden korjaamisessa ja aiheuttaneet kantajille pysyvän terveyshaitan. Kaupunki oli laiminlyönyt valvoa omistamiensa yhtiöiden ja viranomaisten toiminnan asianmukaisuutta ja näin tuottamuksellaan osaltaan aiheuttanut kantajille pysyvän terveyshaitan.

Homeallergiaan ei ollut parantavaa hoitoa ja kysymyksessä oli pysyvä haitta. Esitetyt korvausvaatimukset muodostuivat siten, että altistuksesta IgG-luokan vasta-aineille vaadittiin 150 000 markkaa ja altistuksesta IgE-luokan vasta-aineille samoin 150 000 markkaa.

Vastaukset Yhtiöiden sulautumisten johdosta Kiinteistö Oy L:n ja Kiinteistö Oy N:n sijaan oli tullut P Oy ja M Oy:n sijaan O Oy.

Lohjan kaupunki, P Oy ja O Oy kiistivät kanteen ja vaativat sen hylkäämistä.

Kaupunki katsoi, ettei kanteessa väitetty vahinko ollut aiheutunut kaupungin tuottamuksesta. Kaupungin asuntoasioita hoitavat virkamiehet olivat tehneet asukasvalintapäätökset. Nämä virkamiehet eivät olleet vastuussa huoneistojen kunnosta, vaan niistä vastasi omistajayhtiö, joka toimi samalla vuokranantajana. Kaupungilla ei ollut vastuuta huoneistojen kunnosta. Kaupunki oli pyrkinyt mahdollisuuksien mukaan tarjoamaan perheelle sopivaa asuntoa. Asukasvalintapäätösten tekijänä kaupunki ei ollut tuottanut kantajille vahinkoa.

P Oy totesi, että kantajat eivät olleet välittömästi ilmoittaneet vuokranantajalle huoneistossa X havaitsemastaan putkistovuodosta. Tästä oli ollut seurauksena, että putkistovuodosta oli aiheutunut kosteusvaurioita. Näiden vaurioiden aiheuttamasta vahingosta vastasivat vuokralaiset laiminlyöntinsä vuoksi itse. Huoneistossa Z vuokranantaja oli korjannut asunnossa olevat puutteet kuukauden kuluessa siitä, kun niistä oli saatu tieto vuokralaisilta. Vuokranantajan ei sen vuoksi voitu kummassakaan tapauksessa katsoa menetelleen tuottamuksellisesti.

O Oy lausui perheen muuttaneen asuntoon Y tietoisina siellä olevista kosteusvaurioista. Vuokra-aikana asunnossa havaitut vesivauriot ja muut puutteellisuudet oli korjattu välittömästi vuokranantajalle saapuneen ilmoituksen jälkeen. Vuokranantaja ei ollut menetellyt tuottamuksellisesti.

Vastaajat ovat vielä katsoneet, ettei vasta-aineiden muodostuminen sinänsä ollut sellainen pysyvä haitta, joka tulisi korvata. Perheessä ilmenneet allergiaoireet eivät osoittaneet, että ne johtuisivat asunnoista. Herkkyys on ainakin osittain periytyvää. Oireiden puhkeamiseen vaikuttavat myös ympäristötekijät kodissa, koulussa ja ystävien luona. Laboratoriotutkimuksissa ei asuntojen kosteusvaurioituneista kohdista tehdyistä viljelyistä myöskään ollut havaittu niitä kosteusvauriomikrobeja, Geotrichum-hometta ja Streptomyces-sädesientä, joiden IgE-luokan vasta-aineita kantajissa oli todettu.

Lohjan käräjäoikeuden tuomio 27.6.2001 Tuottamusvastuu Terveydensuojelulainsäädännön mukaan muun muassa asunnon sisäilman puhtauden, kosteuden ja ilmanvaihdon sekä vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa. Asunnossa ei saa olla mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa (terveydensuojelulaki 26 §). Sen, jonka menettely tai toimenpide on syynä tällaiseen epäkohtaan, tulee ryhtyä toimenpiteisiin terveyshaitan poistamiseksi tai rajoittamiseksi.

Kunnalla on lakiin perustuva velvollisuus myötävaikuttaa kohtuullisten asunto-olojen järjestämiseen sellaisille kunnan jäsenille, jotka eivät ilman kohtuuttomia vaikeuksia kykene asuntoa omatoimisesti hankkimaan (laki asunto-olojen kehittämisestä 5 §). Tämän velvollisuuden asianmukainen hoitaminen edellyttää muun ohella sitä, että kunnan organisaation ja päätäntävallan mukaisesti vuokrattavat asunnot täyttävät asunnoille kohtuudella asetettavat edellytykset, jollaisiin kuuluvat muun muassa terveydensuojelulain vaatimukset ja se, ettei asunnoista aiheudu asukkaille terveyshaittaa.

Asuinhuoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston ikä, alueen huoneistokanta ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 20 § 1).

Näin ollen vuokralaisen tulee kohtuudella voida edellyttää, että vuokrattava huoneisto on terveydensuojelulainsäännön tarkoittamassa kunnossa sekä sopimussuhteen alkaessa että sen kestäessä. Vaikka huoneisto olisi sovittu luovutettavaksi siinä kunnossa kuin se on vuokrasuhteen alkaessa ollut, ei se vapauta vuokranantajaa vastaamasta siitä, että asunto täyttää terveydensuojelun edellytykset. Vastuu mahdollisista terveyshaitoista ei näin ollen saata siirtyä vuokralaiselle, mikäli asunto ei sopimussuhteen alussa täytäkään terveellisen asumisen edellytyksiä.

Asuinolosuhteiden asukkaalle aiheuttamaa terveyshaittaa on pidettävä olennaisena seikkana vuokrasuhteessa. Mikäli vuokratun asunnon kunnossa on sellaisia puutteita, että sen käyttämisestä aiheutuu vahinkoa asukkaan terveydelle, ovat vahingon tuottaneet ne, joiden toimesta asunnon asuttaminen on tapahtunut. Tässä tapauksessa tuottamusvastuussa ovat toisaalta asunnon omistaja ja vuokranantaja eli vastaajayhtiöt ja toisaalta lisäksi asutustoiminnasta päättävä ja siitä vastaava kunta eli Lohjan kaupunki, jotka ovat kukin osaltaan laiminlyöneet varmistua ja valvoa, että asutustarkoitukseen osoitetut ja käytetyt asunnot eivät aiheuta terveysvaaraa.

Ensimmäisessä asunnossa X terveystarkastaja oli 14.10.1997 ottamissaan näytteissä havainnut runsasta kosteusvaurioon sopivaa home- ja bakteerikasvua eli Aspergillus-hometta. Asunnossa oli havaittu patterivuoto, mistä oli välittömästi ilmoitettu vuokranantajayhtiölle. Vika oli asianmukaisesti korjattu. Käräjäoikeus piti ilmeisenä, että kosteusvaurion aiheuttanut home- ja bakteerikasvu oli aiheutunut vuokrasuhteen aikana ilmenneestä sellaisesta puutteellisuudesta ja viasta, joka ilmeisesti ei ollut ollut vuokralaisten tiedossa.

Toisessa asunnossa Y terveystarkastaja oli jo ennen perheen muuttoa todennut puutteellisen ilmanvaihdon sekä rakennekosteutta kylpyhuoneen lattiassa, suihkunurkkauksen seinissä ja WC:n lattiassa. Terveystarkastajan 18.2.1998 suorittamissa lämpötilamittauksissa oli todettu, etteivät huoneiston lämpöolot täyttäneet terveydellisin perustein annettuja ohjearvoja ja että olosuhteiden parantamiseksi huoneiston rakenteita tulisi tarpeellisin kohdin korjata. Terveystarkastajan 15.4.1998 suorittaman mittauksen johdosta huoneiston ilmanvaihtoa kehotettiin korjaamaan. Huoneilmasta otetuissa näytteissä havaittiin homeitiöiden määrän olevan tavanomaista korkeampi ja bakteerien määrän korkea. Kylpyhuoneessa todettiin runsasta bakteerikasvua, yhden makuuhuoneen katossa ja WC:n poistoilmahormissa home- ja hiivapesäkkeitä ja keittiön lieden takana seinässä ja lattiassa rakennekosteutta ja erittäin runsasta home- ja bakteerikasvua. Edelleen terveystarkastajan 6.11.1998 suorittamissa tutkimuksissa todettiin mainitussa makuuhuoneessa bakteerien määrä kohonneeksi, homeitiöiden määrä hieman kohonneeksi ja keittiön mahdollinen kosteusongelma. Terveystarkastaja oli 24.11.1998 asunnontarkastuspöytäkirjassa katsonut, että todetut kosteusvauriot olivat terveyshaitta eikä asunto korjaamatta täyttänyt asuinhuoneistolle terveydelliseltä kannalta asetettuja vaatimuksia.

Kolmannessa asunnossa Z oli 2.2.1999 suoritetussa tarkastuksessa todettu runsasta hiiva- ja bakteerikasvua keittiössä sekä kylpyhuoneessa runsaasti homeita ja hiivoja. Pölynäytteissä oli todettu sekä huone- että varastopunkkeja. Asiassa kuultu todistaja oli kertonut käyneensä suorittamassa keittiön korjauksen ja mitanneensa, ettei korjauskohdassa ollut enää ollut kosteutta.

Käräjäoikeus katsoi edellä kerrottujen seikkojen vuoksi asiassa selvitetyksi, että kaikissa kanteessa tarkoitetuissa, Lohjan kaupungin toimesta perheelle vuokratuissa asunnoissa oli ollut eri asteisia ja laatuisia virheitä ja puutteita, erityisesti kosteusvaurioita. Asunnot eivät olleet täyttäneet asunnoille asetettuja terveydensuojelullisia vaatimuksia. Mikäli tällaisten olosuhteiden voitiin osoittaa aiheuttaneen asukkaille pysyvän haitan, olivat siitä vastuussa sekä vuokranantaja eli vastaajayhtiöt että asuttamistoimintaa lakisääteisesti toteuttanut Lohjan kaupunki.

Syy-yhteys ja tuottamuksesta aiheutuneet vahingot Käräjäoikeus katsoi kuulemansa todistajan sekä lasten vanhempien uskottavien kertomusten perusteella selvitetyksi, että kantajilla oli ollut 1990-luvun puolivälistä lukien kosteudesta johtuvia terveydellisiä oireita: yskää, nuhaa, poskiontelo- ja muita tulehduksia sekä muita infektiosairauksia.

Helsingin yliopistollisen keskussairaalan iho- ja allergiasairaalan antaman lausunnon johtopäätöksen sekä erikoistutkija Tuula Husmanin 2.7.1999 antaman lääkärinlausunnon ja siihen 17.4.2000 annetun täydennyksen mukaan oli erittäin todennäköistä, että kaikissa perheen jäsenissä havaitut IgE-luokan allergiavasta-aineet ja altistusta osoittavat IgG-luokan vasta-aineet olivat seurausta kanteessa tarkoitettujen asuntojen kosteusvaurioista. Perheessä ei ollut yhtään vasta-ainenegatiivista henkilöä.

Kaikki edellä mainitut seikat yhdessä osoittivat, että asuntojen kosteusvaurioiden ja kantajissa todettujen altistus- ja allergiavasta-aineiden esiintymisen kesken oli syy- ja seuraussuhde eli kantajat olivat asuntojen kosteusvaurioiden seurauksena altistuneet ja allergisoituneet homeelle siten ja siinä määrin kuin oikeudenkäyntiaineiston lääketieteellisissä selvityksissä tarkemmin oli todettu. Tutkimuksissa oli havaittu useilla perheenjäsenillä kohtalaisia ja korkeita vasta-ainetasoja, A:lla, B:llä, C:llä, D:llä, E:llä ja F:llä IgG- ja IgE-altistuminen ja G:llä IgE-altistuminen.

Husmanin lääkärinlausunnon mukaan homeallergia oli pysyvä haitta eikä sille ollut hoitoa. Homeallergisen tuli välttää kaikkea homealtistusta. Oireita voi lievittää lääkityksellä. Altistumisen havaitsee vasta sen jälkeen, kun allergisoitunut on joutunut allergiaa aiheuttavien tekijöiden kanssa tekemisiin eikä oireita voi samalla tavoin ennakoida tai varoa kuin allergiaa esimerkiksi tietylle eläimelle.

Käräjäoikeus totesi, että vaikka pysyvää allergisoitumista ei mainita pysyvänä haittana sosiaali- ja terveysministeriön päätöksessä tapaturmavakuutuslain tarkoittamista haittaluokista (1012/1986), homeallergiaa oli vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden mukaan pidettävä vahingonkorvauslain tarkoittamana pysyvänä haittana.

Kanteessa tarkoitetusta vahingosta olivat vastuussa asutustoiminnasta vastuussa oleva Lohjan kaupunki kokonaisuudessaan ja kukin yhtiö oman tuottamuksensa osalta eli siltä osin kuin kantajat olivat asuneet kyseisen yhtiön asunnossa. Kantajien vaatimaa kolmasosaa oli pidettävä kunkin yhtiön osalta oikeudenmukaisena.

Korvattavien vahinkojen määrä Vahinkoa kärsineet henkilöt olivat eri ikäisiä. Kun kyseessä oli homeallergia, voitiin ymmärtää haitan aiheuttavan eri henkilöille sellaista haittaa, jonka määrää, laatua, esiintymismuotoja ja -tiheyttä oli tarkasti mahdotonta ennakolta arvioida. Seuraamukset voivat olla hyvinkin henkilökohtaiset ja erilaatuiset eri ympäristö- ja altistustekijöistä sekä eri henkilöistä riippuen. Tämän vuoksi käräjäoikeus arvioi kaikkien kantajien haitan eri altistusten osalta samansuuruiseksi. Käräjäoikeus harkitsi, ottaen ohjeellisina huomioon edellä mainitun ministeriön päätöksen sekä liikennevahinkolautakunnan normit ja ohjeet, oikeudenmukaiseksi ja kohtuulliseksi korvaukseksi altistuksesta IgE-luokan allergiavasta-aineille 25 000 markkaa ja altistuksesta IgG-luokan vasta-aineille samoin 25 000 markkaa.

Tuomiolauselma Käräjäoikeus velvoitti Lohjan kaupungin suorittamaan vahingonkorvauksena pysyvästä terveyshaitasta G:lle 25 000 markkaa ja A:lle, B:lle, C:lle, D:lle, E:lle ja F:lle kullekin 50 000 markkaa. Kiinteistö Oy L (P Oy), M Oy (O Oy), ja Kiinteistö Oy N (P Oy) velvoitettiin osallistumaan tuomittuihin korvauksiin kukin kolmasosalla kuitenkin siten, että G:lle tuomitusta korvauksesta vastasi kaupungin ohella vain Kiinteistö Oy N (P Oy).

Asian on ratkaissut käräjätuomari Kirsti Hakola.

Helsingin hovioikeuden tuomio 8.5.2003 Lohjan kaupunki, P Oy ja O Oy valittivat hovioikeuteen ja vaativat, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. Hovioikeudessa toimitettiin pääkäsittely.

P Oy:n huoneisto X Lasten vanhempien kertomuksista ilmeni, että perheen sairastelu oli alkanut vuosina 1994 ja 1995. He olivat havainneet hometta kylpyhuoneen ja makuuhuoneen katossa ja pattereiden alapuolella sekä vuonna 1997 homeen hajua D:n huoneessa. Näyttöä siitä, että home-epäilyistä olisi ilmoitettu kiinteistöyhtiölle tai kaupungin edustajille ennen syksyä 1997, ei ollut esitetty. Kesäkuussa 1997 havaitun putkivuodon ei voitu katsoa aiheuttaneen kaikkia asunnossa todettuja kosteusvaurioita. Oli todennäköistä, että kosteusvauriot olivat syntyneet pitkän ajan kuluessa. Vuokralaiset olivat laiminlyöneet heille asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 24 §:n 1 momentin nojalla kuuluvan velvollisuuden ilmoittaa vuokranantajalle asunnon kuntoon kohdistuvista epäilyksistään. Saman pykälän 3 momentin perusteella he olivat vastuussa tästä laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta. Yhtiö ei ollut saanut tietoa asunnon puutteellisesta kunnosta ennen kuin 14.10.1997 suoritetun näytteiden ottamisen jälkeen tai viimeistään pintanäytelausunnon valmistuttua 30.10.1997. Yhtiön oli katsottava ryhtyneen vallinneet olosuhteet huomioon ottaen riittäviin toimenpiteisiin. Huoneiston puutteellisen kunnon ei ollut näytetty aiheutuneen vuokranantajan laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta. Näillä perusteilla hovioikeus hylkäsi yhtiötä kohtaan esitetyt vaatimukset tämän asunnon osalta.

O Oy:n huoneisto Y Huoneisto oli vuokrattu 14.11.1997 tehdyllä vuokrasopimuksella siinä kunnossa kuin se oli sopimushetkellä. Lausekkeen ei voitu katsoa poistavan vuokranantajan vastuuta asunnon kunnosta, kun lauseke oli ollut yksilöimätön. Vuokralaisten oli selvitetty ottaneen asunnon vastaan edellytyksellä, että huoneistossa havaitut puutteellisuudet korjataan. Yhtiöllä ei asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 26 §:n säännös huomioon ottaen ollut edes ollut oikeutta vuokralaisia sitovasti sopia siitä, että asuinhuoneiston kunto ei täyttäisi terveydensuojelulain vaatimuksia.

O Oy:n oli täytynyt olla tietoinen asunnon puutteellisesta kunnosta jo terveystarkastajan 14.11.1997 laatiman asunnontarkastuspöytäkirjan perusteella ennen perheen muuttoa asuntoon. Yhtiön suorittamat toimenpiteet olivat olleet riittämättömiä puutteellisen kunnon korjaamiseksi; rakennekosteus oli jäänyt tosiasiallisesti korjaamatta. Yhtiö oli siten laiminlyönyt ryhtyä riittäviin toimenpiteisiin terveystarkastajan asunnontarkastuspöytäkirjoissa ilmoittamien, luonteeltaan vakaviksi katsottavien puutteiden johdosta. Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla hovioikeus katsoi, että huoneiston puutteellisen kunnon oli näytetty aiheutuneen vuokranantajan laiminlyönnistä.

P Oy:n huoneisto Z Vuokranantajalla oli näyttötaakka siitä, että huoneiston puutteellinen kunto ei aiheutunut sen toimenpiteestä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta. Yhtiölle oli esitetty vaatimus siitä, että vuokrattavan huoneiston kunto tuli tarkistaa ennakolta perheelle aikaisemmin aiheutuneiden terveyshaittojen vuoksi. Yhtiön ei voitu katsoa vallinneet olosuhteet huomioon ottaen menetelleen huolellisesti, kun se oli jättänyt toimittamatta asunnon terveellisyyden ennakkotarkastuksen. Asunnossa oli välittömästi perheen sinne muuton jälkeen havaittu ilmeinen kosteusvaurio. Yhtiö ei ollut myöskään huolehtinut erikseen pyydetystä suoritettujen korjaustoimenpiteiden jälkitarkastuksesta. Näistä laiminlyönneistä oli ollut seurauksena, että perheen terveysongelmat olivat jatkuneet ja myös kesällä 1999 syntyneellä G:llä oli todettu IgE-altistus. Hovioikeus katsoi, että huoneiston puutteellisen kunnon oli näytetty aiheutuneen vuokranantajan huolimattomuudesta.

Syy-yhteys Asiassa oli esitetty kaksi Husmanin allekirjoittamaa lääkärinlausuntoa. Lausunnon 2.7.1999 mukaan spesifistä herkistymistä eli allergiaa mittaavia IgE-luokan vasta-aineita oli todettu A:lla, B:llä, C:llä, D:llä, E:llä ja F:llä. Husmanin mukaan homeallergiasta jää pysyvä terveyshaitta. Altistumista mittaavia IgG-luokan vasta-aineita kosteusvauriomikrobeille oli todettu kaikilla tuolloisilla perheenjäsenillä. Useilla perheenjäsenillä oli kohtalaisia ja korkeita vasta-ainetasoja useille eri kosteusvauriomikrobeille. Perheessä ei ollut yhtään vasta-ainenegatiivista henkilöä. Husmanin käsityksen mukaan perhe oli kysymyksessä olevissa kolmessa asunnossa asuessaan altistunut määrällisesti ja ajallisesti merkittävässä määrin kosteusmikrobeille, jotka muodostivat terveydensuojelulaissa tarkoitetun terveyshaitan. Altistuksen ja syntyneen sairauden välinen syy-yhteys oli erittäin todennäköinen.

Käräjäoikeudelle annetuista homepölyvasta-ainetutkimuksia koskevista asiakirjoista ilmeni, että myös G:llä oli havaittu IgE-vasta-aineita.

Husman oli edelleen kertonut, että Streptomyces-sädesienet ovat bakteereita ja Geotrichum-home on hiivamainen home. Hometyyppien tunnistaminen riippui näytettä tutkivan laboratorion asiantuntemuksesta. Varastopunkkiallergia oli todettu Husmanin käytössä olleessa Helsingin iho- ja allergiasairaalan lääkärintodistuksessa. Todistuksesta oli myös ilmennyt, että asiakkaat olivat itse tuoneet pölynäytteet sairaalaan. IgG-luokan vasta-aineet osoittivat altistumista eli henkilöllä todettua pysyvää vastetta elimistössä. Kyse oli tältä osin terveestä reaktiosta, joka ei osoittanut sairastumista. Edelleen Husmanin mukaan altistuminen homeallergiaan oli yksilöllistä ja se kesti useita kuukausia tai muutaman vuoden. Altistuminen riippui myös ihmisen geneettisestä taustasta sekä aikaisemmasta mahdollisesta altistumisesta.

Johtopäätöksenään hovioikeus totesi Husmanin katsoneen, että A, B, C, D, E ja F olivat sairastuneet homeallergiaan ja että heille jäi tästä pysyvä terveyshaitta. Tilanteen oli selvitetty olevan sama myös G:n osalta. Koska seitsemän eri-ikäistä saman perheen lasta oli sairastunut homeallergiaan eivätkä he olleet oleskelleet muualla yhteisessä kodin ulkopuolisessa paikassa, altistumisen oli katsottava tapahtuneen perheen eri asunnoissa. Kyseiset henkilöt olivat altistuneet merkittävässä määrin kosteusvauriomikrobeille. Homeallergia muodosti terveydensuojelulain 1 §:n 2 momentin mukaisen terveyshaitan.

Terveystarkastajan asunnontarkastuspöytäkirjoista tai pintanäytteistä ei sinänsä yksilöidysti ilmennyt havaintoja Geotrichum-homeesta tai Streptomyces-sädesienestä, joille lasten oli lääkärinlausuntojen mukaan katsottu altistuneen. Asunnoista otetuissa näytteissä oli kuitenkin todettu homeita, hiivoja ja bakteereja. Husmanin todistajankertomuksen sisältöön ja hänen käytettävissään olleeseen asiakirja-aineistoon nähden hovioikeus piti selvitettynä, että myös edellä mainittu altistus oli ollut peräisin perheen käytössä olleista kysymyksessä olevista asunnoista.

Hovioikeus katsoi, että asiassa oli näytetty syy-yhteys asunnoissa tapahtuneen altistumisen ja A:n, B:n, C:n, D:n, E:n, F:n ja G:n homeallergian välillä.

Kaupungin vahingonkorvausvastuu Kaupungin korvausvelvollisuuden osalta hovioikeus totesi asunto-olojen kehittämisestä annetun lain olevan puitelaki, joka edellytti kunnan kehittävän asunto-oloja alueellaan. Laki ei antanut asunnon hakijalle oikeutta tietyn suuruiseen tai tasoiseen asuntoon eikä laki asettanut myöskään kunnalle velvollisuutta tarkastaa tai vastata aravalainoitettujen kiinteistöyhtiöiden asunnoista. Laista ei siten voitu johtaa yleistä vahingonkorvausoikeudellista vastuuperustetta.

Lohjan kaupunki omisti kyseessä olevien kiinteistöyhtiöiden osakekannat tai pääosan osakkeista. Kaupungilla ei osakkeiden omistuksen perusteella sinänsä osakeyhtiölain säännökset huomioon ottaen ollut velvollisuutta vastata kiinteistöyhtiöiden omistamien asuntojen kunnosta eikä huolehtia tarpeellisten korjausten suorittamisesta. Kaupunki oli kuitenkin sanotun asemansa ja sille asunto-olojen kehittämisestä annetun lain nojalla kuuluvan vastuun perusteella käyttänyt yhtiöissä tosiasiallista määräysvaltaa. Kaupunki oli valinnut kiinteistöyhtiöiden omistamiin asuntoihin vuokralaiset hakemusten perusteella asuntopalvelupäällikön päätöksin. Kaupunki oli lisäksi hallinnoinut sinänsä erillisten kiinteistöyhtiöiden omistamia huoneistoja näiden yhtiöiden kautta. Vaikka vuokralaiset olivat tehneet vuokrasopimukset kiinteistöyhtiöiden kanssa eikä kaupunki ollut edes suoranaisessa sopimussuhteessa heihin, kysymyksessä olevien asuntojen osoittaminen perheelle ja vuokrasopimusten tekeminen oli perustunut kaupungin viranomaisten ratkaisuun. Kaupunki oli siten tosiasiallisesti toiminut vuokranantajan tapaan.

Kaupunki oli tullut tietoiseksi asunnossa X ilmenneistä kosteus- ja terveysongelmista viimeistään terveystarkastajan 30.10.1997 antaman lausunnon jälkeen ja allergia- ja astmayhdistyksen toiminnanjohtajan Lohjan ympäristökeskuksen johtajalle 19.11.1997 lähettämän kirjeen perusteella. Apulaiskaupunginjohtaja oli 28.11.1997 omalla puuttumisellaan saanut perheen hyväksymään väliaikaiseksi ratkaisuksi asunnon Y, jossa oli todettu rakennekosteutta ja ilmanvaihdon toimimattomuutta. Asuntopalvelupäällikön vuokrasopimuksen jälkeen 2.12.1997 vuokralaisille lähettämä kirje, jossa hän oli katsonut, ettei huoneistoon tulisi muuttaa ennen kuin asianmukaiset korjaustoimet oli tehty, ei poistanut kaupungin asuntoviranomaisilta sanotuissa olosuhteissa vaadittavaa huolellisuusvaatimusta. Asuntoviranomaiset olivat osoittaneet homeongelmista jo kärsineelle perheelle asunnon, jossa oli todettu rakennekosteutta, ja sallineet perheen muuttaa siihen. Asunto ei ollut täyttänyt muuttohetkellä eikä myöhemminkään terveydensuojelulain 26 §:ssä asunnon terveellisyydelle asetettuja vaatimuksia.

Perheen muutettua asuntoon Y kaupungin viranomaiset olivat laiminlyöneet valvoa, että kaupungin määräysvallassa olevan kiinteistöyhtiön isännöitsijä olisi suorittanut terveystarkastajan asunnontarkastuspöytäkirjojen 14.11.1997, 19.1.1998, 2.3.1998 ja 12.5.1998 edellyttämät korjaustoimenpiteet. Kaupungin viranomaiset olivat tietoisina asunnon kunnosta laiminlyöneet osoittaa perheelle sen tarpeen mukaisen terveellisen asunnon. Kaupunki oli ollut myös lastensuojelulain 12 ja 13 §:n nojalla lastensuojelullisin perustein velvollinen korjaamaan asumisoloihin liittyneet puutteet ja järjestämään perheelle sen tarpeen mukaisen asunnon.

Terveystarkastajan todettua 24.11.1998 asunnossa Y havaittujen kosteusvaurioiden olevan terveyshaitta kaupungin asuntoviranomaiset olivat jättäneet vuokralaisten pyynnöstä huolimatta suorittamatta asunnon Z ennakkotarkastuksen, vaikka tarkastukseen olisi perheellä ilmenneet terveysongelmat huomioon ottaen ollut erityinen syy. Terveystarkastaja ei myöskään ollut suorittanut jälkitarkastusta esittämiensä korjaustoimenpiteiden toteutumisen varmistamiseksi.

Näillä ja lisäksi käräjäoikeuden mainitsemilla perusteilla hovioikeus katsoi, että kaupungin viranomaisilla, jotka olivat olleet suoritettujen tarkastusten ja tutkimusten perusteella tietoisia asuntojen kosteusvaurioista ja puutteellisuuksista ja niiden perheelle aiheuttamasta ilmeisestä terveyshaitasta, oli ollut erityinen velvollisuus huolehtia kaupungin perheelle osoittamien asuntojen kunnosta ja terveydellisestä sopivuudesta. Asiassa oli selvitetty, että kaupunki oli laiminlyönyt valvoa hallitsemiensa yhtiöiden ja viranomaistensa toiminnan asianmukaisuutta ja riittävyyttä aiheuttaen näin osaltaan tuottamuksellaan A:lle, B:lle, C:lle, D:lle, E:lle, F:lle ja G:lle pysyvän terveyshaitan.

Vahingonkorvaukset Hovioikeus totesi asiassa esitettyjen lääkärinlausuntojen ja todistajankertomusten perusteella, ettei IgG-altistuminen tarkoittanut sairastumista eikä se siten ollut pysyvä terveyshaitta, minkä vuoksi perusteita tämän altistuksen perusteella esitettyjen vahingonkorvausvaatimusten hyväksymiseen ei ollut. Altistumisesta IgE-luokan vasta-aineille eli homeallergiasta A:lle, B:lle, C:lle, D:lle, E:lle, F:lle ja G:lle tuomittujen korvausten osalta hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun perustelut sekä tuomitun vahingonkorvauksen määrän.

Tuomiolauselma Hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota siten, että Lohjan kaupungin A:lle, B:lle, C:lle, D:lle, E:lle ja F:lle pysyvästä terveyshaitasta maksettavaksi tuomittu korvaus alennettiin kunkin osalta 25 000 markkaa vastaavaksi 4 204,70 euroksi. P Oy ja O Oy velvoitettiin kumpikin osallistumaan korvauksen suorittamiseen yhdellä kolmasosalla. G:n osalta käräjäoikeuden tuomiota ei muutettu.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Risto Uoti, Pertti Lattunen ja Hilppa Piirtola. Esittelijä Hilppa Piirtola.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa Lohjan kaupungille, P Oy:lle ja O Oy:lle myönnettiin valituslupa. Yhteisessä valituksessaan kaupunki ja yhtiöt vaativat, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään.

A myötäpuolineen vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Välitoimi Terveydenhuollon oikeusturvakeskus antoi 23.9.2005 siltä pyydetyn lausunnon. Lohjan kaupunki, P Oy ja O Oy sekä A myötäpuolineen antoivat lausunnon johdosta lausumat.

Korkeimman oikeuden ratkaisu Sisällys Perustelut Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa Kohta 1-6 Lääketieteellinen selvitys IgE-vasta-aineiden osoittamasta herkistymisestä Vasta-ainetutkimukset 7-8 Terveydenhuollon oikeusturvakeskuksen lausunto 9-15 Muu lääketieteellinen selvitys 16-18 Todetun herkistymisen suhde havaittuihin mikrobilajeihin 19-22 Asuntojen kosteusvauriot ja mikrobiesiintymät asunto Y 23-24 asunto Z 25-27 Homeelle herkistymisestä korvattavana henkilövahinkona 28-31 Vuokranantajan korvausvastuun perusteista Oikeudelliset lähtökohdat vastuuperusteen osalta 32-37 Henkilövahinkojen korvattavuudesta vuokrasuhteen perusteella 38-39 Todistustaakasta 40-41 Onko kantajille aiheutunut herkistymisestä korvattavissa oleva haitta 42-43 Vuokranantajayhtiöiden vastuun erillisyys 44-45 Lääketieteellinen selvitys herkistymisen syiden kohdentamisesta ajan ja paikan suhteen 46-47 Syy-yhteys nyt kysymyksessä olevien asuntojen kunnon ja herkistymisen välillä 48-50 asunto Y (O Oy) A, B, E ja F 51-56 Johtopäätökset syy-yhteydestä A:n, B:n, E:n ja F:n osalta 57-59 Johtopäätökset syy-yhteydestä C:n ja D:n osalta 57-59 asunto Z (P Oy) A, B, E, F, C, D ja G 63-66 Johtopäätökset syy-yhteydestä 67 Johtopäätökset vuokranantajien vastuun osalta P Oy (asunto Z) 68 O Oy (asunto Y) 69-71 Kaupungin vastuu Kaupungin asema vuokrasuhteeseen nähden 72-81 Muut kantajien vetoamat vastuuperusteet 82 Subjektiivinen oikeus asuntoon lastensuojelullisin perustein 83-91 Johtopäätös kaupungin korvausvelvollisuudesta 92 O Oy:n maksettavan korvauksen määrä 93 Tuomiolauselma Perustelut Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa 1. N:n perhe on asunut vuosina 1991-2000 perätysten kolmessa eri asunnossa eli asunnossa X (1.3.1991 - 5.12.1997), Y (5.12.1997 - 31.12.1998) ja Z (1.1.1999 - 15.11.2000). Asunnot ovat O Oy:n ja P Oy:n omistuksessa siten, että asunnot X ja Z kuuluvat P Oy:lle ja asunto Y O Oy:lle. Yhtiöiden osakekannan omistaa pääosin Lohjan kaupunki.

2.Mainituissa kolmessa asunnossa on todettu erilaisia kosteusvaurioita sekä mikrobipesäkkeitä. N:n perheen jäsenille suoritettujen seerumin vasta-ainetutkimusten perusteella perheen lapsista A:lla, B:llä, C:llä, D:llä, E:llä, F:llä ja G:llä on todettu IgE-vasta-ainepitoisuus Geotrichum candidum-homeelle sekä B:llä ja G:llä lisäksi Streptomyces albus-sädesienelle. IgE-vasta-aineiden syntyminen osoittaa heidän herkistyneen kyseiselle homeelle ja sädesienelle.

3.Edellä mainitut lapset ovat vaatineet yhtiöihin ja kaupunkiin kohdistamassaan kanteessa vahingonkorvausta pysyvistä terveyshaitoista, joiden on väitetty aiheutuneen kaikissa kolmessa asunnossa esiintyneistä kosteusvaurioista ja mikrobeista.

4.Hovioikeuden hylättyä kanteen siltä osin kuin kysymys oli asunnosta X kantajat ovat tyytyneet hovioikeuden tuomioon, joka siis on sanotulta osin lainvoimainen.

5.Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko edellä kohdassa 2 todettu herkistyminen seurausta asuntojen kosteusvaurioista siten, että yhtäältä yllä mainitut yhtiöt asunto Y ja Z asuntojen vuokranantajina sekä toisaalta Lohjan kaupunki, joka pääosin omisti yhtiöt ja joka oli osoittanut asunnot kantajille, ovat vastuussa herkistymisestä johtuvasta haitasta.

6.Näytön osalta asiassa on tarkasteltava syy- ja seuraussuhteita eri näkökulmista, jotka on erotettava toisistaan:

-millainen lääketieteellinen yhteys on homealtistuksen ja homeille herkistymisen välillä yleensä

-millainen lääketieteellinen yhteys on homeille herkistymisen ja terveydellisten oireiden välillä yleensä

-ovatko asuntojen kosteusvauriot syy-yhteydessä todettuihin mikrobiesiintymiin ja ovatko esiintymät syy-yhteydessä kantajilla todettuun herkistymiseen

-onko herkistymisellä syy-yhteys vastaajien eli vuokranantajayhtiöiden tai kaupungin vastuulla oleviin seikkoihin.

Lääketieteellinen selvitys IgE-vasta-aineiden osoittamasta herkistymisestä Vasta-ainetutkimukset 7. Työterveyslaitoksen Kuopion aluelaitoksen ympäristömikrobiologian laboratorio on kaksi kertaa määrittänyt kantajilta ja muilta saman perheen jäseniltä otetuista seeruminäytteistä vasta-aineet kosteusvauriorakennuksissa tyypillisille kuudelletoista mikrobille. Ensimmäisen kerran näytteet on otettu 30.12.1998 eli asunnosta Y pois muuttamisen ajankohtana. Laitoksen 3.2. ja 4.2.1999 antamien lausuntojen mukaan perheen seitsemästä vuosina 1983-1997 syntyneestä lapsesta neljällä on ilmennyt IgE-vasta-aineita eräille tutkituista mikrobeista. A:lla ja E:llä on mitattu korkea IgE-vasta-ainepitoisuus Geotrichum candidum-homeelle ja B:llä ja F:llä kohtalainen IgE-vasta-ainepitoisuus samalle homeelle. Lisäksi B:llä on mitattu korkea vasta-ainepitoisuus Streptomyces albus-sädesienelle. Kantajista C:llä ja D:llä ei ole tässä tutkimuksessa ilmennyt IgE-vasta-aineita, kuten ei myöskään heidän veljellään H:lla eikä lasten vanhemmilla, I:llä ja J:llä.

8.Tammikuussa 2001 eli asunnosta Z pois muuttamisen jälkeen suoritetussa vasta-ainetutkimuksessa on 25.1.2001 päivätyn lausunnon mukaan mitattu A:lla, B:llä, E:llä ja F:llä sekä vuonna 1999 syntyneellä G:llä korkea IgE-vasta-ainepitoisuus edellä mainitulle homeelle ja C:llä ja D:llä matala vasta-ainepitoisuus samalle homeelle. Lisäksi B:llä on mitattu korkea ja G:llä matala vasta-ainepitoisuus edellä mainitulle sädesienelle. H:lla ja perheen vanhemmilla ei tässäkään tutkimuksessa ole ilmennyt kohonneita IgE-vasta-ainepitoisuuksia.

Terveydenhuollon oikeusturvakeskuksen lausunto 9. Terveydenhuollon oikeusturvakeskus on, saatuaan pysyviltä asiantuntijoiltaan, sisätautien, keuhkosairauksien ja allergisten keuhkosairauksien erikoislääkäriltä dosentti Seppo Saarelaiselta ja kliinisen mikrobiologian erikoislääkäriltä bakteriologian dosentti Martti Vaaralta lausunnot, antanut 23.9.2005 Korkeimman oikeuden pyytämän lausunnon.

10.Terveydenhuollon oikeusturvakeskus on lausunnossaan todennut, että IgE-vasta-aineiden syntyminen merkitsee tyypin 1 homeallergiaa. Tyypin 1 allergia osoitetaan ihopistotestillä tai spesifisen IgE:n määrityksellä.

11.IgE-vasta-ainemuodostuksen osoittama allergia eli herkistyminen on pysyvä. Herkistymiseen vaaditaan yleensä kuukausien - vuosien altistuminen. Kun herkistyminen on tapahtunut, sen aste voi lisääntyä altistumisen toistuessa. Herkistyneistä henkilöistä noin 50 prosentilla on allergiaan liittyviä oireita, kuten nuhaa, ihottumaa tai astma. Herkistyminen homeille ja sädesienille todennäköisesti lisää herkistymistodennäköisyyttä myös muille allergian aiheuttajille, kuten kotipöly- ja varastopunkeille. Herkistyminen on syytä ottaa huomioon esimerkiksi asuinolosuhteita valittaessa tai lemmikkieläimen hankintaa harkittaessa. Jos kuitenkaan aktiivisia oireita ei ole esiintynyt noin kahteen vuoteen, ei herkistymistä tarvitse ottaa huomioon ammatinvalintatilanteessa.

12.Perintötekijät voivat vaikuttaa vasta-aineiden muodostumiseen siten, että jos toisella vanhemmista on IgE-välitteinen reagointitapa elinympäristön normaaleille allergeeneille (allergeeni = herkistävä aine, herkiste), se lisää noin 50 prosentilla sitä todennäköisyyttä, että lapset omaavat samanlaisen IgE-välitteisen reagointitavan (= atopia). Jos molemmilla vanhemmilla on atopia, mainittu todennäköisyys lisääntyy edelleen. Atooppisten lasten herkistymisriskiä lisää kotona tupakointi. Yleensä atopian esiintymisen todennäköisyys lapsella vähenee, jos kysymyksessä on kolmas tai sitä seuraavat lapset.

13.Herkistyminen homeille ja sädesienille tapahtuu pääasiassa hengitysteiden kautta. Sikiö ei hengitä eikä näin ollen voi herkistyä sanotuille mikrobeille.

14.Herkistymisen syitä arvioitaessa on sillä, että asunnoista otetuissa näytteissä ei ole todettu Geotrichum candidum-hometta tai Streptomyces albus-sädesientä, vain vähäinen merkitys. Parhaimmillaankin käytössä olevat menetelmät tunnistavat vain pienen osan homeista. On todennäköistä, että asunnoissa on voinut olla sanottuja mikrobeja, vaikka niitä ei olisi voitu todeta kosteusvauriokohdista otetuissa näytteissä.

15.Terveydenhuollon oikeusturvakeskus on päätynyt siihen, että on erittäin todennäköistä, että N:n perheen jäsenten IgE-vasta-ainevälitteinen herkistyminen johtuu asunnon kosteusvaurioista.

Muu lääketieteellinen selvitys 16. Käräjäoikeudessa on esitetty Husmanin 2.7.1999 ja 17.4.2001 päivätyt lääkärinlausunnot. Husmania on myös kuultu todistajana alemmissa oikeuksissa. Husmanin ja Saarelaisen lausunnoissa esitetyt käsitykset ja johtopäätökset ovat olleet samansuuntaiset kuin terveydenhuollon oikeusturvakeskuksen lausunto. Saarelainen on lisäksi todennut, että homeet ja homeitiöt säilyvät pitkiä aikoja huonekaluissa ja liinavaatteissa.

17.Saarelainen on kiinnittänyt vielä huomiota siihen, että ihmisillä ei ole suoritettu pitkäkestoisia, kontrolloituja altistustutkimuksia kosteusvauriohomeille tai sädesienille. Ei ole myöskään julkaistu pitkäaikaisia seurantatutkimuksia kosteusvauriomikrobeille altistumisen terveyshaitoista. Suomalaisessa väestössä allergian homeille ja sädesienille on raportoitu olevan harvinaisen. Homeille reagoi noin kolme prosenttia väestöstä ja astmaatikoistakin vain noin viisi prosenttia. Tämä tukee johtopäätöstä, että on erittäin todennäköistä, että N:n perheen jäsenille ilmaantunut IgE-välitteinen herkistyminen johtuu asunnon kosteusvaurioista. IgE-vasta-ainemuodostuksen osoittama herkistyminen on pysyvää riippumatta siitä, että myöhemmin esimerkiksi seerumista mitattavien vasta-aineiden määrä saattaa selvästi laskea tai ne voivat olla välillä jopa mittaamattomissa.

18.Vaara on todennut, että kosteusvaurioissa esiintyviin, terveydelle haitallisiin mikrobeihin liittyvä lääketieteellinen tutkimus on alana vielä suhteellisen nuori. Tutkimusalan ja siihen liittyvän metodologian kehittyessä löytynee jo tunnettujen erityisen haitallisten homeiden ja sädesienten lisäksi tulevaisuudessa vielä lisää merkittäviä haitallisia sieniä ja bakteereja. Edes nykyään tunnettujen merkittävien haittamikrobien tunnistaminen ei ole helppoa ja se on luotettavimmin suoritettavissa vain suurissa alan erikoislaboratorioissa. Näin ollen Vaara ei pidä poissuljettuna mahdollisuutta, että analyyseissä löydettyjen mikrobien lisäksi asunnossa olisi ollut muitakin terveydelle haitallisia, merkittäviä ongelmamikrobeja.

Todetun herkistymisen suhde havaittuihin mikrobilajeihin 19. Päätelmiä siitä, onko altistuminen homeille tapahtunut tietyssä rakennuksessa, tehdään yleensä sen perusteella, löytyykö rakennuksen mikrobikasvustosta ja henkilöllä todetuista vasta-aineista samoja mikrobeja. Nyt kysymyksessä olevista asunnoista otetuissa näytteissä ei ole havaittu sitä hometta eikä sitä sädesientä, jolle kantajat ovat herkistyneet.

20.Asiantuntijalausunnoissa mahdollisina muina tekijöinä, jotka voivat vaikuttaa vasta-aineiden muodostumiseen, on mainittu perintötekijät. Ulkoisista herkistymisriskiä lisäävistä tekijöistä on mainittu tupakanpoltto. Lausunnoissa ei ole otettu kantaa yhtiöiden ja kaupungin väitteeseen siitä, että herkistyminen voisi johtua ulkoilman tai ravinnon hiivoista. Ei ole saatettu todennäköiseksi, että mainituilla tekijöillä olisi tässä asiassa ollut vaikutusta.

21.Saarelainen ja Vaara ovat lausunnoissaan kiinnittäneet huomiota siihen, että sekä asunnoissa olevien kosteusvauriomikrobien löytämiseen ja tunnistamiseen että näiden mikrobien aiheuttamien terveyshaittojen ja niiden syiden selvittämiseen liittyy muun muassa menetelmien puutteellisuudesta ja tiedon puutteesta johtuvaa epävarmuutta. Yksittäiset mit-taustuloksetkin voivat antaa tosiasioita vastaamattoman tuloksen.

22.Terveydenhuollon oikeusturvakeskus samoin kuin Saarelainen ja Husman ovat kuitenkin katsoneet sillä seikalla, että asunnoista otetuissa näytteissä ei ole havaittu nimenomaisesti sitä hometta tai sädesientä, jolle kantajat ovat herkistyneet, olevan kysymyksessä olevissa olosuhteissa vain vähäinen merkitys. Lääketieteellisessä syy-yhteysarvioinnissa he ovat edeltä ilmenevin tavoin päätyneet siihen, että on erittäin todennäköistä, että kantajien IgE-vasta-aineiden osoittama herkistyminen on aiheutunut kuvatunlaisista asunnon kosteusvaurioista. Tämä merkitsee korkeinta todennäköisyyttä, mitä lääketieteellisissä lausunnoissa yleensä käytetään.

Asuntojen kosteusvauriot ja mikrobiesiintymät Asunto Y 23. N:n perhe on asunut 5.12.1997-31.12.1998 O Oy:n omistamassa asunnossa Y. Perheen muutettua asuntoon siellä on ollut kattovuoto, minkä jälkeen huhtikuussa 1998 on vuotokohdan makuuhuoneessa todettu huoneilmassa tavallista korkeampia homeitiö- ja bakteeripitoisuuksia. Bakteerikasvustoa sekä jonkin verran homepesäkkeitä on todettu myös huoneen katossa sekä lisäksi WC:n poistoilmahormissa. Kevään aikana ongelmia on todettu myös ilmanvaihdossa. Sittemmin marraskuussa otetuista näytteistä oli todettu, että mainitun makuuhuoneen rakenteissa oli runsasta kosteusvauriohomeiden ja -bakteerien kasvustoa. Myös keittiön liesinurkassa oli tuolloin todettu erittäin runsasta Penicillium-, Aspergillus- ja Trichoderma-sukuisten homeiden kasvua sekä erittäin runsasta bakteerikasvua. Terveystarkastaja on 24.11.1998 asunnontarkastuspöytäkirjassa todennut, ettei asunto korjaamatta täyttänyt asuinhuoneistolle terveydelliseltä kannalta asetettuja vaatimuksia.

24.Hovioikeus on katsonut, ettei asunnon Y kunto täyttänyt sille asetettavia vaatimuksia. O Oy ei ole valituksessaan kiistänyt hovioikeuden johtopäätöksiä tältä osin.

Asunto Z 25. N:n perhe on muuttanut 1.1.1999 asunnosta Y P Oy:n (entinen Kiinteistö Oy N) omistamaan asuntoon Z. Tässä asunnossa perhe on asunut 15.11.2000 saakka. Keittiössä olleen hajun kiinnitettyä huomiota asunnossa on todettu tammikuussa 1999 keittiön altaan viemäriputken hajulukon vuoto. Terveystarkastajan 2.2.1999 allaskaapista ja sen alta ja takaa ottamissa näytteissä on todettu erittäin runsasta Rhodotorula- ja muuta hiivakasvua sekä erittäin runsasta bakteerikasvua. Terveystarkastaja on 18.2.1999 päivätyssä asunnontarkastuspöytäkirjassa ehdottanut allaskaapista löytyneiden mikrobikasvustojen syiden selvittämistä sekä allaskaapin taustojen ja viereisten pintojen puhdistamista ja pilaantuneiden materiaalien korvaamista uusilla materiaaleilla. Rakennustarkastaja on 25.3.1999 todennut korjaustyöt tehdyiksi.

26.Käräjäoikeuden tuomion perustelujen mukaan asunnossa olisi mainitussa tarkastuksessa todettu myös kylpyhuoneessa runsaasti homeita ja hiivoja ja pölynäytteissä huone- ja varastopunkkeja. Samanlainen lausuma on kirjallisena todisteena esitetyssä Husmanin 17.4.2001 päivätyssä lääkärinlausunnon täydennyksessä. Terveystarkastajan 18.2.1999 päivätyssä asunnontarkastuspöytäkirjassa ei kuitenkaan ole mainintaa home-esiintymistä, kylpyhuoneen vaurioista eikä kylpyhuoneesta otetuista näytteistä.

27.Lasten äiti on hovioikeudessa kertonut, että N:t olivat toimittaneet asunnosta pölynäytteitä Helsingin yliopistollisen keskussairaalan iho- ja allergiasairaalaan, jossa perhe oli ollut tutkimuksissa ja testeissä 27.11.1999 ja kevään 2000 välisenä aikana. Mainituista tutkimuksista annettuja lausuntoja tai testituloksia ei ole tässä asiassa esitetty. Husman on edellä mainitussa lausunnossaan todennut mainittujen tutkimusten tuloksista muun muassa, että eräillä perheen jäsenistä, muun muassa isällä, äidillä ja B:llä oli todettu veren puolustussoluissa tavallista enemmän allergiasoluja, C:llä ja D:llä sekä äidillä oli ihotestissä todettu positiivisia tuloksia varastopunkeille ja äidillä oli osoitettu spesifinen reaktio asunnon Z pölynäytteeseen. Korkein oikeus katsoo, ettei tämä selvitys kuitenkaan osoita, että asunnossa olisi ollut muukin kuin yllä kohdassa 25 tarkoitettu kosteusvaurio tai että asuntoon olisi mainitun vaurion korjaamisen jälkeen jäänyt haitallisia mikrobeja.

Homeelle herkistymisestä korvattavana henkilövahinkona 28. Edellä todetun mukaisesti IgE-vasta-aineiden muodostuminen merkitsee pysyvää herkistymistä tietylle vierasaineelle eli allergiaa. Kysymyksessä on lääketieteellisin keinoin toteen näytetty, ihmisen elimistössä tapahtunut epäedullinen muutos eli terveydentilan häiriö. Tästä erikseen on kuitenkin ratkaistava kysymys siitä, aiheutuuko herkistymisestä ihmiselle sellaista haittaa, että se olisi vahingonkorvausvelvollisuuden muiden edellytysten täyttyessä korvattava henkilövahinko. Ollakseen lain mukaan korvattavaa vahinkoa haitan tulee ylittää normaaliin elämään kuuluvien epämiellyttävyyksien, epämiellyttävien tunteiden taikka hankaluuksien taso.

29.Herkistymiseen ei sellaisenaan liity oireita, vaan allergeenispesifisiä IgE-vasta-aineita esiintyy myös oireettomilla henkilöillä. Terveydenhuollon oikeusturvakeskuksen lausunnon mukaan vain noin puolella herkistyneistä on allergiaan liittyviä oireita. Oireiden laatu ja vakavuus ovat henkilöstä ja altistuksesta riippuen erilaiset. Oireet voivat vaihdella lievistä hyvinkin vakaviin. Homeelle herkistyminen voi eri tavoin rajoittaa tavanomaista jokapäiväistä elämää ja vaikeuttaa herkistyneen ammatinvalintaa ja harrastusmahdollisuuksia.

30.Lääketieteellisestä selvityksestä ilmenee myös, että kosteusvauriohomeille altistumisen loputtua ärsytysoireet, yleisoireet ja infektiot poistuvat, mutta spesifinen herkkyys pysyy ja oireilu uusii helposti, jos altistumista on vähänkään. Herkistyneen, jolla oireita on ollut, tulee sen vuoksi pyrkiä välttämään homealtistusta. Homeallergian oireita ei voi samalla tavalla ennakoida tai varoa kuin silloin, jos henkilö on allerginen esimerkiksi tietylle eläimelle. Tämän ohella on merkitystä myös sillä, että herkistyminen homeille ja sädesienille todennäköisesti lisää myös riskiä herkistyä muille allergian aiheuttajille, kuten kotipöly- ja varastopunkeille.

31.Korkein oikeus katsoo, että IgE-vasta-aineiden muodostuminen sellaisenaan ei vielä merkitse sellaista tavanomaisen elämän rajoittumista, joka oikeuttaisi korvaukseen. Sanottujen vasta-aineiden osoittama herkistyminen voi oikeuttaa korvaukseen vasta, jos siitä on osoitettu aiheutuvan kyseiselle henkilölle oireita siinä määrin, että niiden vuoksi herkistymisen voidaan arvioida merkitsevän sellaista elämän rajoittumista, joka ei kuulu normaalin sietovelvollisuuden piiriin.

Vuokranantajan korvausvastuun perusteista Oikeudelliset lähtökohdat vastuuperusteen osalta 32. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 20 §:n 1 momentin mukaan huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia. Lain 23 §:n 3 momentin mukaan vuokralaisella on oikeus saada korvaus vuokranantajan sanotun lain 2 luvussa tarkoitetun toimenpiteen tai laiminlyönnin aiheuttamasta haitasta tai vahingosta paitsi, jos vuokranantaja osoittaa, ettei huoneiston puutteellinen kunto ole aiheutunut vuokranantajan toimenpiteestä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta.

33.Asuinhuoneisto ei ole sellaisessa kunnossa kuin kohtuudella voidaan vaatia, jos asunnosta sen ominaisuuksien vuoksi aiheutuu siinä oleskeleville terveydellistä haittaa.

34.Terveydensuojelulain 26 §:n mukaan asunnon sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa oleskeleville terveyshaittaa. Asunnossa ei saa olla mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa.

35.Mainitut terveydensuojelulain säännökset antavat viitettä siitä, mitkä seikat ovat merkityksellisiä arvioitaessa asunnon terveydellisiä olosuhteita, mutta ne eivät sellaisenaan sovellu vuokranantajan vastuun arvioinnin pohjaksi, sillä asunnossa vallitseviin olosuhteisiin vaikuttavat paitsi asunnon kunto ja ominaisuudet sinänsä myös vuokralaisen oma toiminta ja muut vuokralaisen vastuupiiriin kuuluvat seikat.

36.Homeen tai muiden mikrobien esiintyminen asunnossa ei sinänsä vielä kerro mitään niiden esiintymisen syistä. Yleisesti tiedetään rakennusmateriaalien homehtuvan, jos kosteutta on riittävästi. Kosteuden syyt kuitenkin voivat vaihdella. Siinäkin tapauksessa, että asunnossa on kosteusvaurioille altistavia rakenteellisia tai rakennustapaan liittyviä puutteita, kosteusvaurioiden syntyyn ja seurauksiin, kuten homeongelmiin, voivat myötävaikuttaa asunnon käyttäjän omat toimet tai laiminlyönnit.

37.Korkein oikeus toteaa lisäksi, että terveydensuojelulain 1 §:n 2 momentin mukaan terveyshaitalla tarkoitetaan mainitussa laissa ihmisessä todettavaa sairautta, muuta terveydenhäiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää väestön tai yksilön elinympäristön terveellisyyttä. Terveyshaitan käsite terveydensuojelulaissa on siten olennaisesti laajempi kuin vahingonkorvauslain 5 luvussa tarkoitettu henkilövahinkona korvattava haitta.

Henkilövahinkojen korvattavuudesta vuokrasuhteen perusteella 38. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetusta laista tai sen esitöistä ei nimenomaisesti ilmene, ovatko myös henkilövahingot sanotun lain säännösten nojalla korvattaviksi tulevia vahinkoja. Näin ollen ei ole selvää, ulottuuko asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 23 §:n 3 momentin mukainen käännetyn todistustaakan periaate myös asunnon kunnosta johtuviin henkilövahinkoihin ja jos niin minkä henkilöpiirin osalta. Sopimussuhteita koskevassa lainsäädännössä sopimusvelvoitteiden rikkomiseen perustuvan vahingonkorvausvelvollisuuden ulottuminen henkilövahinkoihin ei ole yleistä. Lisäksi sopimussuhteeseen perustuva vahingonkorvausvelvollisuus koskee lähtökohtaisesti vahinkoa, joka sopimusvelvollisuuksien rikkomisesta on aiheutunut sopimuskumppanille. Asunnon puutteellisesta kunnosta aiheutuva henkilövahinko taas voi koskea muutakin asunnossa oleskelevaa henkilöä kuin vuokrasuhteen osapuolta. Tältäkään osin laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta ei ole nimenomaisia säännöksiä vuokranantajan velvollisuudesta vahingon korvaamiseen.

39.Selvää kuitenkin on, että sellainen asuinhuoneiston kunnon puutteellisuus, josta vuokranantaja vastaa, voi aiheuttaa vuokralaiselle ja muulle huoneistossa asuvalle myös henkilövahingon. Lisäksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 17 §:ssä on nimenomaiset säännökset siitä, ketkä vuokralaisen ohella saavat vuokrasopimuksen perusteella käyttää huoneistoa. Pykälän 1 momentin mukaan vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Näin ollen Korkein oikeus katsoo, että myös henkilövahinko, joka vuokranantajan vastuupiiriin kuuluvan seikan vuoksi aiheutuu vuokralaiselle tai hänen mainitunlaiselle perheenjäsenelleen, on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain nojalla korvattava vahinko. Tällaisten henkilövahinkojen korvaamisessa tulevat muilta osin sovellettaviksi vahingonkorvauslain 5 luvun 2 §:stä ilmenevät periaatteet.

Todistustaakasta 40. Todistustaakka siitä, että terveydelliset haitat ovat johtuneet asunnon puutteellisesta kunnosta tai muista ominaisuuksista eivätkä vuokralaisen toiminnasta tai muista hänen vastuupiiriinsä kuuluvista seikoista, on vahingonkorvausta vaativalla vuokralaisella. Vuokranantajalla puolestaan on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 23 §:n 3 momentista ilmenevin tavoin todistustaakka siitä, että kysymyksessä oleva asunnon kunnon tai muiden ominaisuuksien puutteellisuus ei ole aiheutunut vuokranantajan toimenpiteestä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta.

41.Korkein oikeus toteaa, että tässä asiassa ei ole enemmälti kuin hovioikeuden tuomiosta ilmenee selvitetty, ovatko ja missä määrin asunnoissa ilmenneisiin home- ja bakteeriesiintymiin mahdollisesti myötävaikuttaneet vuokralaisen puolella olevat seikat, kuten perheen koko ja siihen liittyvät sisäilman kosteustasoon vaikuttavat tekijät taikka huoneiston tuuletukseen tai lämmitykseen liittyvät käytännöt. Tämä on kuitenkin tässä asiassa vailla merkitystä, koska vuokranantajat eivät ole mainitunlaisiin seikkoihin vedonneet.

Onko kantajille aiheutunut herkistymisestä korvattavissa oleva haitta 42. Asiassa on kantajina seitsemän saman perheen lasta. Kantajilla on selvitetty esiintyneen 1990-luvun puolivälistä lähtien sellaisia terveydellisiä oireita, kuten yskää, nuhaa, poskiontelo- ja muita tulehduksia sekä muita infektio-sairauksia, jotka voivat olla seurausta altistumisesta ja sittemmin herkistymisestä homeille. Tuolloin perhe asui asunnossa X. Sairastavuus on lisääntynyt merkittävästi vuoden 1997 aikana asunnossa Y ja jatkunut edelleen asunnossa Z. Sittemmin kantajilla on IgE-vasta-aineilla osoitettu herkistyminen.

43.Vaikka herkistymisen ajankohtaa tai siihen yhdistettävissä olevaa oireilua ei ole yksittäisten kantajien osalta tarkemmin todennettu, Korkein oikeus pitää tässä asiassa riittävästi selvitettynä, että kullakin kantajalla todettu herkistyminen on aiheuttanut hänelle henkilövahinkona korvattavissa olevan haitan.

Vuokranantajayhtiöiden vastuun erillisyys 44. Kun useampi saman perheen eri-ikäinen lapsi on herkistynyt samalle mikrobisuvulle ja kun IgE-välitteinen herkistyminen on harvinaista, on todennäköistä, että herkistymiselle on yhteinen syy.

45.Kantajien herkistyminen on todettu eri ajankohtina, he ovat asuneet eri asunnoissa perättäisinä aikoina eikä väitetyn vahinkoa aiheuttaneen menettelyn osalta ole kysymys yhtiöiden yhteistoiminnasta. Vuokranantajien korvausvastuun edellytykset on arvioitava kunkin asunnon, kunkin vastaajayhtiön ja kunkin vahingonkärsijän osalta erikseen.

Lääketieteellinen selvitys herkistymisen syiden kohdentamisesta ajan ja paikan suhteen 46. Terveydenhuollon oikeusturvakeskus on edellä todetuin tavoin esittänyt johtopäätöksenään, että N:n perheen jäsenten IgE-vasta-ainevälitteinen herkistyminen erittäin todennäköisesti johtuu "asunnon kosteusvaurioista". Sitä vastoin lausunnossa ei ole otettu yksilöidymmin kantaa siihen Korkeimman oikeuden lausuntopyynnössä esitettyyn kysymykseen, mitä johtopäätöksiä asiassa esitetyn selvityksen perusteella oli tehtävissä herkistymisen ajankohdista, kuten eri asunnoissa todettujen kosteusvaurioiden osuudesta herkistymisen syntymiseen. Herkistymisen ajallisen puolen osalta Terveydenhuollon oikeusturvakeskuksen lausunnossa on todettu ainoastaan, että herkistymiseen vaaditaan yleensä kuukausien - vuosien altistuminen.

47.Esitetyn lääketieteellisen selvityksen perusteella ei siten voida tehdä päätelmiä sen suhteen, millä tavoin herkistymisen eli homeallergian syntyminen kohdentuu ajan tai paikan suhteen. Vastaavasti on epäselvää, missä vaiheessa herkistymisestä on aiheutunut korvattavissa oleva haitta.

Syy-yhteys nyt kysymyksessä olevien asuntojen kunnon ja herkistymisen välillä 48. Herkistymisen syyksi on esitetty eri yhtiöiden perheelle vuokraamien kolmen asunnon kosteusvauriot. Kohdassa 4 kerrotuin tavoin asiassa on enää kysymys kahdesta jälkimmäisestä eli asunnoista Y ja Z. Näissä asunnoissa on selvitetty todetun kohdissa 23 - 27 kerrotulla tavalla kosteusvaurioista johtuneita mikrobeja.

49.Seuraavassa arvioidaan asunnoissa Y ja Z todettujen kosteusvaurioiden ja mikrobiesiintymien syy-yhteyttä kantajilla todettuun herkistymiseen. Arvioitaessa herkistymisen syitä ei kuitenkaan voida jättää huomiotta asuntoa X, jossa perhe asui pisimpään eli maaliskuusta 1991 joulukuuhun 1997, yhteensä vajaat seitsemän vuotta.

50.Hovioikeuden tuomion mukaan J on hovioikeudessa kertonut, että hän oli havainnut asunnossa X ongelmia jo heti sinne muuton jälkeen vuonna 1991 ja että urakoitsija oli tuolloin maalannut uudelleen kylpyhuoneen katon, jossa oli ollut näkyvissä paljon hometta. Asunnosta X 14.10.1997 otetuissa näytteissä oli todettu erittäin runsasta Aspergillus-homekasvua ja bakteerikasvua. Molempien vanhempien hovioikeudessa kertoman mukaan perheen jäsenillä oli ollut terveydellistä oireilua jo asunnossa X. Asunto X on myös ollut perheen kokoon nähden ahdas, mikä on ollut omiaan myötävaikuttamaan sisäilman kosteustasoon ja laatuun homealtistuksen kannalta epäedullisesti.

Asunto Y (O Oy) A, B, E ja F 51. Ensimmäisessä, päivää ennen vuokrasuhteen päättymistä eli 30.12.1998 tehdyssä vasta-ainetutkimuksessa on A:lla, B:llä, E:llä ja F:llä mitattu kohdasta 7 ilmenevät IgE-vasta-aineet. Tammikuussa 2001 tehdyssä tutkimuksessa sanotut vasta-aineet ovat edelleen olleet kohonneita, B:llä ja F:llä korkeammat kuin edellisessä mittauksessa.

52.A ja B olivat syntyneet ennen perheen muuttoa asuntoon X ja E ja F syntyivät perheen asuessa siellä, F puoli vuotta ennen pois muuttamista. Seuraavassa eli asunnossa Y he kaikki asuivat hieman yli vuoden ja sitä seuraavassa eli asunnossa Z vajaat kaksi vuotta.

53.Asunnossa Y on ollut jo asumisen alkaessa sekä koko asumisen ajan kosteusvaurioita ja asunnosta otetuissa näytteissä on todettu homeitiöiden ja bakteerien kasvua. Toisaalta myös asunnossa X oli todettu kohdassa 50 kerrotuin tavoin home- ja bakteerikasvua.

54.Saadun lääketieteellisen selvityksen mukaan herkistyminen on sitä todennäköisempää, mitä pidempään altistuminen jatkuu, ja altistumisen toistuessa herkistymisen aste voi lisääntyä. Herkistymiseen vaikuttavat aikaisemmat altistumiset ja vähäinenkin altistuminen voi, jos altistumista on tapahtunut jo aikaisemmin, laukaista herkistymisen.

55.A, B, E ja F ovat voineet herkistyä jo ennen muuttoa asuntoon Y. Myös asunnossa Y on ilmennyt kosteusvaurioita ja todettu kosteusvauriomikrobeja siinä määrin, että nekin ovat voineet aiheuttaa herkistymisen. Toisaalta A:n, B:n ja E:n asuminen asunnossa X ja siellä vallinneista olosuhteista johtunut altistuminen homeille on kestänyt useita vuosia ja siten pidempään kuin asuminen asunnossa Y.

56.F:n osalta homealtistuminen asunnossa Y on ollut pidempiaikainen kuin asunnossa X. Toisaalta F on asunnossa X ollut vauvaikäinen ja todennäköisesti voinut saada osakseen erityistä altistusta tekstiilien, kuten vuodevaatteiden kautta, joissa homeet ja homeitiöt asiantuntijalausuntojen mukaan säilyvät pitkiäkin aikoja.

Johtopäätökset syy-yhteydestä A:n, B:n, E:n ja F:n osalta 57. Todistustaakka siitä, että herkistyminen johtuu asunnosta Y eikä ole syntynyt jo aiemmin, on vahingon kärsijöillä. Yllä todettuun nähden Korkein oikeus katsoo A:n, B:n, E:n ja F:n osalta jääneen näyttämättä, että herkistyminen olisi syntynyt vasta niiden kosteus- ja homevaurioiden vuoksi, joista O Oy asunnon Y vuokranantajana on vastuussa.

58.Vielä on kuitenkin erikseen arvioitava asunnossa Y todettujen kosteus- ja homevaurioiden muuta vaikutusta A:n, B:n, E:n ja F:n terveydentilaan.

59.Kuten kohdassa 55 on todettu, herkistymisen tapahduttua sen aste voi lisääntyä altistumisen toistuessa ja herkistyneen uusi altistuminen on omiaan aktivoimaan terveydellisiä oireita. Vaikka asunnossa Y todettujen home-esiintymien ei ole osoitettu aiheuttaneen A:n, B:n, E:n tai F:n herkistymistä, voidaan näin ollen pitää selvitettynä, että ne ovat pahentaneet heille aiheutunutta terveydellistä haittaa.

Johtopäätökset syy-yhteydestä C:n ja D:n osalta 60. C ja D ovat niin ikään altistuneet kosteusvauriomikrobeille sekä asunnossa X että sen jälkeen asunnossa Y. Heillä ei kuitenkaan ole vielä joulukuussa 1998, asunnossa Y asumisen päättyessä, ilmennyt IgE-vasta-aineita tutkituille mikrobeille. Tammikuussa 2001 eli vasta yli kaksi vuotta asunnosta Y pois muuttamisen jälkeen heillä on mitattu kohdassa 8 mainitut IgE-vasta-aineet. Näin ollen Korkein oikeus katsoo jääneen näyttämättä, että tässä asunnossa olleet kosteusvauriot olisivat aiheuttaneet C:n ja D:n herkistymisen.

61.Erikseen on kuitenkin vielä tarkasteltava asunnossa Y todettujen kosteus- ja homevaurioiden muuta vaikutusta C:n ja D:n terveydentilaan.

62.Herkistymisen syntyminen riippuu muun muassa homealtistuksen määrästä ja kestosta. Vaikka asunnon Y olosuhteiden ei ole osoitettu aiheuttaneen C:n ja D:n herkistymistä, heillä on sittemmin todettu herkistyminen. Koska he ovat asunnossa Y altistuneet kosteusvauriomikrobeille neljän sisaruksensa tavoin ja viimeksi mainittujen on todettu herkistyneen jo aikaisemmin, Korkein oikeus katsoo selvitetyksi, että asunnossa Y koettu homealtistus on osaltaan myötävaikuttanut myöhemmin puhjenneeseen herkistymiseen, jonka myötä heille on aiheutunut pysyvä terveydellinen haitta.

Asunto Z (P Oy) A, B, E, F, C, D ja G 63. Pian asunnossa Z asumisen päättymisen jälkeen tehdyssä vasta-ainetutkimuksessa mittaustulos on kohdasta 8 ilmenevin tavoin osoittanut A:lla, B:llä, E:llä, F:llä, C:llä ja D:llä IgE-vasta-aineita kosteusvauriomikrobeille. Myös kesäkuussa 1999 syntyneellä G:llä on tammikuussa 2001 mitattu korkea vasta-ainepitoisuus Geotrichum candidum-homeelle ja Streptomyces albus-sädesienelle.

64.Asunnossa Z on osoitettu olleen vain keittiön tiskipöydän altaan välittömään läheisyyteen rajoittunut vaurio. Yhtiö on näyttänyt korjanneensa vaurion ja mittauttaneensa sen, ettei korjauskohtaan ole jäänyt kosteutta. Terveystarkastajan 2.2.1999 ottamissa näytteissä on todettu hiiva- ja bakteerikasvua. Home-esiintymistä ei ole selvitystä. Se, että tässä vauriokohdassa olisi kehittynyt Geotrichum-hometta ja Streptomyces-sädesientä siinä määrin, että se olisi aiheuttanut herkistymisen, on huomattavasti epätodennäköisempää kuin vastaavan herkistymisen aiheutuminen asunnossa Y, jossa on todettu rakennekosteutta jo ennen vuokrasuhteen alkamista ja sen jälkeen vuoden aikana todettu useissa eri kohdissa erilaisia kosteusvaurioita.

65.C:n, D:n ja G:n herkistyminen on osoitettu mittaustuloksella vasta noin kaksi vuotta asunnossa olleen vaurion korjaamisen jälkeen. C:n ja D:n altistuminen homeille on alkanut jo asunnossa X ja jatkunut sen jälkeen asunnossa Y. Vaikka asunnossa Z todetun vaurion vuoksi mahdollisesti tapahtunut altistuminen on voinut laukaista herkistymisen, ei ole todennäköistä, että tämä altistuminen ilman aiempaa altistumista tai esimerkiksi kodin tekstiileistä johtuneen altistumisen jatkumista olisi aiheuttanut herkistymisen.

66.Se, että myös G on herkistynyt samoille mikrobeille kuin perheen muut lapset, tukee sitä, että G:nkin herkistyminen on johtunut samasta perheen asuin- ja elinolosuhteisiin liittyvästä syystä. Koska kuitenkin G on syntynyt vasta vaurion korjaamisen jälkeen ja koska sikiö ei voi altistua, ei G ole voinut altistua sinä aikana, kun asunnon Z vauriot ovat olleet korjaamatta. G:n osalta homealtistus on voinut olla peräisin esimerkiksi kodin tekstiileistä, kuten vuodevaatteista, matoista ja huonekaluista, joissa pitkään säilyvät homeitiöt ovat puolestaan voineet olla peräisin asuntoa Z edeltäneidenkin asuntojen homeongelmista.

Johtopäätökset syy-yhteydestä 67. Korkein oikeus katsoo jääneen näyttämättä, että asunnossa Z olleesta hajulukon vuodosta johtuneet mikrobit olisivat aiheuttaneet C:n, D:n ja G:n herkistymisen tai myötävaikuttaneet sen syntymiseen. Korkein oikeus katsoo näyttämättä jääneen myös, että mainitut mikrobit olisivat A:n, B:n, E:n tai F:n osalta voimistaneet jo ennen asuntoon Z muuttoa otettujen näytteiden perusteella todettua herkistymistä taikka muutoin pahentaneet siitä aiheutunutta terveydellistä haittaa.

Johtopäätökset vuokranantajien vastuun osalta P Oy (Asunto Z) 68. Korvattavaksi vaadittujen terveyshaittojen ei ole näytetty olevan syy-yhteydessä seikkoihin, joista P Oy asunnon Z vuokranantajana olisi vastuussa.

O Oy (Asunto Y) 69. Asiassa on selvitetty, että homeongelmat asunnossa Y ovat yhtäältä A:n, B:n, E:n ja F:n kohdalla osaltaan pahentaneet herkistymistä ja sen aiheuttamaa terveydellistä haittaa ja toisaalta C:n ja D:n kohdalla osaltaan myötävaikuttaneet sittemmin todettuun herkistymiseen ja siitä aiheutuneeseen terveydelliseen haittaan.

70.Hovioikeus on katsonut asunnon Y kunnossa todettujen puutteiden johtuneen vuokranantajan laiminlyönnistä. O Oy ei ole valituksessaan kiistänyt tätä hovioikeuden johtopäätöstä.

71.Näin ollen yhtiön korvausvastuulle on peruste siltä osin kuin asunnon Y home-esiintymillä on kohdassa 69 mainituin tavoin todettu olevan syy-yhteys yhtäältä A:n, B:n, E:n ja F:n ja toisaalta C:n ja D:n terveyshaittaan.

Kaupungin vastuu Kaupungin asema vuokrasuhteeseen nähden 72. Kohdassa 4 todetusta syystä asiassa ei myöskään kaupungin vastuun osalta ole enää kysymys asunnon X kosteusvaurioista ja niiden seurauksista.

73.O Oy:n ja P Oy:n osakkeet ovat ainakin pääosin Lohjan kaupungin omistuksessa. Lohjan kaupungin asuntopalvelupäällikkö on valinnut asukkaat yhtiöiden omistamiin vuokra-asuntoihin. Hovioikeus on katsonut, että kaupunki on osakkeenomistuksen ja kaupungille asunto-olojen kehittämisestä annetun lain nojalla kuuluvan vastuun perusteella sekä valitsemalla asuntojen vuokralaiset käyttänyt yhtiöissä todellista määräysvaltaa ja hallinnoinut huoneistoja sinänsä erillisten yhtiöiden kautta. Hovioikeus on perustanut kaupungin vastuun siihen, että kaupunki on hovioikeuden mukaan tosiasiallisesti toiminut vuokranantajan tapaan.

74.Kaupungin mukaan sen asuntotoimisto on ainoastaan valinnut huoneistojen asukkaat aravasäännösten mukaisesti. Huoneistot omisti ja niitä hallitsi yhtiö, jonka isännöitsijä asukasvalinnan jälkeen teki vuokrasopimuksen ja huolehti yhtiön puolesta vuokranantajan velvoitteista. Kaupungin yleishallinto ei voinut antaa määräyksiä ja ohjeita isännöitsijälle tai valvoa suoraan isännöitsijän toimintaa.

75.Korkein oikeus toteaa yleisesti, että kunnat toteuttavat perustamiensa vuokrataloyhtiöiden kautta asunto-olojen kehittämisestä annetussa laissa asetettua tavoitetta kehittää asunto-oloja alueellaan ja parantaa erityisesti pienituloisten ja vähävaraisten henkilöiden puutteellisia asumisoloja. Asunto-olojen kehittämistä tuetaan myös valtion varoin, ja aravalainsäädännössä kunnille on osoitettu keskeisiä valtion rahoitukseen ja laissa säädettyjen asukasvalintaperusteiden noudattamiseen liittyviä valvontatehtäviä.

76.Aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annetun lain 4 §:n mukaan asukkaiden valinnan perusteena on sosiaalinen tarkoituksenmukaisuus ja taloudellinen tarve. Valtioneuvosto vahvistaa tarkemmat valintaperusteet ja ympäristöministeriöllä on oikeus antaa määräyksiä hakemusmenettelystä.

77.Kunnat valvovat aravasäännösten noudattamista eri tavoin. Asukasvalintaperusteiden noudattamista voidaan valvoa esimerkiksi siten, että asukkaat valitsee kunnan toimielin, virkamies tai erikseen tätä tarkoitusta varten perustettu elin. Tämä ei kuitenkaan muuta sitä, että oikeudellisesti vuokrasuhde on myös kunnan perustamassa vuokrataloyhtiössä asunnon omistavan yhtiön ja vuokralaisen välinen suhde, johon sovelletaan määrättyjä poikkeuksia lukuun ottamatta asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia ja jossa asunnon omistaja vuokrasuhteen osapuolena vastaa vuokranantajan velvollisuuksista.

78.Asunto-olojen kehittämistä ja arava-asuntoja koskevassa lainsäädännössä kunnalle osoitetut julkisoikeudelliset tehtävät eivät merkitse sitä, että kunnalle tulisi vuokranantajalle kuuluvia oikeuksia tai velvollisuuksia edes niissä vuokrasuhteissa, joissa kunnan perustama ja pääosin omistama vuokrataloyhtiö on osapuolena. Asunto-olojen kehittämistä koskevassa lainsäädännössä ei ole myöskään asetettu kunnalle erityistä velvollisuutta omakohtaisesti huolehtia tällaisen vuokrataloyhtiön omistamien ja vuokraamien asuntojen kunnosta.

79.Vaikka sillä, joka yksin tai pääosin omistaa osakeyhtiön osakkeet, on yhtiössä tosiasiallinen määräysvalta, tällainenkaan omistaja ei ilman eri perustetta vastaa yhtiön velvoitteista, vaan osakeyhtiö on omistajasta erillinen oikeushenkilö, jolla on oma, osakkaiden varallisuudesta erillinen omaisuus, organisaatio ja velvoitevastuu. Perustamalla erillisiä yhtiöitä asuntojen tuotantoa ja vuokrausta varten Lohjan kaupunki ei ole pyrkinyt siirtämään omia tehtäviään muille vapautuakseen sillä olevista velvoitteista ja niiden mahdollisesta laiminlyönnistä aiheutuvasta vastuusta. Asiassa ei myöskään ole edes väitetty vuokranantajayhtiön olevan vastuukyvytön.

80.Hovioikeus on katsonut kaupungin viranomaisten laiminlyöneen valvoa, että kaupungin määräysvallassa olevan kiinteistöyhtiön isännöitsijä suorittaa terveystarkastajan edellyttämät korjaustoimenpiteet. Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa, ettei kaupungin yhtiöoikeudellisesta määräysvallasta vuokrataloyhtiössä kuitenkaan seuraa, että kaupungilla olisi yhtiön isännöitsijään nähden määräys- tai valvontavaltaa vuokrasuhdetta koskevissa asioissa.

81.Yllä esitetyin perustein Korkein oikeus katsoo, ettei Lohjan kaupungin vahingonkorvausvastuuta voida perustaa vuokranantajan velvollisuuksien laiminlyöntiin.

Muut kantajien vetoamat vastuuperusteet 82. Kantajat ovat perustaneet kanteensa myös kaupungin viranomaisten velvollisuuksiin julkisten ja lakisääteisten tehtävien hoitajana. Heidän mukaansa kaupungilla on ollut erityinen velvollisuus varmistaa N:n perheelle osoittamiensa asuntojen kunto ja terveydellinen sopivuus. Perhe ei ilman kohtuuttomia vaikeuksia kyennyt omatoimisesti hankkimaan asuntoa vapailta markkinoilta. Kaupungin asuntoviranomaiset olivat terveydensuojeluviranomaisten suorittamien tarkastusten ja tutkimusten perusteella tienneet asuntojen kosteusvaurioista ja puutteellisuuksista ja niiden perheelle aiheuttamasta ilmeisestä terveyshaitasta. Kaupunki oli laiminlyönyt valvoa viranomaistensa toiminnan asianmukaisuutta ja riittävyyttä aiheuttaen näin osaltaan tuottamuksellaan kantajille pysyvän terveyshaitan. Kantajien mukaan kunta on ollut lastensuojelullisin perustein velvollinen korjaamaan perheen asumisolosuhteiden puutteet tai järjestämään perheelle tarpeen mukaisen asunnon.

Subjektiivinen oikeus asuntoon lastensuojelullisin perustein 83. Julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä (hallitusmuodon 15 a §:n 4 momentti, nyttemmin perustuslain 19 §:n 4 momentti). Oikeus asuntoon yksilön ehdottomana oikeutena eli niin sanottuna subjektiivisena oikeutena on kuitenkin turvattu vain eräissä erityistilanteissa. Lastensuojelulain (683/1983) 12 §:n mukaan sosiaalilautakunnalla on velvollisuus ryhtyä mainitun lain mukaisiin avohuollon toimenpiteisiin viipymättä muun muassa, jos kasvuolot vaarantavat tai eivät turvaa lapsen tai nuoren terveyttä tai kehitystä. Kun lastensuojelun tarve olennaisilta osin johtuu riittämättömästä toimeentulosta, puutteellisista asumisoloista tai asunnon puuttumisesta tai kun mainitut seikat ovat olennaisena esteenä lapsen ja perheen tai sellaisen itsenäistymässä olevan nuoren kuntoutumiselle, joka ennen 18-vuottaan on ollut lastensuojelun asiakkaana, kunnan on saman lain 13 §:n mukaan viivytyksettä järjestettävä riittävä taloudellinen tuki sekä korjattava asumisoloihin liittyvät puutteet tai järjestettävä tarpeen mukainen asunto.

84.Jos kysymys on laissa subjektiiviseksi oikeudeksi säädetystä oikeudesta, jota vastaavan velvollisuuden kunta on jättänyt täyttämättä, tästä aiheutunut vahinko tulee korvattavaksi vahingonkorvauslain 3 luvun 2 §:n 1 momentin nojalla (KKO 2001:93). Mikäli terveyden suoja kuuluu tällaisen subjektiivisen oikeuden sisältöön, myös aiheutettu henkilövahinko tulee korvausvelvollisuuden piiriin. Koska lastensuojelun tarve lain mukaan voi perustua muun muassa siihen, etteivät kasvuolot turvaa lapsen terveyttä, lastensuojelulain 13 §:n mukainen lapsen oikeus sisältää myös sen, että kunnalla on velvollisuus poistaa asumisoloihin liittyvät terveydelliset puutteet. Tämän velvollisuuden laiminlyönnistä mahdollisesti aiheutuva henkilövahinko on vahingonkorvauslain mukaan korvattavissa.

85.Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että N:n perheen lasten osalta olisi erikseen, hallintopäätöksin tai muulla tavoin, todettu peruste lastensuojelulain 13 §:ssä tarkoitetulle subjektiiviselle oikeudelle sellaisena ajankohtana, jolla olisi merkitystä asiassa esitettyjen korvausvaatimusten kannalta. Kantajien kanteensa tueksi esittämästä Helsingin hallinto-oikeuden 18.11.1999 antamasta päätöksestä ilmenee kaupungin perusturvakeskuksen katsoneen vielä lausunnossaan 6.11.1998, ettei perhe kuulunut lastensuojelulain 12 ja 13 §:n mukaisen asunnon järjestämisvelvollisuuden piiriin. Päätöksestä ilmenee myös, että hallinto-oikeus on arvioinut asian toisin. Sanotusta päätöksestä ei kuitenkaan voida päätellä, oliko kunnalle syntynyt velvollisuus asianmukaisten asumisolojen järjestämiseen lastensuojelulain 13 §:n nojalla jo ennen kuin asunto Y osoitettiin perheen käyttöön taikka perheen asuessa siellä. Arviointi siitä, onko kaupunki laiminlyönyt terveydellisistä seikoista johtuvan velvollisuuden järjestää lasten asumisolot, on näin ollen tehtävä muun selvityksen pohjalta.

86.Asiakirjoista ilmenee, että N:n perheen asunto-ongelmat olivat olleet kaupungin asuntotoimiston tiedossa ja käsittelyssä vuoden 1997 alussa, jolloin perhe asui asunnossa X, mutta tuolloin perusteena on ollut asunnon ahtaus perheen kokoon nähden (kaupunginhallituksen kokouspöytäkirja 15.12.1997). Kuten hovioikeuden tuomiossa on todettu, asiassa ei ole näytetty, että perheen tuolloista, asuntoa X koskevista home-epäilyistä olisi ilmoitettu kaupungin edustajille ennen syksyä 1997, jolloin 14.10.1997 otettujen näytteiden perusteella on laadittu 30.10.1997 päivätty terveystarkastajan raportti. Lasten homealtistuksesta ei tuolloin ole ollut myöskään vasta-ainetutkimuksia.

87.Tosiasiassa kaupunki oli jo aiemmin ryhtynyt toimiin tilavamman asunnon järjestämiseksi perheelle. N:n perheelle oli toukokuussa 1997 tarjottu tilavampi asunto, jota se ei kuitenkaan ollut halunnut ottaa vastaan asunnon sijainnin vuoksi. Kuten Helsingin hallinto-oikeuskin on todennut yllä mainitussa, N:n asian myöhempää vaihetta koskevassa päätöksessään, lastensuojelulain 13 §:ssä tarkoitettu oikeus tarpeen mukaiseen asuntoon, josta ei koidu terveyshaittaa, ei tarkoita sitä, että perheellä olisi oikeus tiettyyn, itse valitsemaansa asuntoon.

88.N:n perheen torjuttua heille toukokuussa 1997 tarjotun huoneiston ja kunnan vallitsevan asuntokannan ollessa suurperheen tilatarpeisiin nähden rajallinen asumisolojen järjestäminen on pitkittynyt, kunnes esiin on otettu asunto Y, jonne muuton N:t ovat hyväksyneet huolimatta tiedossaan olleesta rakennekosteudesta. Ottaen huomioon perheen omien toimien osuus tapahtumien kulussa sekä tuolloin käytettävissä olleet tiedot lasten terveyttä koskevista seikoista Korkein oikeus katsoo, ettei asiassa ole selvitetty kaupungin tässä yhteydessä laiminlyöneen lastensuojelulain 13 §:stä johtuvaa velvollisuuttaan huolehtia lasten asumisolojen terveydellisestä tasosta.

89.Perheen muutettua asuntoon Y siellä on kohdassa 23 selostetuin tavoin ilmennyt kosteusvaurioita ja mikrobikasvustoja. Kuten edellä on todettu, velvollisuus huolehtia asunnon kunnosta ei kuitenkaan ole kuulunut kaupungille, vaan siihen liittyvä velvollisuus ja vastuu on vuokranantajan.

90.Asiakirjoista ilmenee, että kaupungin perusturvakeskus on 6.11.1998 antanut lausunnon sen johdosta, että N:t olivat pyytäneet lastensuojeluviranomaisten kannanottoa perheensä ja etenkin lastensa asumisolosuhteista. Perusturvakeskus ei tosin ole katsonut perheen kuuluneen lastensuojelulain 13 §:n mukaisen subjektiivisen asunnon järjestämisvelvollisuuden piiriin, mutta koska perheen asumisolot olivat puutteelliset, lastensuojeluviranomaiset olivat puoltaneet sitä, että perheelle mahdollisimman pikaisesti osoitetaan toinen asunto. Perusturvakeskuksen lausunto on annettu ennen terveystarkastajan 24.11.1998 esittämää kannanottoa siitä, ettei asunto täyttänyt asuinhuoneistolle terveydelliseltä kannalta asetettuja vaatimuksia. Vuoden lopussa perhe muuttikin pois asunnosta Y asuntoon Z, ja tuolloin on myös otettu perheen jäsenten ensimmäiset vasta-ainekokeet altistumisesta tai herkistymisestä kosteusvauriomikrobeille.

91.Näin ollen Korkein oikeus katsoo, ettei kaupungin voida esitetyn selvityksen perusteella katsoa laiminlyöneen lastensuojelulain 13 §:stä johtuvaa velvollisuutta asunnon järjestämiseen terveydellisin perustein myöskään perheen muutettua asuntoon Y. Asunnossa Z sittemmin ilmennyt ja vuokranantajan korjaama kosteusvaurio ei liioin ole seikka, jonka perusteella kaupungin voitaisiin katsoa laiminlyöneen sanotun velvollisuutensa.

Johtopäätös kaupungin korvausvelvollisuudesta 92. Kaupunki ei edellä mainittujen eikä muidenkaan kanteessa vedottujen seikkojen vuoksi ole menetellyt tavalla, joka perustaisi sille korvausvastuun kantajilla todetun herkistymisen aiheuttamasta haitasta.

O Oy:n maksettavan korvauksen määrä 93. Yhtiö ei ole valituksessaan erikseen lausunut korvausmääristä. Hovioikeuden tuomitsema korvaus on määrätty murto-osaksi kaupungille tuomitusta korvausvelvollisuudesta, jolle kohdassa 92 todetuin tavoin ei ole perustetta. Hovioikeuden tuomitsemaa korvausvelvollisuutta on myös alennettava määrältään, koska yhtiön osuus vahinkoon on edellä kohdassa 69 todetuin tavoin arvioitu perusteiltaan toisin kuin hovioikeudessa. Selvityksen puuttuessa hovioikeuden tuomitseman korvauksen määrä alennetaan puoleen.

Tuomiolauselma Hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että A:n sekä B:n, C:n, D:n, E:n, F:n ja G:n P Oy:hyn ja Lohjan kaupunkiin kohdistama kanne hylätään. Yhtiö ja kaupunki vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta A:lle, B:lle, C:lle, D:lle, E:lle, F:lle ja G:lle.

O Oy:n A:lle sekä B:lle, C:lle, D:lle, E:lle, F:lle ja G:lle maksettavaksi tuomittu korvaus alennetaan kunkin osalta 700 euroon hovioikeuden tuomitsemine korkoineen. Sanotut määrät jäävät yksin O Oy:n suoritettaviksi.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Lauri Lehtimaja, Eeva Vuori, Liisa Mansikkamäki ja Pauliine Koskelo. Esittelijä Anna-Liisa Hyvärinen.

Oikeudellinen opas

Vuokra-asunnon viat ja korjaukset: vuokranalennus ja purku

Tekoälyselitys virallisen lakitekstin pohjalta. Suuntaa antava, ei korvaa oikeudellista neuvontaa.